損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,111年度,617號
PCDV,111,重訴,617,20240308,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第617號
原 告 永岩行銷有限公司

法定代理人 賴信榤
訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師
林子峰律師
複代理人 黃怡聞律師
陳怡妃律師
被 告 仟崎建設股份有限公司

法定代理人 林俞綺
訴訟代理人 谷逸晨律師
黃斐旻律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國113年2月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣（下同）107萬3,312元，及自111年11月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之7，餘由原告負擔。本判決第1項於原告以36萬元供擔保後，得假執行。但被告得以107萬3,312元預供擔保而免為假執行。　　原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
　㈠事實部分：
⒈緣原告與被告前於111年3月15日簽訂「委託銷售契約書」（ 原證1，下稱系爭契約），約定由被告委託原告銷售案名為 「仟葉美」之預售屋（於111年2月14日取得建照，原證2， 下稱系爭建案），銷售底價定為每坪46萬元（銷售率30%以 下時，如銷售率達30%以上，則為每坪48萬元），銷售期間 自契約簽訂後即111年3月15日起，至建造執照取得日起算8 個月即111年10月25日止。
⒉簽訂系爭契約後，原告即致力於銷售系爭建案，然被告於銷 售期間，遲至111年5月24日始與板信商業銀行簽定不動產 信託契約（原證3），致使銷售期程延誤而喪失簽定預售屋 買賣契約之機會（共四戶，詳下述）、片面要求變更系爭 契約第四條第一項所約定之銷售底價、於客戶（共二戶，



詳下述）以高於系爭契約第四條第一項所約定之銷售底價 下訂後，被告卻無故拒絕出售，最終被告竟於111年8月3日 由該公司之林于翔經理告知業無合作意願，請原告辦理交 接手續，更於111年8月6日在未通知原告之情形下擅自更換 銷售中心門鎖（原證4）。
⒊嗣被告分別於111年8月9日、111年8月18日寄發新莊化成路郵 局104、117號存證信函（原證5、6）予原告，原告亦分別 於111年8月12日、111年8月26日以台北敦南郵局651、696 號存證信函函覆之（原證7、8）。其後被告先於111年9月2 8日自行向新北市政府地政局將系爭建案銷售方式變更為自 售（原證9），並於111年10月4日寄發新莊化成路郵局142 號存證信函為終止系爭契約之意思表示（原證10），由前 述可知，被告已有終止系爭契約之意，原告遂提起本件訴 訟，請求被告支付系爭契約期間未給付之報酬、獎金，及 因終止系爭契約所生之損害。
㈡理由部分：
⒈原告得依系爭契約第四條第二項、第五條第二項之約定請求 被告給付158萬2400元 :
⑴按「二~十三樓住宅房地，平均底價銷售率30%(含)以下為46 萬元/坪，…」、「雙方同意本案乙方銷售之服務費以第四條 約定之銷售底價之6%計算請領；…」、「超價獎金按以第四 條第二項之銷售底價執行計算，總成交售價高於總成交底價 計算，並於本案結案時，超價總金額扣除低總價金額後之餘 額，以甲方分得50%，乙方分得50%。」分別為系爭契約第四 條第二項、第五條第一項、第五條第二項所明定。 ⑵查原告於系爭契約期間，有於111年6月15日銷售系爭建案A5- 5F戶及B3-7號車位，總價為1794萬元　（房地價款：1624萬 元、車位價款170萬元，原證11），該戶含車位之底價為167 9萬元（房地底價：1509萬元、車位底價170萬元[1]），二 者價差為115萬元（即1794萬元- 1679萬元）。被告依系爭 契約第四條第二項之約定應支付之佣金為100萬7400元（即1 679萬元x6%）；被告依系爭契約第五條第二項之約定應支付 之超價獎金為57萬5000元（即115萬元÷ 2）。 ⑶綜上，原告得依系爭契約第四條第二項、第五條第二項之約 定請求被告給付158萬2400元（即100萬7400元+ 57萬5000元 ）。
