履行契約等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,111年度,1631號
TCDV,111,訴,1631,20240320,2

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1631號
原 告 吳秀蘭
訴訟代理人 王晨桓律師
林伊柔律師
複代理人 張雅淇律師
被 告 富宇建設股份有限公司


法定代理人 張世欣
訴訟代理人 王將叡律師
上列當事人間履行契約等事件，本院於中華民國113年2月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬柒仟壹佰柒拾參元及自民國111年6月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬柒仟壹佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
　㈠兩造於民國99年12月3日簽立房地預訂買賣契約書（下稱系爭 契約），約定由被告將「東方之冠」社區37A戶（包含原設 計之A棟37層、38層，下稱系爭房屋）房地及代號301、302 、316、338車位，以買賣總價金新臺幣（下同）150,000,00 0元出售予原告，其中被告應出售並移轉交付原告之系爭房 屋主建物面積為538.59平方公尺（主建物價金為43,648,750 元）、附屬建物面積為73.27平方公尺（附屬建物價金為5,4 51,648元）、共有部分面積為301.05平方公尺（共有部分價 金為22,399,602元）。系爭房屋於103年9月24日辦理建物所 有權第一次登記（下稱保存登記）並交屋時，主建物即37層 、38層總面積為551.31平方公尺、附屬建物即陽台、雨遮之 總面積為70.62平方公尺、共有部分面積於扣除車位部分權 利範圍計算之面積為303.63平方公尺，與系爭契約第3條約 定之房屋面積有落差，被告原應與原告依約進行找補卻未為 之。
　㈡嗣原告於000年00月間欲辦理系爭房屋分戶分割登記時，委請 訴外人許勝昌建築師協助辦理，始發現被告當時繪製之竣工



平面圖有誤，經臺中市政府都市發展局（下稱都發局）於10 9年10月26日以中市都管字第1090190093號函准予變更使用 後，循序向臺中市中興地政事務所（下稱中興地政）申辦， 中興地政查閱都發局檢附使用圖說後，發現系爭房屋38樓室 內梯周圍為挑空，該挑空處於保存登記時，錯誤計入建物樓 地板面積，認與實際狀態不符，要求原告應先就此差異，將 挑空部分面積扣除，申辦滅失登記，原告乃辦理「部分滅失 」登記，將該挑空處樓地板面積扣除於主建物登記面積之外 ，經中興地政於110年6月30日作成系爭房屋「部分滅失後」 之建物測量成果圖，主建物面積由551.31平方公尺變更為51 5.08平方公尺，顯見被告於辦理保存登記及交屋當時，將系 爭房屋挑空部分面積錯誤登記之可歸責於被告事由，致生交 付系爭房屋主建物面積短少36.23平方公尺。　㈢原告於申請辦理「部分滅失」登記後之110年7月9日，始經中 興地政核准系爭房屋變更使用執照及建物分割登記，辦理分 戶分割為4戶，並核發建物所有權狀：臺中市○○區○○段0000○ 號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號37樓之1、同段2400 建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號37樓之2、同段240 1建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號38樓之1、同段24 02建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號38樓之2，分割 後系爭房屋主建物面積合計為515.08平方公尺（37樓之1、 之2面積各為152.59平方公尺，38樓之1、之2面積各為104.9 5平方公尺）。則系爭房屋主建物面積與系爭契約約定之面 積短少23.51平方公尺，附屬建物面積短少2.65平方公尺， 屬可歸責於被告出賣人之事由，被告應分別找補（給付）1, 905,312元、197,173元，計2,102,485元。且被告交付附屬 建物面積短少2.65平方公尺，及誤將38樓桃空處計入主建物 面積登記，致主建物面積短少23.51平方公尺之錯誤登記， 進而收取該等部分面積價金，屬不能回復原狀之損害，並溢 領價金197,173元、1,905,312元，計2,102,485元。原告乃 分別於110年5月4日、同年6月7日以律師函催告被告依系爭 契約第5條約定履行找補價金，被告於同年5月5日、同年6月 9日收受，卻置之不理。爰依系爭契約第5條之約定、民法第 227條第1項準用同法第226條第1項、民法第179條之規定， 請求被告找補價金、賠償損害、返還不當得利，請擇一為原 告有利之判決。
　㈣聲明：⒈被告應給付原告2,102,485元，及自103年9月25日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告抗辯：




