遷讓房屋
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,112年度,2116號
TNDV,112,訴,2116,20240322,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第2116號
原 告 吳月嬌
訴訟代理人 夏金郎律師
被 告 吳森芳 住○○市○○區○○路○段000巷00弄 00號

訴訟代理人 郁旭華律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國113年2月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣14,800元由原告負擔。
　事實及理由
一、原告主張：
　㈠門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋（下稱系爭 房屋）係於民國69年建築完成，原為二層樓房，第一次建物 所有權登記為兩造之母吳金檛所有；嗣於85年間拆除系爭房 屋南側第一層大門及牆壁後，向外擴建，另增建第一層後方 廚房，第二層亦有增建、第三層改建，其餘則未更動。吳金 檛雖基於親情考量，提供系爭房屋第二層供被告居住多年， 然原告已於107年1月3日向吳金檛購買系爭房屋所有權2分之 1，復於109年11月3日自吳金檛處受贈系爭房屋所有權2分之 1，原告已取得系爭房屋所有權全部，因原告在臺南市僅有 系爭房屋可供居住，多次要求被告搬離，然被告置之不理， 迄今仍無權占用系爭房屋第二層、面積155.39平方公尺。爰 先依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空遷讓 返還系爭房屋第二層占用部分；如認吳金檛與被告間就系爭 房屋成立使用借貸契約，惟吳金檛已將系爭房屋所有權移轉 予原告，顯見吳金檛有終止系爭房屋使用借貸契約之意思； 如認吳金檛與被告間未約定使用借貸期限及借貸目的，原告 應繼受渠等間使用借貸契約，然原告已於113年2月22日言詞 辯論期日當庭向被告為終止使用借貸契約之意思表示，次依 民法第470條第2項規定，請求被告騰空返還系爭房屋第二層 。
　㈡被告無權占用系爭房屋第二層，受有相當於系爭房屋租金之 利益，致原告受有相當於租金之損害，依民法第179條規定 ，按系爭房屋周遭租金行情，請求自原告取得系爭房屋所有 權2分之1即107年10月20日起至109年11月2日止，按月給付 相當於租金之不當得利新臺幣(下同)5,000元，暨自原告取 得系爭房屋所有權全部即109年11月3日起至遷讓返還系爭房



屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元。　㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋第二層、面積155.39平方公尺騰 空，返還予原告。⒉被告應自107年10月20日起至109年11月2 日，每月給付5,000元，並自109年11月3日起至騰空返還系 爭房屋之日止，按月給付1萬元。
三、被告抗辯：
　㈠兩造之母吳金檛於69年間興建二層樓無電梯住家用房屋，於8 2年、83年間拆除南邊大門及全部牆壁，在原址重建三層樓 電梯廠辦兼住家用房屋，現況各層樓面積為155.39平方公尺 、總面積為466.17平方公尺，為原有房屋面積4.46倍，原告 受讓之系爭房屋，已因大規模改建而不存在，應非自改建後 之系爭房屋所有權人，自不得本於物上請求權，訴請被告騰 空返還系爭房屋第二層。
　㈡如認原告為改建後系爭房屋所有權人，惟兩造間曾以口頭成 立租賃契約，約定租金由被告交予吳金檛，且原告於112年1 月6日寄發存證信函催告被告遷讓返還出租之系爭房屋，但 未終止租賃契約，被告本於租賃關係占有使用系爭房屋第二 層，當非無權占用。若認兩造間無租賃關係存在，惟被告與 吳金檛有使用借貸契約，被告經原所有權人吳金檛之同意， 在系爭房屋第二層居住長達30年之久，兩造為姐弟關係，原 告多次至系爭房屋造訪被告，且將其子女託付被告照顧相當 時日，原告明知或可得而知被告長期居住在此，猶願自吳金 檛處受讓系爭房屋，依債權物權化之法理，應受被告與吳金 檛間使用借貸關係之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與 誠信原則，被告占用系爭房屋第二層自有正當權源。原告另 請求每月5,000元或1萬元相當於租金之不當得利，違反土地 法第97條第1項規定計算數額，於法亦有不合。　㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：(本院卷第290-291頁)　㈠兩造之母吳金檛前以臺南市○○區○○段0000地號土地基地，申 請興建壹棟二層鋼筋混凝土造住宅，經臺南市政府工務局於 67年9月22日核發南工造外字第07415號建造執照，於68年12 月11日竣工，於69年4月2日領得前臺南市政府工務局南工字 第54420號使用執照後，吳金檛再就上開建物申請辦理建築 物所有權第一次登記，經地政機關編定建號為131號、門牌 為臺南市○○區○○路○段000巷00弄00號(即系爭房屋)。　㈡吳金檛於80年間起無償提供系爭房屋第一層予慧展實業有限 公司(登記負責人吳森原) 作為工廠使用迄今，及同意被告 及其家人居住使用系爭房屋第二層。
　㈢吳金檛於107年1月3日將系爭房屋所有權2分之1以買賣為原因



