臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第391號
原 告 陳忍
被 告 興皇建設有限公司
法定代理人 李佩玲
訴訟代理人 黃宥維律師
黃如流律師
上列當事人間請求確認通行權存在事件，本院於民國113年3月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭土地）係建地，遭被告興建出售之建物包圍，無法與公 路相通，形成袋地，須經由鄰地即被告所有同段1118-17地 號土地（下稱1118-17地號土地），始得與公路相連。1118- 17地號土地現為空地，面積130.67平方公尺，寬約8公尺呈 長方形，與吉祥街4巷道路相連，伊欲於系爭土地上興建房 屋出售，依建築法第42條規定，建築基地與建築線應相連接 ，亦即系爭土地須與道路相連或可連通道路，因系爭土地為 袋地，故伊只能經由1118-17地號土地對外通行，方能取得 建築執照。再依建築技術規則建築設計施工編第2條第4款規 定，基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積在 1,000平方公尺以上者，通路寬度須為6公尺，是伊須通行11 18-17地號土地上如附圖一所示A部分範圍之土地，以連接公 路，並可規劃建築線，此一通行方式係對兩造土地最經濟及 實用之方案。另被告所有1118-17地號土地依民國112年1月 之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）16,000元，被告卻 要求伊以400萬元購買1118-17地號土地，否則不讓伊通行， 並故意在1118-17地號土地上以鐵欄圍籬並堆置廢棄物，致 伊無法通行進入系爭土地等語，爰依民法第787條規定，求 為判決：㈠確認原告所有系爭土地就被告所有1118-17地號土 地如附圖一所示A部分土地（寬度6公尺，面積91.95平方公 尺）有通行權存在。㈡被告於前項通行權範圍內應容忍原告 通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告通行之行為 ，並應將其上障礙物移除或拆除。
二、被告則以：系爭土地得經由原告所有坐落高雄市○○區○○段00 00地號土地(下稱1130地號土地)及財政部國有財產署管理之
國有高雄市○○段00地號土地(下稱53地號土地)連接旗南一路 ，上開土地雖有大排水溝通過，但旗南一路旁之53地號土地 上已有一部分架設水泥平台，原告只需在該水泥平台後方懸 空處及1130地號土地上鋪設道路即可連接系爭土地，原告以 此方式通行至旗南一路所用土地範圍，與通行1118-17地號 土地上A部分土地之範圍，並無多大差異。1118-17地號土地 係建地、1130及53地號土地係水溝用地，土地價值差異極大 ，原告主張通行1118-17地號土地屬損害最小之通行方案等 語，應無足採。兩造曾就1118-17地號土地以買賣價金400萬 元成立買賣契約之預約，原告本得與被告訂立買賣契約取得 1118-17地號土地所有權以為通行，原告嗣後反悔，提起本 件確認通行權之訴，要求伊以公告現值出賣1118-17地號土 地，其就1118-17地號土地應無確認通行權之必要，其請求 欠缺權利保護之必要，且其須對1118-17地號土地主張通行 權，係因原告自己毀約之任意行為所造成，有違誠信原則。 倘認原告有通行1118-17地號土地之必要，其通行範圍足敷 一般車輛通行即足，實務案例以留設3公尺以下寬度之通路 為原則，原告請求保留4公尺或6公尺寬度之道路供其通行， 亦無足採等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院於113年3月14日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭 執事項如下(本院卷第333至339頁)：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為原告所有，使用分區為住宅區，該土地為袋 地，非經連接周圍其他人所有之土地，不能對外通行。 ⒉系爭土地周圍之相鄰土地，除原告所有之1130地號土地 、被告所有之1118-17地號土地（面積130.67平方公尺 ；使用分區為住○區○○○○○○○○○00地號土地（使用分區部 分為水溝用地、部分為農業區，管理機關為財政部國有 財產署）外，其餘土地均已興建房屋（同區頭林段52地 號土地上雖無興建房屋，但該土地周遭均為房屋或大排 水溝，無法由52地號土地連接公路）。
