臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第二庭
111年度訴更一字第63號
113年3月27日辯論終結
原 告 王薏雯 住臺北市大安區四維路14巷8號4樓
之1
許高山 住臺北市中正區館前路65號11樓
共 同
訴訟代理人 陳麗文律師
張衛航律師
被 告 臺北市政府 設臺北市信義區市府路1號
代 表 人 蔣萬安 住同上
訴訟代理人 許雅婷 住臺北市中山區南京東路3段168號
17樓
林正泰 住同上
張雨新律師
參 加 人 臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆
土地都市更新會
設臺北市大安區復興南路1段342號
11樓之6
代 表 人 鄭麗華 住臺北市大安區復興南路1段342號
2樓之3
訴訟代理人 劉立鳳律師
複 代理人 劉樹志律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服臺北市政府中華民國 107
年6月28日府都新字第10730240503號函，提起行政訴訟，前經本
院107年度訴字第964號判決，再由最高行政法院109年度上字第6
92號判決發回本院更審，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件被告代表人原為柯文哲，嗣於訴訟進行中變 更代表人為蔣萬安，並經變更後代表人具狀聲明承受訴訟（ 本院卷第169頁），核無不合，應予准許。
二、事實概要：
(一)緣臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號2筆土地（下 稱系爭土地）共計988平方公尺，原有地上12層地下1層建築 物（即登峰大廈，其中包含共同使用部分1272建號及門牌34 2號地下1樓1351建號，共計91個門牌號，下稱系爭建物）坐
落臺北市復興南路1段與復興南路1段340巷交叉口西南側街 廓，系爭建物於民國88年發生921地震後，經被告所屬工務 局鑑定為黃單需注意災損建物，系爭建物之住戶依行為時都 市更新條例（下稱都更條例）第15條規定組成臺北市大安區 懷生段二小段316、316-2地號等2筆土地都市更新會（即參 加人），並於100年7月28日依都更條例第19、22條及第29條 規定擬具臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆 土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案（下合稱系爭都更 案；就都市更新事業計畫，下稱系爭事業計畫案，就權利變 換計畫，下稱系爭權變計畫案）申請被告核定。(二)案經被告受理後，依都更條例第19條程序辦理公開展覽（10 1年11月28日至102年1月26日）及102年1月15日舉辦公聽會 ，再經聽證程序後，全案送經被告依都更條例第16條規定組 成之臺北市都市更新及爭議處理審議會（下稱審議會）第21 7次、259次、261次及第301次會議審議通過，被告於107年6 月28日以府都新字第10730240503號函（下稱原處分）核准 系爭都更案。原告為系爭建物門牌342號地下1樓（下稱系爭 地下室）之所有權人，不服原處分，提起行政訴訟。經本院 以107年度訴字第964號判決（下稱原判決）駁回原告之訴， 原告仍不服，提起上訴，經最高行政法院109年度上字第692 號判決（下稱發回判決）原判決除確定部分外廢棄，發回本 院更為審理。
三、原告起訴主張：
(一)系爭地下室經地政機關單獨登記為「大安區懷生段二小段13 51建號」，且經戶政機關編有單獨之門牌「台北市大安區復 興南路一段342號地下室」，並與樓上12層（共89戶）各區 分所有建物，共同分擔系爭都更基地與共同使用部分（公共 設施）1272建號之持分，先予敘明。
(二)依系爭權變計畫案估價條件第6點「在合法前提下，以使照 登記車位數量為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值 」，未將地下室按「區分所有建物」估價，且漏估地下室餐 廳部分的面積，嚴重低估地下室更新前之權利價值，明顯違 法：
⒈依系爭建物使用執照及建築改良物勘測成果圖所載，系爭地下 室面積共計749.71平方公尺，其中661.35平方公尺作為停車 位使用，規劃為2個平面車位、30個2層式機械停車位，共32 個車位，所餘之88.36平方公尺作為餐廳使用。系爭地下室更 新前之實際使用情形，則係未依法申請使用執照變更，而逕 將餐廳的面積，變更為8個2層式的機械式停車位，故地下室 全部749.71平方公尺的面積（含使用執照上的停車位及餐廳
