臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度重訴字第55號
原 告 楊瑞芬
訴訟代理人 蔡采薇律師
被 告 李泫茹
訴訟代理人 林世民律師
被 告 大濠阜不動產經紀有限公司
法定代理人 姜妍如
被 告 林柏毅
上二人共同
訴訟代理人 林毓洲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年2月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊為購地自建，乃經由被告大濠阜不動產經紀有限公司（下 稱大濠阜公司）之經紀人員即被告林柏毅仲介購買被告李泫 茹所有苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000000○000 ○000000○00000 地號土地（以下合稱系爭土地，分稱地號）；而伊與被告李 泫茹約定系爭土地需得作為建築使用，始於民國110年4月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於同年6月25 日移轉登記、同年7月1日點交系爭土地，伊亦已給付被告李 泫茹買賣價金新臺幣（下同）920萬元，並於同年7月2日給 付大濠阜公司仲介報酬184,000元。
㈡詎伊於110年11月間乃知悉系爭土地無法單獨申請指定建築線 ，且被告亦未依系爭契約第6條第5項約定出具他人同意書， 致系爭土地無法申請建築執照興建建物，而有減少其價值及 通常效用的物之瑕疵，即於110年11月5日通知被告李泫茹， 並於110年12月29日向被告李泫茹解除系爭契約，系爭契約 既經解除，爰依民法359條前段、第259條第2款規定請求被 告李泫茹返還價金。
㈢另被告林柏毅為不動產經紀人員，明知伊購地係為建築使用 ，竟未盡善良管理人注意義務（不動產經紀業管理條例第24 條之2第3 、4 、5 款），未善盡其調查之能事並詳予告知 伊系爭土地有不得建築之情形，使伊簽立系爭契約嗣又解除 ，造成伊受有附表所示損害，故被告林柏毅應依民法第544
條賠償，而大濠阜公司則應依不動產經紀業管理條例第26條 第2項之規定連帶負損害賠償責任。
㈣大濠阜公司違反居間中介調查及告知義務，致伊誤信系爭土 地可以合法申請建照而與被告李泫茹買受系爭土地，致被告 李泫茹受有利益，大濠阜公司不得向伊收取居間報酬，其所 受領之報酬無法律上原因，伊自得依民法第571條、第179 條規定請求返還。
㈤伊因被告等人前開違反契約之義務，造成住居權之人格權受 有非財產上之損害，伊自得依民法第227 條之1 準用民法第 195 條第1 項之規定請求被告連帶給付精神慰撫金。 ㈥爰依前開規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告李泫茹應給付原 告920萬元，及自110年7月2日起至清償日止，按年息5％計算 之利息；㈡大濠阜公司與林柏毅應連帶給付原告141,873元， 及自110年7月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢大 濠阜公司應給付原告184,000元，及自110年7月2日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。㈣被告應連帶給付原告45萬元 ，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告李泫茹陳以：伊並未於系爭契約中保證系爭土地可單獨 申請建築線，且系爭土地並非不得指定建築線而為建築使用 ，故系爭土地並無物之瑕疵；又系爭土地中之780-41、317- 3為共有，系爭契約第6條第5項約定需出具他人同意書部分 僅指取得該二筆土地共有人之同意書；又縱認有瑕疵，原告 於移轉登記前即已知悉有此情形，仍要求移轉登記，視為承 認所受領之物，再退步言，原告請求解除契約亦顯失公平， 僅得請求減少價金。又系爭契約糾紛僅屬財產權糾紛，原告 並無何人格權或其他人格法益受侵害，自不得請求精神慰撫 金等語，資為抗辯。
㈡被告林柏毅、大濠阜公司則陳以：系爭土地並無不能建築之 情事，亦無告知原告可以此逕申請建築線，且被告林柏毅自 始均係向原告陳述可否建築要請原告自行詢問建築師，並無 何居間義務之違反，亦無詐欺原告與被告李泫茹簽立系爭契 約，原告自不得請求伊等損害賠償；另本件僅屬財產權糾紛 ，原告並無何人格權或其他人格法益受侵害，自不得請求精 神慰撫金等語，資為抗辯。
㈢並均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下： ㈠下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎：
⒈原告經由大濠阜公司之經紀人員即被告林柏毅仲介購買被告 李泫茹所有系爭土地即同段780-35（農牧用地、權利範圍為 全部）、317（丙種建築用地、權利範圍為全部）、780-41 （農牧用地、權利範圍為1/19）、317-3 地號土地（丙種建 築用地、權利範圍為1/19 ）。
⒉原告與大濠阜公司於110年3 月29日簽立買賣要約、斡旋金契 約書（見本院卷第45、46頁），斡旋金契約書第2 條約定原 告願承購系爭土地之條件為「本標的如無法申請建照，本契 約無效；如有容積移轉事宜亦同」。
