臺灣雲林地方法院民事判決
113年度訴字第97號
原 告 鄭翼贊
訴訟代理人 林堯順律師
被 告 鄭深仁
鄭振成
受告知人 雲林縣虎尾鎮農會
法定代理人 丁榮義
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號、面積2,087平方公尺之土地，及其上同段192建號建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○0000號，含附圖即雲林縣虎尾地政事務所113年2月土地複丈成果圖所示編號A、B之增建部分），應予變價分割，所得價金由兩造依各三分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。且 裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法， 固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並 不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度 台上字第1797號裁判意旨參照）。是當事人主張之共有物分 割方法，僅供法院參考，縱為分割方案之變更或追加，亦僅 屬補充或更正事實上陳述，而非訴之變更或追加。本件原告 起訴請求分割共有土地、建物，曾變更分割方法之聲明，核 其內容，均係關於同一共有土地、建物分割方法主張之更異 ，屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上陳述，非為訴之 變更或追加，應予敘明。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，依同法第385 條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號、面積2,087平方公尺之土地 （下稱系爭土地），及其上同段192建號建物（門牌號碼：
雲林縣○○鎮○○里○○0000號，下稱系爭農舍，並與系爭土地合 稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各為三分之一，兩造 就系爭土地、系爭農舍並無不能分割之約定，惟未能達成分 割協議。
㈡依臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事提案第22號 之法律問題討論意見、最高法院105年度台上字第154號判決 意旨，系爭土地上雖有興建系爭農舍之套繪管制，惟按農業 用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2項至第4項規 定，乃在落實已申請興建農舍之農業用地不得重複申請之目 的，非在限制已興建農舍之農業用地之分割，故土地共有人 自得訴請分割土地。
㈢最高法院64年度台上字第420號判決已明確指出「變價分割農 地」並無農業發展條例適用，再依法務部106年3月3日法律 字第10603502840號函意旨，農舍辦法第12條第2項旨在避免 農民於農舍施工中或領得使用執照後逕向地政單位申請分割 為數筆地號，致與原申請興建農舍之地號、條件不同，甚至 造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定等情形，故 倘分割之結果並未變動農舍與其坐落農業用地面積與範圍， 或僅將原屬共有性質之農業用地所有權歸屬簡化，應無違農 舍辦法之規定。本件原告主張系爭房地變價分割，並未造成 農地細分，反使農業用地所有權歸屬簡化，並未違背農舍辦 法之規範意旨。
㈣原告主張系爭房地一同變價，並以價金分配共有人，變價後 之農舍及土地均分歸同一人即拍定之人，不僅保持農地完整 ，更能使農舍與其坐落用地併同移轉，將原本共有之所有權 歸屬簡化，故主張農舍與農業用地同時變價分割，未違背前 揭農業發展條例及相關辦法。又變價拍賣取得者，即為原本 套繪管制之農舍及農業用地全部範圍，日後不生農地重複申 請情形，自無須解除套繪，爰依民法第823條、第824條規定 ，提起本訴等語，並聲明：如主文所示。
二、被告鄭深仁、鄭振成未於最後言詞辯論期日到場，惟渠等於 本院112年11月24日現場履勘、112年12月21日調解程序到場 答辯略以：系爭土地係農業用地，已興建系爭農舍，系爭農 舍未解除套繪管制，依法令不得分割，亦不得變價分割等語 。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地及系爭農舍均為兩造所共有，應有部分均 各3分之1等情之事實，有土地登記謄本、建物登記謄本在卷 可查（本院卷第27至33頁)，應堪認定。又系爭土地屬特定 農業區之農牧用地，有系爭土地之土地登記謄本可按(本院
卷第27頁)，屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款 規定所稱之耕地，其分割應受農發條例第16條（每宗耕地分 割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割）及耕地分割 執行要點相關規定之限制，惟依農發條例第16條第1項第3款 規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不 得分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華 民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為 單獨所有。」，而系爭土地於民國112年因繼承始生共有關 係，符合農發條例第16條第1項第3款規定，得分割為3筆土 地等情，有雲林縣虎尾地政事務所112年11月16日虎第二字 第1120004189號函在卷可稽（本院卷第151頁），是系爭土 地不受農發條例第16條（每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25公頃者，不得分割）之限制，亦可認定。而系爭土地上 有系爭農舍坐落，系爭農舍興建完成後，經主管機關核發（ 89）虎鎮營使字第43號農舍使用執照，並將系爭土地套繪管 制，現套繪管制尚未解除等事實，為兩造所不爭執，復有系 爭土地之登記謄本、雲林縣虎尾鎮公所112年11月7日虎鎮工 字第1120021102號函、使用執照竣工圖說（本院卷第79至82 頁）、雲林縣政府112年11月10日府建管二字第1120578637 號函（本院卷第85至86頁）、雲林縣虎尾鎮公所112年11月2 3日虎鎮工字第1120601143號函、(89)虎鎮營使字第43號相 關資料（本院卷第163至262頁）、雲林縣虎尾鎮公所113年1 月12日虎鎮工字第1130000526號函、彩色建築設計圖（本院 卷第325至327頁）附卷可稽，該部分之事實，自亦同堪認定 。
㈡次按除法令另有規定、因物之使用目的不能分割或契約約定 有不分割之期限者外，共有人得隨時請求分割共有物，民法 第823條第1項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直 轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建 及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制 不得辦理分割，亦為農舍辦法第12條第2項所明定。是上開 農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管 制不得辦理分割之規定，即為民法第823條第1項所謂「除法 令另有規定」之分割限制。而農舍辦法第12條第2項後段之 規定，乃於102年7月3日修正時所增列，該條項規定已申請 興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪管制不得辦理分割 之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故 不論於89年農發條例修正前或修正後取得農業用地，申請興 建農舍時點在該辦法102年7月3日修正生效前、後，均同有 適用，亦經內政部於102年10月30日以內授中辦地字第10266