面積），共計有40個停車位供作使用，以上均為兩造及參加 人所不爭執。
⒉原估價條件不僅未將地下室視為區分所有建物予以估價外，並 僅對「使用執照登記的車位」作估價，而未將使用執照上88. 36平方公尺原作餐廳使用、變更作停車位使用的面積列入估 價，亦即漏估此部分建物的價值，嚴重違反平等原則，亦屬 不法侵害原告之財產權，應屬無效。
⒊按估價條件第6點：「(1)在合法前提下，以使照登記車位數量 為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值。(2)評估地下 室車位總值中使用權價值、土地所有權價值及建物所有權價 值分別佔地下室總值比例(3)各車位使用權價值=…(4)各車位 土地所有權價值=…(5)各車位所有權價值=…(6)各車位價值=各 車位使用權價值+各車位土地所有權價值+各車位所有權價值 」。地下室停車位之估價，即先按估價條件(1)，計算更新前 的「地下室總權值」後，再按前揭估價條件(2)-(6)，將「地 下室總權值」分算予原告等人及系爭地下室之其他共有人。 原告等人自更新會成立，以迄於歷審訴訟，均是針對前揭估 償條件(1)之計算「地下室總權值」之估價條件，認為侵害原 告等人之財產權，並未爭執估價條件(2)-(6)。惟被告及參加 人竟均僅是就估價條件(2)-(6)作抗辯，而未就估價條件(1) 之合法性作說明，顯有混淆。
(三)參加人為極大化樓上建物的權值，並壓低系爭地下室「更新 前權利價值比例」，其估價條件明顯違法，且有多數（樓上 所有權人）霸凌少數（地下室所有權人）之情事： ⒈按估價條件第2點：「勘估標的建物更新前為受地震災損之建 物，本次評估以假設勘估標的未受災損之情形評估。」然查 ，系爭建物因地震災損，多處外牆石材龜裂，潛藏居住環境 與公共安全問題等情，惟估價條件卻定為「假設勘估標的未 受災損害之情況評估」，明顯與事實不符，其估價結果，更 不可能是建物之「市價」。
⒉系爭都更案之估價基準日，於第一次定評價基準日為99年2月 26日並作出估價報告後，變更數次評價基準日，而有大幅調 高樓上建物之估價，卻僅微幅調高地下室估值之情事，原告 等人於聽證會提出異議時，參加人表示：「住宅房價變動遠 大於車位價格變動，故二者價格變動比例並不一致」。既「 住宅房價變動遠大於車位價格變動」，住宅是否為「受地震 災損之建物」，其價格變動也必定遠大於車位，則系爭估價 條件「以假設勘估標的未受災損之情形評估」，刻意提高樓 上建物更新前之權利價值，明顯違法。
⒊各區分建物之房地交易價格（市價），本即應按土地及建物
登記簿謄本所載的面積計算，惟估價條件第3點前段卻載： 「各區分建物之房地價評估係依實施者提供之面積為準」亦 即樓上建物的估價，並非按照各區分建物之土地及建物謄本 所載面積，而是按「參加人提供的面積」。究參加人提供給 估價師之「面積」為何，何以不依土地及建物登記簿謄本所 登記之面積計算？又何以同為區分建物之地下室不能以「建 物謄本面積」計算，而以使用執照上的32個車位數且未將地 下室所餘之88.36平方公尺之餐廳面積列入估價範圍計算？ 明顯係刻意壓低系爭地下室更新前的權值。
⒋按行為時不動產估價技術規則（下稱估價規則）第2條第1款 規定，所謂正常價格係：「指具有市場性之不動產，於有意 願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經 適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金 額表示者」，而估價條件第4點記載：「各區分所有建物房 地總價評估係在不考量建物及應有土地持分比例差異下評估 」，因此，估價條件「不考量建物及應有土地持分比例差異 下評估」所估的權值，顯然不會是「市價」。
⒌前述高估樓上建物都更前之權利價值，低估地下室都更前之 權利價值的結果，於折抵共同負擔費用之情形，造成系爭地 下室共有人折抵較多的房地予實施者即參加人：系爭建物都 更前，為地上12層、地下1層；都更後，為地上15層、地下5 層之建物，都更後，全部建物的面積既有增加（按地上建物 增加3層，地下室增加4層），參加人各會員於更新後的土地 持分面積自會減少；惟在「未將地下室作為區分建物估價」 ，以及「不考量建物及應有土地持分比例差異下評估」的估 價條件下，造成樓上部分建物的所有權人，都更後的土地持 分面積未足額減少，甚至土地面積不減反增的矛盾現象。參 加人藉違法的估價條件，刻意降低「系爭地下室更新前的權 利價值」，降低系爭地下室各所有權人「更新前權利價值比 例」，相對提高樓上建物所有權人「都更後應分配之權利價 值」，遂造成樓上建物所有權人不法享有原應歸屬地下室所 有權人的都更後利益。
