臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第1859號
原 告 詹吉雄
特別代理人 詹孜孜
訴訟代理人 張清浩律師
被 告 詹至為
訴訟代理人 吳存富律師
張立民律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年2月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○號二樓房 屋，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（ 面積一百四十五平方公尺、應有部分四分之一），自民國一 百一十年六月一日起，每月應給付原告之租金為新臺幣貳萬 元。
二、就第一項所示租賃關係，被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元 ，及自民國一百一十二年五月十四日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十一年十二月一日起至第一項所示租賃 關係消滅之日止，按月於每月最後一日前給付原告新臺幣貳 萬元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。
四、核定被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○○號二樓房 屋，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（ 面積一百三十三平方公尺、應有部分四分之一），自民國一 百一十年六月一日起，每月應給付原告之租金為新臺幣壹萬 玖仟元。
五、就第四項所示租賃關係，被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹 仟元，及自民國一百一十二年五月十四日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。
六、被告應自民國一百一十一年十二月一日起至第四項所示租賃 關係消滅之日止，按月於每月最後一日前給付原告新臺幣壹 萬玖仟元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
七、訴訟費用由被告負擔。
八、本判決第二、三、五、六項假執行、免為假執行如附表四所 示。
事實及理由
壹、程序方面
按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代 理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法 院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定 有明文。經查，原告前經本院以109年度家聲抗字第20號裁 定宣告為受監護宣告之人，並選任被告為共同監護人之一， 原告為無訴訟能力人，對被告提起本件訴訟，因被告與原告 在本件訴訟中利益相反而有不能行使代理權之情形，經原告 之女詹貞貞聲請本院以111年度聲字第480號裁定選任甲○○為 原告之特別代理人，是本件由甲○○於本件訴訟中擔任原告之 法定代理人，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分4分 之1，下稱165地號土地）、臺北市○○區○○段○○段000地號土 地（應有部分4分之1，下稱161地號土地，與165地號土地合 稱系爭土地）為原告所有，於民國60餘年間與其他土地所有 人起造房屋即坐落165地號土地上之同段1351建號建物即門 牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號2樓房屋（下稱16號2樓房 屋）、坐落161地號土地之同段1178建號建物即門牌號碼臺 北市○○區○○路000巷00號2樓房屋（下稱24號2樓房屋，與16 號2樓房屋合稱系爭房屋），由原告原始取得系爭房屋，並 分別第一次登記於被告即原告之子、訴外人即原告配偶詹李 阿菊名下。詹李阿菊於99年11月29日死亡，被告因分割繼承 而取得24號2樓房屋。因系爭土地及系爭房屋原同屬原告所 有，嗣由被告取得系爭房屋所有權，依民法第425條之1第1 項規定推定兩造間有租賃關係，縱認本件情形不符土地及房 屋同屬一人所有，亦得類推適用之，爰先位主張適用或類推 適用民法第425條之1規定，請求就16號2樓房屋占用165地號 土地、24號2樓房屋占用161地號土地核定租金分別為每月新 臺幣（下同）2萬元、1萬9000元，被告並應給付自110年6月 1日起之租金。縱認無法依民法第425條之1規定推定租賃關 係，則被告因無系爭房屋占有系爭土地之正當權源，原告得 依民法第179條規定，請求被告給付無權占有系爭土地之相 當於租金之不當得利等語（計算式詳如附表一、二）。並聲 明：㈠先位聲明：如主文所示。㈡備位聲明：⒈被告應給付原 告70萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息；⒉被告就其所有16號2樓房屋占用原 告所有165地號土地，應自111年12月1日起至被告喪失前揭 房屋所有權之日或原告喪失前揭土地所有權之日止，按月於 每月最後1日給付原告2萬元，及自次月1日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息；⒊被告就其所有24號2樓房屋占用 原告所有161地號土地，應自111年12月1日起至被告喪失前 揭房屋所有權之日或原告喪失前揭土地所有權之日止，按月 於每月最後1日給付原告1萬9000元，及自次月1日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：原告從未擁有系爭房屋所有權，原告亦未提出原 始取得系爭房屋所有權之證據，原告已取得臺北市○○區○○路 000巷00號3樓房屋、24號3樓房屋所有權，倘原告亦為系爭 房屋之原始起造人，為何未第一次登記與原告，顯見被告及 詹李阿菊始為16號2樓房屋及24號2樓房屋之所有人。是系爭 土地、系爭房屋所有人自始並非相同，不符民法第425條之1 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，亦無類推 適用之必要。原告與被告、詹李阿菊分別就16號2樓房屋及2 4號2樓房屋之興建成立合建契約關係，而一般合建契約之約 定內容，包含房屋興建完成後各自房屋對於基地土地使用權 之關係，除非雙方合意終止合建契約關係，則不容任一方任 意變更合建契約之約定內容，且經過長達數十年之時間，原 告均無向被告、詹李阿菊表示欲收取系爭房屋使用系爭土地 之費用，顯見原告與被告、詹李阿菊就系爭房屋對於系爭土 地之利用關係上，成立無償使用借貸之法律關係，此亦為原 告與被告、詹李阿菊間合建契約之內容。兩造間既成立無償 使用借貸關係，且未經合法終止，而被告為系爭房屋所有人 ，使用24號2樓房屋及收取16號2樓房屋之租金，亦屬當然， 原告請求被告給付相當於租金之不當得利云云，顯屬有誤。 縱認被告應為給付，審酌系爭房屋所在地鄰近並無捷運站， 且周邊建物均係以住宅用途為主，作為計算基礎之土地及其 建築改良物申報總價額年息應以1％為適當等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告為訴外人詹貞貞（長女）、被告（長男）及訴外人甲○○ （次女）之父。原告經本院於109年2月4日以108年度監宣字 第427號裁定宣告為受輔助宣告之人，並選定詹貞貞、被告 、甲○○共同為原告之輔助人，嗣被告提起抗告，經本院於11 1年4月27日以109年度家聲抗字第20號裁定廢棄原裁定，宣 告原告為受監護宣告人，並選定被告、詹貞貞為原告之共同 監護人，甲○○為會同開具財產清冊之人。
