損害賠償等
臺灣高等法院(民事),重上更一字,112年度,91號
TPHV,112,重上更一,91,20240320,1

臺灣高等法院民事判決
112年度重上更一字第91號
上 訴 人 台灣富驛酒店股份有限公司

法定代理人 侯嘉禎
訴訟代理人 黃繼儂律師
陳敦豪律師
上 訴 人 小紅蕃薯有限公司


指定送達址：臺北市○○區○○○路0 段00號0樓
被 上訴 人
兼法定代理人 黃耀賢
被 上訴 人 戴殷雄
上三人共同
訴訟代理人 林宜樺律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，台灣富驛酒店股份有限公司
、小紅蕃薯有限公司對於中華民國108年11月20日臺灣臺北地方
法院107年度訴字第3987號第一審判決，各自提起上訴，經最高
法院發回更審，本院於113年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回台灣富驛酒店股份有限公司後開第二項之訴 部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外 ）之裁判均廢棄。
二、小紅蕃薯有限公司應再給付台灣富驛酒店股份有限公司新臺 幣肆佰肆拾捌萬零貳佰玖拾陸元，及自民國一百零七年十月 十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、台灣富驛酒店股份有限公司其餘上訴及小紅蕃薯有限公司之 上訴均駁回。
四、第一審（除確定部分外）訴訟費用由小紅蕃薯有限公司負擔 百分之四十二，餘由台灣富驛酒店股份有限公司負擔。第二 審及發回前更審訴訟費用，關於台灣富驛酒店股份有限公司 上訴部分，由小紅蕃薯有限公司負擔百分之四十五，餘由台 灣富驛酒店股份有限公司負擔；關於小紅蕃薯有限公司上訴 部分，由小紅蕃薯有限公司負擔。
五、本判決所命給付，於台灣富驛酒店股份有限公司以新臺幣壹 佰肆拾玖萬元供擔保後得假執行。但小紅蕃薯有限公司如以 新臺幣肆佰肆拾捌萬零貳佰玖拾陸元預供擔保後，得免為假 執行。
事實及理由




一、本件上訴人台灣富驛酒店股份有限公司（下稱富驛公司）主 張：對造上訴人小紅蕃薯有限公司（下稱小紅公司）於民國 100年間向伊承租臺北市○○○路0段000號1樓及地下1樓、停車 位2個（下稱系爭停車位）等不動產（下合稱系爭租賃物， 位於華航大樓內），經營小紅廚房餐廳（下稱系爭餐廳）， 約定租金每月新臺幣（下同）38萬5,000元，租期至103年10 月31日止（下稱原租約），嗣展延租期至104年10月31日， 小紅公司於租期屆滿後仍繼續使用系爭租賃物，並按月給付 租金38萬5,000元，因而視為不定期租賃契約（下稱不定期 租約）。詎小紅公司自106年4月1日起即未付租金，欠租達2 個月，且伊欲收回自用，乃依土地法第100條第1、3款規定 ，於106年11月6日以存證信函對小紅公司催告限期繳付租金 未果，而於同年月14日終止不定期租約，惟小紅公司遲至10 8年7月29日始遷讓交還系爭租賃物。小紅公司拒不給付租金 ，侵害伊租金債權，租約終止後，小紅公司無權占有系爭租 賃物至108年7月29日，侵害伊對系爭租賃物之占有，伊自得 依民法第439條及不定期租約請求小紅公司給付106年4月至5 月租金77萬元；及擇一依民法第439條及不定期租約、第184 條第1項後段規定，請求自106年6月1日起至同年11月14日終 止不定期契約止之租金或損害賠償210萬4,667元；並擇一依 民法第179條、第184條第1項後段規定，請求小紅公司給付 自106年11月15日起至108年7月28日止相當於租金之不當得 利或損害賠償786萬8,075元，合計共1,074萬2,742元。倘認 侯尊中無權代表伊與小紅公司間於106年6月1日簽立房屋租 賃契約書（下稱系爭租約）成立，依原法院108年7月25日10 7年度北簡字第8850號返還租賃物事件（下稱8850號事件） 判決（下稱8850號判決）認定系爭租約於107年6月8日終止 ，則擇一依民法第439條及不定期租約、系爭租約或依民法 第184條第1項後段規定，請求自106年10月1日起至107年6月 8日之租金或損害賠償；及擇一依民法第179條、第184第1項 後段規定，請求自107年6月9日起至108年7月28日止之相當 於租金之不當得利或損害賠償。再者，被上訴人戴殷雄於10 6年6月1日至107年3月15日擔任小紅公司之負責人，及被上 訴人黃耀賢（與小紅公司、戴殷雄下合稱小紅公司等3人） 於107年3月16日至108年7月28日擔任小紅公司之負責人，其 等亦應分別就各該期間伊所受租金或損害365萬1,290元、53 2萬7,994元，依公司法第23條第2項規定，與小紅公司負侵 權行為連帶賠償責任。爰求為命：小紅公司應給付伊1,074 萬2,742元，及其中539萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年1 0月12日起、其餘535萬2,742元自108年8月2日起，按週年利



