臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第613號
原 告 廖素霞
被 告 江春盛
訴訟代理人 吳宜臻律師
沈柏亘律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號之 8，5樓（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自 民國112年10月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告新臺幣（下同）11,000元。嗣於本院113年1月24 日就訴之聲明㈡變更為：被告應自112年6月13日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付原告11,000元。經核原告訴之變更 ，其請求之基礎事實同一，屬擴張應受判決事項之聲明，參 以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告為系爭房屋之所有人，兩造於110年12月28日簽立房屋租 賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋， 租期自111年1月1日起至同年12月31日止，每月租金11,000 元，均匯入原告所有之基隆第一信用合作社愛三路分社0000 000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）內。詎被告經常延遲給 付租金，自111年（誤載為112年）6月12日起即積欠租金達5 個月，嗣原告於111年12月21日以台中大隆路郵局921號存證 信函向被告催告繳款，並表示系爭租約到期後不再續租，復 於112年7月3日以台中大隆路郵局506號存證信函及另以通訊 軟體LINE訊息，再次向被告表示系爭租約到期不再續租，惟 被告均置之不理。為此依租賃物返還請求權、所有物返還請
求權、不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及給付 相當於租金之不當得利。
㈡對被告抗辯之陳述：
兩造為原男女朋友關係，系爭房屋是原告委託被告購買並由 被告出面接觸，但購屋款是原告匯款予被告，系爭房屋價金 為240萬元（含代書費及稅費則為248萬元），原告並向基隆 第一信用合作社愛三路分社貸款160萬元。被告稱系爭房屋 為借名登記、系爭租約為通謀虛偽等情，與事實不符。且原 告並無資力購買系爭房屋。被告於113年1月4日請沈律師轉 告要以240萬元買系爭房屋或每月給原告30,000元要原告承 認房子是他的。可見被告已經確認真正房屋所有權人是原告 。買房的錢、利息本金、房屋稅、地價稅、地震險也是原告 繳的，權狀也是原告保管等語。
㈢聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 ⒉被告應自112年6月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告11,000元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
系爭房屋為被告於107年5月28日以各120萬元向訴外人魏素 霞、邱垂志購買，實際購買者為被告，與原告係成立借名登 記關係。而被告因個人信用問題不易申辦貸款，故先請原告 向基隆第一信用合作款申辦貸款168萬元，嗣該款項放貸至 系爭帳戶後，旋即轉匯予被告，被告再由被告之帳戶（台北 榮星郵局00000000000000號帳戶）、被告配偶林美華帳戶（ 陽信銀行萬華分行000000000000號帳戶）及訴外人魏茂金帳 戶（華南銀行台中分行000000000000號帳戶）逐月匯入應繳 貸款於系爭帳戶，實際上系爭帳戶為專供系爭房屋繳納貸款 所用，系爭帳戶之存摺自始均由被告保管，可證系爭房屋之 貸款確實均由被告處理繳納。而兩造間雖確有其他債務糾紛 ，然就系爭房屋而言，被告乃實際購買人，並非原告所稱委 託購買。被告購買系爭房屋是為使被告及配偶居住之用，系 爭房屋實際使用人亦為被告。兩造間就系爭房屋實為借名登 記契約關係，依系爭房屋之土地、建物所有權狀、買賣契約 書、住商不動產服務費確認單、被告補貼原屋主搬遷費證明 書、社區發展基金繳納收執聯，及被證5、6被告繳納貸款之 金流等，均可證系爭房屋確實為被告所出資購買，應足間接 證明兩造間就系爭房屋存有借名登記契約（至於兩造間就系 爭房屋貸款乃係另一法律關係）。系爭租約係通謀虛偽意思 表示而作成，其目的僅在方便被告遷戶籍之用，以便被告申