(四)系爭地下室更新前權值之估價條件是由參加人所決定，亦由 其選定之巨秉不動產估價師事務所(下稱巨秉估價師)進行估 價，原告如不參與選配，係按估價師所估之「更新前權值」 領取現金；然原告如為配合系爭事業計劃案之規劃，將原有 獨立停車位取消，變更為法定停車位，而不得不選配樓上建 物時，參加人竟又謂估價師之估價較保守，必須「按權值加 價20%至25%」始得選配，該加價原則明顯自相矛盾，且違反 一般公認之價值判斷標準。
(五)系爭地下室之權利價值嚴重低估，系爭選配規則又剝奪原告 原址選配之權利，卻未予原告任何補償，顯失公平： ⒈系爭地下室之權利價值嚴重低估：系爭估價條件明顯違法， 且有多數（樓上所有權人）霸凌少數（地下室所有權人)之 情事，已如上述。系爭地下室既為獨立之區分建物，並與樓 上12層各區分所有建物，共同分擔「系爭都更基地」（民法 第799條第4項參照），系爭地下室所有之土地持分，經由都 更程序之獎勵，亦與樓上建物所持分之土地相同，均會增加 都更後，新建建物的面積。系爭都更案竟僅將系爭地下室， 按市場上一般車位交易行情估價，嚴重低估系爭地下室之權 利價值，已明顯違法。
⒉系爭選配規則剝奪原告「原址選配」之權利： ⑴按系都更之選配原則（二）記載：「依更新前原樓層原位置 選配」系爭地下室於更新前為獨立之區分建物，即便更新前 權值低估，若更新後能讓地下室所有權人原址選配，對地下 室所有權人之權益亦不至於影響過大。復依現行法規，地下 室本即得作為獨立產權之停車位登記及使用，且臺北市都市 更新自治條例第11條所稱46平方公尺之「最小面積分配單元 」僅係規範更新後市民居住室内空間，並不包括獨立產權之 停車位。
⑵然系爭都更案竟枉顧原告權益，一方面低估地下室車位更新 前之權值，而在選配部分，系爭都更案「於B1F擠出一個登 記面積約2.09坪主建物，讓車位所有權人選配的機械車位， 得以車公登記於此主建物。」，非但造成原告都更後之車位 交易價值大幅減損，更使原告等之土地持分，於都更後大幅 減少。
⑶查系爭都更案於地下室共規劃93個停車位，其中地下一樓至 地下四樓均為坡道平面的停車位，地下五樓則有8個坡道平 面大車位、3個坡道平面小車位及19個機械停車位。系爭地 下室都更前，係位於地下第一層，部分面積用作餐廳、部分 面積用作平面式、機械式（上、下各一台式）停車位。縱依 系爭都更案，亦應是將都更後之地下第一層保留予原地下室 所有權人、如第一層無法容納下全部車位，至少亦應規劃在 第二層的車位，始較符合系爭都更案全體區分所有權人所適 用之「原址選配」原則，且較符公平原則；惟系爭都更案竟 是將位於地下第五層之循環式（非上、下各一台式）機械停 車位，登記為地下室第一層面積約2.09坪主建物的車公，供 地下室所有權人選配，豈是對地下室所有權人公平之作法？ ⒊參加人曾於98年2月13日理事會會議中，決議「考量減輕成本 負擔，將地下室由五層改為四層」，惟嗣後又改為地下室開
挖五層。足徵，無論地下室開挖四層、五層或六層，於法規 及建築技術均無不可，差別只在支出營建費用的多寡，及都 更後，地下室停車位使用的方便性及交易價值的高低。換言 之，地下室挖愈多層，都更後各地主可獲分配的現金就愈少 ，參加人為節省鉅額營建成本，犠牲原告利益。(六)原告權益遭特別犠牲，系爭都更計劃卻未有任何補償措施： ⒈依發回判決，系爭都更案「設一小面積專有部分供有車位需 求者共同選配並附掛車位」並不違法，惟發回判決亦指出， 必須是在「係予上訴人（按即本審原告）超過法律所可取得 之權利，對上訴人有利，並無違法」之前提，然系爭都更案 將原告等都更前位於地下第一層的車位規劃於地下第五層之 機械式停車位，在其他住戶適用原址選配的前提下，剝奪原 告原址選配的權利，明顯對原告不利，自難謂系爭選配原則 合法。
⒉縱認系爭都更案得「設一小面積專有部分供有需求者共同選 配並附掛車位」，然都更後原告之車位交易價值大幅減損， 更使原告等之土地持分，於都更後大幅減少，屬不法侵害 原告就系爭地下室建物及土地之所有權，如因都更公共利益 之考量，此部分減少之土地持分，於都更後，既係分配予新 增加之建物所有，此部分特別犧牲所產生的利益，自應歸屬 於系爭地下室所有權人，始符公平原則。
(七)系爭加價規則係被告更新會於100年3月25日召開之100年度 第一次會員大會決議通過，其為規避原告等利害關係人對此 表達意見，及規避被告之審查，於系爭都更案公開展覽期間 ，故意未列入都更計劃案之公覽版本資料内，明顯違反都市 更新條例第19條之規定，原告許高山發現此情，遂於105年1 0月24日被告第259次審議會時，要求參加人應就此加價原則 補正公開展覽程序，被告並應對此加價原則為實質審查。發 回判決就前開事實論述明顯有誤，鈞院自得重為適法之認定 。系爭加價規則既未踐行行為時都市更新條例第19條之公開 展覽程序，嗣後亦未補正此程序，被告自不得核定系爭都更 計畫案。