520593號令函釋明確。查：系爭土地屬農發條例第3條第10 款規定所稱之農業用地，自有農發條例第18條、興建農舍辦 法等法令，關於農業用地申請興建農舍暨其管制措施之適用 。而系爭土地（農業用地）前既係整筆提供作為興建系爭農 舍使用，並因之受套繪管制，且現套繪管制尚未解除，則揆 諸前法令規定，系爭土地之分割請求權應受農舍辦法第12條 第2項（未經解除套繪管制不得辦理分割）、農發條例第18 條第4項中段（農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵 押權）之限制。
㈢再按農發條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化及自 由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產 銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準所制定（農業 發展條例第1條規定），農發條例第18條第1項至第4項所為 之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興 建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之 立法目的。再者，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定 抵押權，農發條例第18條第4項中段既定有明文，另申請興 建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，且同一筆農 業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍之農業用地不得重複申 請，亦為農舍辦法第2條第1項第3款、第9條第2項第6款、農 發條例第18條第4項後段所明定。是以，農舍辦法第12條第2 項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得 辦理分割之規定，其訂定目的除在於落實農發條例第18條第 4項中段，對於農地所有人處分權限制（不得單獨移轉該農 業用地之所有權或設定抵押權）之法律規定外，並在於避免 興建農舍後再藉分割方式分割成為數筆土地，造成農舍與其 坐落農地面積、比例不符法令規定（即農地面積需達0.25公 頃、農舍用地面積不得超過該農地面積百分之10）之問題， 更寓有避免供農舍使用之農業用地過度細分，俾使該農業用 地能確供農業使用（農發條例第18條第2項規定參照），以 確保農業永續發展之公益目的。
㈣又按農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對已建築農舍用 地之法定空地所為之管制，立法目的在於貫徹農業發展條例 所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育之農業使 用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例第18條第 5項授權之農舍辦法第9條第2項第3款規定：申請興建農舍之 農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%， 扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地 應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，可 見農舍及其坐落基地之「建物建蔽率」、「空地使用方式」
確受管制，而農舍坐落基地之範圍、面積、使用方式為何， 揆諸上開規定，應由主管機關套繪管理，以避免同一坐落基 地重複申請建築農舍，或農舍坐落基地之農業用地面積不足 ，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10%，其餘90%土地仍應為 農業使用之立法目的喪失。基此，考量上開立法目的，如未 變動農舍坐落基地之農業用地面積與範圍，而僅將原屬共有 性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此雖亦屬土地分割性質， 然該分割結果並未造成農舍坐落基地細分以致已存在農舍之 建蔽率不足之結果，應非法令所禁止。參諸農發條例第16條 規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分 ，倘共有人所共有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之 筆數及共有人數均未增加，與該條規定並不違背（最高法院 86年台上字第1706號判決參照），依據相同法理，農舍辦法 第12條第2項所訂「已申請興建農舍之農業用地，…未經解除 套繪管制不得辦理分割」，係為防止農地細分使農舍建蔽率 之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係， 如分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業使 用用地面積等事項，難認有何禁止分割之理。
㈤另按農舍辦法第12條第2項規定，係內政部、行政院農業委員 會依農發條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的 除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農 地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積 10%）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業 生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍 與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用 、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環 境及農村發展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判 斷結果，並無逾越母法之授權範圍（最高法院109年度台上 字第2485號判決意旨參照）。因此，在「原物分割」之情形 ，將難以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，亦不 免造成農地過度細分；而在「僅單獨變價分割農地」之情形 ，亦將使農舍與農業用地分由不同人所有，均有違上揭目的 ，並違反農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項之規 定，而屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約 不能分割之情形。是最高法院109年度台上字第2485號判決 意旨稱：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割 共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期 限者，不在此限，民法第823 條第1項規定可稽，所謂依法 令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分 歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第