㈡本院以111年度聲字第480號裁定選任甲○○於原告為提起給付 租金及返還相當於租金之不當得利訴訟、本案保全程序、強
制執行程序時之特別代理人。
㈢原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地、161地號土地 之所有權人（重測前分別為中庄仔段64-67、64-59地號土地 ），權利範圍均為1/4（即系爭土地）。
㈣165地號土地上有16號2樓房屋，由被告於65年4月7日以64年1 月6日第一次登記為原因取得16號2樓房屋之全部所有權。 ㈤161地號土地上有24號2樓房屋，由被告於99年12月28日以99 年11月29日分割繼承為原因取得24號2樓房屋之全部所有權 。
㈥16號2樓房屋前出租予他人使用，自106年11月5日起至108年1 1月4日止每月租金2萬元，108年11月5日起至109年11月4日 止每月租金2萬2000元、自109年11月5日迄今每月租金2萬30 00元，係匯入被告第一銀行吉林簡易分行帳戶內。16號2樓 房屋現仍出租予他人使用。
㈦24號2樓房屋長年係原告居住使用，於110年5月29日始搬離。 詹貞貞及甲○○於結婚以前，皆居住於24號2樓房屋內，婚後 分別於74年間、85年間搬出。
四、得心證之理由：
㈠先位之訴：
⒈推定兩造間有租賃關係：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨 ，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用 權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以 明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前 ，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為 基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土 地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年 度台上字第2344號判決意旨參照）。其本旨乃在於房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權， 並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和 土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最 高法院95年度台上字第551號判決意旨參照）。 ⑵查原告為系爭土地所有人，於61至63年間提供系爭土地興建 系爭房屋，原告、被告（斯時被告未成年，並載法定代理人 為原告）、詹李阿菊列為起造人，其中165地號土地上有16
號2樓房屋，由被告於65年4月7日之第一次登記為16號2樓房 屋所有人，161地號土地上有24號2樓房屋，先由詹李阿菊於 62年11月29日第一次登記為24號2樓房屋所有人，嗣由被告 於99年12月28日因分割繼承取得24號2樓房屋所有權等情， 有土地建物、異動索引查詢資料及臺北市建築管理工程處函 覆資料在卷可稽（見本院卷第68之1至68之7頁、第87至112 頁）。雖原告提供土地興建房屋，被告未能舉證其出資興建 房屋，然原告自始未登記成為系爭房屋所有人，與首揭「土 地及房屋同屬一人，而僅將房屋所有權讓與他人」之要件未 盡相同，然依原告於本件之主張及土地使用權證明單（見本 院卷第87至112頁）可知，原告同意系爭房屋占用系爭土地 ，且係同意系爭土地供系爭房屋使用至系爭房屋不能使用之 時為止，否則系爭房屋將因原告隨時終止使用系爭土地之法 律關係，而使系爭房屋處於一旦經終止該法律關係即屬無權 占有，致有被拆除之危險而嚴重減損系爭房屋於社會上之經 濟價值及交易上之安全，此情即屬民法第425條之1規定之規 範目的所欲避免發生者，揆諸前開說明，應依「相類事實， 應為相同處理」之法理，而為類推適用，是本件類推適用民 法第425條之1第1項規定，推定兩造間在系爭房屋得使用期 限內具有租賃關係。
⑶民法第425條之1第1項規定雖使房屋所有權人得於房屋得使用 年限內，繼續合法使用該房屋坐落土地，惟除別有約定，房 屋所有權人不當然可無償使用該土地，否則被告無償享受土 地利益，原告無法享有完整土地所有權且負擔土地稅捐，顯 不合理，被告亦未能舉證證明兩造間有無償使用系爭土地之 相關約定存在，是被告所辯並不足採。
⒉核定租金金額：
⑴按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數額當 事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。 兩造就租金不能協議如前述，原告訴請法院定其租金，即無 不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土 地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第14 8條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其 申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年
台上字第3071號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭土地位於臺北市中山區，商業發達、交通便利、 生活機能完善（見本院卷第191至192頁），16號2樓房屋現 仍出租予他人使用，本院斟酌系爭土地之地理位置、工商業 繁榮程度及被告利用系爭土地所受利益等情狀，認以按系爭 土地申報地價之年息10％計算租金為適當。是以占用期間、 被告占用系爭土地面積、系爭土地申報地價之年息10％計算 並計算原告應有部分，原告請求核定租金如附表三所示為有 理由。
⒊原告得請求之租金本息：
