臺灣臺中地方法院民事判決
112年度簡上字第42號
上 訴 人 楊憲昌
張淑真
共 同
訴訟代理人 張慶達律師
被上訴人 林晉立
訴訟代理人 林群曜
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國111年12月8
日本院臺中簡易庭111年度中簡字第2463號第一審簡易判決提起
上訴，本院於民國113年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提 出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理 由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與 第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。 關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。」 民事訴訟法第454條定有明文。又依同法第436條之1第3項規 定，前開規定於簡易程序第一審裁判之上訴程序，亦準用之 。本判決之事實及理由、關於攻擊或防禦方法之意見及法律 上之意見，均與原判決相同，爰引用之。 二、上訴人於上訴審補陳：上訴人楊憲昌於110年4月6日向被上 訴人承租系爭土地時，被上訴人之父林群曜帶楊憲昌至承租 地點，現場表明鐵絲網圍籬內之土地為其所有，但登記在被 上訴人名下，林群曜並當場丈量鐵絲網圍籬內面積105坪， 楊憲昌因見四周已有圍籬，誤認林群曜所言為真，乃與林群 曜簽訂系爭租約，並在林群曜所指之出租土地範圍內搭建畜 牧養殖用之建築物豢養犬隻。詎臺中市政府地政局及水利會 人員於111年5月10日測量結果，上訴人所使用之土地竟占用 約40坪水利地，上訴人始知系爭租約第l條雖標示租賃物標 的面積為105坪，然上開圍籬內土地僅60多坪為被上訴人所 有而可合法出租。上訴人知悉受騙後仍請求被上訴人謀求補 救解決，並願繼續繳交租金而前往被上訴人之公司，然林群 曜拒絕收取租金，並非上訴人不繳租金。又系爭租約第3條 約定，係指有可歸責於上訴人之事由而逾期未繳租金時，被
上訴人方得終止租約，本件係因農業用地使用不合法之因素 ，未能續租，復非上訴人故意不繳租金，而係被上訴人因將 水利地圈租予上訴人建屋，違反農地使用，在未申請合法化 前，不敢於111年4月6日續租予上訴人並收取租金，兩造始 未能於111年4月6日繳租及收租，否則上訴人已投資上百萬 元搭建組合屋，豈有不再繳租、續租之理。況依附圖之複丈 成果圖顯示，被上訴人指明之出租範圍僅249.05平方公尺即 約75坪坐落系爭土地內，其餘則分別占用國有水利地面積計 119.38平方公尺、坐落在訴外人所有之同段392地號土地上1 8.26平方公尺，故被上訴人就逾75坪部分，即屬給付不能， 上訴人自得依民法第227條、226條第1項及第256條規定，解 除系爭租約。又上訴人亦曾函請被上訴人商談解約及賠償搭 建房屋、地政罰款等損害，然被上訴人置之不理，上訴人已 案提起民事訴訟請求賠償。上訴人爰以上訴狀繕本送達被上 訴人時，依民法第92條、227條、226條第1項、256條規定， 撤銷承租之意思表示及解除系爭租約，系爭租約既已解消， 被上訴人即不得請求任何租金。基上，本件係被上訴人拒收 租金，且非法出租部分水利地予上訴人而有可歸責事由，則 被上訴人於111年6月20日終止租約即不合法等語。三、被上訴人於上訴審補陳：現場內側之舊圍籬係林群曜購買系 爭土地時即已存在，外側之新圍籬則係楊憲昌租用後所架設 。被上訴人因不知舊圍籬所圍之範圍有無超過系爭土地範圍 ，故與楊憲昌約定租賃標的為系爭土地中之105坪，非以舊 圍籬所圍土地範圍內105坪為租賃標的。上訴人於本院會同 兩造至現場勘測時，現場指稱以最南側圍籬往北34公尺、西 側圍籬往東10.25公尺為其承租範圍云云，與系爭土地形狀 狹長、不規則情況不符，顯不可採。被上訴人所有之系爭土 地權狀坪數為113.42坪，系爭租約載明係將其中105坪出租 予楊憲昌，並無出租坪數不足之情形。又被上訴人因恐上開 舊圍籬遭承租人拆除而不復原，始與上訴人約定上訴人退租 時應復原該地原有之圍籬樣貌，並非以舊圍籬內土地中之10 5坪出租予上訴人。兩造均清楚系爭土地形狀狹長、不規則 ，須請測量公司測量方能正確框出承租範圍，但上訴人為了 方便、不願多花錢請人測量，故110年4月6日兩造在現場僅 確認系爭土地確有超過105坪，系爭租約亦載明上訴人如有 涉及違建情事，應由上訴人自行負責。詎上訴人未告知被上 訴人、向政府申請、請任何測量公司確認系爭土地內之承租 範圍，即自請鐵工搭建違建繁殖犬隻而佔用水利地，要與被 上訴人無涉。又上訴人因有多項違法而遭鄰居舉報後，林群 曜係基於善意而幫忙嘗試申請違建合法化，並非同意上訴人
