臺灣臺中地方法院民事判決
112年度沙簡字第663號
原 告 日新大樓管理委員會
法定代理人 魏蘇台
訴訟代理人 王博朗
被 告 洪淑芬
訴訟代理人 楊盤江律師
林國興
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年2月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣229,084元，及自民國112年10月4日 起至清償日止，按年息百分之十六計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣229,08 4元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告係門牌號碼臺中市○○區○○街00號地下室房屋 （下稱系爭地下室）共有人（其中被告應有部分為19分之14 、訴外人顏銘慧應有部分為19分之2）而為日新大樓之區分 所有權人。依公寓大廈管理條例、日新大樓住戶規約第17條 及日新大樓民國111年7月23日111年度第一次區分所有權會 議決議、111年12月16日111年度臨時區分所有權會議決議（ 即日新大樓消防缺失改善工程、水電之管（線）路、加裝公 共區域監視系統及公共設施修繕費等決議，下合稱系爭決議 ），被告就系爭地下室（應有部分為19分之14）尚積欠自11 2年1月起至112年12月止之管理費新臺幣（下同）56,551元 （76,747 ×14∕19＝56,551，元以下四捨五入《下均同》），及 積欠公共修繕基金177,424元（240,789 ×14∕19＝177,424） ，合計233,975元（56,551＋177,424＝233,975）未繳納，屢 經原告催討，未獲被告置理。為此，原告依公寓大廈管理條 例、日新大樓住戶規約第17條及系爭決議之法律關係，被告 給付原告前揭233,975元及其利息。並聲明：被告應給付原 告233,975元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 日息1000分之1計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠被告為日新大樓及系爭地下室之坐落土地（即臺中市○○區○○ 段○0000地號土地）共有人（被告應有部分為1000分之98） ，被告就系爭地下室之應有部分則為19分之14。系爭地下室 ，於66年間經臺中縣政府（現已改制為臺中市政府）核發使 用執照，地上七層建物(即日新大樓)每層之起造人及地下室 之起造人各不相同，但不知何故未辦理建物所有權第一次登 記，惟系爭地下室有獨立之出入口，不需使用日新大樓之電 梯及其他公共設施，亦有獨立消防設施及電力，反而原告有 二個電錶及後總開關等用電設置在系爭地下室。再者，系爭 決議係分攤特定之修繕費用，此部分在日新大樓住戶規約並 未約定，原告以日新大樓住戶規約第17條為據而為前揭公共 修繕基金177,424元之請求，為屬無據。況且，系爭地下室 目前閒置，無人使用，日新大樓六、七層之區分所有權人( 前任主任委員蔡成章及其胞弟)違反消防等法規，隔間出租 予移工，為符合消防法規才辦理「消防改善工程」，因承租 之移工在一樓隨意停放機車造成混亂才加裝公共區域監視系 統，因二部電梯中之一部不能使用才修繕，堪認與系爭地下 室無關，故系爭決議亦應構成權利濫用而無效，亦不應依被 告就系爭地下室應有部分19分之14比例換算持分面積而計算 本件管理費及公共設施修繕費。
㈡退步言，縱使原告本件管理費之請求有理由，惟原告於1l0年 0月間要求被告繳納111年8月至同年12月系爭地下室（權利 範圍全部）之管理費30,978元，被告誤以為係繳納應有部分 19分之14之管理費，而於111年8月11日如數繳納（即溢繳應 有部分19分之5之管理費），嗣後系爭地下室另一共有人顏 銘慧將按其應有部分19分之2計算之管理費交付被告，則被 告溢繳19分之3之管理費即4,891元（30,978 ×3∕19 ＝4,891 ，元以下四捨五入 )分，被告自得主張抵銷，被告就此部分 為抵銷抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告為系爭地下室之共有人（其中被告應有部分為1 9分之14、訴外人顏銘慧應有部分為19分之2）而為日新大樓 之區分所有權人，依日新大樓住戶規約第17條及系爭決議， 被告就系爭地下室（依其應有部分為19分之14比例計算）積 欠自112年1月起至112年12月止之管理費為56,551元、積欠 之公共修繕基金為177,424元，合計233,975元（56,551＋177 ,424＝233,975）迄未繳納等情，業據原告提出系爭地下室之
稅籍資料、日新大樓住戶規約、系爭決議及其公告（日新大 樓112年度管理費各戶應繳費用明細表）、存證信函等件為 證，並有系爭地下室坐落土地（臺中市○○區○○段○0000地號 土地）之土地登記謄本、系爭地下室之使用執照及其存根、 起造人資料、稅籍資料暨系爭決議附卷可按（見被證1、2、 3、4、9暨被證7），堪認屬實。
㈡「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共 基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額， 經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理 條例第10條第2項前段及第3項、第21條分別定有明文。又依 日新大樓住戶規約第17條第3項約定：「每月之管理費之分 擔基準應由各區分所有權人按其建物登記總面積（不含停車 位面積）計算以每坪每月定額分擔」、同條第6項約定：「 公共基金或管理費積欠之處理。區分所有權人或住戶若在繳 費期限規定之日期止仍積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用，已逾二期（一個月為一期）經7天期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息（以未繳清金額之日息1/1000計算 ）」，此觀前揭卷附日新大樓住戶規約第17條即明（見本院 卷第41頁），則日新大樓之區分所有權人，依前開規定及住 戶規約之約定，自負有繳納管理費之義務。
㈢再者，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約 定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。又公寓大廈應 設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會 議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除 、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18 條第1項第2款、第10條第2項、第11條第2項之規定自明。是 各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有 之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對 應之管理費及共用修繕費，但公寓大廈管理條例第18條第1 項第2款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理費、共 用修繕費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自得就各