(八)先位聲明：原處分撤銷；備位聲明：確認原處分違法。四、被告則以：
(一)有關發回判決指出，本件依所設估價條件所獲致之更新前、 後之估價結果，是否與市價相當？有無低估？
⒈本件估價條件由理事會決議，並經會員大會追認通過。所設 估價條件包括更新前估價條件、更新後估價條件，及更新評 估價值結論。依行為時（102年12月20修正前）估價規則第3 1條第1項及第124條規定可知，都市更新權利變換更新前、
後價值之評估主要用來作為地主間及地主與實施者間更新後 權利分配價值的參考基礎，重視的是權利人間以及權利人與 實施者間的公平性衡量，此與不動產市場個別交易價格評估 皆以市場角度衡量，評價的目的有所不同，估價師也特別敘 明評估結果僅適用於勘估標的於權利變換估價目的下之價值 參考。
⒉本案更新前地下層建物有非常態的產權問題（車位使用狀 況 及產權情況特殊性），如以市場計價習慣評估地下室房地總 價，將對僅持有地下室建物面積及土地持分卻無實際使 用 車位權利人不公平，故為求參與權利變換各權利人間公 平 分配而設定估價條件作為估價基礎以維繫達到公平分配 之 目的，並價格種類仍視為「正常價格」。
(二)原告更新前權利價值並無低估：
⒈經查，系爭地下室為有一獨立門牌(342號地下一樓）及建號 （1351建號)之建物（主建物面積749.71㎡)，亦有與其他地 上建物分別共有之共同使用部分（1272建號，權利範圍58/1 0000=7.62㎡)，合計為757.33㎡。 ⒉各該停車位所在之系爭地下室已視為區分所有建物予以評價 ，並非以登峰大廈共用（有）部分為估價：
⑴關於地下室更新前權利價值已依估價規則第125條規定予以估 價。系爭地下室各車位是依各車位實際使用價值、建物 面 積大小、持有土地面積大小等，將停車位分為使用權、建物 所有權、土地所有權三種權利價值進行評估，以求合理分配 。
⑵巨秉估價師依估價條件，以使用執照車位數評估，使用執照 登載共計32個車位數(2個平面車位、30個機械車位），參考 鄰近地區車位買賣及租賃案例，以機械車位215萬元/個，平 面315萬元/個推估地下層車位總值為7,080萬元。台灣大華 不動產估價師聯合事務所(下稱台灣大華估價師)所估為新臺 幣6,300萬元、歐亞不動產估價師聯合事務所(下稱歐亞估價 師)所估為新臺幣7,130萬元。
⑶巨秉估價師將地下層車位總值7,080萬元，依使用權價值比例 28.97％、土地所有權價值比例63.13％及建物所有權比例7.9％ ，計算出三種類別總價值。再依各權利人車位位置、車位類 型（平面或機械）、有車位持分無實際使用等差異，並以各 車位使用權加計土地所有權加計建物所有權計算現況40個車 位編號的各車位價值及有車位持分無實際使用車位價值，並 據以評估出原告更新前權利價值。
⑷系爭地下室當時為車位配置占滿整個地下室，原告所指餐廳 位於地下室邊側兩角分別約14.57及13.17坪，不僅面積小、
從未以餐廳型式使用、無獨立對外出口及單獨區劃，並被車 位圍住難以進出，且車位與餐廳交雜使用也難以想像，即餐 廳就正當合理性(市場性)及財務可行性(無效益）而言均不 具使用效益及價值，原告所言有漏估餐廳價值，與估價規則 第2條第17款規定最有效使用原則之估價原則並不相符。(三)原告更新後權利價值亦無低估15％〜20％： ⒈按估價技術規則第128條規定：「權利變換後區分所有建物及 其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效 用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價 格查估之。」
⒉原告許高山並無參與權利變換分配更新後房地，更新後權利 價值如何與原告許高山無關。原告王薏雯是由估價師進行更 新後房地估價後才選配更新後房、車單元（即先估後選）， 並非選配後才估出更新後權利價值，自無更新後房地價格被 低估15％〜20％，要透過加價原則補15％〜20％差額價金疑義。況 加價原則適用於25位需要補差價之地主，並非針對原告王薏 雯量身訂作，自無多數霸凌少數之事。
⒊參加人於100年3月25日召開100年度第一次會員大會通過加償 原則，並於同日向會員發出選配通知。當時2F-A戶為27.77 坪，每坪單價為84萬8,900元，總價為2,357萬3,953元。參 加人於100年3月28日至同年4月28日辦理權利變換選配，原 告王薏雯在上開選配期間並未選配，嗣於100年6月9日簽署 都更同意書及填寫選配申請單。更新後各房地價值是由估價 師先估，再由各會員選配（先估後選），並非先選後估，且 原告王薏雯選配當時也知道2F-A戶價格及加價原則，自無不 公。