⒉原告得依民法第229條第1項、同法第231條第1項之規定請求 被告賠償594萬9400元:
⑴按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而



生之損害。」分別為民法第229條第1項、同法第231條第1 項所明定。
⑵查兩造所約定之銷售期間乃111年3月15日至111年10月25日止 ，於銷售期間內被告依約應有確保系爭建案處於已得銷售 之情狀，包含應使預售屋買賣契約之內容合於消費者保護 法、定型化契約應記載及不得記載事項等規範，而可供原 告與買受人簽訂買賣合約。
⑶次查，依消費者保護法第17條第2項第3款規定：「前項應記 載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：…預付型交 易之履約擔保。」、定型化契約應記載及不得記載事項第 七之一條記載：「本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依 下列方式擇一處理：□不動產開發信託…□價金返還之保證 …□價金信託…□同業連帶擔保…□公會辦理連帶保證協定」 等語可知，系爭建案之預售屋買賣契約需約定有履約擔保 條款始符合前述消費者保護法、定型化契約應記載及不得 記載事項之要求。
⑷再查，系爭契約簽訂後，原告前分別於111年5月3日銷售系爭 建案A1-13F戶[2]及B3-8號車位、於111年5月7日銷售系爭建 案A1-6F戶、於111年5月11日銷售系爭建案A1-4F戶、於111 年5月20日銷售系爭建案A2-6F戶及B2-15號車位，然因當時 被告遲未與履約保證銀行簽妥不動產開發信託契約（按被告 遲至111年5月24日始與板信商業銀行簽定不動產信託契約， 原證3），致使未能於預售屋買賣契約中載明履約擔保條款 ，故原告雖已順利銷售，但僅能與客戶簽訂「房地買賣預約 單」（原證12、13、14、15），而無法簽訂正式買賣契約。 嗣各該客戶或因何時可簽立正式契約時間不明而不願再繼續 等待，乃紛紛退訂。是以，前述未能順利銷售之4戶顯係可 歸責於被告之遲延所致，致使原告無法依約請求佣金、超價 獎金，此應屬原告所受損害，原告自得依民法第229條第1項 、同法第231條第1項之規定請求被告負給付遲延之損害賠償 之責。茲整理各戶原可得之佣金、超價獎金如下： ①A1-13F戶及B3-8號車位：「房地買賣預約單」（原證12）所 載總價為2128萬元（房地價款：1953萬元、車位價款175萬 元），該戶含車位之底價為1955萬元（房地底價：1785萬元 、車位底價170萬元，附表1），二者價差為173萬元（即212 8萬元- 1955萬元）。原告依系爭契約第四條第二項之約定 可請求之佣金為117萬3000元（即1955萬元x6%）；被告依系 爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為86萬5000元 （即173萬元÷ 2），總計203萬8000元（即117萬3000元+ 86 萬5000元）。




②A1-6F戶：「房地買賣預約單」（原證13）所載總價為1192萬 元，該戶之底價為1083萬元（附表1），二者價差為109萬元 （即1192萬元- 1083萬元）。原告依系爭契約第四條第二項 之約定可請求之佣金為64萬9800元（即1083萬元x6%）；被 告依系爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為54萬 5000元（即109萬元÷ 2）。
③A1-4F戶：「房地買賣預約單」（原證14）所載總價為1156萬 元，該戶之底價為1055萬元（附表1），二者價差為101萬元 （即1192萬元- 1083萬元）。原告依系爭契約第四條第二項 之約定可請求之佣金為63萬3000元（即1055萬元x6%）；被 告依系爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為50萬 5000元（即101萬元÷ 2）。
