臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1559號
原 告 施瑋柔
訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師
賴昱亘律師
被 告 蘇文豐
董惠珊
康俊吾
上二人共同
訴訟代理人 蘇董哲
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國113年3月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如臺南市安南地政事務所民國一一二年二月六日法囑土地字第００三０００號土地複丈成果圖即附圖所示斜線部分之平面通道（面積三一‧八五平方公尺）之專有使用權存在。
被告應將第一項所示之平面通道清空，不得置放機車或其他雜物。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬零柒佰貳拾伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾壹萬貳仟壹佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分：
被告董惠珊、康俊吾經合法通知，無正當理由，均未於言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之10 00；下稱系爭土地）之同段874建號即門牌號碼臺南市○○ 區○○○街000號建物（權利範圍全部；共有部分：同段885 建號，權利範圍10000分之1090；下稱系爭建物，與系爭 土地合稱系爭房地）係位於系爭建物所在大樓（下稱系爭 大廈）之1樓；原告當初係透過住商不動產售屋資料表知 悉系爭房地之買賣資訊，其上記載「一樓3.6*8.4超大平
面停車位」，原告遂於民國109年7月4日與訴外人顏麗玲 訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以 新臺幣（下同）450萬元購買系爭房地。依系爭契約第1條 第3項約定，雙方買賣之標的包括平面式固定停車位，並 約定「無車位編號（有關停車位之使用狀態乙方〈即顏麗 玲〉無分管契約或其他足資證明文件，但雙方已現場向管 委會或住戶等相關人員確認位置及使用約定無誤）」，該 停車位之位置即系爭房地之平面通道，範圍如臺南市安南 地政事務所112年2月6日法囑土地字第003000號土地複丈 成果圖即附圖所示斜線部分（面積31.85平方公尺；下稱 系爭通道），雙方並已依約完成系爭房地之移轉登記。依 系爭契約之約定，原告就系爭通道有專有使用權，且顏麗 玲於91年間買受系爭房地時，與前手林淑燕均就系爭通道 有使用之事實存在，可知系爭通道之專有使用權，雖未有 書面分管契約存在，惟自起造人取得使用執照、出售予系 爭大廈之各共有人後，各共有人均容忍並同意系爭房地之 歷任所有權人（即原告、顏麗玲、林淑燕）占有系爭通道 ，且均未干涉其等對系爭通道之使用、管理，足認各共有 人均知悉或可得而知就系爭通道之使用有默示分管契約存 在，而應受該默示分管契約之拘束。詎被告等人於000年0 月間起，長期將其等所有之機車及雜物停放於系爭通道內 ，無權占用系爭通道，致妨害原告對系爭通道之使用權， 爰依法提起本訴，請求確認原告就系爭通道有使用權存在 ，被告並應將系爭通道清空，不得置放機車或其他雜物。（二）對被告抗辯之陳述：
１、興建系爭大廈之建商「金第建設有限公司」（下稱金第公 司，已於96年廢止）於85年間出售該批建案時，即與各承 購戶約定系爭通道應由系爭房地之所有人專有使用，縱上 開分管約定之直接證據（如買賣契約、出售廣告等）因金 第公司倒閉且年代久遠而有證據佚失之情事，然該建案自 85年建成起已近30年，系爭房地之歷任所有權人買受系爭 房地時，均專有使用系爭通道，其他樓層之住戶均可共見 共聞，長期以來均未就系爭建物歷任所有權人占有並管領 使用系爭通道表示異議而予干涉，是系爭通道專有使用之 權源，顯係由該建案各樓層住戶成立之默示分管契約（下 稱系爭分管契約），嗣系爭房地輾轉由原告買受，其他樓 層之住戶依經驗法則通常均可得而知，自應受該分管契約 之拘束，是原告就系爭通道有專有使用之合法權源。 ２、依證人謝忠廷之證述可知，證人林淑燕為系爭房地之第三 手所有人，於91年間由其配偶即證人謝忠廷以林淑燕之名