(四)原告王薏雯依其意願選配更新2F-A戶及B3F-14車位： ⒈巨秉估價師在2F-A戶（28.71坪）水平效用比的採光通風調整 -1.75％，臨路-1％，惟樓層別效用比為101.50％，評估單價為 86萬8,600元/坪，評估總價為2,493萬7,506元。如以同樣直 上層A戶比較，2F-A戶評估單價高於直上層之三樓至六樓而 與七樓A戶同價。
⒉B3F-14車位為坡道平面大車位（315萬元），與其他B3同層大 車位價格相同。巨秉估價師之估價書最終定案更新後2F-A戶 價值較參加人發出選配通知時略高，且較其他A戶直上層至 中樓層單元價值的單價為高，即無低估15％〜20％之事。(五)另，雖發回判決意旨雖認原告所提撤銷訴訟屬正確之訴訟類 型，惟查都市更新條例就權利價值差額特別設計以「救濟 結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補」
為解決機制，如以撤銷訴訟係撤銷原處分，核與法律設計特 別救濟程序規定現金相互找補意旨似未相符。
(六)並聲明：原告之訴駁回。
五、參加人陳述略以：
(一)有關更新前建物地下層有非常態的產權問題（車位使用狀況 及產權情況特殊性）：
⒈使用執照登載共32個車位（30個機械式，2個平面式），但現 況配置40個車位；且另有3人亦有地下室建物及土地所有權 持分，但實際卻無車位使用之權利。
⒉同為機械式車位所有人之建物及土地所有權持分面積，卻不 盡相同，建物持分面積小僅10.23或13.63㎡，大至25.45或26 ,13㎡不等；土地持分面積則小僅1.18或1.24㎡，大至2.93或3 ㎡不等。而原告王薏雯雖有編號9號之平面式車位，但建物持 分面積15.15㎡、土地持分面積1.73㎡，卻反較其他30位機械 式車位所有人之持分面積為小。
⒊按車位現況使用評估圖，有8個機械式停車位實際上未施作機 械設備，且無法同時停放兩輛汽車，其中包含原告許高山所 有編號34號之車位。
(二)系爭建物更新前估價條件（二）「以假設勘估標的未受災害 之情況評估」，此估價條件對於地上層之區分所有建物及原 告停車位所在之地下層建物，均屬一致。都更權利變換更新 前、後價值之評估，主要目的在權利人間及權利人與實施者 間公平性之衡量，而不在不動產交易市場上應有價格之評估 。參加人提供予估價師事務所之土地產權清冊及合法建物產 權清冊，均依照土地登記謄本及建物登記謄本之登載内容轉 載製作，以便於閱覽、比較及加總統計，並無任何虛偽不實 或包含未登記建物之情。
六、本院的判斷：
(一)都市更新為都市計畫之一環，除具有使人民得享有安全、和 平與尊嚴之適足居住環境之意義外，並得作為限制財產權與 居住自由之法律依據。從而，其更新計畫及權利變換內容， 必須立基於相當之公共利益，始得對於土地私權強制干預。 而所謂公共利益，並不當然是整個社群或其中大部分成員利 益的「總合」，而應是各個成員事實上利益，經由複雜的交 互影響過程，所形成理想的「整合狀態」。從而，在該都更 案件中是否依循一定之正當法律程序（告知、資訊公開、公 開聽證、理由說明以回應評論，司法院釋字第709號解釋參 照），藉尊重多數、擴大參與、資訊公開透明、知情後同意 等要素之強調，以形成整體意志，同時，防止相對弱勢者基 本權利受過度限制與剝奪，均為該等都更案是否具有足夠公
益正當性得以限制甚至剝奪更新範圍內居民土地（或建物） 私權之重要準據。而此「共識形成」之過程是否符合如上正 當法律程序，當係國家或地方自治團體就民辦都更案所為監 督及審查之重點。
(二)行為時都更條例（99年5月12日修正）第3條第2款、第5款規 定：「本條例用語定義如下：…二、都市更新事業：係指依 本條例規定，在更新地區內實施重建、整建或維護事業。… 五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、 合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建 築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市 更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金 比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」 第29條第1項規定：「以權利變換方式實施都市更新時，實 施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計 畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實 施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂 報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。」