④A2-6F戶及B2-15號車位：「房地買賣預約單」（原證15）所 載總價為1751萬元（房地價款：1556萬元、車位價款195萬 元），該戶含車位之底價為1631萬元（房地底價：1451萬元 、車位底價180萬元，附表1），故二者價差為120萬元（即1 751萬元- 1631萬元）。原告依系爭契約第四條第二項之約 定可請求之佣金為97萬8600元（即1631萬元x6%）；被告依 系爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為60萬元（ 即120萬元÷ 2），總計157萬8600元（即97萬8600元+ 60萬 元）。
⑸綜上，此部分原告所得請求被告給付之損害賠償數額為594萬 9400元（即203萬8000元+ 54萬5000元+ 50萬5000元+ 157 萬8600元）。
⒊被告故意阻止原告報酬、獎金請求權之成就，原告得請求被 告給付共計218萬7600元：
⑴按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其 條件之成就者，視為條件已成就。」為民法第101條所明定 。
⑵查依系爭契約第四條第二項之約定，系爭建案兩造所約定之 平均底價為46萬元，如銷售過程中客戶所提出之價格已達 此一底價，除有正當理由，被告不得拒絕出售房地，否則 應屬故意阻止原告報酬、獎金請求權之成就，依民法第101 條之規定，應視為原告已得請求房地出售之報酬。 ⑶次查，原告於111年7月23日有銷售A1-5F戶及B3-10號車位， 並經客戶簽訂「房地買賣預約單」（原證16），此案客戶出 價1315萬元（房地價款：1165萬元、車位價款150萬元）， 此一金額已超過該戶含車位之底價1243萬元（房地底價：10 73萬元、車位底價170萬元，附表1）。然被告竟無正當理由 拒絕出售此一房地，屬故意阻止原告報酬獎金請求權之成就



，原告得請求此房地出售之報酬。本戶及車位價差為72萬元 （即1315萬元- 1243萬元）。被告依系爭契約第四條第二項 之約定應支付之佣金為74萬5800元（即1243萬元x6%）；被 告依系爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為36萬 元（即72萬元÷ 2），總計110萬5800元（即74萬5800元+ 36 萬元）。
⑷再查，原告於111年7月24日有銷售A1-6F戶及B3-8號車位，並 經客戶簽訂「房地買賣預約單」（原證17），此案客戶出價 1319萬元（房地價款：1169萬元、車位價款150萬元），此 一金額已超過該戶含車位之底價1253萬元（房地底價：1083 萬元、車位底價170萬元，附表1）。然被告竟無正當理由拒 絕出售此一房地，屬故意阻止原告報酬請求權之成就，原告 得請求此房地出售之報酬。本戶及車位價差為66萬元（即13 19萬元- 1253萬元）。被告依系爭契約第四條第二項之約定 應支付之佣金為75萬1800元（即1083萬元x6%）；被告依系 爭契約第五條第二項之約定應支付之超價獎金為33萬元（即 66萬元÷ 2），總計108萬1800元（即75萬1800元+ 33萬元） 。
⑸綜上，此部分原告所得請求被告給付之佣金、超價獎金數額 為218萬7600元（即110萬5800元+ 108萬1800元）。 ⒋原告得依民法第549條第2項之規定請求被告賠償516萬6774元 ：
⑴按「當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負 損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得 不終止契約者，不在此限。」、「依民法第549條第2項規 定，委任關係中，當事人之一方於不利於他方之時期終止 契約者，應負損害賠償責任。其所謂損害，係指不於此時 終止，他方即可不受該項損害而言，固非指當事人間原先 約定之報酬，然非謂一切預期利益之損失，均在不得請求 賠償之列。」分別為民法第549條第2項、最高法院100年度 台上字第2216號民事判決所明揭。