義，經由法拍程序取得系爭建物，同時與前手吳秋龍（即 系爭建物第二手所有人）簽立搬遷切結書，約定由證人林 淑燕支付5萬元後，吳秋龍應無條件騰空其原作為停車用 途之系爭通道。又依金第公司之實際負責人即證人金憲中 之證詞可知，當初即規劃由系爭房地所有權人（即1樓住 戶）專有使用系爭通道，並僅配發系爭通道之鐵捲門遙控 器予系爭房地住戶，是系爭通道之專有使用權即由系爭房 地第二手所有人吳秋龍取得，再移轉予證人林淑燕。且依 證人林淑燕之後手即證人顏麗玲之證詞，亦可證其他樓層 住戶認為系爭通道係系爭大廈1樓住戶專有使用，反對系 爭通道上之採光罩修繕費用由公寓管理基金帳戶支出，最 後由證人顏麗玲自行負擔修繕費用。
３、系爭建物就共有部分同段885建號之權利範圍為10000分之1 090，而其他各樓層住戶之共有部分權利範圍僅為10000分 之860，相較之下，原告較其他住戶所擁有之共有部分權 利範圍多出2.3%，系爭建物共有部分總面積為110.16平方 公尺【計算式：各層共有部分面積均為18.36㎡×6層＝110.1 6㎡】，系爭通道面積占系爭建物共有部分之比例，與原告 較其他樓層住戶共有部分多出之權利範圍近乎相當，應可 認證人金憲中及顏麗玲之證詞為真，原告確實對於系爭通 道具有專有使用權。證人董惠茹證稱大家權狀公設比都是 一樣等語與事實不符，且證人董惠茹係被告蘇文豐之配偶 ，與其他證人之證述相較，顯然較不可信等語。（三）並聲明：
１、確認原告就系爭通道之專有使用權存在。
２、被告應將系爭通道清空，不得置放機車或其他雜物。 ３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告等人否認原告就系爭通道有排他性之使用權 ，原告應提出證據。以前沒有特別爭執係因機車沒有那麼多 ，現在機車停放位置不夠等語，資為抗辯。並聲明：１、原 告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、本院得心證之理由：
（一）關於系爭建物係訴外人金第公司所興建，於85年9月19日 完成第一次登記，於86年6月27日以買賣為原因移轉登記 予證人金武義（即金第公司之登記名義人），於87年5月2 6日以買賣為原因移轉登記予訴外人吳秋龍，於91年5月7 日以拍賣為原因移轉登記予證人林淑燕，於91年7月16日 以買賣為原因移轉登記予證人顏麗玲；原告於109年7月4 日與訴外人顏麗玲訂立系爭契約，約定由原告以450萬元
購買系爭房地，並於109年8月5日登記完成；系爭通道係 位於系爭建物1樓，範圍如附圖所示斜線部分（面積31.85 平方公尺）；被告等人均為系爭大廈之住戶，且其等將所 有之機車及雜物放置在系爭通道等情，有照片、系爭契約 、系爭土地及建物登記第一類謄本、系爭土地及建物所有 權狀、系爭土地及建物之異動索引查詢資料各1份附卷可 參（見本院111年度南司調字第210號卷〈下稱本院調字卷〉 第26至51、61至105頁；本院卷第27至52頁），並經本院 會同地政機關現場勘驗並攝有現場照片1份在卷可佐（見 本院卷第79至81頁），復經臺南市安南地政事務所以112 年3月23日安南地所二字第1120026500號函檢附附圖回復 本院，且為兩造所不爭執，是該部分事實，堪信為真實。（二）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者 而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者 ，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上 字第1240號裁判要旨參照）。查原告主張其就系爭通道有 專有使用權存在，被告等人有所爭執並占用系爭通道，使 原告於私法上之財產權有受侵害之危險，而原告此種不安 之狀態復能以確認判決予以除去，原告提起本件訴訟，即 有確認之法律上利益，合先敘明。
（三）按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有 被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得 請求防止其妨害，為民法第962條所規定。又按共有物分 管契約之成立，依修正前民法第820條第1項規定，應由共 有人全體以協議訂立，該協議固明示或默示均可，不以訂 立書面為必要。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之 舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單 純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思 表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上 字第762號民事判決意旨參照）。