率5％計算之利息；戴殷雄、黃耀賢依序就其中365萬1,290元 、532萬7,994元本息與小紅公司連帶給付之判決。並陳明願 供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者，不予贅述）。二、小紅公司等3人則以：富驛公司由斯時登記負責人侯尊中代 表與伊簽訂系爭租約，約定租期自106年6月1日起至115年12 月30日止，而為定期租賃，富驛公司自不得依土地法第100 條規定終止不定期租約。又富驛公司與伊於106年6月19日簽 立債權抵銷暨費用分擔協議書（下稱系爭抵銷協議），已合 意伊無庸繳付自106年4月1日起至6月30日止該期間租金；復 於同年7月1日簽訂租賃契約補充協議書（下稱系爭補充協議 ）免除同年7月至9月租金給付義務，同日另簽訂早餐供應業 務協議書（下稱系爭早餐協議），約定向富驛公司取得保證 早餐費扣除租金之差額，故伊未積欠租金，富驛公司終止租 約不合法，系爭租約仍有效存在，伊有權占有使用系爭租賃 物。其次，富驛公司於106年11月6日起以封門斷電方式，未 提供合於使用收益之租賃物予伊，致伊不能達經營餐廳之租 賃目的，伊自得行使同時履行抗辯權及民法第441條反面解 釋，拒絕給付租金或不當得利。又富驛公司以斷電封門及聲 請假扣押執行方式，致系爭餐廳無法營業，且就系爭停車位 以檔車地鎖排除伊使用，伊自106年11月6日起即未占有系爭 租賃物，自無不當得利或不法侵害其租賃權。如認伊有欠款 ，亦得以對富驛公司之押租金38萬5,000元、如附表一所示1 06年9月至11月間早餐費用171萬9,083元本息債權抵銷。另 戴殷雄、黃耀賢執行公司業務，未違反法令，亦無庸負連帶 賠償責任等語，資為抗辯。
三、原審為富驛公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命小紅公 司應給付富驛公司77萬元，及自107年10月12日起至清償日 止 ，按週年利率5％計算之利息；並為准、免假執行之宣告 ，駁回富驛公司其餘之訴及假執行之聲請。富驛公司、小紅 公司就其敗訴部分，各自提起上訴，經本院前審判決小紅公 司再給付464萬4,748元，及其中462萬元自107年10月12日起 、其餘2萬4,748元自108年8月2日起加計法定遲延利息，駁 回富驛公司其餘上訴及小紅公司之上訴，富驛公司、小紅公 司分別提起第三審上訴（富驛公司就請求黃耀賢與小紅公司 連帶給付部分，僅於532萬7,994元本息範圍內提起第三審上 訴），嗣經最高法院將本院前審判決關於駁回富驛公司請求 小紅公司給付532萬7,994元及自108年8月2日起算法定遲延 利息，戴殷雄、黃耀賢依序就其中365萬1,290元、532萬7,9 94元各本息分別與小紅公司連帶給付之上訴；及命小紅公司 再給付；暨駁回小紅公司之上訴之部分均廢棄，發回更審。



