臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第650號
原 告 王森生
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 林暘鈞律師
被 告 林黃素禎
林登峯
林惠汶
林惠鈴
上 一 人
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理 人 戴連宏律師
參 加 人 林登山
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年2月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告。訴訟費用由被告連帶負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1項 定有明文。而所謂法律上利害關係，係指第三人在私法上之 地位，因其所輔助之當事人一造敗訴，將受直接或間接之不 利益；惟若該當事人獲勝訴判決，則可免受不利益之情形而 言。查參加人為附表所示未辦保存登記建物（下稱系爭房屋 ）之公同共有人，本件訴訟所涉爭點涉及參加人對於系爭房 屋之買賣情事是否有接獲行使優先購買權之通知，被告若於 本件訴訟受敗訴判決，參加人可能受有不利益之影響，自應 認其就兩造之本件訴訟有法律上之利害關係。是則，參加人 為輔助被告林惠鈴而聲請參加訴訟（見本院卷一第327-329 頁），揆之上開規定及說明，於法應無不合。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠兩造於民國111年5月11日簽立「房屋（未保存登記）買賣契 約書」(下稱系爭契約)，由原告向被告買受系爭房屋，依系 爭契約第三條簽約款約定：「簽約款100%/簽訂本約，由買 方（即原告）開立即期支票之簽約金並交付予買賣雙方共同
委託之代書吳銘欣暫為保管，除本約另有約定外，賣方（即 被告）應協助買方於民國111年7月11日前，成為買賣標的物 之納稅義務人後，賣方始得向吳銘欣受領前揭支票」；第十 二條第三項約定：「…賣方並同意於民國111年7月11日止， 若買方未能成為本買賣標的物之納稅義務人，賣方同意買方 得無條件解除本買賣契約、或買方可選擇繼續履行本約或將 前揭期限展延…」；第十二條第四項「…賣方並自本買賣契約 簽立後，應即辦理房屋稅籍繼承…」；第十條第二項約定： 「賣方不依約履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，買 方得限期催告履行，逾期仍不履行時買方得訴請賣方履約… 」，故系爭契約載明原告已開立總價款全部之支票，被告應 使原告成為系爭房屋稅籍之納稅義務人，始得受領前揭支票 ，並載明被告若未履行前述義務，原告得選擇解除契約、繼 續履約或展延期限，又為達成前述義務，載明被告應即辦理 房屋稅籍繼承，據此，辦理系爭房屋稅籍納稅義務人變更為 原告，已屬於系爭契約明定之被告給付義務，而非僅為附隨 義務，原告本得依據系爭契約明定之內容請求被告履行。 ㈡又系爭房屋係由被告4人與訴外人林碧雲及參加人因繼承而公 同共有，且被告前已辦理系爭房屋之房屋稅籍繼承，依系爭 契約第十二條第四項約定：「買賣雙方皆知悉且同意本買賣 標的物出售部分為其上建物（房屋稅籍編號：Z00000000000 、Z00000000000、Z00000000000、Z00000000000）全部，賣 方乃依土地法第34條之1第1項規定處分、變更不動產全部， 賣方並自本買賣契約簽立後，應即辦理房屋稅籍繼承」，而 本件係由被告4人與原告簽立系爭契約（被告林惠鈴、林登 峯、林惠汶均授權母親即被告林黃素禎出售系爭房屋），已 超過共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數，符合土地 法第34條之1第1、5項規定情形。復參照財政部98年8月19日 台財稅字第09800267100號、財政部賦稅署99年11月22日台 稅三發字第09900424060號函可知，未辦建物所有權第一次 登記之房屋，縱屬公同共有，如部分共有人依土地法第34條 之1規定處分該類房屋時，稽徵機關應受理其契稅申報，並 據以釐正房屋稅納稅義務人。