搭蓋違建。上訴人係因遭都發局、水利署、動保處查獲，都 發局要求上訴人拆除違建始未繳付租金，並非被上訴人拒收 租金。上訴人依約本應於111年4月5日前給付租金，然至被 上訴人於111年6月17日以存證信函終止租約前止，上訴人均 未聯絡被上訴人要繳租金事宜，足見上訴人並無給付租金意 願，被上訴人既已合法終止系爭租約，上訴人自不得再主張 解除租約等語。
四、上訴人於原審起訴請求被上訴人給付上訴人新臺幣(下同)11 萬3750元。原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即 判決上訴人應給付被上訴人3750元；另駁回被上訴人其餘之 訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴(被上訴人就 其敗訴部分未聲明不服，該部分已確定，不在本院審理範圍 ），並聲明⑴原判決不利於上訴人部分及該部分假執行之宣 告均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。五、本院之判斷：
(一)上訴人先係主張楊憲昌於110年4月6日向被上訴人承租系爭 土地時，林群曜帶楊憲昌至承租地點，現場表明鐵絲網圍籬 內之土地為其所有，但登記在被上訴人名下，「林群曜並當 場丈量鐵絲網圍籬內面積105坪」等語(見本院卷第11-12頁) ，嗣又改稱：110年4月6日只有至現場看，沒有現場量測等 語(見本院卷第100頁)，所述先後已有不一。且查： 1.證人林群曜證稱：伊並未向楊憲昌稱現場圍籬範圍內之土地 均為林晉立所有。110年4月6日簽約時伊有在場，系爭租約 及土地丈量無誤同意書上，被上訴人之簽名均是伊代簽。我 們買系爭土地時，現場舊圍籬範圍內之土地除系爭土地外， 尚 有另筆土地，所以伊與楊憲昌到現場時，是說將系爭土 地其中之105坪出租給上訴人，並只有量土地之總長及總寬 ，換算有無足夠105坪，並未現場指明上訴人承租範圍確切 的坐落位置，更未將水利地出租給上訴人。至於系爭租約第 3條第5項記載「退租時，乙方需復原該土地原有之圍籬原貌 」，是因為我們怕承租客私自改造、將圍籬拆除，希望租客 將圍籬維持原來之樣貌才會為該約定。又上訴人向伊承租時 是說要養雞、鴨，伊曾至現場看，上訴人有將部分原來的圍 籬拆除，且上訴人有改造，全面、四周加封鐵皮、蓋2間組 合屋、加蓋鐵皮屋，但上訴人蓋鐵皮屋、組合屋時，伊不知 道，伊知道時已經蓋好了。後來因為楊憲昌養的數十隻惡霸 犬的排泄物產生惡臭，且附近的鄰居在1、200公尺都可以聽 到吠叫聲，嚴重影響鄰近居民，才導致包含都發局、動保處 、水利局等各公務單位稽查。之前之租金是楊憲昌到公司來
交給公司小姐，再由公司小姐轉交予被上訴人等語(見本院 卷第112-117頁)，核與兩造均直陳：系爭租約雖記載「詳後 附圖」，但實際上並無租約所載之「附圖」，僅有土地丈量 無誤同意書等語(見本院卷第100頁)相符，並與系爭租約第 一條記載本件租賃標的物為：系爭土地範圍內10.25公尺×34 公尺×0.3025=105坪等語(見原審卷第23頁)及土地丈量無誤 同意書所載：於簽約當日，出租人已會同承租人至現場量測 ，且雙方確認丈量結果無誤，所承租範圍≧105坪等語(見原 審卷第31頁)相吻合，堪認證人林群曜所稱110年4月6日兩造 到現場只有量土地的總長及總寬，換算有無足夠105坪等語 ，應可採信。
2.證人古芷瑜雖證稱：林群曜在111年5月初跟伊說水利局有公 文來說他買的地疑似有占到水利地，所以要請民間的公司來 測量等語(見本院卷第119-121頁)，惟證人林群曜證稱：伊 當時是對古芷瑜說水利局的公文說鐵皮組合屋疑似有占用到 水利地，為了確認，要請民間的公司來測量等語(見本院卷 第120-121頁)。參之，古芷瑜於112年7月7日為上開證述時 距離111年5月已逾1年，是否能正確記憶林群曜當時所述內 容，尚非無疑。且林群曜買系爭土地及將系爭土地出租予楊 憲昌時，古芷瑜尚未到職，故不知林群曜買的土地如何會占 用到水利地，也不知系爭土地出租時有無至現場丈量，業據 證人古芷瑜陳明在卷(見本院卷第120、121頁)，則其證述即 尚不足以證明林群曜於出租系爭土地時確有向楊憲昌表示出 租範圍為現場鐵絲網圍籬內之土地其中105坪，並當場丈量 之事實。從而，上訴人主張林群曜確有表示出租範圍為現場 鐵絲網圍籬內面積105坪範圍，並當場丈量等語，即非無疑 。