富驛公司上訴聲明：㈠原判決關於駁回富驛公司後開第二至 四項部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡小紅公司應再 給付富驛公司997萬2,742元，及其中462萬元自起訴狀繕本 送達翌日起，其餘部分自108年8月2日起，均至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。㈢就第二項請求，戴殷雄應於365 萬1,290元本息範圍内與小紅公司負連帶責任。㈣就第二項請 求，黃耀賢應於532萬7,994元本息範圍内與小紅蕃薯有限公 司連帶給付責任。㈤願供擔保請准宣告假執行。小紅公司等3 人均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。小紅公司上訴聲明：㈠原判決不利於小 紅公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，富驛公司在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。富驛公司答辯聲明：上訴駁回。（ 富驛公司就請求黃耀賢與小紅公司連帶給付部分，於超過53 2萬7,994元本息範圍部分，未據提起第三審上訴，業已確定 ，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（本院卷二第262、265至266頁）： ㈠小紅公司於000年00月間起向富驛公司承租系爭租賃物（即坐 落於臺北市○○○路0段000號1樓【面積79.8842坪、含店内裝 潢及桌椅】、地下1樓【面積28.4471坪】及2個停車位，簽 訂房屋租賃契約書，每月租金為38萬5,000元，經營系爭餐 廳；嗣原租約辦理租期展延至104年10月31日止。 ㈡原租約展延期限屆至後，由小紅公司繼續使用，並按月給付3 8萬5,000元；小紅公司曾於106年4月、5月將餐廳經營事宜 委託富驛公司經營。
㈢小紅公司自106年4月1日起即未繳付租金。富驛公司曾於106 年10月27日以律師函催告小紅公司於同年月31日前繳付租金 ，否則應搬遷騰空返還系爭租賃物。復於同年11月6日以存 證信函催告小紅公司返還系爭租賃物。小紅公司經營之餐廳 供應早餐至106年11月5日，經營至106年11月15日，並自106 年11月16日起對外停止營業。
㈣富驛公司於106年3月29日召開董事會，選任訴外人林宜盛擔 任董事長，翌日向臺北市政府商業處申請公司負責人變更登 記，未受核准。迄106年9月15日改選新任董事長為訴外人侯 嘉禎，並於106年9月28日辦理公司變更登記。 ㈤戴殷雄自106年5月9日起至107年3月15日止登記為小紅公司負 責人，黃耀賢自107年3月16日起迄今擔任小紅公司負責人。　㈥富驛公司前訴請小紅公司返還系爭租賃物（不含系爭停車位 ，本院卷二第264頁），經8850號判決勝訴確定（本院卷一 第53至60頁）。小紅公司於108年7月29日自行點交返還完畢 ，兩造並簽立協議書（原審卷一第465頁）。



㈦富驛公司於原審聲請假扣押獲准，經原法院民事執行處（下 稱執行法院）107年度司執全字第702號假扣押強制執行事件 （下稱系爭執行事件），於107年10月24日查封，將系爭租 賃物内之營業器具等動產交富驛公司保管，並有查封筆錄（ 系爭執行事件影卷第1至8頁）附卷可佐。
　㈧本院前審判決附表二所列106年9月1日至26日、11月3日、5日 之早餐券數額不爭執。
五、富驛公司主張小紅公司自106年4月起即未支付租金，其與小 紅公司間之不定期租約已於106年11月14日合法終止，或認 系爭租約於107年6月8日終止，然小紅公司迄至108年7月29 日始返還系爭租賃物，依不定期租約請求小紅公司給付積欠 之106年4月至5月租金，及擇一依民法第439條及不定期租約 、系爭租約或依民法第184條第1項後段、第179條等規定， 請求小紅公司給付自106年6月1日起至108年7月28日止積欠 之租金或相當於租金之不當得利或損害賠償共1,074萬2,742 元本息；並依公司法第23條第2項規定，請求戴殷雄、黃耀 賢依序就其中365萬1,290元、532萬7,994元侵權行為損害賠 償本息負連帶給付責任等情，為小紅公司等3人否認，並以 前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，詳述如下： ㈠富驛公司主張依土地法第100條第1、3款規定，於106年11月1 4日終止不定期租約，是否可採？
　⒈按土地法第100條規定，不包含定有期限之租賃契約在內（院 解字第3489號解釋、最高法院37年上字第7729號判決先例要 旨參照）。查小紅公司向富驛公司承租系爭租賃物經營系爭 餐廳，原租約展延至104年10月31日屆滿，小紅公司繼續使 用，並按月給付38萬5,000元，此為兩造所不爭執（不爭執 事項㈠、㈡），此後富驛公司固主張與小紅公司間係成立不定 期租約關係，其依土地法第100條第1、3款規定，於106年11 月6日寄發存證信函催告通知小紅公司，已於同年月14日合 法終止不定期租約云云，並提出存證信函及回執為憑（原審 臺灣士林地方法院107年度訴字第1037號卷【下稱士院卷】 第66至73頁），然為小紅公司所否認，辯稱雙方已於106年6 月1日簽立系爭租約，而為定期租賃關係等語。經查，富驛 公司係於106年9月28日變更登記其董事長為侯嘉禎（不爭執 事項㈣），在此之前侯尊中為富驛公司登記之法定代理人， 戴殷雄自同年5月9日登記為小紅公司之法定代理人（不爭執 事項㈤）。富驛公司與小紅公司分別由侯尊中、戴殷雄各自 代表於106年6月1日簽訂系爭租約，約定租期自同日起至115 年12月30日止，並經公證人公證（公證書字號：106年度北 院民公樺字第66152 號），有房屋租賃契約書可稽（本院卷



