臺灣新竹地方法院民事判決
112年度重訴字第170號
原 告 財團法人褒忠亭義民中學財團
法定代理人 黃茂實
訴訟代理人 洪大明律師
複代理人 吳昀臻律師
被 告 香港商泰瑞克汽車銷售有限公司台灣分公司
法定代理人 Karim BOUMAJDI
訴訟代理人 傅金圳律師
上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國113年2月5日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴 訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。所謂「請 求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事 實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有 共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度 範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後 兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統 一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年台上第 471號民事判決意旨參照）。原告訴之聲明更正詳如附表， 合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告於西元2019年12月4日向原告承租上開停車位，作為安裝 車輛充電設備使用，雙方訂有停車位租賃契約書，並經公證 在案。依上開租賃契約書第3條規定，每月租金新臺幣（下 同)3萬8千元，應於每月5日前支付。被告迄今已欠租金19萬 元，屢催均置之不理，原告不得已再發函主張終止租約。兩 造間之租賃關係既經終止而不存在，被告自應將上開車位上 之工作物拆除並返還車位予原告(租賃契約第8條第1項、民
法第455條)。本件兩造間有二租賃契約，其停車位之租金每 月38,000元(系爭1租約)，其房屋之租金為每月130,214元( 系爭2租約)(未稅，並應加計5%營業稅由被告負擔)。被告每 月需於5日前給付原告房屋租金13萬0215元、車位租金3萬61 90元及營業稅8320元，合計17萬4725元。但被告就112年1月 、2月、3月、4月之租金等，均未依約繳納，僅於民國（下 同）112年4月6日支付17萬4725元，係支付112年1月份之房 屋租金、車位租金及營業稅。被告於112年5月25日所支付之 13萬0215元，依契約金額、交易習慣、社會通念，顯係作為 支付112年2月份之房屋租金，蓋此一金額與房屋租金相同， 亦即被告自112年2月份起之車位租金並未給付，112年2月、 3月、4月、5月、6月份之租金，於原告起訴前則均未給付， 被告違約已甚為明顯。被告並未指定應抵充之債務，依同條 第3款之規定，亦應各按比例，抵充其一部，經依法抵充結 果，被告仍積欠租金2個月以上。本件係停車位之租賃關係 ，並非房屋租賃，並無土地法第100條之適用。另兩造租賃 關係已於112年6月18日終止，則之後被告占用系爭車位，即 屬無權占有，並獲有利益，則原告可依不當得利之法律關係 （民法第179條），請求被告自112年7月6日起至返還車位日 止，按月給付原告3萬8千元。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應將新竹縣○○市○○段00地號、○○○大樓地下一樓停車位、 車位號碼：773、774、775、776、777、778、779、780、78 1、782、783、816、817、818、819、820、821、822、770 共計19個停車位之地上物拆除（位置、面積如附圖、附表） （本院卷第301、303頁），並返還上開停車位予原告。 ⒉被告應自112年7月6日起，至返還上開停車位日止，按月給付 原告新臺幣（下同)3萬8千元整。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、系爭1租約與系爭2租約各別，雖繳租日期及收租帳戶均相同 ，但租金給付均為金錢，則係同種類之各別債務。被告上開 兩租約之租金均自112年1月起，至112年4月5日共4個月欠繳 ，兩租約之租金合計共672,856元（計算方式：〔系爭1租約3 8,000元＋系爭2租約130,214元〕×4＝672,856元），被告於112 年4月6日匯入系爭帳戶174,725元，尚不足清償積欠上開系 爭1及系爭2租約租金共4個月合計之金額672,856元，因此有 抵充問題，兩造間既無約定抵充，被告亦未指定抵充，則被 告抗辯先抵充系爭1租約積欠4個月之租金，合計152,000元