移轉登記予原告，再於109年11月3日將系爭房屋所有權2分 之1以贈與為原因移轉登記予原告。
五、本院之判斷：
　㈠原告為系爭房屋之所有權人：
⒈按所謂建築物，係指劃定可供吾人利用之一定空間，作為所 有權支配客體之構造物，基於所有權標的物獨立性原則及一 物一權主義之要求，建築物之特定部分必須具備構造上及使 用上之獨立性，始能成為獨立所有權之客體。建物如係指依 附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築者，諸如 依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立 性，或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助 原建築物之效用者，即所謂附屬建物，此類建物依民法第81 1條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權， 原建築物所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨 立性而依附於原建築物之增建建物，或未依附於原建築物而 興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築物所有權範圍並 不擴張及於該等建物。是以判斷增建之建物是否為獨立建物 或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外， 端在該建物與原建築物間是否具有物理上之依附關係以為斷 （最高法院109年度台上字第3071號判決意旨供參）。又所 謂使用上之獨立性，係指具有一般建築物相同之獨立機能， 可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用。所謂構造上 之獨立性，該特定部分必須有明確之外部範圍，並具有與建 築物之其他部分或外界隔離之構造物存在。建築物有無使用 上之獨立性，則應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、 隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當 事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量 （最高法院106年度台上字第941號、108年度台上字第2241 號判決意旨參照）。
⒉兩造之母吳金檛在臺南市○○區○○段0000地號土地為基地，興 建壹棟二層鋼筋混凝土造住宅，經臺南市政府工務局於67年 9月22日核發南工造外字第07415號建造執照，於68年12月11 日竣工，於69年4月2日領得前臺南市政府工務局南工字第54 420號使用執照，吳金檛申請辦理建築物所有權第一次登記 ，經地政機關編定建號131號、門牌為臺南市○○區○○路○段00 0巷00弄00號即系爭房屋，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠) ，並有臺南市政府工務局112年5月23日南市工管一字第1120 679158號函附建造執照及使用執照在卷可稽(本院卷第57-86 頁)；又系爭房屋由吳金檛於69年6月10日辦理建物所有權第 一次登記，為二層樓房住宅，各層面積為52.28平方公尺，