⒊原告與被告李泫茹於110 年4 月3 日簽訂不動產買賣契約書 即系爭契約（見本院卷第31至39頁），其中系爭契約第6 條 第5 項約定「本件買賣標的是建地時，如需乙方或他人出具 土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同 意書予甲方」、第12條第3 至7項約定「三、賣方應保證無 地籍套繪」、「四、賣方應辦理鑑界，鑑界費用由賣方負擔 」、「五、買方購買本土地係建築使用，賣方同意先行辦理 指定建築線」、「六、賣方所有之權利一併移轉於買方」、 「七、建築線指定後核准指定建築線由買方負擔，若不核准 由賣方負擔」（見本院卷第38頁）。
⒋原告已交付系爭土地買賣價金920萬元予被告李泫茹，系爭土 地並於110 年6月25日移轉登記於原告名下；被告李泫茹則 於同年7月1日將系爭土地點交予原告。
⒌原告已於110年7月2日交付仲介費報酬184,000元予大濠阜公 司。
⒍原告於110年12月29日以存證信函向被告李泫茹解除系爭買賣 契約。（見本院卷第57頁）
⒎系爭土地得與同段780 、780-31、780-34地號土地併同指定 建築線。（見本院卷第47頁）
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭土地是否無法單獨指定建築線？原告主張系爭土地不得 單獨指定建築線而有物之瑕疵，或被告未提出他人同意書致 無法建築，有無理由？原告主張依民法第359 條前段解除契 約，請求被告李泫茹返還買賣價金本息，有無理由？ ⒉原告主張被告林柏毅、大濠阜公司應依民法第544條、不動產 經紀業管理條例第26條第2 項之規定連帶負損害賠償責任， 有無理由？
⒊原告主張大濠阜公司依民法第571 條規定不得請求報酬，請 求大濠阜公司應依民法第179 條規定返還居間報酬，有無理 由？大濠阜公司有無違反其對委託人之義務？
⒋原告依民法第227 之1 條請求被告連帶給付慰撫金45萬元，
有無理由？
四、本院之判斷：
㈠原告向被告李泫茹請求解除契約為無理由： ⒈被告李泫茹無保證系爭土地得逕為建築線之指定，且系爭土 地不得單獨逕為建築線之指定非物之瑕疵：
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定 有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度 台上字第426號民事判決）。按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形 顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。本 件原告固主張其向被告李泫茹購買系爭土地，因系爭土地無 法單獨申請建築線乙情，而認系爭土地有物之瑕疵等情，為 被告所否認，自應由原告負舉證之責。
②經查，系爭土地中同段317、317-3地號土地為丙種建築用地 、780-35、780-41地號土地則為農牧用地，有土地登記謄本 在卷可憑（見本院卷第111至133頁）。而觀之系爭契約第12 條約定「五、買方購買本土地係建築使用，賣方同意先行辦 理指定建築線」（見本院卷第107頁）、另原告所提與委任 設計師討論在同段317地號土地上興建建物之LINE對話紀錄 （見本院卷第221頁），及系爭土地正攝影項套繪地籍圖上 可見780-35、780-41地號土地是作為同段317、317-3地號土 地聯外道路使用（見本院卷第173頁）等情節，足見原告購 買系爭土地，係欲在同段317、317-3地號土地上興建物，另 同段780-35、780-41地號土地則作為道路使用。 ③又證人即克昌測量股份有限公司人員邱英楷於本院審理中證 述：我們公司有受委任就系爭土地送請苗栗縣政府指定建築 線，第一次曾先就系爭土地這四筆送請苗栗縣政府指定建築 線，因為該筆建地（應指同段317、317-3地號）進出口只有 一條路，被農牧用地包夾，我們想申請看可否（以同段780- 35、780-41地號）作為現有道路直接指定建築線，當時有和 縣政府人員到現場會勘，但縣政府人員說不行，他們認為（ 同段780-35、780-41地號）僅供特定人使用，不能作為公眾 使用，所以不能當現有道路，要退到後面的大馬路，會勘後 ，我們就重送第二次，第一次申請的資料就退回來，第二次 送的話，就必須把周邊的農牧用地（應指同段780、780-31
、780-34地號）放進去申請，因為要連到後面大馬路，道路 超過20公尺就需要有5米的寬度，同段780-41地號本來是割 出來的道路，但不夠5米的寬度，所以要加入鄰地才夠寬， 這邊由地主和鄰地地主簽同意書，可以取得同意書的話就可 以合法建築等語（見本院卷第258至261頁）；此外，復有克 昌測量股份有限公司第一次送苗栗縣政府申請建築線指定圖 、苗栗縣○○○○○○○地○鄰地○○段000 ○000000○000000地號土地 得併同指定建築線之函文及內部簽核公文等件在卷可憑（見 本院卷第47、273、285至308頁）。綜據上開證據，足見系 爭土地應無法單獨逕為建築線之指定，惟仍可與同段780、7 80-31、780-34地號土地併同指定建築線，原告亦自認倘取 得同段780、780-31、780-34地號土地所有權人同意書，即 得為建築使用（見本院卷第168頁），故系爭土地並無因不 能指定建築線而有不能建築之情事，不能謂系爭土地應無法 逕為建築線之指定而認屬物之瑕疵。
