臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4615號
原 告 郭靜諭
訴訟代理人 鄧世榮律師
被 告 南庭翡翠大廈管理委員會
法定代理人 張凌峯
訴訟代理人 林佩儀律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國112年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查 原告起訴時訴之聲明原為如附件編號1所示，其後於本件訴 訟程序進行中將其聲明變更為如附件編號2所示，核其變更 部分，係屬更正法律上及事實上之陳述，揆諸前開規定，並 無不合，應予准許。
二、本件被告之法定代理人原為張端然，嗣於訴訟繫屬中變更為 張凌峯，並經其具狀聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准 許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得認有確認利益（最高法院111年度台上字第1633號判決參照）。本件原告主張系爭外牆為其所有之系爭建物專有部分，系爭區權會就系爭外牆面作成不得任意更動及設置廣告招牌之決議，未經其同意將之約定為約定共用部分，有權利濫用、違反誠信原則，為被告所否認，則兩造間就系爭決議是否有效，被告是否受系爭決議效力拘束，即不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去，是原告提起本件訴訟應有確認利益。乙、實體方面：
壹、原告主張略以：
一、原告於民國111年6月24日取得門牌臺北市○○區○○路○段000號 之建物所有權（下稱系爭建物，原證1)。系爭建物屬南庭翡 翠社區（下稱系爭社區）。該社區其他一樓建物外牆上均有 其等自行設置之招牌(附件1圖2)，唯系爭建物外牆上方為被 告所設置之「南庭」二字(下稱系爭文字)佔用（附件1圖1紅 框標示，下稱系爭外牆面)，是被告上開設置系爭文字之所 在，為原告所有系爭建物區分所有權範圍内，被告上開行為 侵害原告建物所有權，並獲有相當於刊登看板租金之不當得 利。
二、被告於111年12月18日(起訴狀誤繕為112年2月18日)區分所
有權人會議(下稱系爭區權會)時，提案促使區分所有權人會 議決議增訂社區規約第三條第四款第（三）目(下稱系爭決 議），要求全體區權人或住戶不得於系爭外牆位置更動及設 置廣告招牌（原證2第11頁）。
三、確認系爭決議無效:
(一)系爭外牆為原告所有系爭建物之專有部分，系爭決議將該專 有部分約定為約定共用部分，未經原告同意，系爭決議不生 效力：
系爭外牆面為原告之專有部分，系爭決議未經原告同意，將 原告專有部分約定為約定共用部分，違反公寓大廈管理條例 (下稱管理條例)第33條第1款規定，不生效力。依管理條例 第8條第1項反面解釋，外牆面未必均為全體區分所有權人之 共用部分。又依同條例第8條第3項規定：「住戶違反第一項 規定，管理委員會應制止…」，倘若該行為不屬於區權人專 有部分之權利行使，對於全體區權人共用部分，各別區權人 本即無權管理使用，無待第8條贅述。系爭外牆面能明確劃 分其獨立使用範圍，應為原告所有系爭建物專有部分。系爭 社區臨南昌路二段一側之其他一樓建物所自行設置之招牌， 可知系爭建物外牆位置與其他本社區一樓建物相同，可輕易 劃分各自一樓往外延伸之外牆位置。系爭外牆位置應為系爭 建物之專有部分。
(二)系爭決議要求全體住戶均不得於系爭外牆位置更動及設置廣 告招牌（原證1第10頁），為權利濫用：
系爭外牆為系爭建物之專有部分，原告本於所有權人之地位 得決定如何使用。系爭社區大門上方外牆，仍有充足空間可 安放「南庭翡翠」四個字以標示名稱。相較於本社區其他一 樓之區權人，獨原告須提供其外牆供社區置放系爭文字，該 決議之理由並非基於原告若自行設置招牌將影響社區整體外 牆外觀之整潔。又系爭建物於使用執照上之用途，得做為一 般零售業使用（原證4第1頁），倘若不能設置廣告招牌，對 於系爭建物作為營業使用之效用價值，影響甚鉅。(三)系爭決議違反誠信原則：
倘因區權人會議多數決之結果，致少數或特定區分所有權人 之權利遭剝奪或限制，且該多數區分所有權人並未獲得利益 或所獲利益甚微，而可認為有恣意之差別對待時，即屬有違 誠信原則，應使該多數決之決議不發生效力。退步言之，縱 系爭外牆面為本社區全體區權人公用部分(假設語氣），但 本社區臨南昌路二段之區分所有權建物，依本社區使用執照 所載，均得作為一般零售業使用(原證4第1頁），其他一樓 住戶於區分所有建物延伸外牆相同位置，均可自行設置招牌