2項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主 管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農 業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即 屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。」，應解 為在違反上開目的之情形下，不得為原物分割（含分歸一人 及價格補償）與變價分割，此觀諸該案最高法院判決之案例 事實為「僅針對農地訴請分割」，而並未就農舍一併請求分 割，因此單就農地部分，不論為原物分割或變價分割，均不 免將造成土地細分、農舍與農地分離為不同人所有，當為法 之所禁，而在不違反上開限制目的之情況下，是否亦屬上開 最高法院判決意旨所指之情形，而一概不得分割，即非無研 求之餘地。經查，本件原告係就農舍與農地併同聲請變價分 割，而在併同變價分割之情形下，將由同一人拍定取得農地 及農舍之所有權，得以確保農舍與其坐落農地面積、比例符 合法令，使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使 用，且可保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與 農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、 過度細分問題，易言之，在農舍與農地併同變價分割之情形 ，不僅不會發生土地細分或房地不同人之情形，反更能簡化 農業用地之所有權歸屬，且農舍與農地併同移轉，亦符合農 發條例第18條第4項之規定，即與上開最高法院之案例事實 為僅訴請分割農地之情形不同，尚不得遽認農舍與農地併同 變價分割，亦屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的 、契約不能分割之情形。基此，本院認農舍辦法第12條第2 項規定，係內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制 ，於分割時如已考量上開套繪管制之面積與範圍，而不予細 分土地，即無違土地管制意旨，則件本件系爭土地、農舍如 採變價分割，並不會造成土地細分，套繪管制仍屬有效存在 ，並不會產生農地建築套繪管制形同具文之情事，即不受農 舍辦法第12條第2項不得分割規定之限制。
㈥查系爭土地及系爭農舍均為兩造所共有，應有部分均各3分之 1等情之事實，業經認定如前。又系爭土地及農舍如採併同 變價分割之方式，即無因法令限制不許分割之情形，業經本 院認定如上，且無其他因使用目的不能分割情形，而兩造未 訂有不為分割之協議等情，被告亦未表示爭執，則原告起訴 請求分割共有物，自屬於法有據。再按共有物之分割，依共 有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議 決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何 共有人之請求，命為下列之分配：一、以原告分配於各共有 人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配
於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人 ，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項 、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變 價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形 、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割， 不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字 第1402號判決意旨參照）。經查，系爭土地及農舍不得原物 分割，僅能併同變價分割，始不抵觸農舍辦法第12條第2項 、農發條例第18條第4項中段之規定，已如前述。況採行變 價分割，則共有人可透過出賣方式將系爭土地及農舍出售， 俾以提高系爭土地及農舍之交換價值，再由共有人按應有部 分比例分配價金，較能維護系爭土地及農舍之完整，增進系 爭土地及農舍之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對 共有人自應屬有利。復斟酌系爭土地及農舍之型態、使用情 形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地 及農舍應採行變價分割之方式分割，並將價金按兩造應有部 分之比例各3分之1予以分配為適當，爰判決如主文第1項所 示。末按民法第824條第7項已增訂變價分配時，共有人有依 相同條件優先承買之權，準此，倘兩造仍欲取得系爭土地及 農舍繼續利用，或認其對系爭土地及農舍係有特殊情感等情 ，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併 此敘明。
四、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 ；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第88 1條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1 第 1項、第2項、第3項定有明文。惟關於抵押權移存於抵押人 所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定 ，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有 聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明 已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案 第10號意旨參照）。經查，兩造共有之系爭房地均設定最高 限額抵押權予雲林縣虎尾鎮農會，此有土地及建物登記第一 類謄本附卷可稽（見本院卷第27至33頁）。玆因該抵押權人 於受告知訴訟後（本院卷第95、153頁），未於言詞辯論期 日到庭表示意見，揆諸上揭規定，系爭房地最高限額抵押權
存於分割後抵押人即兩造之變價後所得價金，並均準用民法 第881條第1項、第2項之規定，對系爭房地變賣所得分配價 金具有前述之權利質權，併予敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 查，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件 原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然 ，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔 ，顯失公允。是斟酌兩造因分割系爭共有物所受之利益，認 本件兩造依應有部分比例負擔訴訟費用，核屬公允，爰諭知 如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 民事第二庭 法 官 黃偉銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 書記官 曾百慶