請老人生活津貼、低收入津貼等，惟因110年底被告一時找 不到系爭房屋之所有權狀，故僅能先與原告簽訂系爭租約， 使戶政機關同意被告遷戶籍，然因被告上開年金申請遭取消 ，而兩造間又因債務關係發生爭執，被告即無實際去遷戶籍 。被告匯款之金額實為系爭房屋之貸款而非租金等語，並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋登記為原告所有，兩造於110年12月28日就 系爭房屋簽立系爭租約，內載被告為承租人，原告為出租人 ，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，每月租金11,00 0元，視基隆一信利息調整為準（租金直接轉入一信）等情 ，有原告提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、土地所有權 狀可稽（本院卷第19、477、479頁），且為被告所無爭執， 堪信為真。至於原告主張租期屆滿，請求被告遷讓返還系爭 房屋，及給付相當於租金之不當得利，則為被告所否認及拒 絕，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：被告主張兩造間就 系爭房屋有借名登記契約，由被告借名登記於原告名下，是 否可採；原告請求被告遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金 之不當得利，有無理由。
㈡按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。證明借名登記契約成立之證據資料，不以 直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產 登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務 者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記 契約。最高法院112年度台上字第2160號判決意旨參照。經 查：
⒈系爭房屋係由被告以自己名義與邱垂志、魏素霞簽約，各以1 20萬元購買等情，業據被告提出第一建經價金信託履約保證 申請書、不動產買賣契約書、不動產說明書等買賣契約文件 及附件、服務費確認單等件影本為證（本院卷第287至343頁 ），且為原告所無爭執。
⒉參以證人即仲介陳濬泰於本院證稱：這份是我成交的案子。 （是否記得當初是買方誰出面與你接洽？）江春盛。（從頭 到尾都是江春盛與你接洽？）是。（為何後來指定的移轉登 記是廖素霞？）詳細我已經忘記，那時候江春盛有跟我說過 他說臺中、還是臺北有房子要處理，所以沒有辦法用他的名 義登記，所以他要更換登記名義人，對我們而言只要他不違 約，我們不會禁止，屋主也沒有意見，所以順利成交。（ 為何是就「更換」登記名義人？）正常來看房子下斡旋就是
要登記在下斡旋的那個人名下，這個案子一開始沒有特別講 明要登記在誰名下。（從頭到尾廖素霞有無出面？）我沒有 接觸過廖素霞，後來辦過戶不知道代書有無與廖素霞見過面 。（為何有其他的房子就不能當登記名義人？）貸款，就是 有二房以上，銀行貸款會受限。（當初江春盛跟你下斡旋的 時候有無說用途？）給他老婆，說他老婆癱瘓，換了有電梯 的房子比較方便進出等語（本院卷第417、418頁）。可知購 買系爭房屋之過程，均為被告出面接洽，被告並向仲介陳濬 泰表示購買的用途是供其配偶使用，因其配偶癱瘓，有電梯 比較方便（即有自用需求）等情。
⒊原告主張購買系爭房屋之資金係原告匯到被告指定之魏茂金 、徐孟源帳戶等情，並提出匯款單據影本為證（本院卷第23 7至241頁），被告對於各該匯款單據之真正，及魏茂金帳戶 為被告所使用等情，並不否認。惟依原告之主張，購買系爭 房屋之價金並非由原告直接匯付至履保專戶。並觀之原告提 出之匯款單據，原告於107年2月27日匯款350,000元至魏茂 金帳戶、107年3月16日匯款350,000元至魏茂金帳戶、107年 3月20日匯款600,000元至徐孟源帳戶、107年4月2日匯款300 ,000元至魏茂金帳戶、107年4月20日匯款300,000元至魏茂 金帳戶、107年5月4日匯款250,000元至魏茂金帳戶、107年5 月17日匯款60,000元至魏茂金帳戶、107年5月25日匯款60,0 00元至魏茂金帳戶、107年5月31日匯款350,000元至魏茂金 帳戶。合計匯款3,160,000元。此與系爭房屋之價金2,400,0 00元差距甚大，且被告購買系爭房屋之買賣契約書係於107 年5月28日簽立，原告匯款時間自107年2月27日起，於107年 2月、3月、4月、5月均有匯款，與2份不動產買賣契約書所 約定之付款期程即「第一期款為簽約款120,000元，於簽約 時給付」、「第二期款為備證用印款120,000元」、「第三 期款為完稅款120,000元，於稅單核發後5日內給付」、「第 四期款為尾款840,000元，如無須貸款支付尾款，則於給付 第三期款之同時一併給付」，於匯款時程、金額，均未盡相 符，況兩造間除系爭房屋外，另有其他金錢糾紛，此有原告 提出之刑事告訴狀可稽（本院卷第243至249頁），而匯款之 原因多端，亦不排除係被告向原告借款或因其他原因而為給 付，則原告上揭9筆匯款之目的是否係為給付系爭房屋之價 金，尚有疑義。至於上揭9筆匯款究係何種法律關係，則屬 另一問題。此外，原告另提出之108年間之匯款單據（本院 卷第389頁），其時間與被告購買系爭房屋之時間時隔甚久 ，且衡之兩造間另有金錢糾紛，業如前述，亦無從逕認此部 分之匯款係與購買系爭房屋有關，均附此指明。