且行之有年，堪認其他一樓住戶與本社區間有默示分管協議 存在。系爭決議獨獨對原告實施差別待遇，顯有違誠信原則 而為權利濫用。
四、原告依民法第767條第1項中段，請求被告應將系爭外牆面所 設置及維持之系爭文字除去：
系爭外牆面為原告所有系爭建物之專有部分，被告設置、維 持系爭文字行為侵害原告所有權，原告依民法第767條第1項 中段請求被告應將其所設置及維持之系爭文字除去。退步言 之，縱系爭外牆面為共用（假設語氣），而由被告負責管理 使用，但被告繼續於系爭外牆面設置或維持系爭文字，亦為 權利濫用，蓋本社區臨南昌路二段之區分所有權建物，均得 作為一般零售業使用，其他一樓住戶均可自行設置招牌且行 之有年，堪認其他一樓住戶與本社區間有默示分管協議存在 ，但其繼續將系爭文字設置於系爭外牆面，相較於其他臨南 昌路二段之一樓住戶，被告之管理使用行為亦為權利濫用。五、原告依民法第767條第1項後段，請求被告應容忍原告於系爭 外牆面自行設置廣告招牌：
系爭外牆面為原告所有系爭建物之專有部分，被告竟以系爭 決議要求原告不得更動及設置廣告招牌，且縱被告應將系爭 文字除去，被告仍有可能持續阻止原告使用系爭外牆面，故 仍有妨害所有權之虞。退步言之，縱系爭外牆面為全體區權 人之共用部分，惟如前述，其他一樓住戶於相似位置自行設 置招牌，均已行之有年，堪認其與社區間有默示分管協議存 在，原告於系爭外牆位置自行設置廣告招牌，對本社區外牆 外觀並無妨害，本社區仍有充足外牆空間可置放「南庭翡翠 」四個字。依此默示分管協議及誠信原則，原告亦得要求被 告應容忍原告於系爭外牆面自行設置廣告招牌。六、原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，擇一請求被 告應自111年6月25日起，按月給付原告1萬元，至依第二項 聲明拆除為止部分:
系爭外牆為原告所有系爭建物之專有部分，系爭外牆面為被 告違法占用，致原告無法自行設置廣告看板，原告受有相當 於看板租金之損害，爰依民法第184條第1項前段、第179條 規定，擇一請求每月1萬元之損害賠償或不當得利等語。並 聲明如附件編號2所示。
貳、被告辯解略以：
一、系爭外牆面非原告之專有部分:
本件系爭外牆，不論是否為承重牆壁或所在位置，因外牆有 其連續及不許分割之一體性，否則無足以包覆及維護建築物 之安全及外觀之完整，屬建築物之基本必要構造；且系爭外
牆連接系爭大樓其他位置之外牆，包括連接左右門柱及上方 牆面等，具有整體連續之一體性，無法切割，並無從明確劃 分其獨立使用範圍之情形，可見系爭外牆並不具有構造及使 用上之獨立性，無從成為獨立區分所有權之客體，顯不具有 專有部分之獨立性，應為全體區權人之共有部分。二、系爭外牆面之使用管理，應依系爭社區規約第三條第四款第 (三）目之約定：
系爭外牆面既屬社區之共有部分，關於其使用管理方式，依 管理條例第8條第1項規定，除法令規定外，即係由南庭翡翠 社區之規約及區權人會議之決議為之。而被告於系爭區權會 ，其中討論議案四之說明記載：「一、本大廈名稱題字『南 庭翡翠』其落款位於一樓大門出入上方外牆，自建築物完工 即落款該處，並由管委會維護與管理至今。…四、為維護本 大廈名稱題字標示落款處，增定規約第三條第四款第（三） 目，明確規定該處不得任意更動及設置廣告招牌...」，該 議案經表決通過，有管理規約可證(被證3)。是本件即經系 爭決議修改規約，系爭外牆之使用方式，自應遵從規約第三 條第四款第(三）目之約定。
三、被告依區權人會議決議管理，係全體區權人意志之展現，並 無該當權利濫用或違反誠信原則之情形：
系爭決議乃經被告召集區權人會議依規約進行議決，公寓大 廈管理委員會為人的組織體，區權人會議為其最高意思機關 ，系爭決議既經區權會議決議通過，自當以決議内容行之。 原告所稱決議内容有權利濫用，顯有忽略具體議案業經最高 意思決定機關個案決定之效力，系爭決議經區權人會議議決 ，已屬最高意思決定機關意見之展現，顯無構成權利濫用或 違反誠信原則之餘地等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不 利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