　㈠系爭房屋37、38樓原設計為樓中樓，無室內挑空設計，原告 於簽立系爭契約後之101年3月20日向被告申請變更設計修改 室內梯之位置，再將該室內梯周圍樓地板部分改作「室內挑 空左側樓梯樓中樓」設計，詳如102年1月30日設計圖，被告 據此辦理變更追加減程序、施作及更改竣工圖說，並與原告 辦理交屋結算即點交，已合於系爭契約約定及債之本旨，原 告應明知及預見系爭房屋38樓樓地板部分為挑空樓中樓設計 ，該挑空處無樓地板存在。又系爭房屋37、38樓樓高分別各 為3.5公尺，合計已逾6公尺，未符合建築技術規則建築設計 施工編第164條之1第1項第3款之規定，須將挑空部分面積計 入容積率計算之總樓地板面積51,317.04平方公尺，方符合 同條第2項「挑空部分計入容積率之建築物，其挑空部分之 位置、面積及高度得不予限制」之規定，被告據此計算及移 轉系爭房屋面積並無誤差。倘原告未辦理變更設計，即無樓 地板挑空部分，不會因挑空變更設計之計算落差，致嗣後面 積計算減少，自屬不可歸責於被告，且非被告於簽立系爭契 約當時所得預料，倘認被告依原告需求變更挑空設計，反須 負擔挑空面積短少之價款，顯失公平，亦悖於買賣常態，故 有情事變更原則之適用。
　㈡系爭房屋主建物面積短少係因原告於系爭契約成立後變更設 計為挑空設計並變更室內梯位置，又於108年11月欲將原登 記為1戶之系爭房屋變更使用執照及建物分割登記，於被告 交屋5年後之110年間重新繪製並自行變更系爭房屋配置，將 原屬於系爭房屋挑空區域範圍如中興地政112年5月29日函覆 附件斜線部分空間，以新增「十」字之輕隔間分戶牆方式一 分為二，將原37樓通往38樓室內梯移除，38樓原挑空區域包 含未挑空部分全部阻隔在牆壁外，使牆緣內縮，僅計算分戶 牆內之面積，致38樓被牆阻隔在外斜線區域計入37樓面積， 37樓客廳包含原38樓斜線區域範圍，挑高達7公尺，再辦理 滅失登記及分割4戶登記，致與系爭房屋保存登記之面積存 有落差，將已計入容積率之系爭房屋樓地板面積自行減少使 用面積，應由原告自行承擔。且被告交付系爭房屋之38樓挑 空區域並未消失，在原告變更登記後成為37樓客廳之一部分 空間，範圍直上38樓天花板，原告在系爭房屋38樓挑空處增 設分隔牆，申請辦理「部分滅失」登記及分割登記，致系爭 房屋面積減少，屬原告自己行為所致，非屬被告於交屋時系 爭房屋保存登記面積之誤差，自無系爭契約第5條約定之適 用，亦非被告交屋及移轉登記所能預料，而與被告無關。　㈢被告依原告室內挑空變更設計施作系爭房屋，保存登記之面 積究有無應將挑空位置面積扣除之誤差，無礙於原告依系爭



契約所取得可使用之系爭房屋空間，被告交付合於原告要求 之系爭房屋，並無面積誤差或不足之物之瑕疵，已合於系爭 契約債之本旨，原告於交屋時無任何經濟價值損害，被告亦 無因原告變更設計而獲得任何利益或減省支出及交付內容， 且系爭契約第5條移轉面積與實際登記面積發生誤差之找補 方法約定，非屬原告因不完全給付所生之損害性質。縱室內 挑空處不應計入樓地板面積，亦為因應原告要求變更設計室 內挑空所致之結果，自不可歸責於被告。嗣因原告在系爭房 屋自行增設分隔牆，辦理滅失、分割登記，致面積短少，惟 挑空部分面積已計入37樓面積，並為原告繼續使用中，原告 即無受有任何損害，亦無可歸責於被告之事由，自不得請求 不完全給付之損害賠償。至中興地政僅依都發局核准變更使 用執照圖說辦理轉繪及計算面積而為登記，無實際至系爭房 屋現場認定使用情形及測繪面積，無從判斷系爭房屋原室內 樓中樓挑空設計之原因及用途，自不得以原告嗣後逕行辦理 變更設計、部分滅失並分割建物登記之結果，反推認被告於 辦理保存登記時有何面積誤差或不足。
　㈣被告出售系爭房屋面積應以地政機關於103年9月24日保存登 記完竣之面積為準，被告交屋時所交付系爭房屋主建物登記 總面積551.31平方公尺、附屬建物面積70.62平方公尺，共 有部分扣除車位部分面積303.63平方公尺，合於系爭契約第 3條所約定主建物面積538.59平方公尺，並無短少，室內得 使用空間亦合於系爭契約原約定，無任何短缺，自無系爭契 約第5條約定找補之適用，反之原告應就保存登記後主建物 面積增加12.7平方公尺部分找補予被告，故系爭房屋附屬建 物面積固有短少2.65平方公尺，被告應找補原告197,173元 ，因主建物面積超過系爭契約約定面積12.7平方公尺，於被 告主張抵銷後，原告尚應找補（給付）被告396,062元。　㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免予假執行。
三、本件經整理兩造不爭執及爭執事項之結果如下（見本院卷二 第42-43頁，並依訴訟資料調整部分文字）： ㈠兩造不爭執之事項：　
　⒈兩造於99年12月3日簽立系爭契約，約定由被告將系爭房屋房 地出售予原告。
⒉系爭契約約定被告應出售並移轉交付原告之系爭房屋A棟37樓 、38樓主建物面積為538.59平方公尺（主建物部分價金為43 ,648,750元）、附屬建物面積為73.27平方公尺（附屬建物 部分價金為5,451,648元）、共有部分面積為301.05平方公 尺（共有部分價金為22,399,602元）。