第32條第1、2、 3項規定：「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後二個 月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明 理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後 三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委 託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議 核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提 請行政救濟。（第2項）前項異議處理或行政救濟期間，實 施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。（ 第3項）前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差 額部分，由當事人以現金相互找補。」
(三)據上說明可知，「權利變換」其實為民辦都更案中，都市更 新事業之實施者與權利人間，以交換關係來互易之「主要給 付」的內容。如都更程序業經半數以上權利人同意而業已開 啟，並經主管機關核定，後續擬定之權利變換計畫，除非其 「基礎條件」（以私法體系觀點而言，即係，可能影響契約 必要之點合意形成之條件）與都更程序開啟時有所不同，而 須重新徵詢權利人同意，否則，本屬實施者應循主管機關核 定事業計畫之構成要件效力，據以擬定，繼之審議、公開展 覽、核定及發布實施。而此際，實施者與權利人間之爭議， 也大抵集中在私權上之權利價值評定及如何互易，始符合雙 方當事人間之公平，與是否開啟都市更新程序以「促進其所 有土地再開發利用或改善居住環境」該等公益目的已然無涉 。因此：
⒈不論行為時或108年1月30日修正後之都更條例，就都市更新 單元內反對者對於主管機關作成都市更新與權利變換計畫核 定該等處分之行政救濟途徑，均為雙軌設計。對於權利變換 計畫中「權利價值」之爭議，應於權利變換計畫書核定2個 月內向主管機關提出異議，由主管機關作成審議核復，仍有 不服者，提起訴願、行政訴訟救濟之（行為時都更條例第32 條第1項）。異議或行政救濟期間，實施者非經主管機關核 准，「不得」停止都市更新事業之進行（行為時都更條例第 32條第2項）。異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差 額部分，由當事人以現金相互找補（行為時都更條例第32條 第3項）。
⒉我國都更條例法制前揭異於其他行政處分救濟程序及效果之 設計，即係植基於權利變換建構於「等價值互易」之私法關 係而來。亦即，權利變換計畫實施過程中，打破相關權利人 之原有權利界限，放入「權利容器」中，嗣都市更新計畫開 發完成後，再依其原先之權利價值比例，重新分配開發後所 得享有之成果（行為時都更條例第3條第1項第5款權利變換 定義參照）。因此，權利變換計畫成敗關鍵在於權利變換計 畫實施前後「權利價值之評定」，此除有賴客觀而專業之鑑 價技術外，其實並不排除權利互易當事人以「主觀價值」交 換客觀價值並不等價物質之合意。區隔權利價值爭議程序， 並以「救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金 相互找補」為其效果之救濟設計，除可排除僅因當事人權利 價值評定爭議所可能導致之都市更新時程延宕外，爭議程序 中也不排除另有第三者之專業技術性諮詢可續行提供估價合 理性基礎（行為時都更條例第32條第1項但書），強化當事 人即使於權利變換計畫核定實施後，仍得以「協商」方式獲 得主觀上最佳化結果之可能。因此，行為時都更條例第32條 第1項就權利變換計畫中權利價值爭議之異議程序規定，顯 異於一般行政救濟程序（如訴願）行政機關先行自省之程序 利益，也非透過公開言詞辯論，課予主管機關就此斟酌與說 理義務之聽證程序能得替代。
⒊至於都市更新與權利變換計畫中其他非關於權利價值評定之 爭議，而為權利如何「互易」之爭議，反對主管機關之核定 者，雖也仍應循訴願、行政訴訟之程序救濟之（當然，主管 機關該等核定之作成，如經聽證程序者，依行政程序法第10 9條，得免除其先行程序），但論其實際，所謂權利如何「 互易」之爭議，也無外乎實施者與更新範圍內權利人各自對 其權利之主觀價值評定不同所由生，僅能在都市更新計畫所 設定之原則框架下，透過私法自治之模式尋求共識。實施者
