臺灣基隆地方法院民事判決
112年度重訴字第69號
原 告 莊碧霞
訴訟代理人 賴青鵬律師
被 告 林慈平
林邱寶秀
林呂蕙娟
林慈賢
林多齡
林保齡
共 同 蔡聰明律師
訴訟代理人
複 代理人 黃怡潔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年10月10日向訴外人吳秋芬、顏美 春(下稱吳秋芬等2人)購買坐落基隆市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）及門牌號碼基隆市○○區○○路0號1、2、3、 4樓建物，其中1樓原係由林鳳改建，2樓原係由林鐮茂、林 松茂、林國棟、林文德等人改建，另如基隆市地政事務所11 2年7月25日基隆土丈字第073400號複丈成果圖(下稱附圖)所 示編號A部分面積77.78平方公尺、B部分面積56.27平方公尺 之基隆市○○區○○路0號3、4樓（下稱系爭增建）則未辦理保 存登記，1至3樓樓梯及梯間均屬1、2樓建物(下稱系爭建物) 面積登記範圍，故系爭增建並無獨立門戶或通道可以出入， 不具使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，非為獨立之權 利客體，原告於99年11月9日登記為系爭建物所有權人，應 由原告取得系爭增建之所有權。又吳秋芬等2人將系爭增建 交由被告林慈平、林邱寶秀(下逕稱其名，合稱林慈平等2人 )無償使用借貸且未定期限，並與原告約定系爭增建繼續由 林慈平等2人無償使用借貸且未定期限，迄今已13年之久， 原告多次告知林慈平等2人要收回自住，林慈平等2人拒絕返 還系爭增建，並以起訴狀繕本送達終止使用借貸之意思表示 ，林慈平等2人應騰空返還系爭增建，及給付相當於租金之 不當得利，為此先位依民法第470條第2項、第471條及第472
條第1款、第179條規定，請求林慈平等2人騰空返還系爭增 建，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭增建之日止，按 月連帶給付原告新臺幣(下同)2萬1,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；倘認原 告不得請求林慈平等2人返還系爭增建，因系爭增建無權占 用系爭建物2樓屋頂平台，則備位依民法第767條、第179條 規定，請求系爭增建之事實上處分權人即被告林呂蕙娟、林 慈平、林慈賢、林多齡、林保齡(下逕稱其名，合稱林呂蕙 娟等5人)應將附圖所示編號A部分面積77.78平方公尺、B部 分面積56.27平方公尺之系爭增建拆除並回復原狀，返還系 爭建物2樓屋頂平台予原告，並自112年7月12日民事追加狀 繕本最後送達翌日起至返還系爭建物2樓屋頂平台之日止， 按月連帶給付原告2萬1,000元，及自民事追加狀繕本最後送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另聲明准 供擔保宣告假執行。
二、被告抗辯略以：林呂蕙娟與林溫財早年購入系爭建物及系爭 土地後，另行於系爭建物2樓之上出資興建系爭增建，系爭 增建可經由系爭建物1樓右側樓梯與大門對外通行，其與系 爭建物間以牆壁、樓梯間區隔，2樓通往3樓之樓梯尚有木門 與2樓區隔，並不會經過系爭建物屋內，故系爭增建不論外 觀或內部使用均可明確標示其獨立空間，具有構造及使用上 之獨立性，並非系爭建物之附屬建物。又林溫財與林呂蕙娟 於71年間將系爭建物及系爭土地出售予吳秋芬等2人，並於 不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)明確記載買賣標的為 「基隆市○○路○○○號建築用地0.0098公頃所有權全部，以及 加強磚造肆層樓中地面第一、二層全部（門牌：愛五路8號 ）」且特別註明：「本棟建物第三、四層未登記部分賣主保 留自用，未出售，但將來有關基地之賦稅悉歸由買主負擔繳 納，絕無異議。」故吳秋芬等2人僅向林溫財、林呂蕙娟購 買取得系爭建物及系爭土地之所有權，不包含系爭增建之事 實上處分權，則原告於99年10月10日亦僅向吳秋芬等2人購 買系爭建物及系爭土地之所有權，尚不包含系爭增建。再者 ，系爭建物、系爭增建與系爭土地原同屬林溫財及林呂蕙娟 所有，後來將系爭建物及系爭土地出售與吳秋芬等2人，於9 9年10月10日又出售與原告，林溫財過世後，由林慈平、林 慈賢、林多齡、林保齡共同繼承林溫財之應有部分，應適用 、類推適用民法第425條之1規定，故系爭增建與系爭土地間 有租賃關係存在，且吳秋芬等2人於購買系爭建物及系爭土 地時，既同意將系爭增建保留予林溫財與林呂蕙娟繼續使用 ，自係同意系爭增建得使用系爭土地及對外通行之樓梯間，
且未約定租金，故雙方間應有使用借貸之合意，原告購買系 爭建物時明知系爭增建須利用樓梯間對外通行，已默視同意 系爭增建得繼續占有使用系爭土地及對外通行之樓梯間，原 告請求拆除系爭增建，應屬權利濫用，有違誠信原則，其以 年息10%計算相當於租金之不當得利，亦欠缺依據，先、備 位之訴並以相同計算方式請求不當得利，顯有不當等語。並 答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於99年11月9日以買賣為原因登記為系爭建物及 系爭土地之所有權人，系爭增建占用系爭土地如附圖編號A 、B所示，目前由林慈平等2人居住使用等情，已有提出系爭 建物、土地第二類登記謄本為證(本院卷一第27頁至第32頁) ，並有本院112年9月8日勘驗筆錄、現場照片、基隆市地政 事務所113年2月15日基地所測字第1130100424號函及所附複 丈成果圖可憑(本院卷一第365頁至第379頁、第389頁、第39 1頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真正。又原告主張系爭增 建為系爭建物之附屬建物，已歸原告所有，伊並已向林慈平 等2人終止系爭增建之使用借貸契約，伊得請求林慈平等2人 騰空遷讓返還系爭增建，並給付相當於租金之不當得利，倘 認原告不得請求林慈平等2人返還系爭增建，則備位請求林 呂蕙娟等5人拆除系爭增建，並給付相當於租金之不當得利 等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯，本院判斷如下： ㈠先位之訴部分：