㈢另被告林黃素禎曾於111年6月8日寄發存證信函予林碧雲及參 加人，告知系爭房屋買賣情事，並檢附系爭契約，限期15日 內回覆是否行使優先購買權，業經送達林碧雲及參加人，其 中參加人部分雖招領逾期而退回，惟寄送地址「臺中市○○區 ○○街000巷00號」係其居住地，亦係其於民事參加訴訟狀、 存證信函自行記載之地址，足見被告林黃素禎111年6月8日 寄發之存證信函已達到參加人之支配範圍內，其隨時可了解
其內容，已生合法送達效力。嗣被告林黃素禎為求慎重，於 111年7月14日、111年7月19日亦有另寄發存證信函至參加人 戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」，而對於參加人寄 發存證信函主張優先購買云云，被告林黃素禎亦已回函予參 加人告知其已逾行使優先購買權之期限。且系爭契約簽立後 ，本件買賣之訴外人仲介人員郭力嘉及張家瑋、原告代理人 吳政軒、代書吳銘欣等，均曾陸續拜訪參加人，告知系爭房 屋買賣情事，並提供系爭契約，亦可認為已書面通知參加人 。且辦理系爭房屋稅籍納稅義務人變更為原告，屬系爭契約 明定之被告給付義務，原告本得依據系爭契約明定之內容請 求被告履行，已如前述，而依土地法第34條之1第3項規定， 被告「對於他共有人應得之對價或補償」，應由被告自行於 辦理變更系爭房屋稅籍納稅義務人手續時處理。 ㈣據上，被告應於111年7月11日前使原告成為系爭房屋之房屋 稅籍納稅義務人，然迄至同年7月11日，被告並未依約履行 ，經原告寄發存證信函催告被告履行後，被告仍未依約履行 。為此，原告爰依系爭契約約定提起本件訴訟。茲為求慎重 ，原告再以本起訴狀之送達，催告被告於本起訴狀送達後7 日內依系爭契約將系爭房屋之房屋稅籍納稅義務人辦理變更 為原告。並聲明：被告應將如附表所示之房屋稅籍納稅義務 人辦理變更為原告。
二、被告林黃素禎、林登峯、林惠汶則以：
被告林黃素禎為被告林惠鈴、林登峯、林惠汶之母親，原告 起訴主張兩造於111年5月11日簽立系爭契約，並基於系爭契 約負擔有如原告起訴狀所載之義務。被告林黄素禎、林登峯 、林惠汶不否認兩造確實有簽定系爭契約，並負擔有如原告 起訴狀所載之義務，被告林黃素禎、林登峯、林惠汶亦均有 依約履行之誠意。然因被告林惠鈴於同年5月11日授權被告 林黄素禎簽訂系爭契約後，推測係因要求多分父親林獻旗之 遺產未果，於同年5月31日以臺中大全街郵局存證號碼00048 號存證信函發函予被告林黃素禎，內容略以同年5月11日簽 訂之授權書係受被告林登峯施暴脅迫才簽立，除另向臺中地 檢署提出傷害告訴外，亦撤銷該授權書之授權，並主張由被 告林黃素禎代理被告林惠鈴簽訂系爭契約自始無效，並拒絕 辦理房屋稅籍納稅義務人變更予原告之程序。惟經臺中地檢 署偵查後，已於同年8日以111年度偵字第29003號做出不起 訴處分。被告林黃素禎、林登峯、林惠汶均有意願依系爭契 約履行，然因原同意簽訂系爭契約之被告林惠鈴拒絕後續履 約，才導致本案無法依約履行，並非被告林黃素禎、林登峯 、林惠汶之本意，對於原告亦深感歉意。
三、被告林惠鈴則以：
㈠原告所請求之系爭房屋，係訴外人即被告之被繼承人林獻旗 生前所興建之房屋，並領有臺中市政府工務局91中工建使字 第0943號建物使用執照，但迄今未辦理建物保存登記。林獻 旗於109年2月13日死亡，其繼承人共計有被告4人、參加人 、訴外人林碧雲等6人。由此以觀，原告所請求之系爭房屋 ，在林獻旗死亡後即為其全體繼承人即被告4人、參加人、 林碧雲等6人所公同共有。然參加人、林碧雲2人既非系爭契 約之當事人，並未同意出賣系爭房屋公同共有之權利（即潛 在應繼分），何以原告竟能依買賣關係將訴參加人、林碧雲 2人之權利一併變更登記其名下。又房屋稅納稅義務人向稅 捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務 ，是否能為私權訟爭之客體，原告訴之聲明請求被告應將房 屋稅籍變更云云，是否適法，實大有疑問。