合計104.56平方公尺，此有臺南市安南地政事務所112年5月 23日安南地所一字第1120046823號函附建物登記簿影本附卷 可參(本院卷第53-55頁)。本院於112年8月7日會同兩造及臺 南市安南地政事務所人員至現場勘驗時，系爭房屋現況為三 層樓鋼筋混凝土造建物，大門朝向南方，東側及南側臨路， 第一層大部分供慧展實業有限公司作為製作五金零件加工之 用(照片編號③、④)，東側有電梯(照片編號⑤)及舊有樓梯(照 片編號⑥)、一間房間(照片編號⑦)及一間浴廁(照片編號⑧)， 北側有增建廚房(照片編號⑨、⑩)，南側自大門至電梯處南北 向長度為11.8公尺，北側廚房南北向長度為1.85公尺。第二 層全部為被告及其家人使用，有一間客廳(照片編號⑪)、四 間房間(照片編號⑫、⑬、⑭、⑮)及二間衛浴(照片編號⑯、⑰)， 樓梯及電梯均可到達第二層。第三層全部供慧展實業有限公 司使用(照片編號⑱)。系爭房屋第一、二、三層面積均相同 等情，製有勘驗測量筆錄、現場略圖及現場照片在卷可稽（ 本院卷第143-185頁），並經臺南市安南地政事務所測量結 果，系爭房屋第一層面積為155.39平方公尺，有該所112年8 月28日安南地所二字第1120078877號函附土地複丈成果圖( 下稱附圖)附卷可查（本院卷第189頁)；復參酌證人即兩造 大哥吳森原到庭具結證稱：我母親於82年間主導系爭房屋拆 除一樓前半部鐵皮及三樓鐵皮工程，一樓前半部改建成磚造 ，房屋主體並未更動等語(本院卷第266-267頁)，及證人陳 木雄到庭具結證稱：我大姨吳金檛叫我施作系爭房屋三樓鐵 皮拆除，改建成磚造之泥作工程，由吳金檛支付工錢給給等 語(本院卷第268-269頁)；綜上各情可知，系爭房屋經原所 有權人吳金檛增建一樓北側廚房，並將原有南側大門拆除， 擴建至現有大門至電梯處附近，及第三層鐵皮拆除改建為磚 造，然增建或改建後之建物與原建物內部空間彼此互通，原 有樓梯可通往二樓，增建後設置之電梯，係增進上下樓之方 便，未變更原有房屋利用狀況及機能。是以，系爭房屋係利 用原建物結構體而為增建或改建，新增空間與原建築內部相 連，為室內空間之一部份，無獨立出入口，須經由一樓南側 大門始能對外通行，增建及改建部分與原建築結為一體利用 ，相互為用，在經濟上無法與原建築分離，而不具有構造及 使用上之獨立性，非屬獨立之建物，係依附於原建築之附屬 建物，不得獨立為所有權之客體，依民法第811條規定，原 建築所有權範圍因而擴張，原建築所有人即吳金檛仍取得系 爭房屋及增建及改建部分之所有權，堪可認定。而吳金檛於 107年1月3日將系爭房屋所有權2分之1以買賣為原因移轉登 記予原告，再於109年11月3日將系爭房屋所有權2分之1以贈



與為原因移轉登記予原告（不爭執事項㈢），原告繼受為系 爭房屋之所有權人，至為明確。被告抗辯原告自吳金檛處受 讓之系爭房屋已因改建及增建而不復存在云云，尚屬無據。 ⒊再按土地登記規則第33條第1項所規定之滅失，係指建物在客 觀上已失其存在，或建物已頹毀已無法再供經濟上、生活上 之使用而言，是建物在變更過程中，縱將部分樑柱、牆壁或 地板等予以拆除，致建物之部分暫時喪失使用效能或部分失 其存在，嗣再經修建而使建物得以供經濟上、生活上之使用 ，該建物即無前開規定所定之滅失情形(最高行政法院95年 度判字第00912號判決參照)。經查，系爭房屋現況為三層樓 房、各層面積均為155.39平方公尺，已如上述，固與登記簿 所載為二層樓房、各層面積52.28平方公尺雖有不符，此觀 系爭房屋建物登記簿謄本即明（調解卷第15頁），然系爭房 屋並未辦理滅失登記，已據臺南市安南地政事務所於112年6 月14日函覆本院明確(本院卷第117頁)，且系爭房屋第一層 增建北側廚房及南側原有大門向南側擴建，第三層改建為磚 造，而增建及改建部分依附於原建築之附屬建物，非屬獨立 建物，詳如上述，則系爭房屋現況各層樓面積縱與登記簿有 異，仍不得據此推定原始建物已滅失，被告抗辯系爭房屋已 因改建而不存在，尚非可取。
　㈡按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執 兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占 有權源之存在負舉證責任(最高法院110年度台上字第265號 判決意旨參照)。原告為系爭房屋之所有權人，詳如前述， 被告雖自承占有使用系爭房屋第二層全部(本院卷第128頁) ，惟抗辯其係基於兩造間之租賃契約或使用借貸契約，合法 占有使用乙節，為原告所否認，依前述說明，應由被告就其 有占用之合法正當權源，負舉證之責。　
　⒈兩造間並無租賃關係：
　 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益， 他方支付租金之契約，為民法第421條所明定，是租賃關係 之成立，係以一方有將物出租予他方使用收益而收取租金之 意思(出租之意思)，他方有對該物為使用收益而支付租金之 意思(承租之意思)，雙方就租賃標的物及租金意思表示一致 為成立租賃關係之要件，故主張有租賃關係存在之被告，自 須就兩造間就系爭房屋出租與承租之意思表示互相一致，負 舉證之責。被告雖舉原告寄發之台南地方郵局000041號存證 信函（本院卷第317-318頁)，欲證明兩造間有租賃契約乙節 ，然審酌前開存證信函記載：「主旨：請於112年2月15日前 將坐落臺南市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓之房屋返還。