區分所有權人所應分擔之數額另為決議，倘未悖離上述「按 應有部分比例分擔」原則，應屬有效。又是否以損害少數之 區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審 查，惟應從大廈全體住戶因該決議之執行所能取得之利益， 與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘該決議之執行，大廈住戶全體所得利 益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大 者，固非不得視為以損害他人為主要目的，然仍不能單憑該 決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係 藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議 或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反 公序良俗（參見最高法院97年度台上字第2347號民事裁判， 亦同此旨）。經查，被告雖以前詞置辯。惟衡諸原告在內等 日新大樓之區分所有權人共同享有公共設施、安全維護等服 務，而管理費及共用（公共設施）修繕費之收取，在於使管 委會有充足之資金為區分所有權人管理社區之公共事務，藉 以促進建築物之合理管理使用，如必須依使用者實際上使用 公共設施之情節、次數而為不同數額管理費之收取，顯將造 成管理上之困難而使管理成本提高（例如必須耗費人力、物 力，完整統計區分所有權人使用各公共設施之次數），且如 必須就建築物公共設施之各利用行為均強予區別分別計價， 住戶亦將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而 難就建築物為合理之使用（例如電梯大樓之主戶使用電梯、 樓梯上下樓層，本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自 由選擇，然如因必須依利用次數計價，而使區分所有權人因 考量管理費數額之多寡，而須權衡選擇搭乘電梯或利用樓梯 ），進而使生活之自由、品質受損，與收取管理費、公共設 施修繕費係為促進建築物合理管理使用之宗旨顯然不符，亦 難謂可達公平之目的，且其代價亦屬過高而欠缺正當之比例 性，再佐以日新大樓之消防設施、公共區域監視系統等設備 攸關日新大樓整體住戶之安全等情以觀，應認對於各區分所 有權人收取該等管理費、公共設施修繕費具有正當性，不應 以各該區分所有權人實際使用之位置作為認定管理費、公共 修繕費等數額之依據，以免造成管理上不經濟及妨礙區分所 有權人生活上合理利用公共設施。則系爭決議並未違反公寓 大廈管理條例規定，亦未違反誠信原則、比例原則，尚不構 成權利濫用而為有效，堪以認定。準此，原告依前揭公寓大 廈管理條例及日新大樓住戶規約、系爭決議，請求張被告給 付其前揭管理費56,551元、公共修繕基金為177,424元，合 計233,975元（56,551＋177,424＝233,975），為有理由，應
予准許。
㈣二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互相抵銷。又抵銷應以意思表示 向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按 照抵銷數額而消滅，民法第334條前段、第335條第1項分別 定有明文。經查，被告主張其111年8月至同年12月之系爭地 下室管理費4,891元，為原告所不爭執（見本院卷第180頁） ，堪認屬實。準此，被告就該4,891元，主張與原告本件請 求之233,975元互為抵銷，為屬有據。經扣除前揭4,891元， 被告尚應給付原告之餘額為229,084元（233,975－4,891＝229 ,084）。
㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍 從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第20 3條亦有明文。惟約定利率，超過週年百分之十六者，超過 部分之約定，無效。為民法第205條所明定（110年1月20日 修正公布，並於公布後六個月施行）。此一規定，於民法債 編修正施行前約定，而於修正施行後發生之利息債務，亦適 用之。民法債編施行法第10之1條亦有明文。查日新大樓住 戶規約第17條第6項就利息部分固約定：「管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（以未 繳清金額之日息1/1000計算）」，惟該約定利率（即日息10 00分之1，換算年息為36.5％）已逾民法第205條之約定最高 利率。依前開規定，就超過年息16％之利息部分，自屬無效 。準此，本件原告對被告之前揭229,084元債權，既經原告 起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。則原告 就本件利息部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日 即112年10月4日（見本院卷第71頁之被告送達回證）起至清 償日止，按年息百分之十六計算之遲延利息，核無不合，應 予准許。至原告逾此範圍之利息請求，為無理由，不應准許 。
㈥綜上所述，原告依前揭公寓大廈管理條例、日新大樓住戶規 約及系爭決議之法律關係，請求被告給付229,084元，及自1 12年10月4日起至清償日止，按年息百分之十六計算之利息
，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
四、本件判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定 適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第4 36條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依被告之 聲請酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免 為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 4 月 3 日 沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日 書記官 許采婕