臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第583號
原 告 穆秀蓉
訴訟代理人 洪振庭律師
被 告 林世峯
訴訟代理人 趙懷琪律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國113年2月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第31 6號裁判意旨參照）。本件被告執有以原告為發票人之如附 表編號2所示之本票，原告則否認本票債權請求權存在，則 兩造就本票債權請求權存在與否已發生爭執，原告就本票應 否負發票人責任，即處於不明確之狀態，而此不明確之狀態 得以本件確認判決除去之，故原告提起本件訴訟，有即受確 認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於民國112年9月3日因訴外人僕和不動產有限公司（即中 信房屋頂溪中正加盟店）介紹，向被告購買坐落新北市○○區 ○○段000○00000○00000○00000地號土地及座落其同區段746號 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街00巷00號7樓）房屋（以 下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產），並簽訂不 動產買賣契約（下簡系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（ 下同）2,000萬元。又系爭契約約定簽約款為200萬元，原告 於簽約當日給付10萬元予被告，另交付附表所示本票二紙， 作為匯款至中國信託銀行履約保證專戶（下稱系爭履約專戶 ）內之保證。
㈡原告簽署系爭契約後始知悉系爭不動產位於地質敏感地區， 且於300公尺內，有顯見之私人墳墓(下稱系爭墳墓)、寺廟 等嫌惡設施，依一般房屋市場通常交易觀念，上開情形實足 以造成住戶居住使用上身心理之不安，並減少房屋品質及交
易價值，而屬瑕疵。被告明知上情卻刻意隱匿致原告承買系 爭不動產，屬受詐欺而為意思表示，原告得依民法第92條規 定撤銷意思表示，且系爭不動產存有減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵，故被告所為給付之內容顯不符合系爭契約 之債務本旨，故原告亦得依民法第359條前段解除系爭契約 。
㈢原告已依民法第92條第1項規定撤銷締結系爭契約之意思表示 ，則系爭契約未經意思表示合致而自始不成立，不發生任何 法律效力，則被告受領之買賣價金10萬元即失其受領之法律 上原因，致使原告受有損害，係屬不當得利，原告亦得依民 法第359條前段規定解除系爭契約，原告亦得依民法第259條 第1款規定請求被告返還已付價金10萬元。又附表編號1所示 本票被告已於112年11月28日返還原告，而被告現仍執有附 表編號2所示本票（下稱系爭本票），承前原告既已無再為 給付買賣價金之義務，是被告持有系爭本票之原因關係即擔 保契約價金之履行義務已不存在，自無保有系爭本票行使票 據權利之依據。爰依民法第179條、第259條第1款規定提起 本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告10萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。㈡確認被告持有系爭本票所擔保之債權不存在，被告並應 將系爭本票返還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭不動產前陽臺係面向社區中庭，並由系爭不動產對外景 觀光碟影像觀之，周遭均係大樓建物等，自系爭不動產處無 法目視到原告指稱之私人墳墓，自非屬「顯見之私人墳基」 之「嫌惡設施」。再原告於兩造簽約前已明確知悉被證7所 示建物(下稱系爭傳統建物)為游氏家族之祠堂並非寺廟，且 依近拍照片所見，該建築門楹上係名為○○居（居之意，係指 住所、住宅），並非寺廟、宮廟、宮觀等命名之民間信仰宗 教建築，是原告所稱寺廟，亦非屬上開定義所指之「寺廟」 之「嫌惡設施」。至原告所指系爭不動產鄰近地區屬地質敏 感地區部分：兩造曾與莊忠鵬技師於112年9月8日到現場初 勘，並出具系爭不動產結構現況初勘記錄，依初勘記錄內容 所載「局部滑坡或崩塌的影響範圍有限」、「現場勘查標的 物與旁邊山坡地的現況，發現其有足夠安全距離的緩坡」、 「現場勘查標的物的內部結構，樓梯間及地下停車場等公共 空間之結構現況，主要的結構現況皆良好，並未發現有影響 結構安全的損害表徵」。且依系爭土地地號查詢「地質敏感 區查詢系統線上查詢結果」、「新北市政府農業局山坡地資 訊查詢結果」，亦顯示系爭土地均非坐落於地質敏感區；又
新北市政府工務局於112年10月30日查覆函內容亦指出「系 爭不動產位於山坡地住宅社區，但非屬山坡地列管社區」， 故系爭不動產鄰近地區，並非屬土石流或山崩災害潛勢等地 質敏感地區。
㈡被告未就系爭不動產所在之地質敏感區及周遭嫌惡設施等為 隱匿或不實說明，原告於簽約前已經仲介說明游氏家族之祠 堂並非寺廟，亦經仲介產調結果為不符合原告所稱之地質敏 感地區，鄰近墳墓亦不符合定義上之「顯見之私人墳墓」， 原告自無權依民法第92條第1項解除系爭契約，亦不得依民 法第359條解除契約。則原告未依系爭契約第16條第2項約定 ，於112年9月6日前給付190萬元簽約款（即拒絕兌現系爭本 票款項）價金，經被告催告後仍拒絕履行，被告已寄發存證 信函，依約解除系爭契約，以及請委辦代書將系爭本票交付 被告以行使權利，原告自無權要求返還系爭本票等語資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、 本件不爭執事項：