所謂默示之意思表示， 除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之 效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人 間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思 表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等 集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用 部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對
各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土 地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默 示分管契約之存在（最高法院99年台上字第790號判決意 旨參照）。又公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置 之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車 位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有 權人，其分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院91年度 台上字第242號判決意旨參照）；次按共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存 在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（ 最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。（四）原告主張：其因系爭分管契約而對系爭通道有專有使用權 乙節，雖為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為 系爭分管契約是否存在？經查，證人即興建販售系爭大廈 各戶之建商金第公司之實際負責人金憲中於本院審理時證 謂：「（你是否知道臺南市○○區○○○街000號的建物？）知 道，以前我是建設公司的老闆，公司蓋的房子。……（這個 建物的一樓前方是否有一個停車位？）有。（這個停車位 是停放汽車或機車？）一般機車是停斜坡上去的車位，這 個階梯下的車位應該是停汽車的。（這個汽車停車位是專 屬某一個人使用，還是全體住戶都可以使用？）印象中好 像是給一樓的住戶使用。（你們在賣的時候，有無告知一 樓及其他樓住戶這件事情？）有告知一樓，但其他樓住戶 沒有。（一樓以外的住戶要停是否可以停？）其他住戶沒 有遙控器，所以沒有辦法停。……（在你出售以後，除了本 件以外，有沒有人跟你討論或爭執該停車位可否由一樓以 外的其他住戶使用？）從來都沒有，今天是第一次。……（ 你是否認識吳秋龍？）這個名字有印象，好像就是我們的 後手。（你有跟你的後手說這個停車位是專屬一樓住戶使 用）有。」等語（見本院卷第196、197頁），據此可知， 系爭大廈興建完成販售各戶之時，即已將系爭通道之專有 使用權分歸於系爭建物住戶所有，又雖未將該情事積極告 知其他各戶之買受者，然因其他住戶均無系爭通道之鐵捲 門遙控器而事實上無法使用系爭通道，且長此以往其他住 戶亦均未對此表示異議乙節，再者，證人即系爭房地之前 手林淑燕之配偶謝忠廷於本院審理時證述：「（你是否知 道臺南市○○區○○○街000號1樓的建物？）知道。我是透過 法拍買的，是以我太太的名義去買的。法拍過程我太太沒 有參與。……（你知道該建物的一樓只有一塊可以停一部車