擬具權利變換計畫之所以由主管機關核定始能發布施行，僅 在確認其權利變換內容並未變更都市更新計畫之原意，俾求 公益目的之實現。因此，都市更新程序已然經權利人同意而 開啟，主管機關核定後續權利變換計畫時，審查重點在於權 利變換計畫是否脫逸違背都市更新計畫所立下之公益原則基 礎，以及其計畫是否符合私法上誠實信用原則等。至於實施 者與個別權利人間，以及個別權利人彼此間之權利互易，如 何達到主觀上最佳化結果，只能委諸於渠等協商談判以獲致 ，非主管機關得以核定或不核定方式所能取代。 (四)系爭都更案之估價條件並無違法：
⒈按修正前都市更新權利變換實施辦法(下稱權變實施辦法)第1 0條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應 以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣 除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例 計算之。」第6條規定：「（第1項）權利變換前各宗土地及 更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地 於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上專業估價 者查估後評定之。（第2項）前項專業估價者，指不動產估 價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」第8條前段 規定：「第6條及第7條之評價基準日，應由實施者定之，其 日期限於權利變換計畫報核日前6個月內。」不動產估價師 法第14條第1項規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦 理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」 第19條規定：「(第1項) 不動產估價之作業程序、方法及估 價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。(第2項 )不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主 管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」可 知不動產估價師之作業程序、方法及估價時，均應遵行內政 部訂定發布之行為時不動產估價技術規則（下稱估價規則， 本件評價基準日100年2月1日當時應適用之102年12月20日修 正發布前之規定）所定各事項，並應依法製作估價報告書。 估價規則第114條規定：「權利估價，包括……都市更新權利 變換之估價。」第124條規定：「都市更新權利變換估價， 其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法 規定辦理。」第125條規定：「(第1項)權利變換前為區分所 有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率， 分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價 值，公式如下：一、各區分所有建物之土地權利價值＝各區 分所有建物房地總價×土地價值比率。二、各區分所有建物 之建物權利價值＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率。
(第2項)前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下 ：
土地 素地單價×基地總面積
價值＝───────────────────────比率 素地單價×基地總面 積＋〔營造或施工費單價×（１ －累積折舊率）×全棟 建物面積〕
建物 營造或施工費單價×（１－累積折舊率）×全棟建物 面積
價值＝────────────────────── 比率 素地單價×基地總 面積＋〔營造或施工費單價×（１ －累積折舊率）×全 棟建物面積〕
⒉經查，經調得本件歐亞估價師、巨秉估價師、台灣大華估價 師計3家不動產估價師事務所製作之估價報告書，關於估價 報告書所應記載之估價方法、比較標的相關交易、收益及成 本等案例及資料，均經本院整理如判決附表所示，經核其估 價結果於法令無違。參加人分別於99、100年召開會員大會 決議通過選定巨秉不動產估價師進行估價、估價日期100年2 月1日、估價條件、選配原則（不包括加價金額部分）、更 新後建築設計規劃等事項，並於100年7月1日完成公聽會， 由參加人於100年7月28日擬訂事業計畫及權變計畫向被告報