㈠原告於112年9月3日向被告購買系爭不動產，約定買賣價金為 2,000萬元，並簽訂如原證1之買賣契約。 ㈡原告於簽約當日給付被告10萬元，及交付系爭本票。10萬元 進入履保帳戶。
㈢被告於112年10月12日存證信函以原告未遵期給付價金為由， 對原告為解除契約之意思表示，原告於112年10月17日已收 受該存證信函。
㈣系爭不動產客廳看出去，可見系爭傳統建物。 ㈤系爭傳統建物為游氏家族之祠堂。
㈥系爭不動產300公尺內有系爭墳墓。
㈦系爭不動產之窗戶、陽台看出去均無法看到系爭墳墓。四、本件爭點：
㈠原告以系爭不動產300公尺內有顯見之私人墳墓、寺廟為由， 依據民法第92條對被告撤銷系爭契約之意思表示，有無理由 ？
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實 或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第88條、第92條第1 項分別定有明文。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積
極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或 交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違 法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第88 4號判例參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院33年上字第884 號、44年度台上字第75號判例要旨參照）。 ⒉原告主張其已依前引規定撤銷締結系爭契約之意思表示，乃 以被告未據實告知系爭不動產臨近具有顯見私人墳墓、寺廟 等嫌惡設施，足以影響系爭不動產價值之交易上重要事項， 倘若其知悉系爭不動產實際狀況即不願意購買系爭不動產， 故其係因受詐欺而為締約之意思表示等語，然為被告所否認 ，原告自應就其主張受詐欺之事實負舉證之責，茲分述如下 ：
⑴系爭墳墓
①原告就上開主張，固提出GOOGLE衛星地圖顯示、地形圖為證( 見本院卷第165至171頁)，然上開圖面均係從高空拍攝系爭 不動產與周遭環境，僅得知悉系爭不動產鄰近有建築物、樹 木、叢林，以及以直線距離量測300公尺內有系爭墳墓之存 在，然實際系爭不動產得否見悉系爭墳墓、系爭墳墓是否為 一望即知之存在，仍需實際現場查看始得知悉。而查，系爭 不動產300公尺內有私人墳墓乙節，固為兩造所不爭執。惟 經本院當庭勘驗系爭不動產對外景觀錄影畫面，自系爭不動 產之陽台、房間窗戶對外所見景觀，均為建物、綠地、停車 場，未見到系爭墳墓乙節，有勘驗筆錄在卷可參(見本院卷 第232頁)，而系爭不動產之陽台、窗戶向外均無法見系爭墳 墓存在乙情，亦為兩造所不爭執，可知系爭不動產所在位置 ，從對外之窗戶、陽台都均無法一眼即知系爭墳墓存在；再 經本院勘驗被告提出系爭不動產所在社區步行至系爭墳墓之 錄影畫面結果略以：自系爭不動產社區往後方山區步行，步 行至一般登山步道尾端後，接續為簡易鋪設之石子路，直至 步道末端均未見墳墓，後續步行於未有標示方向之雜草叢生 之林區，始有見墓碑之設置等情，有勘驗筆錄在卷可參(見 本院卷第232至233頁)，顯見系爭墳墓所在位置並非循一般 道路即可到達，且非特意尋找，並無法直接看到墳墓，是被 告辯稱系爭墳墓並非顯見之私人墳墓，應非無稽。 ②原告雖稱依據內政部發布之不動產說明書應記載及不得記載 事項，只要不動產周邊半徑300公尺範圍之嫌惡措施即應記 載，不以有無遭樹木草叢而有異等語。惟所謂「嫌惡設施」 乃不動產交易實務中所產生之名詞，此名詞要屬不確定之概 念，並無法定之範圍或明確之定義。且行政院內政部101年9
月11日依據不動產經紀管理條例第22條第3項規定修正施行 之不動產說明書應記載及不得記載事項中就此所謂之「嫌惡 設施」之定義或範圍，亦無規定。因上開規定過於簡略，故 內政部為期減少不動產交易糾紛，乃於104年4月3日以內授 中辦地字第1041302558號令發布，並定期於000年00月0日生 效施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項」。 依其第壹條應記載事項、第二項成屋部分、第(四)款其他重 要事項，其中第1.目規定：有關建物周邊300公尺範圍內之 重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、 警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛 機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀 館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場 、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場 ）、葬儀社）、第4.目規定本建物於產權持有期間是否曾發 生非自然死亡之情形。上開第1目規定，大致上屬於上開所 謂之「嫌惡設施」，而顯見之私人墳墓固為其一，然自系爭 不動產並無法望及系爭墳墓，已如前述，則系爭墳墓已不該 當所謂之顯見之私人墳墓，自難認屬於前述說明書所規範之 嫌惡設施，而為影響締約意願之交易上重要事項，認被告依 交易習慣對此負有告知義務。從而，被告雖未於兩造簽訂系 爭買賣契約時主動告知系爭不動產後方山坡處有系爭墳墓之 存在，亦難認有何違反法律上或交易習慣上應告知義務之情 事存在。