⒈所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建 築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者， 因不具構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體， 原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使 用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物 之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分已 具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築 物之效用者，則為附屬物（最高法院110年度台上字第1840 號判決意旨參照）。查系爭增建有屋頂、牆壁及門窗，有原 告所提照片為證(本院卷一第25頁)，系爭增建足以避風雨， 可達經濟上之使用目的，客觀上亦非供系爭建物整體使用， 且係經由面對系爭建物1樓右側樓梯及大門對外通行，系爭 建物2樓則有獨立鐵門可經由同一樓梯通往1樓大門，並有牆 壁與樓梯間區隔，系爭建物2樓通往系爭增建3樓之樓梯亦有 木門與之區隔等情，此經本院於112年9月8日勘驗明確，故 原告所有之系爭建物無法通達系爭增建，足認系爭增建具有 構造上及使用上之獨立性，與原告所有之系爭建物並無依存 關係，得為單獨之物權客體，原告主張系爭增建已附屬於其
所有之系爭建物，不足採信。
⒉因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權， 與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而 取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不 同（最高法院85年度台上字100號判決參照）。查林溫財、 林呂蕙娟於62年7月16日以買賣為原因登記為系爭土地及系 爭建物之所有權人，應有部分均各為2分之1，再以買賣為原 因於71年12月17日登記於吳秋芬等2人名下，每人應有部分 各2分之1，又以買賣為原因於72年12月17日登記於吳錫鏗名 下，及以買賣為原因於93年4月22日登記於吳秋芬等2人名下 ，每人應有部分各2分之1，另以買賣為原因於99年11月9日 登記於原告名下，有基隆市地政事務所112年5月18日基地所 資字第1120102324號函附系爭土地及系爭建物人工登記謄本 、112年4月27日基地所資字第1120102092號函附公務用謄本 及基隆市地籍異動索引足稽(本院卷一第159頁至第190頁、 第117頁至第152頁)，參考系爭建物之基隆市政府建築物使 用執照存根、系爭增建於71年11月8日自系爭建物稅籍分設 設籍及林溫財、林呂蕙娟與吳秋芬等2人訂立之系爭買賣契 約特別約定林溫財、林呂蕙娟保留系爭增建自用，未出售等 情(本院卷一第77頁、第79頁、第113頁、第441頁、第442頁 )，被告抗辯系爭增建為林溫財、林呂蕙娟出資興建，可以 採信，則系爭增建因林溫財、林呂蕙娟出資興建而原始取得 系爭增建所有權，嗣林溫財於109年11月29日死亡後，其應 有部分由子女即林慈平、林慈賢、林多齡、林保齡因繼承取 得系爭增建之事實上處分權，有基隆市稅務局112年4月19日 基稅房貳字第1120006199號函可憑(本院卷一第113頁)。 ⒊原告既未受讓取得系爭增建所有權或事實上處分權，且吳秋 芬等2人與林溫財、林呂蕙娟間就系爭增建並無使用借貸關 係存在，原告復未舉證證明其向吳秋芬等2人購買系爭增建 ，並約定系爭增建由林慈平等2人無償使用借貸之事實，是 原告先位主張依民法第470條第2項、第471條及第472條第1 款、第179條規定，請求林慈平等2人騰空遷出返還系爭增建 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭增建之日止， 按月連帶給付其相當於租金之不當得利2萬1,000元本息，均 於法不合，不能准許。
㈡備位之訴部分：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段 、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被
無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有 正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判 決意旨參照）。查被告不爭執原告為系爭土地之所有權人， 及系爭增建占用系爭土地如附圖編號A、B部分之事實，其抗 辯有權占用系爭土地，為原告所否認，依前開說明，自應由 被告就占有權源之利己事實，負舉證責任。 ⒉被告抗辯以系爭增建占有系爭土地，係基於法定租賃關係存 在，經查：
⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其 期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項 定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易 之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即 使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人 ，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權 設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋 而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照） 。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以 保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃 關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益， 庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決 意旨參照）。另民法第425條之1規定土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在 房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項 規定之限制，雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無 法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包 括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之 情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨 參照）。再者，依照民法第425條之1第1項之立法演進及立 法意旨，可知在民法第425條之1形諸明文前，為平衡建築物 所有人與基地所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社會 公益，應認土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受 讓人與土地受讓人間，即應推定在房屋得使用期限內有租賃 關係存在，以維護社會經濟，且此情形不因受讓人為有償或 無償取得而異其結果，及其文字僅規定「所有權讓與」，並 未標明須「有償讓與」，足見該條項規定並不以有償讓與之 情形為限。
⑵出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425條定有 明文。嗣於89年5月5日修正施行之民法第425條、第425條之 1第1項後段分別規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期 限逾五年或未定期限者，不適用之。」「其期限不受第449 條第1項規定之限制。」又民法第449條第1項規定「租賃契 約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」 依修正前後民法第425條之規定可知，買賣不破租賃原則， 於修正前後之租賃關係均有適用，是依民法第425條之1第1 項前段規定所發生之法定租賃關係，對於之後繼受取得土地 、房屋之所有權人應繼續存在，且不受租賃期限20年之限制 。
⑶林呂蕙娟及林溫財興建系爭增建時為系爭土地之所有權人， 已如前述，因此系爭增建與系爭土地原本同屬林呂蕙娟、林 溫財所有，其等於00年0月00日出售系爭土地及系爭建物， 致系爭增建與系爭土地分屬不同人所有，依民法第425條之1 第1項規定，林呂蕙娟與林溫財在系爭增建得使用期限內， 就系爭土地有法定租賃關係。嗣林慈平、林慈賢、林多齡、 林保齡因分割繼承取得系爭增建之事實上處分權，系爭土地 則隨其上系爭建物所有權之買賣，移轉登記為原告所有，原 告為系爭土地之受讓人，依前開三㈡⒉之⑴ ⑵說明，該法定租 賃關係對於原告及林呂蕙娟等5人繼續存在，且系爭增建目 前仍供林慈平等2人居住使用，可以認為目前仍在得使用期 限內，林呂蕙娟等5人抗辯基於法定租賃關係有權占用系爭 土地，應可採信。原告主張系爭增建無權占用系爭土地，依 民法第767條第1項規定請求林呂蕙娟等5人拆除如附圖編號A 、B所示之系爭增建，將系爭建物2樓屋頂平台返還原告，為 無理由，應予駁回。
⒊無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第179條前段定有明文。查林呂蕙娟所有及林慈平、林慈 賢、林多齡、林保齡有事實上處分權之系爭增建，基於法定 租賃關係占用系爭土地，詳如前述，林呂蕙娟等5人受有使用
系爭土地之利益有法律上之原因，原告依民法第179條前段規 定請求林呂蕙娟等5人自112年7月12日民事追加狀繕本最後送 達翌日起至返還系爭建物2樓屋頂平台之日止，按月連帶給付 相當於租金之不當得利2萬1,000元本息，沒有依據，應予駁 回。
四、綜上所述，原告先位請求及備位請求，均為無理由，應予駁 回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘主張及舉證，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論斷，一併說明 。
六、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 4 月 18 日 民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日 書記官 洪儀君