㈡原告應舉證參加人業已接獲優先購買權之書面通知並放棄優 先購買權：
依土地法第34條之1第2項前段及土地法第34條之1執行要點 第8點第1項、第11點第1項規定可知，對參加人寄發優先購 買權之書面通知，本屬主管機關應審查之文件，原告自應舉 證參加人業已接獲優先購買權之通知並放棄優先購買權。若 參加人並未接獲行使優先購買權之書面通知並已放棄優先購 買權者，系爭契約即處於效力未定之狀態。再依系爭契約第 十二條其他特約事項第三項前段之約定內容可知，原告所買 受者除系爭房屋外，尚包含系爭房屋所座落之南屯段第1540 -1地號等7筆土地，且房屋及土地買賣契約彼此間為聯立契 約，應共同履行、共同生效等語，故寄發參加人之優先購買 權書面通知應包含系爭房屋所座落之南屯段1540-1地號等7 筆土地之買賣契約，參加人始能判斷是否依土地法第34條之 1第4項所稱之「同樣條件」行使優先購買權。 ㈢如原告能舉證參加人業已接獲優先購買權之通知並放棄優先 購買權者，原告應進一步舉證是否已將不同意出售之參加人 、林碧雲2人業已合法受領買賣價金或為其2人提存之證明： 依土地法第34條之1第3項及土地法第34條之1執行要點第8點 第2項分別定有可知，本件未辦理保存登記房屋之買賣，如 有土地法第34條之1第1項規定之適用者，在送登記機關審查 之前，必須提出不同意出售系爭房屋之參加人、林碧雲2人 業已合法受領價金或提存之證明，交登記機關審查。然遍觀 原告起訴狀並無參加人、林碧雲2人合法受領價金或提存之 證明。
㈣是以，在原告未舉證參加人業已接獲優先購買權之書面通知
並放棄優先購買權之前，系爭契約係處於效力未定之狀態， 已如前述。反之，參加人如在接獲行使優先購買權之書面通 知15日內，依「同樣條件」行使優先購買權者，系爭契約即 當然於出賣之公同共有人與優先購買之參加人間成立，原承 買人之原告自不得請求出賣之共有人移轉所有權等語，以資 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、參加人陳述：
㈠參加人也是系爭房屋之共有權利人對本件訴訟當然有利害關 係，為避免父親林獻旗所遺留之房屋淪落外人之手，特聲明 參加本件訴訟。參加人立場與被告林惠鈴相同，故在本件訴 訟是基於輔助被告林惠鈴之立場參加訴訟。參加人從未與任 何人就系爭房屋簽立系爭契約，也沒有接到優先購買通知， 更遑論拿到任何買賣價金。
㈡參加人在000年0月間因夫妻感情不睦，與太太分居兩地，在 同年5月16日就從戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」 搬到「屏東縣○○鎮○○里○○路000○0號」，直到同年00月間夫 妻感情回復和睦，伊才在同年11月18日搬回「臺中市○○區○○ 路0段000巷00號」。原告主張同意出售系爭房屋的被告4人 共對參加人寄出一共3份的存證信函，但是參加人均未收到 。其中第3份111年7月19日臺中南屯路郵局285號存證信函是 由與伊立場相對的被告林登峯代收，被告林登峯也沒有把存 證信函轉交給伊，根本是送達不合法。原告與參加人之間， 並沒有存在買賣關係或任何的私法關係，在參加人未取得對 價的情形下，原告請求將參加人系爭房屋的事實上處分權由 原告取得，顯無理由。依土地法第34條之1第3項及土地法第 34條之1執行要點第8點第2項之規定，如果不同意出售共有 人應得之對價未能獲得清償之前，原告之請求因未符合法定 的構成要件，很顯然是無法成立的。