⑵系爭傳統建物
查，自系爭不動產之陽台得見及系爭傳統建物乙情，為前開 認定。而經本院函詢系爭不動產所在社區之管理委員會關於 被證7所示傳統建物登記型態為何，經該會回覆：本頂樓建 物係游氏家族祠堂等語，有磐石樓社區公寓大廈管理委員會 112年12月18日回函在卷可參(見本院卷第201頁)，可知系爭 傳統建物係屬祭祀祖先之場所，難認為寺廟。原告雖稱祠堂 亦屬廣義寺廟等語，然按凡有僧道住持之宗教上建築物，不 論用何名稱，均為寺廟；申請寺廟設立登記，其寺廟建築物 應符合下列要件：（一）屬建築法第五條所稱供公眾使用之 建築物。（二）整幢供宗教使用，並取得使用執照主要用途 為寺廟者。（三）有供奉神佛像供人膜拜，從事宗教活動事 實。監督寺廟條例第1條、辦理寺廟登記須知第4點分別定有 明文。可知，寺廟係為供宗教使用、從事宗教活動之建物， 要與祭祀祖先之祠堂有別，原告以系爭傳統建物或有可能祭 拜其他不知名神祉為由而屬寺廟等語，顯屬其主觀臆測，迄 至本件言詞辯論終結前未再提出事證以實其說，要難逕認系
爭傳統建物即屬嫌惡設施。再據證人即仲介許立憲到庭證述 ：我有帶原告至系爭不動產看過3次，第1次是晚上8點半左 右，因為原告想要看白天的狀況，故於翌日白天再至系爭不 動產查看，第2次看完後當天就簽約，第3次原告是到現場指 明欲留下之物品，第2次白天到現場時，原告有詢問被證7之 建物是否為寺廟，我向其表示此為私人所有，並非宮廟，原 告聽後並沒有特別表示等語(見本院卷第228至231頁)，可知 ，原告於購買系爭不動產前早已知悉被證7所示系爭傳統建 物之存在，果若原告確實在意該傳統建物之型態，而該「傳 統建物」又是如此明顯存在在系爭不動產所在社區，其僅口 頭向證人詢問此事，而未曾自行稍加注意或於契約中載明， 顯然與常理有違。況原告購屋前既知悉系爭不動產鄰近有系 爭傳統建物而仍購買，已難認被告有何違反告知義務之情事 。
⑶地質敏感地區
原告主張系爭不動產位於地質敏感地區乙節，固據其提出分 析報告及新聞為證(見本院卷第87至89頁、第97頁)。然查， 上開分析報告係以新北市中和區南華里為查詢關鍵字，要與 系爭不動產所在位置不同；而新聞報導係以系爭不動產所在 社區之後方山坡地有素人指稱有滑動現象，並未具體指明系 爭不動產所在地區為地質敏感區，遑論新聞報導之內容有經 實際查證亦屬不明，無從遽以認定系爭不動產所在地質即為 敏感區域。且系爭契約簽署後，因原告提出上述質疑，仲介 方即有委託技師至現場勘查，勘查結果略以：系爭不動產與 旁邊山坡地之現況，具有足夠安全距離之緩坡；標的物內部 結構、樓梯及地下停車場等公共空間，主要結構現況均良好 等節，有初勘紀錄在卷可參(見本院卷第125頁)，且系爭土 地所在區域均非地質敏感區，有地質敏感區查詢系統線上查 詢結果在卷可參(見本院卷第141至147頁)，原告於本院對於 被告抗辯該處非屬地質敏感區乙節，亦表示：沒有意見等語 (見本院卷第158頁)，可知系爭不動產所在區域並非屬地質 敏感區域，原告復未提出其他證據以實其說，自無從為其有 利之認定。
⒊基此，系爭不動產並未存在原告所指之顯見私人墳墓、寺廟 、地質敏感區域等嫌惡設施之情事，原告復未提出兩造就系 爭不動產之周遭環境有何特別約定之說明事項，自難認被告 有何故意未盡告知義務之情事，揆諸前開說明，應認被告並 無詐欺原告之情。原告非受詐欺而為締約之意思表示，即不 得依民法第92條第1項規定撤銷締約之意思表示。 ㈡承上，如認無理由，原告依據民法第359條為解除契約之意思
表示，有無理由？
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時， 具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，為民法第 354條、第359條所明定。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例 參照），易言之，該缺點須當事人有所約定，或依通常交易 觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之 。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之 瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。 ⒉查，系爭墳墓、系爭傳統建物並非屬足以影響系爭房地價值 之嫌惡設施，且系爭不動產亦非位於地質敏感區域乙情，業 如前開認定，原告復未提出其他證據證明系爭墳墓、系爭傳 統建物確實減損系爭不動產之價值，復未證明其與被告成立 系爭契約時，雙方已約定或被告曾保證系爭不動產附近無墳 墓、系爭傳統建物存在，則其空言主張系爭不動產具有瑕疵 ，其依民法第359條規定解除系爭契約等語，自屬無據。 ㈢原告請求被告返還定金10萬元及確認本票債權不存在，有無 理由？
⒈訂金部分：
原告依據民法第359條之解約權及民法第92條第1項之撤銷權 ，均於法不合，不生解約或撤銷之效力，已如前述，故原告 依民法第259條解約後回復原狀之規定，請求被告返還已收 定金10萬元，核屬無理。
⒉本票部分
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事 證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、 判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定 之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金 過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況 違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現， 雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識 及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金