⑵查系爭契約簽訂後，原告基於銷售系爭建案之目的，業支出 相當之人事成本、廣告費用等成本，包括模型、現場裱板 、電子廣告、海報之製作等，其金額高達516萬6774元（原 證18，另按損益表之金額有扣除其中所列之勞務費23萬800 0元）。原告乃著眼於得以依約順利銷售系爭建案達8個月 ，經預估損益後，方願意投入如此高額之費用，今因可歸 責於被告之事由而無故終止系爭契約，致使原告前開已支 出之成本無從收回，原告自得依民法第549條第2項之規定 請求被告付損害賠償之責。




　㈢並聲明：
　⒈被告應給付原告1488萬6174元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
　㈠謹將本件事實扼要說明如下：
⒈緣被告於新北市○○區○○段000地號土地開發建設地上13層及地 下3層之集合式住宅（建案名稱「仟葉美」），並委託原告 辦理廣告企劃製作及銷售業務執行等事宜，委託銷售期間則 自建造執照取得日起算八個月，此有兩造於110年12月8日簽 訂之委託銷售契約書（被證1，下稱「本件委託契約」）在 案可稽。兩造於簽訂本件委託契約後，原告為開始推展銷售 業務，乃於111年3月15日將預售屋資訊及買賣定型化契約內 容送請新北市政府地政局審查，並於111年5月24日獲得准予 備查（被證2）。
⒉另為預備銷售業務之推展，被告實質負責人鄭志隆先生與原 告負責人賴信傑先生，於111年4月30日依照本件委託契約第 四條第一項第（五）款約定，以2～13樓住宅房地為基準，重 新議定平均底價為51.99萬元/坪（被證3），故雙方約定之 銷售底價已非本件委託契約原概算之46萬元/坪。原告之負 責人賴信傑先生更依據雙方重新議定的平均底價製作新的底 價表（被證4），作為銷售本件建案之基準。然而，原告嗣 後卻反悔不認雙方底價之約定，且於111年8月4日無故下架 已刊登之廣告，繼而於同月5日竟然逕自撤場（經檢視現場 監視錄影，原告於111年8月3日即開始打包裝箱準備撤離， 被證5）停止銷售。
⒊為此，被告於111年8月9日寄發新莊化成路郵局存證號碼0001 04號信函（被證6），請原告於三日內進場依約續行銷售， 否則即以該函為終止雙方本件委託契約之意思，並催請原告 給付積欠被告之代墊款項至少1,022萬7,538元。然而，原告 卻並無繼續履約之意願，被告乃再次於111年8月18日寄發新 莊化成路郵局存證號碼000117號信函（被證7），澄清事實 ，以確保自身權益。嗣後，被告又於111年10月4日再次寄發 新莊化成路郵局存證號碼000142號信函（被證8），重申被 告已經依法終止本件委託契約，並請原告給付被告代墊款1, 022萬7,538元之意思。
⒋被告於終止雙方本件委託契約後，為繼續推展建案的銷售， 乃向新北市政府地政局申報將本件建案改為「自售」，俾維 護被告之權益。豈料，原告不思無故撤場而違約在先，又拖 延給付代墊款項1,022萬7,538元在後，其竟然提起本件訴訟



，實令被告非常驚訝。
㈡原告主張依本件委託契約第四條第二項、第五條第二項之約 定，請求被告給付158萬2,400元云云，於法無據： ⒈本件應以原告之負責人賴信傑先生依據雙方重新議定的平均 底價製作之新底價表為計算基準：
　　經查，被告實質負責人鄭志隆先生與原告負責人賴信傑先生 ，於111年4月30日依照本件委託契約第四條第一項第（五） 款約定，以2～13樓住宅房地為基準，重新議定平均底價為51 .99萬元/坪（參被證3），故雙方約定之銷售底價已非本件 委託契約原概算之46萬元/坪。原告之負責人賴信傑先生更 依據雙方重新議定的平均底價製作新的底價表（參被證4） ，作為銷售本件建案之基準，已如前述。
⒉原告關於「A5-5F」戶與「B3-7」車位部分，得請求之銷售服 務費與超價獎金應為107萬3,312元，是原告主張158萬2,400 元云云，應屬謬誤：
⑴依照111年6月15日房屋（車位）土地預定買賣契約書所載（ 參原證11），原告主張該戶買賣總價款為1,794萬元（房地 售價1,624萬元；車位售價170萬元）。 ⑵依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本戶的表定底價 應為1,856萬元（房地售價1,696萬元；車位售價160萬元） 。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬元，故調整後 本戶之真正底價為1,789萬0,200元（房地售價1,629萬0,200 元，計算式1,696萬-（2萬元×33.49坪）= 1,629萬0,200元 ；車位售價160萬元）。