二第33至46頁），雙方間租賃關係已非屬不定期租賃，參照 首開說明，富驛公司自不得依土地法第100條第1、3款規定 ，於106年11月14日終止租約。
　⒉富驛公司雖主張106年3月29日董事會已改選訴外人林宜盛為 董事長，解任原董事長侯尊中職務，否認系爭租約之效力云 云，並提出董事會議事錄為證（士院卷第39頁）。然查，侯 尊中於斯時另案對訴外人開曼群島商富驛酒店集團有限公司 （下稱開曼富驛公司）聲請定暫時狀態處分，經原法院於10 6年5月16日以106年度全字第208號裁定（下稱系爭定暫裁定 ）准侯尊中供擔保後，命開曼富驛公司不得妨害侯尊中行使 開曼富驛公司董事長暨總經理之職務等情，有系爭定暫裁定 在卷可查（本院卷一第199至222頁）。富驛公司自承其為開 曼富驛公司之全資控制持有子公司，富驛公司之唯一股東即 開曼富驛公司，其公司董監事均由開曼富驛公司董事會指派 等情（本院卷一第272頁），雖稱系爭定暫裁定效力不及於 富驛公司，106年3月29日董事會改選不受影響云云。然該董 事會改選董事長為林宜盛後，富驛公司聲請變更登記，經主 管機關臺北市政府以：原法院106年5月19日北院隆106司執 全午字第411號執行命執行前揭裁定在案。本案所請法人股 東指派代表人為董事、監察人暨選任董事長變更登記，因林 宜盛以法人股東開曼富驛公司之董事長名義出具106年3月28 日之指派書，違反前揭命令；又富驛公司據依前揭指派書指 派之董事組成之董事會改選之董事長林宜盛，並由林君代表 富驛公司提出本案申請，申請人不適格，爰駁回申請等詞， 有臺北市政府106年5月25日府產業字第10652835630號函在 卷可佐（本院卷二第47至48頁）。可知，林宜盛以開曼富驛 公司董事長名義指派富驛公司董事，而召開106年3月29日董 事會，違反系爭定暫裁定之執行命令，故富驛公司於該次董 事會改選林宜盛為董事長，未經准許為變更登記。況侯尊中 另案提起確認董事會決議無效事件，經本院另案於111年9月 20日以111年度上更一字第67號判決主文第3項「確認侯尊中 與開曼群島商富驛酒店集團有限公司自106年3月28日起至10 6年9月15日止之董事長及總經理委任關係存在。」有該判決 在卷可查（本院卷一第239至254頁），亦徵富驛公司於106 年3月29日改選董事長為林宜盛，於法未合，侯尊中仍為富 驛公司之法定代理人，自有權代表富驛公司與小紅公司簽訂 契約。故富驛公司主張侯尊中無權代表富驛公司簽訂系爭租 約、抵銷協議、補充協議及早餐協議等簽約行為，經其不予 承認而無效云云，自不足取。至於小紅公司負責人戴殷雄是 否知悉、何時知悉上開106年3月29日董事會之改選情形，即