㈢依111年5月30日之錄音譯文內容，可知參加人要求買方提供 的買賣契約書，明顯為南屯段第1540-1地號等7筆土地、附 有保密條款之買賣契約書，並非本件之系爭房屋買賣契約書 。而張金條原欲提供之買賣契約書亦是指附有保密條款之土 地買賣契約書。因原告欲整合開發的土地除南屯段第1540-1 地號等7筆土地外，尚包含訴外人勝益投資有限公司（下稱 勝益公司）之同段1580、1606地號2筆土地，故張金條、郭 力嘉二人才要求參加人在知悉土地買賣契約書之内容後，不 能將土地買賣契約書之內容透露給勝益公司實際負責人即訴 外人周木義，以避免周木義借詞哄抬同段1580、1606地號2 筆土地的出售價格，影響土地的整合開發。由此可證，張金 條在同日原欲提供給參加人之買賣契約書，是指與鄰地地主
周木義有關附有保密條款之土地買賣契約書，而非與周木義 無涉之系爭房屋買賣契約書，惟事後遭吳銘欣以土地買賣契 約書有保密條款為由加以反對。且參加人本即為不同意出售 系爭房屋之共有人，賣方本即負有依土地法第34條之1第2項 檢附系爭房屋買賣契約書通知參加人之法定義務，參加人並 不須執意要求買方提供系爭房屋買賣契約書，以上應屬法律 規定不爭之事實。
㈣原告與参加人之間，並沒有存在買賣關係或任何的私法關係 ，在參加人未取得對價的情形下，原告請求將參加人系爭房 屋之事實上處分權由原告取得，顯無理由。依土地法第34條 之1第3項及土地法第34條之1執行要點第8點第2項之規定， 如果不同意出售共有人應得之對價未能獲得清償之前，原告 之請求因未符合法定的構成要件，很顯然是無法成立等語， 茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：
㈠兩造於111年5月11日簽立系爭契約，約定由原告向被告買受 系爭房屋，業據原告提出系爭契約及授權書為證（見本院卷 一第19-29頁），並為被告所不爭執，此部分之事實首堪認 定。
㈡系爭契約是否因參加人行使優先購買權而失效： ⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準 用之，土地法第34條之1第1項、第4項、第5項定有明文。查 ，系爭房屋為被告、參加人及訴外人林碧雲因繼承所公同共 有，而系爭契約係被告等4人依前揭土地法規定，以多數決 處分系爭房屋，此有繼承系統表在卷可查（見本院卷一第13 9頁），且為兩造所不爭執，足堪認定。參加人亦為系爭房 屋之公同共有人，依前揭規定，於其他公同共有人出賣共有 物時，具有優先購買權，參加人並於112年1月19日以存證信 函通知其他共有人表示欲行使土地法第34條之1之優先購買 權，此有該存證信函在卷可憑（見本院卷一第357-359頁） ，參加人前揭優先購買權之行使是否合法，將影響原告與被 告間之系爭契約是否因而失效，合先敘明。
⒉經查，證人張家瑋於本院證稱：我於111年間從事土地仲介， 我認識原告，我去問他要不要買土地，剛好被告林黃素禎他 們有塊土地要出賣，因土地是被告林黃素禎的，她委託我賣 土地，地上物是被告林黃素禎、林惠鈴、林登峰、林惠汶委
託我去賣的，本院卷一第19至24頁的買賣契約我有看過，我 是111年5月11日簽約時看過，後來同年月30日帶買方代理人 即建設公司的張金條、吳政軒去文昌街227巷30號拜訪林登 山時，有給林登山看合約書，當時有見到林登山本人，因為 事先有跟他約好，當天有將契約書影本交付給林登山，他說 要跟姐姐林碧雲討論後再看看，看要不要跟姐姐林碧雲一起 賣，當日與林登山談話時有錄音，當天是張金條交買賣契約 書影本給林登山，我只是在現場等語（見本院卷二第278-28 3頁），參以111年5月30日證人與參加人對話之錄音譯文（ 見本院卷二第309-315頁），可見參加人向證人稱「你要賣 ，合約要給我看嗎？不要就算了，要就影印一份給我，我跟 我姊姊討論也不要緊」、「你合約書要給我看」、「那你要 叫我簽的合約可以給我看嗎？」，現場吳代書稱「房子部分 可以」，後證人向參加人解釋合約內容，參加人稱「這個可 以給我看嗎？不是，我要拿去給我姊姊看，要，我們會一起 不然就不一起，我現在拿這個給她看跟她講，如果2000萬不 扣稅金，妳接受」，末張金條則有稱「這樣我交給你」、「 這是影印本，不能洩出去，裡面都有保密條款，不要拿去四 處給人家看」等語，參加人則稱「現在要去姊姊家，勸她如 果簽一簽就有2000萬就先拿」等語，足認當天參加人確實有 與證人、張金條等人見面，且張金條有依參加人之要求提供 系爭契約影本，參加人則表示「要拿去與姊姊討論」、「勸 她簽了就有2000萬可以拿」，而系爭契約約定之買賣價金為 1億2000萬元，系爭房屋之全體公同共有人即被告、參加人 及訴外人林碧雲共6人，每人可分得之買賣價金為2000萬元 ，可見參加人當時與證人、張金條等人討論之買賣契約為系 爭契約，足認於111年5月30日證人已有將系爭房屋之買賣契 約書影本交付予參加人，參加人於當時已知悉系爭房屋出賣 之事實及條件。