⒊1118-17地號土地之南側與系爭土地相連。1118-17地號 土地之東、西兩側鄰地均有興建建物，其北側連接吉祥 街4巷道路。被告於1118-17地號土地南側與系爭土地相 鄰處架設如附圖一所示a-b間藍線所示之鐵圍籬，另於1 118-17地號土地北側與吉祥街4巷道路相鄰處架設圍籬 ，被告並未於該土地上堆置任何物品。
⒋53地號土地上之西側臨旗南一路，53地號土地上之西側 偏北邊之土地上有如附圖二所示之平台，該平台以南及 以東之53地號土地上均為大型排水溝，該平台以南大排
水溝寬度約8.5公尺，該平台與1130地號土地之間為大 型排水溝，並無相連接可供通行之地面。
⒌兩造於112年1月16日成立預約(下稱系爭預約)，合意約 定原告以總價400萬元向被告買入1118-17地號土地，及 於同年月00日下午2時簽訂買賣契約，原告已向被告預 付50萬元訂金，兩造並於112年1月16日簽署土地買賣定 金收據（下稱系爭收據，審訴卷第71頁），其後原告未 依上開預約與被告簽訂1118-17地號土地之買賣契約。 ㈡爭執事項：
原告主張對於被告所有之1118-17地號土地有通行權存在 ，有無理由？如有，原告通行1118-17地號土地之必要範 圍及方法為何？
四、得心證之理由：
㈠按袋地通行權紛爭事件，基於程序選擇權，原告可提起確 認之訴、形成之訴及給付之訴。倘通行權人係訴請法院對 特定之處所及方法確認其有無通行權限時，因係就特定處 所及方法有無通行權爭議之事件，此類型之訴訟事件乃確 認訴訟性質，法院審理之訴訟標的及範圍應受其聲明拘束 （最高法院110年度台上字第2771號判決意旨參照）。查 兩造因原告就被告所有1118-17地號土地之特定範圍之土 地有無通行權限發生爭執，原告聲明請求確認其就1118-1 7地號土地上如附圖一所示A部分土地有通行權存在，及被 告應容忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓 原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除。經本院 闡明後，原告陳明其係就1118-17地號土地上A部分土地有 無通行權提起確認之訴，如上開通行方式不可採，法院無 須斟酌其他通行方式等語（本院卷第45、47、119頁）， 故本件審理之訴訟標的及範圍，依前說明，應受原告聲明 之拘束，合先敘明。
㈡原告主張對於被告所有之1118-17地號土地有通行權存在， 有無理由？如有，原告通行1118-17地號土地之必要範圍 及方法為何？
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時， 除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通 行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必 要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。 民法第787條第1項、第2項前段定有明文。此即所謂袋 地通行權，其性質為因法律規定所生袋地所有人所有權 內容之擴張，周圍地所有人所有權內容之限制，雖為周 圍地之物上負擔，然周圍地所有人並無犧牲自己重大財
產利益，以實現袋地所有人最大經濟利益之義務(最高 法院110年度台上字第3005號判決意旨參照)。另按民法 第787條規定之袋地通行權，規範目的在使袋地發揮經 濟效用，以達物盡其用之社會整體利益，擴張通行權人 之土地所有權，令周圍地所有人負容忍之義務，二者間 須符合比例原則(最高法院111年度台上字第1331號、10 9年度台上字第1947號判決意旨參照)。換言之，鄰地通 行權，既係為充分土地之利用，使相鄰之土地所有權， 得於法定範圍內為最低限度之擴張與限縮，其主要目的 自非專為調和個人所有之利害關係，更有促進物盡其用 之社會整體利益之功能。因此，使土地所有人通行鄰地 ，與鄰地所有權人因此所受損害相權衡，如對社會整體 利益反而有損者，自不應准許袋地所有人通行鄰地。 ⒉復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 ，民法第148條第1項、第2項定有明文。又權利之行使 ，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使 所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得 視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內 涵所必然之解釋(最高法院71年台上字第737號裁判意旨 參照)。