(二)上訴人主張楊憲昌至被上訴人之公司，遇到林群曜及古芷瑜 ，林群曜拒絕收取租金等語(見本院卷第12頁)，為被上訴人 所否認。查，上訴人於原審先係陳稱：111年5月10日我們有 去被上訴人之公司要繳租金，但林群曜不收云云，旋又當庭 改稱：我有去，但林群曜不在，找不到人支付租金云云(見 原審卷第119頁)，所陳情節先後矛盾，已難採取。且查，臺 中市政府地政局於111年3月4日即發函通知兩造(正本送楊憲 昌，副本送被上訴人)：限楊憲昌於111年9月3日前變更使用 、停止使用或拆除地上物恢復原狀，如逾期仍未改善，將依 法按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其 他恢復原狀之措施等語，有該局111年3月4日中市地編字第1 110008618號函在卷可按(見本院卷第171頁)，則上訴人因上 開函文內容，認為能繼續使用系爭土地經營事業之時間僅能
至111年9月3日，乃不願再依約於111年4月1日至5日期間內 給付一年租金5萬5000元予被上訴人，自在常情之內，上訴 人主張其投資近百萬，不可能不願繳租金云云，尚非可採。 又證人古芷瑜已證稱：伊自111年1月6日起至同年5月底，受 林群曜雇用，擔任行政會計，需代收林群曜租給他人土地之 租金，所以有看過合約，知道系爭土地有出租予楊憲昌，伊 有看過楊憲昌，當時楊憲昌常常會來公司找林群曜，楊憲昌 未曾要將土地租金交給伊收等語(見本院卷第118-121頁)。 上訴人請求再次傳喚古芷瑜以證明楊憲昌至被上訴人之公司 時，林群曜拒絕收取租金(見本院卷第135頁)，並無必要， 附此說明。
(三)按契約之一方違約時，他方得解除或終止契約者，此項解除 權及終止權之行使固屬於他方，惟在他方解除或終止契約前 ，契約仍屬存在，契約當事人自應同受契約之拘束，他方仍 應依債務之本旨履行其債務，如他方亦因違約而發生解除或 終止契約之原因者，契約之一方亦得據以解除或終止契約， 不因契約之一方曾經違約，即謂其不得行使此契約解除權或 終止權(最高法院85年度台上字第1416號民事裁判意旨參照) 。查，楊憲昌邀同張淑真為連帶保證人，於110年4月6日與 被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人將系爭土地(登記面 積517.89平方公尺(約156.66坪))中之105坪土地出租予楊憲 昌，租賃期間自110年4月6日起至115年4月5日止，計5年， 年租金為5萬5000元，繳納方式為年繳，應於每年4月1日至4 月5日前繳納完畢。楊憲昌應繳納之租金或違約遲交金，逾 期滿1個月以上未繳時，被上訴人除追繳使用期間之租金或 違約遲繳金外，得終止契約，履約押金及復原保證金應予沒 收。被上訴人因上訴人未依約定時間給付租金，乃於111年6 月17日以大里郵局276號存證信函通知楊憲昌終止租約，該 存證信函於111年6月20日到達楊憲昌。上訴人迄未給付111 年4月6日起至同年6月20日止之租金予被上訴人等情，為兩 造所不爭執(見本院卷第101至102頁)。又兩造於110年4月6 日有至現場確認系爭土地面積大於或等於楊憲昌所欲承租之 105坪，業如前述，且楊憲昌承租期間，系爭土地除楊憲昌 外，並無其他人使用，亦據兩造陳明在卷(見本院卷第101頁 ) ，已難認被上訴人有何給付不能情事。況被上訴人縱有違 約情事，依據上開說明，在上訴人解除或終止契約前，契約 仍屬存在，上訴人仍應受系爭租約拘束，依約給付租金，被 上訴人因上訴人未依約給付租金，而於111年6月17日以大里 郵局276號存證信函通知楊憲昌終止租約，該存證信函於111 年6月20日到達楊憲昌。上訴人迄未給付111年4月6日起至同
年6月20日止之租金予被上訴人，業如前述，則依系爭租約 第3條第3款約定，即生合法終止系爭租約效力。(四)系爭租約如於111年6月20日經被上訴人合法終止，則自111 年4月6日起至111年6月20日止之租金及111年6月21日起至11 1年7月8日止相當於租金之不當得利金額，合計為1萬3750元 ，為兩造不所爭執(見本院卷第102頁)，則扣除上訴人繳納 之押金1萬元後，被上訴人請求被上訴人給付自111年4月6日 起至111年6月20日止之租金及111年6月21日起至111年7月8 日止相當於租金之不當得利3750元，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約、不當得利及連帶保證之法 律關係，請求上訴人給付被上訴人3750元，為有理由，應予 准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執 行之宣告，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核 與判決結果不生影響，故不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條、判決如主文。 中 華 民 國 113 年 3 月 1 日 民事第二庭 審判長 法 官 李悌愷
法 官 李宜娟
法 官 江奇峰
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 1 日 書記官 許馨云