⑴按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於 民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定， 土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有 人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係 ，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人 （土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立 時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條 第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應 互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金 數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決 主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間 範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租 金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送 達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上字第301 3號判決意旨參照）。從而，兩造間經推定存在租賃關係並 核定租金如前述，是原告請求如附表三所示之租金，應屬有 理。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。原告依上開規定，就主文第二、五 項部分請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即112年5月14日 起（見本院卷第15頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利 息，就主文第三、六項部分，請求次月一日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
㈡備位之訴：
原告所為先位之訴既經本院認定為有理由，備位之訴即無庸 審酌。
五、綜上所述，原告主張依據民法第425條之1規定，於兩造間就 系爭土地於系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，請求核 定如主文所示之租金數額，及被告應給付原告如主文所示之 租金本息，為有理由，應予准許。而原告備位之訴毋庸審酌 之理由，亦如前述。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日 民事第七庭 法 官 郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日 書記官 謝達人
附表一（原告請求核定之月租金）
編號 房屋 門牌號碼 土地地號 （面積、應有部分） 租金期間 申報地價 （元/平方公尺） 月租金 （元/月，元以下四捨五入） 1 16號2樓房屋 165地號土地 （145平方公尺、應有部分1/4） 111年 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元（原告誤算為22,989元） 109年 7萬0400元 145×1/4×70,400×10％÷12＝21,267元（原告誤算為21,707元） 並斟酌被告將16號2樓房屋出租予第三人，在108年11月5日起至109年11月4日止之期間，每月租金2萬2000元；自109年11月5日迄今，每月租金2萬3000元之事實，原告請求准予核定16號2樓房屋占用165地號土地之租金為每月2萬元。 2 24號2樓房屋 161地號土地 （133平方公尺，應有部分1/4） 111年 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元（原告誤算為20,662元） 109年 7萬0400元 133×1/4×70,400×10％÷12＝19,507元 原告請求准予核定24號2樓房屋占用161地號土地之租金為每月1萬9000元。 附表二（原告請求給付之租金）
編號 房屋 門牌號碼 期間 月租金 計算式 原告請求之租金 1 16號2樓 110年6月1日起至111年11月30日止 2萬元 18月×2萬元＝36萬元 36萬元 111年12月1日起 2萬元 每月2萬元 2 24號2樓 110年6月1日起至111年11月30日止 1萬9000元 18月×1萬9000元＝34萬2000元 34萬1000元 111年12月1日起 1萬9000元 每月1萬9000元 附表三（本院認定之核定租金、給付租金）
編號 房屋 門牌號碼 土地地號 （面積、應有部分） 期間 申報地價 （即公告地價×0.8) 月租金計算 （占用面積×原告應有部分×申報地價×10％÷12，元以下四捨五入） 1 16號2樓房屋 165地號土地 （145平方公尺、應有部分1/4） 110年6月1日起至110年12月31日止 7萬0400元 145×1/4×70,400×10％÷12＝21,267元 111年1月1日起至111年11月30日止 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元 111年12月1日起 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元 本院認定 經如上計算可知月租金為2萬餘元，從而： ⑴原告請求准予核定16號2樓房屋占用165地號土地之租金為每月2萬元為有理由。 ⑵原告請求110年6月1日起至111年11月30日止（共18月）之租金共36萬元為有理由（計算式：2萬×18月＝36萬元）。 ⑶原告請求自111年12月1日起之租金每月2萬元為有理由。 2 24號2樓房屋 161地號土地 （133平方公尺、應有部分1/4） 110年6月1日起至110年12月31日止 7萬0400元 133×1/4×70,400×10％÷12＝19,507元 111年1月1日起至111年11月30日止 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元 111年12月1日起 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元 本院認定 經如上計算月租金為1萬9000至2萬餘元，從而： ⑴原告請求准予核定24號2樓房屋占用161地號土地之租金為每月1萬9000元為有理由。 ⑵原告請求110年6月1日起至111年11月30日止（共18月）之租金共34萬1000元為有理由（計算式：1萬9000元×18月＝34萬2000元，惟原告僅聲明34萬1000元）。 ⑶原告請求自111年12月1日起之租金每月1萬9000元為有理由。 附表四
主文聲明 原告以下列金額為被告供擔保後，得假執行 （新臺幣） 被告以下列金額為原告預供擔保後，得免為假執行 （新臺幣） 本判決第二項 12萬元 36萬元 本判決第三項到期部分 7000元 2萬元 本判決第五項 11萬4000元 34萬1000元 本判決第六項到期部分 6000元 1萬9000元