⒊查原告所有之系爭土地及被告所有1118-17地號土地之使 用分區均為住宅區，已如前述，是兩造各自所有之土地 均可供為建築之用，且原告自承其就系爭土地之用途係 與他人合建1棟7層樓之建物，供自住及出售之用等語（ 本院卷第269頁），是可知原告欲通行被告之1118-17地 號土地，不僅為個人通行之用，亦包含興建房屋出售獲 利。另查，兩造於112年1月16日成立系爭預約，合意約 定由原告以總價400萬元向被告買入1118-17地號土地， 並約定於同年月00日下午2 時簽訂買賣契約，原告已向 被告預付50萬元訂金，兩造並於112年1月16日簽署系爭 收據，其後原告未依上開預約與被告簽訂1118-17地號 土地之買賣契約等情，有被告提出之系爭收據為證(審 訴卷第71頁)，復為兩造所不爭執，是原告若依系爭預 約，與被告締結買賣契約取得1118-17地號土地所有權 ，其即得本於1118-17地號土地所有權人之地位對該土 地為通行、使用及收益，而無須以對被告確認通行權之 方式，使1118-17地號土地之所有權權能遭限縮。
⒋尤其，1118-17地號土地面積130.67平方公尺，使用分區 為住宅區，原可供建築之用，原告主張通行其上如附圖 一所示之A部分土地面積91.95平方公尺，已占該土地總 面積70.36％，且被告就該土地其餘可任意使用面積僅餘 38.72平方公尺，再以附圖一之比例尺1/500換算，1118 -17地號土地扣除A部分土地後，其臨吉祥街4巷道路之 土地面寬僅約2.2公尺，已不足高雄市畸零地使用自治 條例第4條第3款所定最小建築基地規模（指基地寬度至 少3公尺，深度至少5公尺，面積至少20平方公尺以上） ，而屬畸零地，是若許原告通行1118-17地號土地上A部 分土地將致該土地喪失建築使用之功能，且剩餘之土地 ，地形狹長，亦難為有效之利用。
⒌另按有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地 因此所受之損害，應支付償金。前項情形，如致通行地 損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權人以相當之 價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人 協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，民法 第788條定有明文。上開條文第2項規定於98年1月23 日 增設，其立法目的為土地所有人行使其通行權，開設道 路，如致通行地損害過鉅者，應許通行地所有人得請求 有通行權人以相當之價額購買其土地，俾求公平並維持 不動產相鄰關係之和諧。是若土地所有權人通行鄰地， 造成鄰地損害過鉅時，鄰地所有權人依上揭規定，本得 請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之 畸零地，以及鄰地所有權人得請求通行權人購買通行地 之全部範圍。查原告自陳其通行A部分土地係作為指定 建築線之用，該A部分土地要作為道路等語(本院卷第25 1、253頁)，是以，原告通行A部分土地係為開設道路之 用，而兩造既已於112年1月16日成立系爭預約，倘原告 依系爭預約履行與被告訂立買賣契約之義務，將可避免 1118-17地號土地因遭原告通行一部分土地即A部分土地 ，而致損害過鉅之情形，是原告提起本件訴訟請求確認 就A部分土地有通行權，顯違誠信原則，且有權利濫用 之情形。
⒍原告另主張1118-17地號土地依112年1月之公告現值每平 方公尺16,000元計算，其價值為2,090,720元，被告要 求其以400萬元買入上開土地，否則不讓其通行，並故 意於兩地相鄰處架設圍籬及堆置廢棄物，致其無法進入 系爭土地，其因不知有袋地通行權存在，可訴請法院確 認通行權，因而受騙陷於錯誤，而為不自由之意思表示