無庸審酌。
　⒊富驛公司復主張侯尊中係小紅公司之實質負責人，戴殷雄為 富驛公司之內部人，顯非公司法第12條規定之「第三人」云 云。然查，戴殷雄自同年5月9日登記為小紅公司之法定代理 人，依公司法第108條第1項規定，對外有代表公司簽約之權 限。復依證人即於106年8月調任小紅公司之營運總監單啟能 證述：伊在小紅公司時，系爭餐廳除自行對外營運外，尚有 提供餐點予富驛公司，但兩公司帳目系統並未連線，需計算 來客數對簽請款，小紅公司業務上直接對戴殷雄負責、聽其 指示等語（本院前審卷一第507至511頁），足見戴殷雄為小 紅公司之登記及實際負責人，自得代表小紅公司簽訂系爭租 約及協議等。富驛公司雖舉證人林宜穗證述小紅餐廳、喫尚 飲、中聯資本公司間共用辦公室或員工，伊經侯尊中面試及 侯尊中有出資等語（本院前審卷二第8至10頁），充其量僅 能證明侯尊中與小紅公司間有一定之關係，然侯尊中並未代 表小紅公司簽約，小紅公司仍係由代表人戴殷雄簽約，富驛 公司或小紅公司所為之法律行為，亦無雙方代理或自己代理 之情形，故系爭租約、抵銷協議、補充協議及早餐協議，自 屬合法有效。
　⒋富驛公司主張縱認系爭租約成立，因小紅公司至少積欠106年 6月、10月之租金達2個月，自得以欠租達2個月以上為由， 於106年11月14日合法終止系爭租約云云。經查，富驛公司 簽訂系爭抵銷協議，記載該店面自106年4月1日起至6月30日 止由其自行占有使用，小紅公司無須負擔租金（原審卷一第 109至111頁），復於同年7月1日簽立系爭補充協議，約定小 紅公司無須負擔同年7月至9月之租金，自106年10月1日起按 月給付租金（士院卷第47至48頁），足見已合意小紅公司無 庸給付106年4月至9月之租金。而依原租約第4條第1款約定 ，小紅公司於100年間有交付1個月保證金38萬5,000元，此 為富驛公司所自承（本院前審卷二第175頁），並約定於契 約期滿或終止時，如已履約完畢無債務牽涉時應予返還等詞 ，性質上即屬押租金，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。則縱然小紅公 司未給付106年10月份租金，以該1個月保證金抵扣後，即未 欠租金，故富驛公司主張小紅公司積欠租金2個月，而於106 年11月6日存證信函終止系爭租約，亦不合法。至於另案原 法院107年度重訴字第705號小紅公司起訴富驛公司請求損害 賠償事件（下稱705號事件，含106年11月6日起至107年7月3 1日早餐費、營業損失、食材損失、員工資遣費等）判決（ 本院卷一第255至262頁），理由中固然認定小紅公司未給付



106年6月、10月份租金，依民法第440條、系爭租約第15條 規定，富驛公司得終止契約云云（本院卷一第262頁），然 該判決中漏未審酌系爭抵銷協議已合意免除106年6月租金， 該證據資料足以推翻原判斷，亦未將押租金先予抵扣，故此 部分對小紅公司不利之認定，於法不合，該部分理由中之判 斷對本件並無爭點效之適用，富驛公司主張705號判決此部 分理由之認定於本件有爭點效適用，並不可採。　⒌小結，富驛公司與小紅公司成立系爭租約，而非不定期租約 關係，其主張依土地法第100條第1、3款規定，於106年11月 14日終止不定期租約或系爭租約，並不合法，自不可採。　　㈡富驛公司與小紅公司間之系爭租約，已於107年6月8日合法終 止：　
　⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結 果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟 資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭 點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得 作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法 院99年度台上字第781號判決要旨參照）。 ⒉查富驛公司前依系爭租約之法律關係，另案訴請小紅公司返 還系爭租賃物，經8850號判決富驛公司勝訴確定，並於理由 中就富驛公司終止系爭租約有無理由之爭點，認定：小紅公 司自106年11月起即未給付社區大樓管理費，亦未對外營業 ，違反系爭租約第6條、第7條約定，富驛公司依系爭租約第 15條約定終止系爭租約，為有理由等詞，有該判決在卷可查 （本院卷一第53至60頁），而該案富驛公司係以起訴狀繕本 送達小紅公司為終止契約之意思表示，則系爭租約已於送達 日即107年6月8日合法終止，業經本院調閱該案全卷核閱無 誤（8850號卷一第7至15頁、本院卷一第271頁）。而8850號 判決於108年7月25日宣判後，小紅公司於108年7月29日自行 點交返還系爭租賃物（不爭執事項㈥）。審之上開重要爭點 ，係本於當事人辯論之結果為判斷，並無顯然違背法令之情 形，本件兩造亦無提出新訴訟資料足以推翻原判斷，參照前 開說明，同一當事人之富驛公司與小紅公司間就與該重要爭 點有關所提起之本件訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不 得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，小紅公司 於本件訴訟辯稱8850號判決無爭點效適用，實不可取。另被 上訴人黃耀賢、戴殷雄並非系爭租約當事人，就此部分亦無 提出其他證據供參，則小紅公司等3人辯稱富驛公司終止系 爭租約不合法云云，自不可採。則富驛公司與小紅公司間之