說明：查上開臺南市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓之房屋 係本人所有，自109年11月3日本人取得所有權後，台端雖稱 有租用，然本人之兒子在統一公司上班，無屋可住，且本人 每次回台南探望母親，亦無處可住。而台端已有房產，尚有 餘屋出租他人。為此本人依法要收回自助，爰以此存證信函 於一個月前向台端表示終止租約，請台端於一個月後(即112 年2月15日前)將上述房屋騰空搬清，返還本人。如台端拒不 返還，逼不得已，本人只好訴諸於法，並請求台端於租約終 止後占用期間所獲得相當於租金之不當得利，以求解決。」 等語，可知原告並未表彰兩造間有租賃關係，而係因被告先 自稱有租用關係，原告始向被告為終止租賃關係之意思表示 ，尚不能僅憑該存證信函即謂原告已承認兩造間就系爭房屋 有租賃關係存在。況租賃契約之主要給付義務，為一方提供 標的物與他方使用收益，他方支付租金，且須雙方當事人就 上述必要之點達成合意，契約始為成立，觀之民法第421條 第1項、第153條規定即明，被告既未舉證證明兩造間關於系 爭房屋之租金數額、租金給付方式、租賃物使用限制等租賃 必要之點究為如何之約定，當無從認定兩造間就支付租金與 標的物租予他方使用收益等要件之意思表示，已達成合致。 至被告抗辯其係將租金交予兩造之母吳金檛，故原告從未向 其催繳租金云云(本院卷第306頁)，然為原告所否認，被告 復表示不聲請傳喚吳金檛到庭作證(本院卷第285頁)，則被 告並未舉證證明兩造間有何訂立租賃契約必要之點合意、原 告同意被告交付租金予兩造之母收取等事實，自難認定兩造 間就系爭房屋有租賃契約存在，其前開抗辯，即乏憑據，無 從採信。
　⒉兩造間有使用借貸契約存在：
　⑴按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方 於無償使用後返還其物之契約。民法第464條定有明文。查 ，系爭房屋自69年6月10日起登記為吳金檛所有，吳金檛於8 0年間起無償提供系爭房屋第一層予慧展實業有限公司(登記 負責人吳森原) 作為工廠使用迄今，及同意被告及其家人居 住使用系爭房屋第二層(不爭執事項㈡)，且據證人即兩造大 哥吳森原到庭具結證稱：系爭房屋原為我母親名下，出租他 人使用，30幾年前我要開工廠，我母親把房子收回來，讓我 在一樓經營慧展公司，被告也搬回來住在二樓，迄今已經20 年、30年等語(本院卷第264-266頁)，足見原告之前手吳金 檛確有同意其子吳森原使用系爭房屋第一、三層，同意其子 即被告使用系爭房屋第二層，吳金檛與被告間就系爭房屋第 二層確有成立使用借貸關係，堪以認定。




⑵次按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係 ，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言， 是房屋所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人 同意繼續使用外，房屋使用人縱經原所有人無償提供使用或 允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有 人主張有使用該房屋之權利，換言之，使用借貸非如租賃， 無買賣不破租賃(民法第425條)規定之適用，借貸契約仍存 在於原貸與人之繼承人與借用人之間(最高法院104年度台上 字第2014號判決參照)。復按以不動產為標的之債權行為， 除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對 人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方 法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、 變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法 律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘 以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼 續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三 人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人 知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之 效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在 ，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果(最高法院97 年度台上字第1729號判決意旨參照)。準此，被告與吳金檛 間就系爭房屋之使用借貸關係，為系爭房屋使用權之債權債 務關係，原則上雖無拘束原告之效力；然原告自承其於107 年1月3日、109年11月3日自吳金檛處先後取得系爭房屋所有 權2分之1時，明知被告已居住在系爭房屋第二層等情(本院 卷第303頁)，且被告居住該處長達30年之久，兩造復為姐弟 關係，衡諸常情原告理應知悉被告與吳金檛就系爭房屋有使 用借貸契約，猶受讓取得系爭房屋，依前揭說明，基於債權 物權化之效力，被告與吳金檛間使用借貸債權契約對於受讓 之原告應繼續存在，始符公示效果。是以，被告抗辯其本於 兩造間使用借貸契約占有使用系爭房屋第二層，應為可採。　㈢原告不得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋第二層：　⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限 者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期 ，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。 借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人 得隨時請求返還借用物，民法第470條定有明文。經查，原 告應繼受被告與吳金檛間之使用借貸契約等情，詳如前述， 而被告與吳金檛間使用借貸契約之目的，為供被告居住使用 ，且未約定期限，依民法第470條第1項後段規定，該使用借