⑶承前，此戶銷售服務費為107萬3,412元（計算式：1,789萬0, 200元×6%=107萬3,412元）；超價獎金則為2萬4,900元（計 算式：（1,794萬元-1,789萬0,200元）×50%=2萬4,900元） ；總計109萬8,312元（計算式：107萬3,412元+2萬4,900元= 109萬8,312元）。
⑷又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為107萬3,312元（計算式：109萬8,312元-2萬5,000 元=107萬3,312元）。
㈢原告主張依民法第229條第1項、同法第231條第1項之規定， 請求被告賠償594萬9,400元云云，實於法無據： ⒈依照《平均地權條例》第47條之3第1項等規定，原告根本不可 能於111年5月24日前進行銷售。再者，於原告111年8月5日 無故退場之前，原告從未提出系爭六紙之房地買賣預約單， 故該等文件應屬嗣後製作之文書，並不足採：
⑴按「銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名



稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約 ，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管 機關備查。」、「有下列情形之一者，由主管機關處新臺幣 三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改 正者，按次處罰：…二、違反第四十七條之三第一項規定， 未於銷售前以書面將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點 、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約報備查。」、 「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣 （市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。」《平均地權條例》第47條之3第1項、第81條之2第3 項及第5項定有明文。
⑵經查，本件「仟葉美」建案之預售屋資訊及買賣定型化契約 書，係由原告於111年3月15日備具申報書及相關文件，送請 新北市政府地政局備查。新北市政府地政局則係於111年5月 24日發函通知兩造准予備查，故依照前揭《平均地權條例》第 47條之3第1項等規定，在預售屋資訊及買賣定型化契約獲得 新北市政府地政局備查以前，不得銷售本件「仟葉美」建案 。從而，原告提出之111年5月3日、111年5月7日、111年5月 11日及111年5月20日等四戶之房地買賣預約單（參原證12～ 原證15），均早於新北市政府地政局核備系爭「仟葉美」建 案預售屋資訊及買賣定型化契約書之日期，依法是時不得進 行銷售，是被告否認原告所主張之銷售事實為真。 ⑶第查，原告本件提出之111年5月3日、111年5月7日、111年5 月11日、111年5月20日等四戶之房地買賣預約單（參原證12 ～原證15），以及111年7月23日、111年7月24日等兩戶之房 地買賣預約單（參原證16、原證17），皆屬原告於111年8月 5日無故退場後，方才提出之文件。該六紙之房地買賣預約 單，從未提供予被告存查審核，其上亦無被告或被告人員之 簽章，顯見該等房地買賣約單應屬原告嗣後製作之文件，並 不足採信，被告否認其真正。
⒉退步言之，被告既於新北市政府地政局備查本件預售屋資訊 及買賣定型化契約同日，便完成不動產開發信託之契約簽訂 ，自無原告所指因被告遲延導致該四戶客戶退訂云云之情形 ：
⑴經查，兩造尚無任何被告完成不動產開發契約簽訂之期限約 定，原告亦從未對此催告被告辦理，故原告指摘被告遲延云 云，實屬無據。再者，依照平均地權條例第47條之3第1項等 規定，於預售屋資訊及買賣定型化契約經主管機關備查前， 本件「仟葉美」建案不得銷售。因此，縱使被告於主管機關