參、得心證之理由:
本件原告主張系爭外牆面為其所有系爭建物之專有部分，被 告於系爭外牆面上設置、維持系爭文字，及為系爭決議行為 ，侵害、妨害及有妨害其所有權之虞，並為權利濫用及違反 誠信原則等情，為被告所否認，並置辯如上，茲就本件爭點 及本院之判斷，析述如下:
一、本件原告主張系爭外牆面為其所有系爭建物之專有部分，應 無理由:
(一)按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規 約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除 法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定 所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地 之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定 之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部 分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；又專有 部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。98年1 月23日修正之民法第799條及84年公布施行之管理條例第3條 第3款、第4款分別定有明文。次按數人區分一建築物而各有 專有部分，就專有部分有單獨所有權。基於所有權標的物獨 立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性。 所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔 離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一 建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有 無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價 值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相 關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合 考量（最高法院106年度台上字第493號判決意旨參照）。系 爭建物雖係於上開法條修正或公布施行前之80年8月17日完 成建物所有權第一次登記(見北司補1587號卷第61頁)，然其 法理相同，自仍得採為判定系爭外牆面係專有或共有部分之 標準，合先敘明。
(二)本件原告固提出系爭建物第一類謄本、測量成果圖、使用執 照附表(北司補1587號卷第61至63頁、第91至99頁)，證明系 爭外牆面應屬系爭建物登記「騎樓」(下稱系爭騎樓)之一部 ，而屬其專有部分云云。經查，依原告主張其享有單獨所有 權如附件1圖1紅框標示之系爭外牆面，顯與其所提使用執照 附表標示建物一、二層分界線範圍顯不一致(見北司補1587 號卷第95頁)，則系爭外牆面是否俱屬系爭騎樓之一部，本 屬有疑。又區分所有建物之得享有單獨所有權之專有部分， 乃基於所有權標的物獨立性之原則，須具有構造上及使用上 之獨立性，已如上述。縱認系爭外牆面屬系爭騎樓之一部， 然參照道路交通管理處罰條例第三條規定:「一、道路：指 公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之 地方。…三、人行道：指為專供行人通行之騎樓、走廊，及 劃設供行人行走之地面道路，與人行天橋及人行地下道。…
」，可見騎樓係屬法定之道路、人行道空間，且違反騎樓作 為道路、人行道使用用途者，依上開處罰條例並有罰則規範 以觀，足認「騎樓」本非房屋之一部分，僅是在辦理主建物 所有權登記時，得將之列入建物登記面積內，且騎樓之機能 亦僅得作為道路、人行道之供公眾通行使用，即難謂騎樓得 單獨使用及具有獨立經濟效用，自無使用上之獨立性。再者 ，系爭外牆面連接系爭大樓其他位置之外牆，包括左右門柱 及上方牆面等情，亦有系爭建物外部照片在卷足參(見北司 補1587號卷第23頁)，與該建築物其他部分具有整體連續之 一體性，以提供包覆及維護建築物之安全及外觀之完整，無 從分割，並無從明確劃分其構造上之獨立性，準此，系爭外 牆面既不具有構造上及使用上之獨立性，依上說明，自非屬 得具有單獨所有權之專有部分，而屬系爭社區區權人之共有 部分或共用部分，故原告主張系爭外牆面為其所有系爭建物 之專有部分云云，應無理由。