貸契約應於借貸之目的使用完畢時消滅，即借用人須待借貸 目的使用完畢時，始須將借用物返還貸與人。
　⒉原告雖主張縱其受讓被告與吳金檛間使用借貸債權契約，惟 兩造既未約定使用期限，其已於本院審理中為終止之意思表 示，則被告仍屬無權占有系爭房屋乙節，被告則抗辯爭房屋 第二層現況良好，借貸目的尚未完畢等情。然查：被告於本 院審理中具狀陳明：兩造之父於90年間過世後，兩造大哥吳 森原繼承取得門牌臺南市○○區○○路○段00巷00號房屋、被告 繼承取得門牌臺南市○○區○○路○段00巷00號房屋，吳森原及 被告前開取得之房屋出租予他人，租金交予母親等情(本院 卷第32、304頁)；及證人即兩造大哥吳森原具結證稱：我使 用系爭房屋一樓是經過我母親及原告同意，我名下的府安路 六段86巷38號房屋租金是由我母親收取，原告的兒子則住○○ ○○○○○○○路○段00弄0號2樓房子等語(本院卷第265-266頁)， 並參酌原告自承系爭房屋係其繼受家產而來等情(本院卷第3 04頁)，可知兩造父母雖將其所有之財產預先分配予特定子 女，然就已分配予子女之不動產仍自己保留使用收益權，此 乃我國社會常見父母預先分配家產之常情，而預為規劃資產 分配之父母，於生前仍統籌管理該等財產，所在多有，且子 女對於父母本有扶養義務，將該等預受分配不動產之使用收 益交由父母管理、運用及居住，亦符合我國重視孝道、尊重 長輩之國情，是被告及其大哥分得之家產出租，由其母吳金 檛收取租金，其母吳金檛雖於107年1月3日、109年11月3日 將系爭房屋所有權2分之1移轉登記於原告名下，惟仍依其意 思支配由被告及其大哥使用系爭房屋長達30年，核與我國風 俗習慣、人情義理無所違背，應能推知吳金檛與被告間就系 爭房屋第二層之使用借貸目的，係為使吳金檛在有生之年仍 保有自己支配管理系爭房屋之權利，應於吳金檛不再支配管 理系爭房屋時，其借貸目的始可認為使用完畢。是以，吳金 檛迄今並無不能或不願支配管理系爭房屋之情事，自難認為 使用借貸之目的已完畢，被告係基於其與吳金檛間之使用借 貸關係而占有使用系爭房屋第二層，自屬有權使用；原告主 張被告與吳金檛間就系爭房屋之借貸未定期限，亦不能依借 貸之目的而定其期限，於本院113年2月22日言詞辯論期日當 庭向被告為終止使用借貸契約（本院卷第305頁)，應認不生 終止之效力，其依民法第767條第1項、民法第470條第2項之 規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋第二層，尚非有據。　⒊原告主張母親吳金檛將系爭房屋所有權移轉登記予原告，而 非移轉登記予被告，顯然有終止使用借貸之意思云云，然吳 金檛未將系爭房屋所有權移轉登記予被告，至多僅能證明吳



金檛未規劃將具家產性質之系爭房屋分配予被告而已，不能　　謂其與被告間之使用借貸關係隨同解消，原告此部分主張， 即非可採。
六、綜上所述，被告經系爭房屋原所有權人吳金檛同意而占有使 用系爭房屋第二層，因而成立使用借貸契約，原告取得系爭 房屋所有權後，繼受該使用借貸契約；該使用借貸契約未定 有期限，但借貸目的尚未使用完畢，被告自有合法占用權源 。原告主張依民法第767條第1項前段、中段及第470條第2項 之規定，請求被告騰空返還系爭房屋第二層，另依民法第17 9條規定，請求給付無權占用期間相當於租金之不當得利， 均無理由，不應准許。
七、本件訴訟費用額確定為14,800元(第一審裁判費7,600元、測 量費7200元)，依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告 負擔，爰確定訴訟費用負擔如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　22　　日 臺灣臺南地方法院民事第五庭
　　　　　　　　　 法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　25　　日 書記官 林彥丞