完成備查前辦妥不動產開發信託契約之簽訂，原告仍無法開 始銷售本件「仟葉美」建案。
⑵第查， 新北市政府地政局係於111年5月24日發函通知兩造准 予備查「仟葉美」建案之預售屋資訊及買賣定型化契約，故 原告最早僅得於111年5月24日開始銷售系爭建案。又被告於 同日即111年5月24日完成不動產開發信託契約簽訂，並取得 不動產信託證明書（參原證3），完全可配合原告銷售之時 程，故斷無原告所指摘之遲延情形云云。被告既然並無任何 遲延之情事，則111年5月3日、111年5月7日、111年5月11日 、111年5月20日等四戶房地買賣預約單所載客戶，嗣後未進 一步完成正式買賣契約之簽訂，自與被告無涉，原告主張被 告應負遲延所生之損害賠償，實於法無據。
㈢退萬步言之，根據兩造間議定之底價表計算，倘原告確有損 害，其損害金額應為407萬8,400元，並非 594萬9,400元： ⒈關於「A1-13F」戶與「B3-8」車位部分，銷售服務費及超價 獎金應為158萬1,360元（僅為試算，被告否認之）： ⑴首應說明者，依照111年5月3日房地買賣預約單所載（參原證 12），該預約購買之戶別無法辨識，原告則主張該客戶係預 約「A1-13F」。然而，系爭「仟葉美」建案並無「A1-13F」 ，故原告之主張明顯有誤，益徵原告之主張皆不足採信。 ⑵承前，依照111年5月3日房地買賣預約單所載，原告主張該戶 預約總價款為2,128萬元（房地售價1953萬元；車位售價175 萬元）。
⑶雖然原告主張該客戶購買之「A1-13F」並不存在，但依照原 告主張房地底價1,785萬元為基準（參原告附表1之A2-13F底 價），再對照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本戶 的表定底價應為2,127萬元（房地售價1,967萬元；車位售價 160萬元）。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬元， 故調整後本戶之真正底價為2,053萬1,000元（房地售價1893 萬1,000元，計算式：1,967萬元-（2萬元×36.95坪）=1893 萬1,000元；車位售價160萬元）。
⑷承前，此戶銷售服務費為123萬1,860元（計算式：2,053萬1, 000元×6%=123萬1,860元）；超價獎金則為37萬4,500元（計 算式：（2,128萬元-2,053萬1,000元）×50%=37萬4,500元） ；總計160萬6,360元（計算式：123萬1,860元+37萬4500元= 160萬6,360元）。
⑸又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為158萬1,360元（計算式：160萬6,360元-2萬5,000 元=158萬1,360元）。




⒉關於「A1-6F」戶部分，銷售服務費及超價獎金應為70萬1,72 8元（僅為試算，被告否認之）：
⑴依照111年5月7日房地買賣預約單所載（參原證13），原告主 張該戶預約總價款為1,192萬元（無車位）。 ⑵依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本戶的表定底價 應為1,237萬元。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬 元，故調整後本戶之真正底價為1,189萬3,800元（計算式： 1,237萬元-（2萬元×23.81坪）=1,189萬3,800元）。 ⑶承前，此戶銷售服務費為71萬3,628元（計算式：1,189萬3,8 00元×6%=71萬3,628元）；超價獎金則為1萬3,100元（計算 式：（1,192萬元-1,189萬3,800元）×50%=1萬3,100元）； 總計72萬6,728元（計算式：71萬3,628元+1萬3,100元=72萬 6,728元）。
⑷又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為70萬1,728元（計算式：72萬6,728元-2萬5,000元= 70萬1,728元）。
⒊關於「A1-4F」戶部分，銷售服務費及超價獎金應為68萬0,12 8元（僅為試算，被告否認之）：