，尚有餘額，就系爭1租約而言，即不生欠租情事，則原告 於112年5月23日以存證信函催繳，被告就系爭1租約僅未繳 當月租金38,000元，惟原告尚有該租約押租金76,000元可得 抵扣，尚不生欠租，故原告就系爭1租約催繳部分不合法， 進而於112年6月9日之終止租約存證信函，亦不生終止租約 之效力，是此抵充對債務人獲益最多（不生欠租，免於被催 繳終止租約）。依原告所提建物謄本，停車位僅係1083、10 89建號專有建物之共有部分，當然是房屋建物之一部分，得 類推適用土地法第100條第3款以擔保金抵償租金之規定。縱 認不能類推適用（假設），原告於112年6月9日發函終止系 爭1租約時，系爭1租約之欠租亦尚未逾滿2個月，原告依民 法第440條第2項規定終止租約，亦有未合。原告自行以系爭 1、2租約合併計算後，依系爭1租約之公證書為執行名義， 以被告欠租19萬元，對被告聲請強制執行，並經鈞院民事執 行處查封被告之財產，被告為儘速解除查封，乃於112年8月 24日逕向鈞院民事執行處繳納現款19萬元，請求解除查封， 之後被告再向原告取得被證1之明細表，扣除上開向鈞院執 行處繳納之19萬元，將尚欠系爭2租約之餘額96萬元全數於1 12年8月30日匯入原告帳戶，被告已全力籌款繳清積欠，參 酌解釋契約應採有利於債務人之原則暨原告債權的行使應不 以損害他人為主要目的，自不應以總額加減所為給付，否定 被告上開指定清償租金債務順序之主張。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原證一公證租約為真正，兩造於西元2019年12月4日訂立停 車位租賃契約（下稱系爭1租約），被告向原告承租坐落新 竹縣○○市○○段00地號○○○大樓地下一樓停車位編號：773至78 3、816至822、770 共19個停車位（下稱系爭停車位），作 為乙方設置特斯拉電車充電站使用，全年無休，每天24小時 服務；租金每月共計3萬8千元，於每月5日前匯入原告第一 銀行竹北分行00000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）；租賃 期間自西元2020年2月1日起至2029年11月30日止，計9年10 月，簽約同時給付原告保證金7萬6千元，供作被告履行系爭 1租約之擔保。
㈡、兩造另於西元2019年12月4日訂立房屋租賃契約（下稱系爭2 租約），被告向原告承租竹北市○○路○段00號店鋪1至3層含 夾層及車位（編號B1-771、772兩個）（下稱系爭房屋），
租期自2019年11月1日起至2029年8月31日止，計9年10月， 每月租金130,214元加計5%營業稅，於每月5日前匯入原告系 爭帳戶內，簽約同時給付原告260,428元保證金，供作被告 履行系爭2租約之擔保。
㈢、被告於民國112年4月6日、112年5月25日先後匯入系爭帳戶17 4,725元、130,215元。
㈣、原證二即原告於民國112年5月23日湖口鳳凰郵局34號寄送被 告之存證信函，○○○社區管理委員會於112年5月24日收受 。
㈤、原證三即原告於民國112年6月9日同上郵局42號寄送被告終止 停車位租約之存證信函，○○○社區管理委員會於112年6 月12日收受。
四、本件爭點：
㈠、被告於112年4月6日、112年5月25日先後匯入系爭帳戶174,7 25元、130,215元，是否均係清償系爭停車位之租金？㈡、前開款項是否得全部抵充系爭系爭停車位之租金？㈢、原告終止系爭1租約，請求如訴之聲明第1、2項，有無理由 ？
五、本院之判斷：
㈠、按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人 所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時， 指定其應抵充之債務；清償人不為前條之指定者，依左列之 規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵 充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔 保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益 最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵 充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部； 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民 法第321條、第322條、民法第440條第1項、第2項定有明文 。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每 期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契 約。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就 未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之
法律理由，自應類推適用（本院44年台上字第516號判例參 照）(最高法院95年度台簡上字第2號民事判決意旨參照)。
㈡、原告主張之前開事實，提出公證書及停車位租賃契約書、存 證信函等為證，被告否認，並以前詞置辯。經查，系爭1租 約之租賃標的停車位登記為新竹縣竹北市世興段01083、010 84、01085、01086、01087、01088、01089建號建物(建物主 要用途：前廊、店舖、辦公室)，共有部分：世興段01404建 號（含停車位編號地下一層：763、764、767、770、771、7 72、773、774、775、776、777、778、779、780、781、782 、783、816、817、818、819、820、821、822，主要用途， 本共有部分之項目有防空避難室、停車空間、前廊、管委會 空間、防災中心、管理員室等六項）(本院卷第127-139頁) ，是以系爭停車位，為主建物之共用部份。