輛大小的空間？）我有印象。（就你所知，這塊空地是做 何用途？）我的印象是我的前手跟建設公司買的，我印象 中是鄰居及吳秋龍跟我講的。印象中這個車位不是獨立權 狀。但是是前手買來提供給自己停車用，不能給別人用。 ……（你是透過法拍過程取得，為何會遇到吳秋龍？）印象 中我自己去找他，跟他說房子已經由我們取得，希望他能 夠搬遷。」等語（見本院卷第155、156頁），核與吳秋龍 親簽之搬遷切結書所載：「立切結書人吳秋龍居住座落於 台南市○○區○○○街000號之1樓全部居住，決定於民國91年4 月30日以前搬遷，將房屋騰空現況保持完整點交給林淑燕 小姐，……註：……居住人無條件點交房地及乙平面車位……」 等語相符（見本院調字卷第78頁），再佐以證人即系爭房 地之前手顏麗玲於本院審理時證陳：「（妳是否知道臺南 市○○區○○○街000號1樓的建物？）知道，我是該建物的前 屋主，我把房子賣給原告。（這個建物的前面是否有一個 停車位？）對。（這個停車位是由誰來使用？）由我們一 樓住戶使用。（妳怎麼會認為這個停車位是一樓的住戶使 用？）我當時是買二手屋，仲介就當時跟我們說沒有這個 停車位的所有權，但有專用權。……（妳有無搬進去住過？ ）有，我91年買的就搬進去，之後在約10幾年，住了12年 以上後，才搬到北部住。（妳住在那邊的過程中，有無其 他住戶跟妳爭執過他們也可以使用這個停車位？）沒有， ……我有問過其他的住戶，關於這個停車位的使用情形，有 個住戶跟我說都是吳秋龍在使用，都是由一樓在使用。…… （妳有無該停車位前方的鐵門遙控器？）有，當時交屋時 ，我有問仲介，該遙控器除了我以外，是否還有其他住戶 有，仲介說沒有，……（在妳居住的期間，遙控器是否都妳 在使用？）是。有時候我會去北部，有上開三樓的住戶跟 我租借停車位，一個月收1千元。（在妳居住的期間，停 車位有無被占用？）沒有。……」等語（見本院卷第200至2 02頁），互核上揭證據可知，系爭房地之歷任所有人確實 均以系爭通道專用人之名義使用收益系爭通道，且酌以原 告在提起本件訴訟之前，對被告此節亦未表示爭執乙節， 此為被告所自承（見本院卷第205頁），系爭大廈係興建 完成於85年間，本件訴訟係繫屬於111年8月，期間已逾25 年，是倘非系爭大廈之住戶間就系爭通道之使用權已有歸 由1樓住戶專有之分管約定，被告豈可能有逾25年未爭執 此節之舉；再觀之現場照片（見本院卷第80頁），系爭通 道與系爭大廈之共用機車停車場位置間有高低差，二者在 空間上明顯有區隔；復考量系爭建物就共有部分同段885
建號之權利範圍為10000分之1090，而系爭大廈其他住戶 之共有部分權利範圍僅為10000分之860乙節，有土地建物 查詢資料1份附卷可查（見本院卷第97、187至192頁）， 原告顯然較其他住戶擁有較多之共有部分權利範圍，此與 建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配 予較多共用部分之權利範圍之交易常規相合；再者，證人 顏麗玲於本院審理時另證陳：系爭通道上面的採光罩有毀 損，會漏水，其有反應，其他住戶卻跟其說那是其的停車 位，其要自己修，大家也不同意從管理的基金裡面支出修 理該採光罩的費用，最後其自己花錢修等語（見本院卷第 203頁），核與系爭大廈公共基金確實從未支出系爭通道 上方採光罩之維修費用乙節相符合，業經證人即系爭大廈 現任公共基金管理人董惠茹於本院審理時證述明確在卷（ 見本院卷第237頁），此亦與分管契約多會約定專用部分 之維護費用應由專有使用人負擔乙節相合；上揭各情均足 徵系爭大廈之所有住戶間，已成立分管契約約定系爭通道 之使用權歸由系爭大廈1樓住戶專有乙節。至證人董惠茹 於本院審理時雖另證稱：系爭通道上之採光罩係公有地， 應由大樓一起負擔；系爭大廈住戶間只是係基於鄰居情誼 才由顏麗玲使用云云（見本院卷第237頁），然其於本院 審理時另證稱：系爭大廈所有住戶之公設比（應係指共有 部分之應有部分比例）都是一樣云云，業與上揭所述原告 較其他住戶擁有較多之共有部分權利範圍乙節不合，是其 證詞已有與事實不合之情，又考量其為被告蘇文豐之配偶 ，恐有偏頗被告之可能，是自難僅據其上揭證詞為不利於 原告認定之餘地。
四、綜上所述，系爭分管契約既屬存在，且被告以上揭機車及雜 物無權占用系爭通道，是原告依系爭分管契約關係請求確認 原告就系爭通道之專有使用權存在；被告應將系爭通道清空 ，不得置放機車或其他雜物，均為有理由，應予准許。五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核 於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 民事第三庭 法 官 王參和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 4 月 1 日 書記官 沈佩霖
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