系爭租約，已於107年6月8日合法終止，至為明確。系爭租 約既係於107年6月8日始合法終止，則小紅公司在此之前自 得依系爭租約占有使用系爭租賃物，富驛公司主張小紅公司 於106年11月14日起至000年0月0日間為無權占有系爭租賃物 ，構成侵權行為云云，顯無可採。
　㈢富驛公司依民法第439條及不定期租約請求106年4月至5月份 之租金77萬元，有無理由？
　　查原租約展延至104年10月31日屆滿後，小紅公司仍繼續使 用，並按月給付38萬5,000元（不爭執事項㈡），至富驛公司 於106年6月1日與小紅公司簽立系爭租約前，固然係成立不 定期租約關係，然小紅公司曾於106年4月、5月將餐廳經營 事宜委託富驛公司經營（不爭執事項㈡），系爭抵銷協議已 合意小紅公司無須繳付106年4月1日起至6月30日止之租金， 已如前述，則富驛公司依民法第439條及不定期租約請求106 年4月至5月份之租金77萬元，違反前開約定，不予准許。　㈣富驛公司依民法第439條及不定期租約、系爭租約或民法第18 4條第1項後段規定，請求106年6月至9月份之租金154萬元， 有無理由？
　　106年6月1日之後，富驛公司與小紅公司已成立系爭租約， 而非不定期租約關係，且已簽訂系爭抵銷協議、免租協議， 同意小紅公司無庸給付106年6月至9月之租金，已如前述， 富驛公司自不得再依民法第439條及不定期租約、系爭租約 請求小紅公司給付。又小紅公司係經富驛公司同意而免除租 金給付義務，自無侵害富驛公司租賃權可言，富驛公司依民 法第184條第1項後段規定請求損害賠償，亦無理由。　　㈤富驛公司依系爭租約，請求小紅公司給付自106年10月1日起 至107年6月7日止積欠之租金，有無理由？小紅公司辯稱富 驛公司未提出合於租賃使用之標的物，行使同時履行抗辯權 ，是否可採？
　⒈106年10月份之租金以押租金抵扣後，不得再請求給付：　　按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。查小紅公司有給付1 個月押租金之事實，已如前述，則其應付而未付富驛公司10 6年10月之租金，依前揭說明，自應發生先行抵充之效力， 富驛公司不得再請求小紅公司給付該部分之欠租。　⒉106年11月1日至同年月15日之租金，仍應給付：　　小紅公司自承系爭餐廳供應早餐至106年11月5日，餐廳經營 至106年11月15日，並自106年11月16日起對外停止營業（不 爭執事項㈢），並有11月營業報表在卷可參（本院前審卷二



第264頁），且經證人劉紘志於本院到庭確認有數字就是代 表有正常營業等語（本院卷一第452頁），則小紅公司於106 年11月1日至15日間仍得使用系爭租賃物正常營業。縱然戴 殷雄曾於當日向臺北市政府警察局中山分局長安東路派出所 報案稱富驛公司以木板橫條將餐廳出入口封死云云（本院卷 一第509頁），然參照當日照片，僅是以窗簾遮住內部出入 口（本院卷一第511頁，日期誤載為107年），證人單啟能證 稱：小紅餐廳於106年11月初出入口遭人以木板封閉，過了 準備餐點時間，才由伊持鑰匙由外面鐵門進入等語（本院前 審卷一第513、515頁），證人即系爭餐廳店長吳偉勝於另案 原法院107年度易字第1210號妨害自由刑案中證述稱：106年 11月6日地下室辦公室有被木板封住，一樓餐廳出入口大門 也有被封死，之後有開一個側門。有報案但還是有營業，那 時候生意很好，中午都客滿要排隊。大門被封就從側門走等 語（筆錄見本院卷一第319、326至328頁），顯見小紅公司 確實仍得營業，自無從以富驛公司未提供合於餐廳使用收益 之狀態而行使同時履行抗辯權，此期間之租金仍應支付。　⒊106年11月16日起至同年月28日止之租金，小紅公司行時同時 履行抗辯拒絕支付為可採：
　⑴按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃 出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價 關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使 用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不 得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99 年度台上字第526號判決意旨參照）。
　⑵富驛公司自承於106年11月16日架設木板圍籬，並斷電，直至 106年11月28日始復電等情，證人吳偉勝於上開刑案證稱：1 06年11月16日小紅餐廳整個被木板封死，也有被斷電，大門 、側門在當日都被封起來，就沒辦法營業，因為被斷電。因 木板上都貼一張「富驛裝修中，敬啟期待」的公告，所以判 定是富驛公司所為。客人沒辦法進去，因為門被封起來，客 人有來，但沒辦法進餐廳。小紅餐廳的封門木板伊在11月20 日拆掉了，但電力還是一樣沒有恢復，好像到11月28日，一 樓華航董事長有開會要求富驛復電，富驛才願意復電等語（ 筆錄見本院卷一第326至329頁），並有當日現場以木板封門 、切斷電源之照片為證（本院卷一第515至519頁，照片日期 誤載為107年）。而經營餐廳需有水、電，及正常出入口， 始得正常對外營業，為一般社會通念，富驛公司既未合法終