二、原告主張確認系爭決議無效，為無理由:
經查，系爭外牆面既非原告之專有部分，則其主張系爭決議 未經原告同意，將其專有部分約定為約定共用部分，違反管 理條例第33條第1款規定不生效生云云，即屬無據。又按權 利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條 第1、2項固有明文。惟此係指行使權利，專以損害他為目的 之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無 損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最 高法院69年度台上字第1079號判決意旨參照）。又權利之行 使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能 取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失， 比較衡量以定之（最高法院92年度台上字第1446號判決意旨 參照）。故所謂權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為 主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯 不相當等要件。再所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係 ，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人 間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利 益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個 案妥善運用之方法。又依管理條例第10條第2項規定，共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。本件參酌系爭區權會議案四:「增訂社區規約第三條第四 款第(三）目，本大廈一樓大門出入口上方外牆（寬度648公 分、高度144公分）為本大廈名稱『南庭翡翠』題字標示之落 款處，不得任意更動及設置廣告招牌。」，其中說明欄載明
：「一、本大廈名稱題字『南庭翡翠』其落款位於一樓大門出 入上方外牆，自建築物完工即落款該處，並由管委會維護與 管理至今。…三、本社區規約第二十八條第一款第(二)目:住 戶有任意變更大廈周圍上下、外牆面、…，設置廣告物、或 其他類似行為時，應予制止，並報請主管機關依公寓大廈管 理條例規定處理，該住戶應於一個月内回復原狀，屆期未回 復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 社區規約對於本大廈外牆面已有規範住戶不得任意變更其使 用目的。四、為維護本大廈名稱題字標示落款處，增定規約 第三條第四款第（三）目，明確規定該處不得任意更動及設 置廣告招牌...」等語觀之，系爭決議乃因上揭規約第二十 八條第一款第(二)目已就住戶不得任意變更大廈之外牆面、 亦不得設置廣告、或其他類似行為有明確約定，系爭外牆面 存在之『南庭翡爭』文字乃該大廈之名稱，自建築物完工時即 已落款，而由被告合法管理、維護迄今等節，基此，系爭決 議乃被告參酌系爭外牆面依規約約定住戶本不得任意變更、 設置廣告物或為類似行為，且為該大廈完工時名稱落款所在 ，而依法管理該共用或共有部分，顯非專以損害原告為主要 目的，亦難謂非以正義公平方法為之。至原告徒以空言泛稱 其他一樓住戶均可自行設置招牌且行之有年，堪認其他一樓 住戶與本社區間有默示分管協議存在，被告有恣意之差別對 待，有違誠信原則，屬權利濫用云云，然系爭決議暨上開規 約第二十八條第一款第(二)目，既已就住戶不得任意設置招 牌等類似行為為明確約定，且係對社區全體區權人同生拘束 效力，縱認其他住戶有違反約定設置招牌，而有尚未依規約 約定回復原狀者，亦難僅此逕認其等與社區間即有默示分管 協議存在，本件原告未就上開有利於己之事實舉證以實其說 ，其上開所辯，洵屬無據。綜上，原告主張確認系爭決議無 效，為無理由