額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社 會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應 予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第 909號判決參照）。
⑵查兩造成立系爭契約，兩造自均負有履約之義務甚明，惟原 告未依系爭契約第16條第2項之約定於112年9月6日前給付簽 約款190萬元，經被告於112年9月26日定期催告原告付款未 果，被告乃於同年10月12日致函原告，表明解約之意，有存 證信函在卷可參(見本院卷第131頁)，且為原告所不爭執， 則被告解除權之行使，合於系爭契約第16條第2項之約定， 被告自得依系爭契約書第11條第2項「本約簽訂後，甲方（ 即原告）若有可歸責之事由，致違反本契約書所定各項義務 之履行日期約定，應負遲延責任；若經乙方(即被告)依房屋 交易安全契約書約定之方式催告期滿甲方仍不履約，乙方得 解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」之約定 ，沒收原告已付本票價金190萬元作為違約金。 ⑶系爭契約第11條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方（即原 告）若有可歸責之事由，致違反本契約書所定各項義務之履 行日期約定，應負遲延責任，每逾1日甲方應按該期未履行 支付價款千分之1計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一 併繳清」，可知原告於違約未給付買賣價金時，被告除得依 第11條第2項後段規定沒收買方已繳價款或已付之票據作為 違約賠償外，尚得依同條項前段規定請求每逾1日按買賣總 價金千分之1計算之滯納金。系爭契約既另有約定與違約賠 償併列具有損害賠償性質之滯納金，依前揭說明，被告於解 除契約後，依系爭契約第11條第2項後段沒入系爭本票作為 違約金，核其性質應屬懲罰性違約金。
⑷又本件違約金之數額有無過高之情事。查本件違約金之性質 為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金，業經買賣雙方明 文約定，核屬確保債權效力之強制罰，具有嚇阻買方惡意違 約之目的及作用。且行政院消費者保護委員會依據消費者保 護法第17條第1項、第2項之規定公告之「成屋買賣契約書範 本」第11條「違約之處罰」第3項規定：「買方逾期達五日 仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給 付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方， 如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其 他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方 得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價 款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求
損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交 買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返 還賣方。」等語。兩造所簽訂之系爭契約其違約之賠償責任 即係據此而為之約定。本件被告請求之違約金數額190萬元 ，並未逾系爭不動產總價款2,000萬元之百分之15，應無過 高之情事。
⑸基此，被告沒收原告依約給付之系爭本票，係屬有據，是原 告請求確認本票債權不存在，核屬無據，應予駁回。 五、綜上所述，原告依民法第179條、第259條第1款規定請求㈠被 告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。㈡確認被告持有系爭本票所擔保之 債權不存在，被告並應將系爭本票返還原告，均屬無據，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 亦併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與所提證據，均與本件判決結果不生影響，故不逐一加以論 述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日 民事第六庭 法 官 陳幽蘭
附表
編號 發票日 發票人 票號 票載金額 1 112.9.3 穆秀蓉 WG0000000 1700萬元 2 112.9.3 穆秀蓉 CH0000000 190萬元
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 25 日 書記官 李淑卿
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