止系爭租約，自不得以租約終止、欲收回自用為由，而以上 開方式致系爭餐廳無法營業，系爭餐廳自106年11月16日起 至同年月00日間因富驛公司斷電而無法經營，確係可歸責於 富驛公司，富驛公司未盡其於租賃關係存續中，保持系爭租 賃物合於約定使用收益狀態之義務，小紅公司行使同時履行 抗辯權，並依民法第441條反面解釋拒絕給付106年11月16日 至同年月28日之租金，依前揭說明，即屬可採。　⒋106年11月29日起至107年6月7日止之租金，小紅公司不得行 時同時履行抗辯拒絕支付：　
　⑴依證人吳偉勝於本院到庭證稱：斷電次數一次，斷電好幾天 ，最後是華航要求富驛公司復電並清理現場，後來有復電， 但食物都壞掉了，惡臭無法清除，那時小紅公司沒有人了， 因為小紅公司被封門斷電，無法經營，只有資遣員工。之後 沒有斷電，但沒有處理掉惡臭的問題等語（本院卷一第456 頁）。可知，富驛公司應業主華航要求於106年11月28日恢 復供電予小紅餐廳後，未再斷電，復承前所述，吳偉勝於10 6年11月20日自行拆除封門木板後，即可進入小紅餐廳。然 參照小紅公司提出之FB公告（本院卷一第131頁），小紅餐 廳（後更名為廚里亞洲創意料理）自106年11月16日即對外 公告停止餐廳營運，並於000年00月間資遣員工，有小紅公 司於705號事件提出之民事準備㈡狀及小紅公司106年11月30 日轉帳傳票在卷可參（本院卷二第677至689頁），小紅公司 並自承因遭斷電阻撓而於106年11月16日之後即無在系爭租 賃物經營餐廳之意思等語（本院卷二第429頁），然並未歸 還系爭租賃物予富驛公司，餐廳內之營業器具等仍占用系爭 租賃物。
　⑵小紅公司辯稱因斷電食材腐敗臭味無法清除，富驛公司封門 、使用書櫃阻擋出入口，未提出合於租賃使用之標的物，行 使同時履行抗辯權，拒絕支付租金云云，為富驛公司否認， 並稱吳偉勝於106年11月20日自行進入系爭租賃物，將存放 於冰箱及地下一樓冰庫內之食材取出堆置於1樓大門處使其 腐敗，造成整個華航大樓瀰漫惡臭，之後懸掛白布條、在系 爭租賃物播放佛經，使富驛1樓大廳往來行人旅客心生恐懼 ，甚至取消訂房，不得不以書櫃、廣告立牌等可活動物體遮 蔽旅客視線，並未妨害小紅公司出入餐廳或營業等語。經查 ：
　①富驛公司斷電，固然造成冰箱停電，無法冷藏或冷凍食材， 然吳偉勝於106年11月20日已自行拆除封門進入餐廳，如認 食材因而腐敗或過期毀損，在不欲繼續經營餐廳之情形下， 未將腐敗食材丟棄，反而刻意在一樓堆放食材，以風扇將腐