⒊系爭房屋於103年9月24日保存登記並交屋予原告時，主管機 關登記為臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺中市西屯區 市○路000號37樓之1，總面積為551.31平方公尺（層次面積 ：37層305.18平方公尺、38層246.13平方公尺）、附屬建物 （即陽台、雨遮）之總面積為70.62平方公尺、共有部分面 積則為303.63平方公尺（以扣除車位部分之權利範圍計算共 有部分面積）。
⒋原告於000年00月間委請建築師辦理系爭房屋變更使用執照及 建物分割登記，將系爭房屋分割為4戶：㈠臺中市○○區○○段00 00○號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號37樓之1、㈡同段2 400建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號37樓之2、㈢同 段2401建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號38樓之1、㈣ 同段2402建號即門牌號碼臺中市西屯區市○路000號38樓之2 。依中興地政110年7月9日核發之建物所有權狀及分割後建 物登記簿謄本所示，分割後系爭房屋主建物面積合計為515. 08平方公尺（37樓之1、之2面積各為152.59平方公尺，38樓 之1、之2面積各為104.95平方公尺）。 ⒌原告於110年5月4日以律師函催告被告依系爭契約第5條約定 找補，被告於同年5月5日收受；原告復於同年6月7日以律師 函再次催告，被告於同年6月9日收受。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被證2-4及被證9所示變更設計事項，是否為原告向被告提出 申請變更？該變更設計之內容是否將系爭房屋變更為挑空設 計？系爭契約約定之給付內容是否已發生變更，而有民法第 225條第1項、第227條之2情事變更原則之適用？ ⒉變更設計後，被告將系爭房屋挑空部分計入登記主建物面積 辦理系爭房屋保存登記，是否合於建築技術規則設計施工篇 第164之1條之規定？被告移轉登記予原告之主建物面積551. 31平方公尺，是否已合於系爭契約第3條之約定？ ⒊承上，系爭房屋將變更設計為挑空部分計入登記主建物面積 辦理保存登記，扣除該挑空部分計入登記主建物面積與契約 約定被告應移轉之面積差額及附屬建物登記面積較契約約定 減少2.65平方公尺，是否有系爭契約第5條找補約定之適用 ？被告就系爭房屋之給付是否符合系爭契約債務本旨？ ⒋原告依系爭契約第5條、民法第227條第1項、第179規定，請 求被告找補、損害賠償及返還不當得利，是否有理由及其數 額？
⒌被告以保存登記時之主建物面積551.31平方公尺較系爭契約 約定移轉登記面積538.59平方公尺多12.7平方公尺，依系爭 契約第5條第2項規定要求原告找補予被告是否有據？被告以