⒊按本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接 到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。土 地法第34條之1執行要點第13條第1項前段定有明文。依前揭 說明，參加人於111年5月30日經證人交付系爭契約影本，堪 認當日已接獲系爭房屋之出賣通知，則參加人於112年1月19 日始行使優先購買權，顯然已逾上開規定之期限，故參加人 就系爭房屋行使優先購買權並不合法，原告與被告間訂定之 系爭契約仍屬有效。
㈢原告依系爭契約請求被告將系爭房屋之納稅義務人變更為原 告為有理由：
經查，系爭契約第3條約定：「付款期別/金額：簽約款100％
120,000,000元，應同時履行條件：簽訂本約，由買方開立 即期支票之簽約金並交付予買賣雙方共同委託之代書吳銘欣 暫為保管，除本約另有約定外，賣方應協助買方於民國111 年7月11日前，成為買賣標的物之納稅義務人後，賣方始得 向吳銘欣受領前揭支票」，是依系爭契約約定，賣方即被告 有使買方即原告成為系爭房屋納稅義務人之義務，是原告依 系爭契約約定請求被告履行上開義務，為有理由，應予准許 。
六、綜上所述，原告依系爭契約約定，請求被告請求被告將系爭 房屋之納稅義務人變更為原告，為有理由，應予准許。七、末按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決 有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債 務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。即 此種判決於確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無 於判決確定前為假執行之餘地（最高法院108年度台抗字第8 25號裁定、最高法院109年度台上字第3054號判決參照）。 本判決係命被告將系爭房屋之納稅義務人變更為原告，係命 被告為一定之意思表示，在該判決確定前，不生擬制之法律 效果，不得宣告假執行，則原告假執行之聲請，於法不合， 應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項、 第86條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日 民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳冠霖
法 官 陳昱翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日 書記官 許瑞萍
【附表】系爭房屋明細
編號 門牌號碼 房屋稅籍編號 1 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 2 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 3 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 4 臺中市○○區○○路0段00000號 Z00000000000
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