敗惡臭吹向大廳長達一週以上，蔓延至其他住戶，經該大樓 管理委員會、臺北市衛生局、環保局等單位介入處理，至10 6年11月29日始將腐敗之廢棄物清除，仍餘留惡臭等情，有 富驛公司106年12月1日存證信函（本院卷二第131至133頁） ，及106年11月28日清理現場照片在卷可參（本院前審卷一 第417至429頁），故小紅公司所稱之食材腐敗臭味無法清除 之原因，實係其店長行為所造成。
　②參照小紅公司提出之107年2月2日華航大樓管理委員會協調會 會議記錄所載之會議結論：富驛公司與小紅公司皆同意自10 7年2月2日起雙方冷靜期至107年3月31日，於冷靜期內不得 為爭議行為，如掛白布條、播放佛經等滋擾華航大樓住戶或 訪客之行為、任意斷電等影響他方營業之行為等詞（本院卷 一第487頁）。顯見小紅公司在107年2月2日前即有在系爭租 賃物掛白布條、播放佛經等滋擾行為，在上開冷靜期過後， 小紅公司自107年4月23日起至000年0月00日間，仍持續在系 爭租賃物播放佛經、掛白布條行為，有監視錄影畫面截圖、 新聞報導截圖（新聞標題為飯店大廳白布大悲咒像靈堂？小 孩嚇哭）、臉書網頁旅客留言等在卷可參（本院卷二第65至 83頁），並經另案富驛公司起訴小紅公司之原法院107年度 訴字第4027號損害賠償事件（下稱4027號事件）列為不爭執 事項，有該事件筆錄附卷為憑（本院卷二第99至102頁）， 小紅公司並在門口貼上「未經店家同意入內將以入侵民宅提 告」等字，顯然是排除他人進入使用之意思，而餐廳大門、 側門仍可進出未封閉，亦有4027號事件中富驛公司提出107 年7月12日、14日、18日間體驗公證所附之照片可佐（本院 卷二第105至115頁）。富驛公司前曾聲請定暫時狀態處分， 經原法院於107年8月15日以107年度全字第377號裁定准許富 驛公司供擔保後，禁止小紅公司及吳偉勝以直接或間接方式 （包含但不限於貼布條、以音響、煤氣、蒸氣、臭氣…等） 對富驛公司經營富驛酒店之營業權利，為任何干擾行為，有 該裁定附卷（本院卷二第359至363頁）。小紅公司不服提起 抗告、再抗告，經駁回確定，亦有歷審之本院107年度抗字 第1244號、最高法院108年度台抗字第108號裁定在卷為據（ 本院卷二第365至372頁），小紅公司及吳偉勝因違反上開定 暫裁定，而經執行法院於107年9月13日以107年度司執全字 第613號裁定各處怠金5萬元（本院卷二第373至375頁），小 紅公司及吳偉勝不服提出異議、抗告，亦均經駁回確定，亦 有歷審原法院107年度執事聲字第195、211號、本院107年度 抗字第1683號、108年度抗字第32號裁定附卷為據（本院卷 二第377至399頁）。另案4027號事件，富驛公司起訴請求小



紅公司、黃耀賢及吳偉勝等3人就107年4月23日起至000年0 月00日間之上開行為，賠償其無法正常營業之損害，經本院 109年度重上字第20號判決命小紅公司、黃耀賢及吳偉勝連 帶賠償60萬元本息確定，有該判決附卷可佐據（本院卷一第 409至419頁），復經本院調閱該案卷證核閱明確，小紅公司 於本件始撤銷其於4027號事件之上開自認事實，顯不可採。 足認小紅公司仍持續占有使用系爭租賃物而為上述行為，並 確實影響富驛公司之旅館營業。
　③小紅公司雖指稱富驛公司於000年0月間、8月1日、10月5日等 以書櫃等遮蔽小紅公司餐廳出入口，並提出當時照片為證（ 本院前審卷二第235至241頁、本院卷二第197頁），然上開 以書櫃遮蔽之時點，係在小紅公司懸掛白布條、播放佛經之 後所為，故富驛公司稱因行人旅客心生恐懼，係為遮蔽旅客 視線所為等語，非不可採。且富驛公司已於107年6月8日合 法終止系爭租約，如前所述，此後小紅公司本應依約歸還系 爭租賃物，自不得反以富驛公司以書櫃遮檔出入口為由，作 為同時履行抗辯之證據。反之，吳偉勝前另案對被告富驛公 司法定代理人侯嘉禎等提告妨害自由刑事案件，主張侯嘉禎 等於107年7月27日指派員工將書櫃、沙發、木板等物置於小 紅餐廳門口妨害其營業云云，經臺灣臺北地方檢察署（下稱