有原告提出之建 物所有權狀、建物登記第一類謄本在卷可稽(本院卷第0000- 000、第127-139頁)。系爭1停車位租賃契約書契約第2條約 定：租賃期間自西元2020年2月1日起至2029年11月30日計9 年10月。第3條：租金於每月5日前以簽發支票或電匯方式付 款。第6條約定：下列事由，甲方（原告）得通知乙方（被 告）終止本租賃契約：㈠乙方不履行本租賃契約約事事項時 。㈡乙方積欠租金達2個月以上，經甲方催告限期繳納，屆期 仍未支付時。有公證書及租賃契約書影本附卷足憑（本院卷 第19-25頁）。系爭1租約為定有期限之租賃契約，揆之上開 說明，原告以被告遲付租金為由終止系爭租約，自應適用民 法第440條第1、2項及類推適用土地法第100條第3款之規定 。系爭1租約契約第6條僅載明原告得終止租約之事由，並未 有免除原告定期催告義務之約定，是以被告遲付租金之總額 以作為擔保之押租金抵償後達2個月以上，且經原告定相當 期限催告仍未支付，原告始得終止系爭租約，原告主張無民 法第440條第2項之適用，尚不足憑。
㈢、對於一人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償人 所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時， 指定其應抵充之債務。如未為指定，則債務均已屆清償期， 以債務之擔保最少者，儘先抵充，擔保相等者，以債務人因 清償而獲益最多者，儘先抵充，獲益相等者，以先到期之債 務，儘先抵充，如獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充 其一部，此觀諸民法第321條、第322條第2款、第3款規定甚 明(最高法院97年度台上字第2506號民事判決意旨參照)。 ㈣、經查，本件兩造間訂有系爭1租約、系爭2租約，每月租金分 別為3萬8千元(含稅)、130,214元(另加計5%營業稅)，總計1
74,725元，同為金錢種類給付，押租金金額同為2個月租金 ，被告112年1月至4月之系爭1租約、系爭2租約租金均未給 付，均已遲延，被告於112年4月6日支付174,725元，註記（ 租金）；112年5月25日支付130,215元，註記（租金五月） ，有被告提出之應收帳款明細表、存款明細附卷足憑（本院 卷第85、309、3111頁）；由上以觀，僅能認定被告於112年 5月25日支付130,215元係用以抵充五月之租金，其餘則無證 據認定被告已指定抵充之債務。兩造間亦無抵充順序之約定 ，系爭1租約、系爭2租約之擔保金均為2個月，惟被告若抵 充系爭1租約則可完全清償欠租，債務人之被告因清償而獲 益最多者，即應儘先抵充系爭1租約租金，則被告抗辯先抵 充系爭1租約積欠4個月之租金，合計152,000元，174,725元 抵充152,000元，尚餘22,725元。112年5月25日支付130,215 元係用以支付五月之租金，抵充系爭1租約租金38,000元後 ，尚剩餘92,215元。原告於112年5月23日、112年6月9日以 郵局存證信函寄送被告時，被告就系爭1租約亦尚有2個月押 租金，並無積欠租金達2個月以上情形。原告以上開函文催 告被告、為終止租約意思表示時，被告並無積欠原告關於系 爭1租約之租金，自不生民法第440條第1項、第2項所規定之 催告、終止租約效力。被告系爭1租約既尚未合法終止，被 告占有使用系爭停車位，自無不當得利，原告請求被告拆除 系爭停車位上之地上物，返還系爭停車位及給付相當租金之 不當得利，為無理由，應予駁回。
㈤、綜上所述，原告依租賃契約第8條第1項、民法第455條、第17 9條等規定起訴請求如其訴之聲明，均為無理由，應予駁回 。原告之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核予 判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 3 月 8 日 民事第二庭法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 8 日 書記官 高嘉彤
附表
1 原告起訴之訴之聲明(本院卷㈠第11-13頁)： 一、被告應將新竹縣○○市○○段00地號、○○○大樓地上一樓停車位、車位號碼：773、774、775、776、777、778、779、780、781、782、783、816、817、818、819、820、821、822、770共計19個車位之地上物拆除並返還上開車位予原告。 二、被告自民國（下同）112年7月6日起，至返還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬8千元整 。 三、原告願供擔保，請准宣告假執行。 四 、 訴訟費用由被告負擔。 2 113年1月11日民事更正聲明（本院卷第297-299頁）： 一、被告應將新竹縣○○市○○段00地號、○○○大樓地下一樓停車位、車位號碼：773、774、775、776、777、778、779、780、781、782、783、816、817、818、819、820、821、822、770共計19個停車位之地上物拆除（位置、面積如附圖、附表，本院卷第301、303頁），並返還上開停車位予原告。 二、被告應自民國（下同）112年7月6日起，至返還上開停車位日止，按月給付原告新臺幣（下同)3萬8千元整。 三、原告願供擔保，請准宣告假執行。 四、訴訟費用由被告負擔。
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