，其已向被告撤銷系爭預約之意思表示等語，經核原告 上開主張，未見被告有何對原告施以詐術之行為，原告 主張受被告詐欺而與被告就1118-17地號土地成立系爭 預約，自屬無據。又土地公告現值往往與市場交易價值 顯有差距，此為公知之事實，是原告主張系爭土地之買 賣價金應以112年1月公告現值每平方公尺16,000元作為 計算依據，亦即其價值為2,090,720元等語，殊無足採 。另原告自陳欲於系爭土地興建房屋出售，而有通行11 18-17地號土地之必要等語(本院卷第26、269頁)，原告 既欲於自有之土地上興建房屋出售獲利，衡情原告自當 就建造成本、出售房地之收益金額等已有評估，則其就 系爭土地附近之交易行情自當有所瞭解，則原告主張遭 被告詐欺而以400萬元成立系爭預約等語，殊難採信。 另參酌兩造於112年1月16日成立系爭預約，1118-17地 號土地鄰近之同段1118-16地號土地(面積9.87平方公尺 )於111年9月28日交易之實價登錄之價格為每平方公尺2 7,000元(本院卷第323頁)，依此計算1118-17地號土地 之價格為3,528,090元。依上開實價登錄查詢資料可知 ，1118-17地號土地附近之土地交易行遠高於原告所主 張之公告現值16,000元，且依1118-16地號土地每平方 公尺單價27,000元，計算得出1118-17地號土地之價格 為3,528,090元，與兩造間所成立系爭預約約定之買賣 價金400萬元，差距不大。況且，不動產市價或行情僅 係提供作為買賣交易之參考，不動產買賣成交價格應視 個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而定，故不 動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，只 要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣 契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，蓋相同 不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，是兩造就 1118-17地號土地之買賣價金既合意為400萬元，並成立 系爭預約，且兩造約定之買賣價金400萬元亦與附近土 地之實價登錄交易價格，差距不大，則原告主張其受被 告詐欺而成立系爭預約，核無足採。
⒎據上所述，兩造已成立系爭預約，合意約定原告以總價4 00萬元向被告買入1118-17地號土地，及於同年月00日 下午2時簽訂買賣契約，則原告若依系爭預約與被告訂 立買賣契約，於兩造依買賣契約履行後，原告即得取得 1118-17地號土地所有權而為通行、占有、使用及收益 ，詎原告違反系爭預約，以系爭土地所有權人之身分起 訴請求確認其對被告所有之1118-17土地有通行權，原
告提起本件訴訟難謂無不違反誠信原則及禁止權利濫用 原則之虞，已違反民法第148條規定，且若准予確認其 就1118-17地號土地上如附圖一所示A部分土地有通行權 存在，亦將造成該土地之損害甚鉅，是原告此部分確認 之訴，為無理由。原告請求確認就A部分土地有通行權 存在，既屬無據，其請求被告於前項通行權範圍內應容 忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告 通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除，亦無理由 。
五、綜上所述，原告依民法第787條規定，請求確認原告所有系 爭土地就被告所有1118-17地號土地如附圖一所示A部分土地 （寬度6公尺，面積91.95平方公尺）有通行權存在，及被告 於前項通行權範圍內應容忍原告通行，不得設置障礙物或有 任何妨礙、阻撓原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或 拆除，違反誠信原則，且屬權利濫用，且原告主張之通行方 式將造成1118-17地號土地損害甚鉅，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 民事第二庭法 官 許慧如
附圖一：高雄市政府地政局旗山地政事務所複丈日期112年9月23 日(收件日期及文號：同日旗法土字第74500號)土地複 丈成果圖乙份。
附圖二：高雄市政府地政局旗山地政事務所複丈日期112年8月9 日(收件日期及文號：112年7月14日旗法土字第57100 號)土地複丈成果圖乙份。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 書記官 林榮志
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