④又察遍系爭契約約定，並未有被告李泫茹保證系爭土地得單 獨逕為建築線指定等約定文字，且兩造又於系爭契約第12條 約定「五、買方購買本土地係建築使用，賣方同意先行辦理 指定建築線」、「七、建築線指定後核准指定建築線由買方 負擔，若不核准由賣方負擔」，足見兩造均知悉建築線之指 定需經行政機關核定，而行政機關是否核准系爭土地得逕為 建築線之指定與否，仍尚有未定，始為前開第七款之約定， 又倘原告與被告李泫茹有約定系爭土地得單獨申請建築線為 契約要點，如申請後未核准，當為動搖本件買賣本旨之要事 ，豈有可能僅約定費用之負擔而無後續法律效果之約定，益 徵被告李泫茹並未保證系爭土地必可單獨為建築線之指定。 故原告主張系爭土地不得單獨指定建築線而有物之瑕疵，依 民法第359 條前段解除契約等情，即屬無據。 ⒉被告李泫茹有未能取得他人出具土地使用同意書之違約情事 ：
①按苗栗縣建築管理自治條例第2條規定「建築基地面臨計畫道 路、廣場、市區道路、公路或合於本自治條例規定之現有巷 道者，得申請指定（示）建築線。」、第12條第1項第4款規 定「申請建造執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：四 、建築線指定(示)圖。」、同法第8條第2項規定「建築基地 以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證 明文件。」、第10條「建築基地與建築線連接部分之最小寬 度，規定如下：…三、以私設通路連接建築線者，其寬度不 得小於建築技術規則所定私設通路之最小寬度。」，另建築 技術規則建築設計施工編第2條規定「基地內私設通路之寬
度不得小於左列標準：…三、長度大於二十公尺為五公尺」 ，足見建築基地申請建造執照應為建築線之指定，而建築基 地面臨現有巷道者乃得申請指定（示），倘無法直接臨現有 巷道者，尚可以私設通路連接建築線，惟應檢附該私設通路 之土地權利證明文件。依證人邱英楷前開證述可見，系爭土 地中之同段317、317-3地號因無法直接以同段780-35、780- 41地號土地作為現有巷道指定建築線，僅得以私設通路連接 建築線，且私設通路需有5公尺之路寬，同段780-41地號土 地尚不足五公尺寬，故尚需使用鄰地部分土地為私設通路以 指定建築線，故同段317、317-3地號土地如欲申請建造執照 而指定建築線，應取得私設通路所需鄰地之土地權利證明文 件如公眾通行同意書，始符前開規定。
②又依系爭契約第6條約定「五、本件買賣標的是建地時，如需 乙方（即被告李泫茹）或他人出具土地使用同意書始可興建 房屋申請建照時，乙方需提供該同意書予甲方（即原告）」 等語（見本院卷第35頁），本件原告購地目的既係在取得建 築基地而建築，故前開約定即係指原告就系爭土地中之建地 申請建築執照時，若需取得其他所有權人出具供公眾通行同 意書，被告李泫茹依約有為原告取得之義務。參以前開苗栗 縣政府所核准指定建築線之內容，被告李泫茹自有提出私設 通路所經土地所有權人同意書之義務，包括系爭土地中同段 780-41地號土地其他共有人、及鄰地同段780、780-31、780 -34地號土地所有權人同意。又被告李泫茹迄今均未提出該 等同意書予原告供其申請指定建築線，致其中之建地未能申 請建築執照而建築，足見其已違反系爭契約第6條約定，而 系爭土地已有此保證情事之物之瑕疵。
⒊原告解除系爭契約為無理由：
①按當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因、解除 權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定 （最高法院93年台上字第32號判決意旨參照）。 ②查系爭契約第8條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙 任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以 上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告 仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執 行專戶價金之撥付作業。」，故依該條項之約定，如買賣雙 方任一方有違約情事，他方需踐行「定七日以上期間催告仍 未履行，並由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證」等程 序後，乃有解除契約之權利，足見該條項實為買賣雙方為解 除契約之特別解除程序，而應適用於所有解除契約之情事， 乃符合前開約定之真意，否則前開規定即為具文。是以，原
告雖於本件訴訟以書狀指摘被告李泫茹有前開違約情事，縱 認有定期催告之意，然未提出由僑馥建經就該違約情事進行 最終催告仍未履行或認證之證據，故其主張依民法第359條 解除契約，即無理由。
㈡原告主張被告林柏毅及大濠阜公司給付損害賠償及返還報酬 ，均無理由：