該金額主張抵銷附屬建物登記面積減少之2.65平方公尺之找 補金額，是否有理由？
四、法院之判斷：
　㈠被證2-4及被證9所示變更設計事項，為原告向被告提出申請 變更，變更設計之內容包含將系爭房屋變更為挑空設計：　⒈兩造就系爭房屋之交易為預售屋之買賣，系爭契約第3條房屋 面積、停車空間標示及買賣總價說明約定：「…貳、房屋面 積合計約912.91平方公尺（約276.15坪）包含⒈主建物面積3 58.59平方公尺（約162.92坪）⒉附屬建物面積73.27平方公 尺（約22.16坪）⒊共同使用面積301.05平方公尺（約91.07 坪）…」等語（本院卷㈠第26頁），兩造就被告依約應出售並 移轉交付原告之系爭房屋主建物面積為538.59平方公尺、附 屬建物面積為73.27平方公尺並不爭執（不爭執事項⒉）。惟 被告辯稱系爭房屋原設計為樓中樓，無室內挑空設計，提出 系爭房屋原規劃37層、38層平面圖說、變更設計前37層、38 層平面圖（本院卷㈠第149-155頁、199-201頁）等件為證， 並經本院向臺中市政府都市發展局調取系爭房屋申請核發建 造執照、使用執照檔案卷查核屬實，亦為原告所不爭執，堪 信屬實。準此，系爭契約第3條關於房屋面積之約定，係兩 造依系爭房屋原始設計即無室內挑空設計之空間配置規劃所 為之約定，合先認定。
⒉被告辯稱兩造簽訂系爭契約後，原告提出工程變更申請，更 改樓梯位置並變更為室內挑空設計乙節，業據提出客戶工程 變更申請書、原告所提38層變更設計圖說、37層、38層後續 變更設計圖說、103年6月26日系爭房屋竣工圖、客戶變更追 加減明細、交屋結算清單（本院卷㈠第157-169頁、第331-35 3頁）等件為證，原告就被告提出之上開證物之真正均不爭 執（本院卷㈠第190頁、第379頁），足認兩造於簽訂系爭契 約後，原告確有向被告提出工程變更申請，經被告同意變更 後據以施作。原告雖主張其僅申請變更樓梯位置，未變更為 室內挑空設計云云，惟依前述原告不爭執為真正之變更設計 圖說已可見系爭房屋變更設計後，除樓梯位置由右側變更為 雙開再變更為左側外，亦變更為樓中樓挑空設計；復經本院 依被告聲請檢附印有天坊室內計劃有限公司（下稱天坊公司 ）名稱之2011年4月10日、2013年1月30日設計圖，向天坊公 司函詢上開設計圖是否為原告要求製作及2013年1月30日設 計圖是否為上下樓層室內挑空設計，經天坊公司函覆以：「 有關貴院來函詢問吳秀蘭之設計圖一案，所附之設計圖是經 吳秀蘭的功能要求所製的初稿，另2013年1月30日之設計圖 確為37層及38層挑空圖。初稿平面圖完成後吳秀蘭並未與本



公司簽約且未支付任何設計款項，故本公司就無再參與此案 設計與工程細項。」等語（本院卷㈡第75頁），核與被告所 辯上情相符；原告固以其並未與天坊公司簽約亦無提出天坊 公司設計圖予被告，然前述被告提出而原告不爭執為真正之 客戶工程變更申請書有原告本人之簽名，其上增作內容說明 記載：「⒈室內隔間依設計師（天坊）設計圖施作…」等語明 確，可見原告向被告提出工程變更設計申請時，確實有提供 天坊公司之設計圖予被告，縱原告嗣後因故未與天坊公司簽 訂契約，亦不影響本院認定被告於本訴中提出之天坊公司設 計圖係由原告提供予被告之事實；末以，系爭房屋於103年 間建造完成並為保存登記（本院卷㈠第175-181頁）後，被告 業於104年間交屋予原告，有前述被告提出之交屋結算清單 可憑，則系爭房屋是否依原告申請之工程變更項目施作，原 告於交屋時當足知悉，苟被告就系爭房屋所為之工程變更項 目係未經原告申請而擅將系爭房屋由無室內挑空設計變更為 有挑空設計，不僅室內空間規劃與原約定不符，且使原告得 實際使用之樓層地板面積減少，原告豈有可能毫無反對表示 而同意與被告交屋結算，益證被告交付予原告之系爭房屋， 其工程變更項目確係依原告之申請施作，且變更設計之內容 包含變更為挑空設計。
　⒊綜上本院調查證據之結果，堪信被告辯稱原告向被告提出申 請工程變更及變更設計內容包含將系爭房屋變更為挑空設計 等情均屬真正。準此，兩造於簽訂系爭契約後，就被告應移 轉交付予原告之主建物部分，業經兩造於締約後合意變更為 依原告所提變更設計後之主建物空間配置給付，洵堪認定。　㈡原告主張被告移轉登記之主建物面積短少，係以原告於108年 間辦理建物分割登記後之主建物面積較系爭契約第3條約定 之主建物面積減少為主要依據，惟系爭契約第3條關於房屋 面積之約定，係兩造締約時依系爭房屋原始設計之空間配置 規劃所為之約定，即此約定之主建物面積係以系爭房屋無室 內挑空設計為締約基礎，然兩造於締約後，業經合意變更關 於主建物部分之約定內容如前所述，準此，被告僅需依兩造 合意變更後之約定施作主建物並交付移轉予原告，即屬符合 變更後系爭契約關於主建物之約定及債務本旨。而原告上開 主張所憑之系爭契約第3條關於主建物面積之約定既屬兩造 合意變更前之約定，該約定之主建物空間配置與兩造合意變 更後之約定並不相同，原告於108年間辦理建物分割後，地 政機關據以辦理分割登記之主建物空間配置（本院卷㈡第29 頁），亦與兩造合意變更後之約定不同，自均不得據為認定 被告就系爭房屋主建物部分之給付不符契約約定及債務本旨