⑴依照111年5月11日房地買賣預約單所載（參原證14），原告 主張該戶預約總價款為1,156萬元（無車位）。 ⑵依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本戶的表定底價 應為1,201萬元。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬 元，故調整後本戶之真正底價為1,153萬3,800元（計算式： 1,201萬元-（2萬元×23.81坪）=1,153萬3,800元）。 ⑶承前，此戶銷售服務費為69萬2,028元（計算式：1,153萬3,8 00元×6%=69萬2,028元）；超價獎金則為1萬3,100元（計算 式：（1,156萬元-1,153萬3,800元）×50%=1萬3,100元）； 總計70萬5,128元（計算式：69萬2,028元+1萬3,100元=70萬 5,128元）。
⑷又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為68萬0,128元（計算式：70萬5,128元-2萬5,000元= 68萬0,128元）。
⒋關於「A2-6F」戶與「B2-15」車位部分，銷售服務費及超價 獎金應為111萬5,184元（僅為試算，被告否認之）： ⑴依照111年5月20日房地買賣預約單所載（參原證15），原告 主張該戶預約總價款為1,751萬元（房地售價1556萬元；車 位售價195萬元）。
⑵依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本戶的表定底價



應為1,796萬元（房地售價1,616萬元；車位售價180萬元） 。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬元，故調整後 本戶之真正底價為1,730萬6,400元（房地售價1,550萬6,400 元，計算式：1,616萬元-（2萬元×32.68坪）=1,550萬6,400 元；車位售價180萬元）。
⑶承前，此戶銷售服務費為103萬8,384元（計算式：1,730萬6, 400元×6%=103萬8,384元）；超價獎金則為10萬1,800元（計 算式：（1,751萬元-1,730萬6,400元）×50%=10萬1,800元） ；總計114萬0,184元（計算式：103萬8,384元+10萬1,800元 =114萬0,184元）。
⑷又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為111萬5,184元（計算式：114萬0,184元-2萬5,000 元=111萬5,184元）。
⒌綜上，縱使原告得請求損害賠償（被告否認之），其亦僅得 請求407萬8,400元（158萬1,360元+70萬1,728元+68萬0,128 元+111萬5,184元=407萬8,400元）。 ㈣原告主張被告故意阻止原告報酬、獎金請求權之成就，而得 請求被告給付218萬7,600元云云，實於法無據： ⒈原告於111年8月5日撤場前，從未提出111年7月23日及111年7 月24日兩紙房地買賣契約單予被告，被告亦無從拒絕出售此 二筆房地：
⑴經查，原告本件提出之111年5月3日、111年5月7日、111年5 月11日、111年5月20日等四戶之房地買賣預約單（參原證12 ～原證15），以及111年7月23日、111年7月24日等兩戶之房 地買賣預約單（參原證16、原證17），皆屬原告於111年8月 5日無故退場後，方才提出之文件。該六紙之房地買賣預約 單，從未提供予被告存查審核，其上亦無被告或被告人員之 簽章，顯見該等房地買賣約單應屬原告嗣後製作之文件，並 不足採信，被告否認其真正。
⑵第查，原告既然從未提出系爭111年7月23日與111年7月24日 兩筆房地買賣預約單予被告，則被告於原告退場之前，並不 知道此兩筆訂單的存在，被告自無從拒絕該兩筆房地買賣契 約之成立。從而，原告指摘被告故意拒絕成立買賣契約，阻 其取得銷售服務費及超價獎金之條件成就云云，並非事實， 且論理明顯有誤，顯不足採。
⒉退步言之，根據兩造間議定之底價表計算，倘原告確得請求 此兩戶之銷售服務費及超價獎金，則其金額亦為161萬1,256 元，並非218萬7,600元：