⒈按不動產經紀業管理條例第24條之2規定「經營仲介業務者經 買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託 ，並依下列規定辦理：三、提供買受人或承租人關於不動產 必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之 不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要 之檢查。」、第26條第2項規定「經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任。」；另民法第567條則規 定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。…以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力 或訂立該約之能力，有調查之義務。」、第544條規定「受 任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損 害，對於委任人應負賠償之責。」
⒉本件原告固主張大濠阜公司仲介人員被告林柏毅未調查系爭 土地可否合法申請建照，而有調查義務及善良管理人注意義 務之違反等情，惟為被告林柏毅、大濠阜公司所否認。經查 ，系爭土地之買賣係原告以在同段317、317-3地號土地上建 築為契約要旨而訂定，已如前述，而被告林柏毅於仲介原告 與被告李泫茹買賣系爭土地時，已就該等重要訂約事項為調 查，系爭買賣契約乃記載「買方購買賣方土地係建築使用」 等語（見本院卷第107頁），又同段317、317-3地號均為丙 種建築用地，有茲以作為建築使用之資格（見本院卷第113 、125頁之土地謄本在卷可憑），且亦無經套繪管制禁止建 築之消極條件，均據被告林柏毅於仲介契約履行過程中提供 相關資訊如政府公文予原告知悉，並有渠等LINE對話紀錄在 卷（見本院卷第199、200、204頁），足認被告林柏毅已提 供系爭土地之相關必要資訊，亦有盡相關調查義務。至原告 欲在同段317、317-3地號土地上興建建物，是否可合法申請 執照，則視原告所申請興建之建物所需行政條件是否符合相 關行政規定而定，且涉及行政機關行政審查權限範疇，又如 系爭土地可否直接以同段780-35、780-41地號為道路而直接 指定建築線乙情，亦須經苗栗縣政府行政審查核准與否，亦 非被告林柏毅、大濠阜公司於申請前得以知悉，故乃有於系 爭契約第12條「七、建築線指定後，核准指定建築線由買方
負擔，若不核准由賣方負擔」之特約，足見被告林柏毅或大 濠阜公司並無調查確認、保證或判斷系爭土地指定建築線之 申請核准與否之義務。從而，原告既未能舉證被告林柏毅及 大濠阜公司有何違反居間、委任或渠等仲介契約之義務，故 其依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條規定 請求渠等連帶負損害賠償責任，及認大濠阜公司依民法第57 1條規定不得請求報酬，應依民法第179條規定返還報酬等主 張，均屬無據。
㈢原告請求被告連帶給付慰撫金為無理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因 債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至 第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任，民法第227 條、第227 條之1定有明文。又不法侵害他人之身體、健康 、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法 益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償 相當之金額，民法第195條第1項亦有明文。 ⒉查被告林柏毅及大濠阜公司既無何居間、委任或渠等仲介契 約之義務違反，渠等對原告即無不完全給付之情形，而與前 開規定未合；另被告李泫茹固有前開違約情事，然原告既自 陳其購買系爭土地建屋係為圓其母親山居之夢想等語（見本 院卷第20頁），難認原告有因無其他居所，必須在系爭土地 建屋居住之情形，而原告亦未能舉證有何人格權受侵害且情 節重大之情形，故其依民法第277條之1準用同法第195條第1 項規定，請求被告連帶給付精神慰撫金，即屬無據。五、綜上所述，原告依前開規定所為請求之聲明，均無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應一併予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 26 日 民事第一庭 法 官 黃思惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 26 日 書記官 洪雅琪
附表：
編號 損害賠償項目 金額（新臺幣） 1 110年地價稅 1,212元 2 屢保費 2,760元 3 高富地政事務所過戶等費用 42,043元 4 高富地政事務所代辦勞務費用 18,500元 5 110年社區管理費 5,500元 6 地政規費 992元 7 簽約費（大濠阜公司） 1,000元 8 其他簽約費（林柏毅） 1,000元 9 實價登錄 2,000元 10 印花稅 1,581元 11 除草費 9,000元 12 建物先期設計費 50,000元 13 前往勘查土地規劃車資 5,000元 14 來回ETC 1,285元 合計 141,873元
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網