臺灣雲林地方法院民事判決
113年度訴字第82號
原 告 許瑞村
訴訟代理人 蘇清水律師
朱冠宣律師
王嘉豪律師
被 告 許慧滿
訴訟代理人 許進國
受告知人 雲林縣斗六市農會
法定代理人 張永政
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地及其上同段3953建號建物（門牌號碼：雲林縣○○市鎮○里0鄰○○街00○0號），應予變價分割，所得價金由兩造平均分配。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造原為夫妻，於民國112年5月31日離婚，坐落雲林縣○○市○ ○○段○○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段3 953建號建物（門牌號碼：雲林縣○○市鎮○里0鄰○○街00○0號 建物，下稱系爭建物，並與系爭土地合稱為系爭房地），為 兩造所共有，兩造之應有部分比例為各2分之1，系爭房地並 無因法令規定或物之使用目的不能分割，或約定有不得分割 等情形。
㈡系爭建物為連棟透天樓房，倘依兩造應有部分比例為原物分 割，均須利用該建物唯一之出入口進出，且建物內部難以獨 立區隔為經濟利用，復因各共有人分得部分均有進岀之需求 ，勢須劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共 有、約定使用或其他方式之法律關係，將減少各共有人得有 效利用之空間，且徒增法律關係之複雜化、減損共有物之經 濟價值，非但分得面積顯然過小，恐將有損該建物之完整性 ，勢必破壞原建物之結構；且原物分割後兩造並無各自獨立 之門戶出入，亦勢必破壞原建物之使用現狀，造成日後使用 上之困難，致無法發揮該建物經濟上之利用價值，足證本件 以原物分割，顯有困難。
㈢系爭房地分割方法，應兼衡全體共有人利益，如採變價分 割 方式，將可使土地及建物之產權歸於一致，有利土地及建物
之使用及處分，除得維護系爭房地之完整性，避免降低其固 有之經濟利用價值外，且系爭房地整體合併經公開拍賣程序 ，第三人及各共有人皆可應買，藉良性公平競價之結果，各 共有人能分配之金額可能因而增加，難謂顯不利各共有人， 再者，變賣該不動產之方式非僅限於聲請法院拍賣，亦得經 兩造合意委託變賣，依市場行情決定價值，變賣後分配價金 ，且縱執行法院所拍賣之金額可能較低，然兩造仍得即時應 買或行使優先承買權，綜上所衡，斟酌系爭房地客觀 情狀 、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認為本件採變價 分割方式，方能兼顧各共有人之利益，並維護系爭房地之最 高經濟價值，爰依民法第823條第1項及第824條規定提起本 訴等語，並聲明：如主文所示。
二、被告答辯略以：不同意分割，若要分割，希望以原物分割， 不同意變價分割，希望可以向原告購買其所有之系爭房地持 分等語。
三、兩造不爭執事實：
㈠系爭房地為兩造所共有，應有部分各為二分之一，系爭房地 並無因法令規定或物之使用目的不能分割，或約定有不得分 割等情形。
㈡系爭建物之構造、格局無法為原物分割或原物分割顯有困難 。
㈢系爭土地整筆遭系爭建物套繪管制，且尚未變更法定空地之 面積。
四、本件兩造爭執之處，應在於：
本件應如何分割系爭房地，較能增進共有物之經濟效益，並 兼顧兩造之利益？
五、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。本件兩造共有之系爭 房地並無不分割之協議，且依其使用目的並無不能分割之情 形等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地及建物 登記謄本為證，則原告起訴請求裁判分割系爭房地，洵屬有 據，應予准許。
㈡次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原
物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1 項、第2項、第3項分別定有明文。再按，分割共有物，除應 斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質外，尚應斟 酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則（最高法院84 年度台上字第1538號、94年度台上字第1768號判決要旨參照 ）。
㈢經查，系爭土地坐落在雲林縣斗六市，系爭建物則坐落於系 爭土地上，系爭建物為鋼筋混凝土造三層樓房，僅得經由系 爭建物大門前道路出入等情，有現場照片、系爭建物登記謄 本、地籍圖、配置圖、平面圖、雲林縣斗六地政事務所建物 測量成果圖在卷可按。兩造均為系爭土地及系爭建物之共有 人，惟系爭建物為一透天建築，僅有單一出入口，若將系爭 建物以原物分割予共有人2人，則共有人2人必須共用大門、 客廳及廚房，居住使用上均不便利，且徒增法律關係複雜化 ，又系爭建物之構造、格局無法為原物分割或原物分割顯有 困難，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），是將系爭土地 及系爭建物原物分割顯非妥適。其次，若將系爭土地及系爭 建物原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第 824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分 配之共有人，應予金錢補償。而被告表示兩造離婚後有談過 被告向原告購買持分，原本兩造協議650萬元，但後來原告 反悔等語，顯然兩造對於系爭房地之價值意見不一。本院審 酌上情，認透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭 房地之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，應屬有 利；且以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規 定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買 之權，是兩造如認經由公開拍賣程序所拍定之價格，係合理 可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭土地 及系爭建物之全部。故斟酌系爭房地之型態、使用情形、經 濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭房地之分 割方法，應以變賣共有物後，以所得價金按兩造應有部分比 例分配予各共有人之方式，較為適當。從而，原告依民法第 823條第1項、第824條第2項規定，請求將兩造共有系爭房地 ，予以變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配，為有 理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
六、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出
質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 ；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第88 1條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1 第 1項、第2項、第3項定有明文。惟關於抵押權移存於抵押人 所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定 ，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有 聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明 已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案 第10號意旨參照）。經查，兩造共有之系爭房地均設定最高 限額抵押權予雲林縣斗六市農會，此有土地及建物登記第一 類謄本附卷可稽（見本院卷第73至79頁）。玆因該抵押權人 於受告知訴訟後（本院卷第67至68、117、131頁），未於言 詞辯論期日到庭表示意見，揆諸上揭規定，系爭房地最高限 額抵押權存於分割後抵押人即兩造之變價後所得價金，並均 準用民法第881條第1項、第2項之規定，對系爭房地變賣所 得分配價金具有前述之權利質權，併予敘明。
七、末按，分割共有物事件本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且兩造均因本 件裁判分割均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平 ，故本院認於裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割，原告 之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地及系爭建物應 有部分比例分擔訴訟費用較符合公平原則。爰諭知兩造之訴 訟費用負擔比例如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 3 月 28 日 民事第二庭 法 官 黃偉銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 28 日 書記官 曾百慶