⒋被告主張購買系爭房屋後，實際使用系爭房屋之人即為被告 （本院卷第278頁），並參以原告於本院陳稱：一開始是107 年約定，一買房子就租給被告，是口頭約定…。（本院卷第3 73頁），堪認被告自購買系爭房屋後即占有使用系爭房屋。 ⒌被告辯稱：被告請原告以原告名義貸款1,680,000元，貸款撥 付至系爭帳戶後旋即轉匯給被告，再由被告帳戶、被告配偶 林美華帳戶、魏茂金帳戶逐月繳納貸款至系爭帳戶等情，業 據提出系爭帳戶存摺影本為證（本院卷第347至355頁），其 內顯示系爭帳戶於107年7月16日、107年8月14日、107年9月 12日、107年10月16日、107年12月18日、108年1月18日、10 8年2月15日、108年3月15日、108年7月18日分別匯入之12,0 00元，均有註記「江春盛」。被告辯稱：系爭帳戶之存摺係 由被告保管等情，亦為原告所不否認。並參以本件系爭租約 「租金」是被告直接匯入系爭帳戶內等情，此為兩造所無爭 執，亦可知被告辯稱按月匯款至系爭帳戶等情，應非虛構。 並觀之原告陳稱：「…利息也沒有繳…」、「（為何被告要繳 利息？）租金就是給付利息…被告將租金金額存到我要繳貸 款的帳戶內，讓銀行直接扣貸款利息」等語（本院卷第133 頁）。被告辯稱其按月匯付款項至系爭帳戶繳付貸款利息等 情，即非無據。再參以上揭被告匯款至系爭帳戶之情形，可 知被告自107年8月份起即開始匯款，原告於起訴狀亦記載： 「詎料被告常遲延，自112年6月12日起即未給付租金…」（ 本院卷第13頁，關於112年之記載應係111年之誤），亦堪認 被告至111年5月止，均有按月匯款至系爭帳戶。原告雖主張 被告按月匯入系爭帳戶之款項為租金，惟兩造間系爭租約是 否確有租賃真意，尚有疑義（後詳），則系爭房屋之貸款自 107年8月起至111年5月止，實質上均由被告按月清償等情， 亦堪認定。
⒍原告雖提出系爭租約，主張兩造間有租賃關係存在。被告則 辯稱：是為了遷戶籍所以簽立系爭租約，但後來因故沒有將 戶籍遷入等語。參以原告於本院陳稱：「（為何要簽租賃契 約？）就是被告向我租的，因為被告一直沒有還我錢，利息 也沒有繳，他就承認這房子是我的，他跟我租的，現在利息 都是我繳」等語（本院卷第133頁）。原告於書狀記載：「 租賃契約簽訂是原告向被告追討欠款，他無力償還，承認金 山區中華路366號之85F是原告的他同意簽訂的。」等語（本 院卷第229頁）。依原告之陳述，係因被告沒繳利息及未能 償還欠款，所以簽立系爭租約以「承認房子是原告的」，則 兩造間簽立系爭租約，是否有訂立租賃契約之真意？系爭房 屋實質上是否原告所有？均有疑義。是以，尚無從以兩造間
簽訂系爭租約，而認定兩造間確有租賃關係存在。 ⒎末查，兩造各自主張系爭房屋之所有權狀為自己所持有，並 提出建物所有權狀、土地所有權狀為證（本院卷第423至429 頁）。觀之原告提出之所有權狀，登記日期為107年6月27日 ，發狀日期為111年11月22日；被告提出之所有權狀，登記 日期為107年6月27日，發狀日期為107年6月28日。被告主張 原告持有之所有權狀為原告自己聲請補發等情，原告則陳稱 ：「因為被告都沒有給我，被告跟我說找不到，所以我後來 去聲請補發的…」等語（本院卷第419頁）。可知原告持有之 所有權狀係原告自行申請補發。被告辯稱：其持有系爭房屋 之建物所有權狀及土地所有權狀等情，亦堪採信。 ⒏原告雖主張地價稅、房屋稅均為原告所繳納等情，惟原告所 提出之112年房屋稅稅額繳款書（繳納日期112年9月14日） 、112年地價稅繳款書（繳納日期112年11月12日）、新北市 政府稅捐稽徵處代收移送行政執行署滯納111年05期（月） 房屋稅稅款及財物罰鍰繳款書（繳納日期111年12月22日） 、111年地價稅繳款書（繳納日期111年11月25日）、110年 地價稅繳款書（繳納日期111年5月31日）（見本院卷第399 至407頁），且依其繳納日期，均為111年5月31日以後，倘 當時被告未繳納，原告為納稅義務人予以給付，亦無從據為 有利原告之認定。
9.綜上事證，被告抗辯兩造間存在借名登記契約，由被告將系 爭房屋借名登記於原告名下，系爭房屋實質上係由被告保有 管理、使用權限等情，應非虛構。則被告應非無權占有系爭 房屋。原告依所有物返還請求權及租賃之法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，尚屬 無據。
四、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 4 月 10 日 民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
書記官 王靜敏