三、原告主張依民法第767條第1項中段，請求被告應將系爭外牆 面所設置及維持之系爭文字除去及依同條項後段，請求被告 應容忍原告於系爭外牆面自行設置廣告招牌，洵屬無據: 依管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面 、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、 顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令 規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議 已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者 ，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，則系爭 外牆面之使用管理方式，依上說明，除法令規定外，即應依 系爭社區之規約及區權人會議之決議為之，而本件系爭區權
會就討論議案四:「增訂社區規約第三條第四款第(三）目， 本大廈一樓大門出入口上方外牆（寬度648公分、高度144公 分）為本大廈名稱『南庭翡翠』題字標示之落款處，不得任意 更動及設置廣告招牌。」，該議案業經表決通過乙節，有11 1年12月18日區分所有權人會議決議及管理規約在卷可證(北 司補1587號卷第65至89頁、本院卷第79至92頁)，是系爭外 牆之使用方式，自應遵從規約第三條第四款第(三）目之約 定。查系爭外牆面非屬原告所有系爭建物之專有部分，而為 共有部分或共用部分，且系爭決議乃被告參酌系爭外牆面依 規約約定住戶本不得任意變更、設置廣告物或為類似行為， 且為該大廈完工時名稱落款所在，而依法管理該共用或共有 部分，並無違誠信原則或權利濫用之情，且系爭文字於社區 大廈建築完工時已落款設置，已如上述，是被告依系爭決議 管理、維護系爭外牆面、系爭文字，自難謂有何不法性而屬 無權占用行為，則原告依民法第767條第1項中段、後段，請 求被告應將系爭文字除去及容忍原告於系爭外牆面自行設置 廣告招牌云云，洵屬無據。
四、原告主張依民法第184條第1項前段、第179條規定，擇一請 求被告應自111年6月25日起，按月給付原告1萬元，至依第 二項聲明拆除為止，亦無理由:
經查，系爭外牆面非屬原告所有系爭建物之專有部分，而為 共有部分或共用部分，且被告依系爭決議管理、維護系爭外 牆面、系爭文字，並無不法非屬無權占用行為，則原告依民 法第184條第1項前段、第179條規定，擇一請求每月1萬元之 損害賠償或不當得利云云，自無理由
肆、綜上所述，原告依上開規定，請求如附件編號2所示，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 1 日 民事第二庭 法 官 蒲心智
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 3 月 1 日 書記官 林芯瑜
附件
編號 訴之聲明 1 一、確認南庭翡翠大廈於民國111年2月18日所作成之區分所有權人會議議議案四增訂社區規約第三條第四款第（三）目之決議無效。 二、被告應將南庭翡翠大廈1樓，如附件1圖1相片所示之外牆位置招牌文字「南庭」二字拆除。 三、被告應容忍原告於附件1圖1相片所示之外牆位置自行設置廣告招牌。 四、被告應自民國111年6月25日起，至少按月給付原告新台幣一萬元整，至依第二項聲明拆除（回復原狀）為止。 五、原告願供擔保，請准宣告假執行。 六、訴訟費用由被告負擔。 2 一、確認南庭翡翠大廈於民國111年12月18日所作成之區分所有權人會議議案四增訂社區規約第三條第四款第（三）目之決議無效。 二、被告應將南庭翡翠大廈1樓，如附件1圖1相片所示之外牆位置招牌文字「南庭」二字拆除。 三、被告應容忍原告於附件1圖1相片所示之外牆位置自行設置廣告招牌。 四、被告應自民國111年6月25日起，應按月給付原告新臺幣一萬元整，至依第二項聲明拆除（回復原狀）為止。 五、前項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。 六、訴訟費用由被告負擔。