之證據。況兩造於合意變更後，業經被告依據以施作並由兩 造彙算變更工程款而簽署客戶更追加（減）明細及於系爭房 屋完工後簽署交屋結算清單，自應認為兩造均肯認被告交付 之系爭房屋符合兩造合意變更後之約定，並已就變更工程後 之追加、減工程款彙算確認無誤。綜上，原告所為舉證無法 證明被告交付移轉之系爭房屋主建物，有何不符合兩造合意 變更後之約定及有面積短少情事，則原告依不完全給付、系 爭契約第5條第2項及不當得利等法律關係，主張被告應找補 （給付）主建物面積短少之金額，自屬無據
㈢系爭契約第3條約定附屬建物面積為73.27平方公尺，附屬建 物價款為5,451,648元（本院卷㈠第26頁）；第5條第2項約定 ：「面積如有誤差，則不足部分賣方均應找補；…且雙方同 意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分之 個別價款除以個別面積所計算之單價（不計車位之價款及其 面積），無息於交屋時一次結清。」（本院卷㈠第27頁）。 而被告交付並移轉登記予原告之系爭房屋附屬建物（即陽台 、雨遮）總面積為70.62平方公尺（不爭執事項⒊，本院卷㈠ 第63頁），不足系爭契約第3條所約定之附屬建物面積，計 減少2.65平方公尺。則被告應依系爭契約第5條第2項約定就 附屬建物面積不足部分依個別價款計算找補予原告，據此計 算之結果，被告應找補原告之金額為197,173元（計算式：7 3.27/5,451,648×2.65＝197,173，小數點以下4捨5入），原 告依上開約定請求被告給付附屬建物面積減少之找補金額， 核屬有據。被告雖以其移轉登記予原告之主建物總面積551. 31平方公尺，增加12.7平方公尺，原告應依約找補予被告並 與被告應找補原告之金額抵銷，查：被告所為之抵銷抗辯， 核係以兩造合意變更前之系爭契約第3條關於主建物面積之 約定為據，惟兩造既就系爭房屋主建物部分已合意變更契約 內容並業經兩造彙算確認被告之給付符合變更後之約定，被 告自不得再據變更前之約定主張其給付之主建物面積有增加 ，亦無其他證據足認被告移轉交付之主建物面積較兩造變更 後之約定有何面積增加之情事而應由原告找補，則被告此部 分所為之抵銷抗辯，難認有據。
　㈣附屬建物找補金額之遲延利息起算日：
　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利



率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第2 03條分別定有明文。而所謂無確定期限，指未定期限及雖定 有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務 ，後者稱不確定期限之債務（最高法院94年度台上字第1353 號裁判意旨參照）。
　⒉本件原告依系爭契約第5條第2項就附屬建物面積短少，得請 求被告找補之金額，經兩造約定應於交屋時結清，該約定核 屬給付「定有期限而其屆至之時期不確定」之情形，則被告 所負之給付義務為不確定期限之債務，依前揭說明，被告應 自受原告催告時起始負遲延責任。而原告於本件起訴前，固 曾於110年5月4日、同年6月7日以律師函催告被告依系爭契 約第5條約定找補，經被告於同年5月5日、6月9日收受（不 爭執事項⒌），惟原告於上開律師函中均僅主張系爭建物主 建物面積短少，請求被告找補，未針對附屬建物部分有所主 張及請求（本院卷㈠第91-92頁、第99-100頁），是應以原告 本件起訴狀繕本之送達對被告為催告，而起訴狀繕本係於11 1年6月10日送達被告（本院卷㈠第131頁），被告迄仍未給付 ，應自送達翌日即111年6月11日起負給付遲延責任，原告請 求自103年9月25日起算遲延利息，尚屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約第5條第2項之約定，請求被告給 付197,173元及自111年6月11日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
六、本件判決所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行 ，並依被告聲請酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保後得 免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據 ，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經核均與判決之結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　月　　20 　　日 民事第五庭 法 官 陳文爵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　月　　20 　　日 書記官 楊玉華