⑴關於「A1-5F」戶與「B3-8」車位部分，銷售服務費及超價獎



金應為80萬3,528元（僅為試算，被告否認之）： ①依照111年7月23日房地買賣預約單所載（參原證15），原告 主張該戶預約總價款為1,347萬元（房地售價1,197萬元；車 位售價150萬元）。此部分原告之民事起訴狀所載有誤。 ②依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本件戶的表定底 價應為1,390萬元（房地售價1,230萬元；車位售價160萬元 ）。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬元，故調整 後本戶之真正底價為1,342萬3,800元（房地售價1,182萬3,8 00元，計算式：1,230萬元-（2萬元×23.81坪）=1,182萬3,8 00元；車位售價160萬元）。
③承前，此戶銷售服務費為80萬5,428元（計算式：1,342萬3,8 00元×6%=80萬5,428元）；超價獎金則為2萬3,100元（計算 式：（1,347萬元-1,342萬3,800元）×50%=2萬3,100元）； 總計82萬8,528元（計算式：80萬5,428元+2萬3,100元=82萬 8,528元）。
④又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為80萬3,528元（計算式：82萬8,528元-2萬5,000元= 80萬3,528元）。
⑵關於「A1-6F」戶與「B3-10」車位部分，銷售服務費及超價 獎金應為80萬7,728元（僅為試算，被告否認之）： ①依照111年7月24日房地買賣預約單所載（參原證16），原告 主張該戶預約總價款為1,354萬元（房地售價1,204萬元；車 位售價150萬元）。此部分原告之民事起訴狀所載有誤。 ②依照兩造議定之底價表所示（參被證4），則本件戶的表定底 價應為1,397萬元（房地售價1,237萬元；車位售價160萬元 ）。又兩造約定早鳥前10戶之底價每坪減少2萬元，故調整 後本戶之真正底價為1,349萬3,800元（房地售價1,189萬3,8 00元，計算式：1,237萬元-（2萬元×23.81坪）=1,189萬3,8 00元；車位售價160萬元）。
③承前，此戶銷售服務費為80萬9,628元（計算式：1,349萬3,8 00元×6%=80萬9,628元）；超價獎金則為2萬3,100元（計算 式：（1,354萬元-1,349萬3,800元）×50%=2萬3,100元）； 總計83萬2,728元（計算式：80萬9,628元+2萬3,100元=83萬 2,728元）。
④又依照雙方議定，電子鎖每戶5萬元由溢價內支付，故銷售服 務費及超價獎金尚須扣除2萬5,000元，則原告實際可主張之 金額僅為80萬7,728元（計算式：83萬2,728元-2萬5,000元= 80萬7,728元）。
⒊綜上，縱使原告得請求此部分銷售服務費及超價獎金（被告



否認之），其亦僅得請求161萬1,256元（80萬3,528元+ 80 萬7,728元=161萬1,256元）。
㈤原告主張其得依民法第549條第2項規定，請求被告賠償516萬 6,774元云云，實於法無據：
⒈原告違反本件委託契約第二條第一項、第十條第一項與第二 項，被告依第十五條終止本件委託契約，應屬有據，原告不 得依民法第549條第2項規定主張損害賠償： ⑴按「本契約自簽約之日起發生效力。本案銷售期間自本契約 簽立後，直至建造執照取得日起算銷售期8個月止（以樣品 屋完成且人員進場，以公開價格日認定）」、「銷售企劃範 圍包括各項廣告企劃設計、製作發包、刊登媒體及各項銷售 前之銷售業務準備、執行及內外接待中心（含樣品屋）設計 施工及管理事項」、「預售階段外接待中心（含樣品屋）預 售期間之水、電、電話等概由乙方負責申請設置付費，日後 銷售期間所衍生之費用皆亦由乙方負擔」、「本契約經雙方 同意訂定，存續期間倘雙方之任一方違反本契約任何條款約 定時，經他方以書面催告違約方仍未履行或改善時，即得終 止本契約，如致損害者，並得向違約之一方請求賠償之損失 」本件委託契約第二條第一項、第十條第一項與第二項，被 告依第十五條約有明文。