臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第406號
原 告
即反訴被告 隋也
訴訟代理人 林明賢律師
複代理人 袁大為律師
被 告
即反訴原告 陳慧綸
被 告 蔡明翰
共 同
訴訟代理人 黃重鋼律師
洪煜盛律師
林詠嵐律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國113年3月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告陳慧綸新臺幣貳佰壹拾萬捌仟參佰柒拾元，及自民國一一二年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七，餘由反訴原告陳慧綸負擔。
本判決反訴原告陳慧綸勝訴部分於反訴原告陳慧綸以新臺幣柒拾萬參仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣貳佰壹拾萬捌仟參佰柒拾元為反訴原告陳慧綸預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為 ：㈠被告陳慧綸（與被告蔡明翰下合稱被告，單指其一，逕 稱姓名）應將門牌號碼新北市○○區○○○路000號17樓之1房屋 （下稱系爭房屋）及門牌號碼新北市○○區○○○路000號地下3 層車位編號3號及15號之平面停車位2個（下合稱系爭停車位
）點交予原告。㈡蔡明翰應將系爭房屋及系爭停車位點交予 原告。㈢陳慧綸應給付原告新臺幣（下同）29,500,000元及 自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。㈣蔡明翰應給付原告29,500,000元，及自本訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤ 陳慧綸應自民國111年6月10日之翌日起至將系爭房屋、停車 位上所設定之抵押權塗銷並將系爭房屋、停車位點交予原告 之日止，按日給付8,250元予原告。㈥蔡明翰應自111年6月10 日之翌日起至將系爭房屋、停車位上所設定之抵押權塗銷並 將系爭房屋、停車位點交予原告之日止，按日給付8,250元 予原告。㈦就第㈠至㈥項聲明，如其中一被告已為給付，在給 付之範圍內，其他被告即免給付之義務。㈧原告願供擔保， 請准宣告得為假執行（見本院卷㈠第9至10頁）。嗣經原告於 112年12月1日具狀及當庭將訴之聲明變更為：㈠被告陳慧綸 應將系爭房屋及系爭停車位點交予原告。㈡陳慧綸應給付原 告16,000,000元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。㈢蔡明翰應給付原告16,000,000 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈣陳慧綸應自111年6月10日之翌日起至將系 爭房屋、停車位上所設定之抵押權塗銷並將系爭房屋、停車 位點交予原告之日止，按日給付8,250元予原告。㈤蔡明翰應 自111年6月10日之翌日起至將系爭房屋、停車位上所設定之 抵押權塗銷並將系爭房屋、停車位點交予原告之日止，按日 給付8,250元予原告。㈥就第㈡至㈤項聲明，如其中一被告已為 給付，在給付之範圍內，其他被告即免給付之義務。㈦原告 願供擔保，請准宣告得為假執行（見本院卷㈠第303、308頁 ），是原告不再請求蔡明翰將系爭房屋、停車位點交予原告 ，並將上揭訴之聲明第㈡、㈢項聲明之請求金額予以減縮，經 核原告所為訴之變更，均屬減縮應受判決事項之聲明，核與 前揭法律規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：陳慧綸原為坐落新北市○○區○○段0000地號土地（ 應有部分10000分之118，下稱系爭土地）暨其上同段3736建 號建物即系爭房屋及同段3770、3772、3774建號建物（應有 部分各為10000分之125、20分之1、10000分之46）、同段37 76建號建物（應有部分25分之2）即系爭停車位（下合稱系 爭房地）所有權人，後於110年9月14日，原告與陳慧綸就系 爭房地簽訂買賣契約，約定以30,000,000元之價格出售系爭 房地，並分4期交付買賣價金（下稱系爭買賣契約），由陳 慧綸授權蔡明翰全權處理不動產買賣及所有權移轉登記事宜
，如買賣契約、相關書面之審閱、簽章、收售價金、點交房 地、受意思表示及系爭房地買賣、處分等一切事務之委託代 理相關事宜，又因蔡明翰前向原告借款8,500,000元，故兩 造同意第1期簽約款以上開借款抵充，至第2、3期款項由原 告分別開立票額3,000,000元、2,000,000元支票各1紙，均 交由蔡明翰簽收而付訖，第4期尾款則於000年00月間任1日 辦理過戶完成後之3日內交付予被告，然因陳慧綸以系爭房 地向訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）貸 款22,500,000元，並設定有第1順位最高限額抵押權擔保債 權總金額29,880,000元（下稱系爭最高限額抵押權），經原 告詢問被告貸款餘額至少22,500,000元，而系爭買賣契約第 8條約定，被告保證系爭房地產權及使用權無任何瑕疵，自 應在原告支付尾款前先行塗銷系爭最高限額抵押權，被告卻 迄未依約履行，致原告取得系爭房地上仍有系爭最高限額抵 押權之登記，隨時可能遭拍賣求償，原告多次要求被告塗銷 均未果，於111年4月8日兩造再次協商，被告保證會於111年 6月10日中午12許前清償貸款、取得清償證明，並塗銷系爭 最高限額抵押權及將系爭房地點交予原告，詎被告迄今仍拒 絕依約履行前開義務，是陳慧綸為系爭房地原所有權人及出 賣人，依系爭買賣契約第7條約定自有點交系爭房地之義務 ，況兩造於111年4月8日簽訂房屋點交切結書（下稱系爭切 結書），明確約定陳慧綸應於111年6月10日中午12時前將系 爭房地點交原告，陳慧綸應允，其自負有前開義務無疑，上 開時間既已經過，原告請求陳慧綸將系爭房屋、停車位點交 予原告，自屬有據，且依系爭切結書之約定被告若未能於上 揭時間完成結清貸款、塗銷系爭最高限額抵押權及點交系爭 房地予原告等義務，陳慧綸願給付懲罰性違約金10,000,000 元予原告，並由蔡明翰擔任連帶保證人，與陳慧綸負同一清 償責任，是原告自得請求被告連帶給付懲罰性違約金10,000 ,000元。又出賣人應擔保第三人就買賣標的物即系爭房地不 得主張任何權利，是原告取得存有權利瑕疵之系爭房地，亦 即存有系爭最高限額抵押權之損害，致使原告須以自己財產 清償被告所積欠貸款後，始能塗銷其上所存系爭最高限額抵 押權，而被告尚積欠貸款22,500,000元，經扣除原告應給付 被告之買賣價金尾款16,500,000元，原告尚須由自身財產為 被告清償至少6,000,000元後，始得塗銷上開最高限額抵押 權，是原告因該權利瑕疵而受有至少6,000,000元之損害， 原告自得依民法第227條第2項之規定請求被告賠償，且依系 爭買賣契約第10條第8款之特別約定，蔡明翰受陳慧綸委託 並與所有權人同負一切法律責任，原告自得請求被告連帶負
上開損害賠償責任。再兩造於系爭買賣契約以第8條、第9條 第3款、第9條第4款特別約定事項，然陳慧綸收受第3期完稅 款後，未依約結清前開貸款、塗銷抵押權及點交系爭房地， 違反買賣契約約定而遲延履約，陳慧綸既已收受第1至3期款 項合計13,500,000元，尚未給付價金16,500,000元，依系爭 買賣契約第9條第4款約定據以計算每日違約金為8,250元， 且兩造既以系爭切結書約定應於111年6月10日中午12時前完 成前開義務，爰依翌（11）日起算前開遲延違約金，而蔡明 翰以系爭買賣契約第10條第8款約定同負一切法律責任，是 原告請求被告連帶給付此部分損害賠償責任，亦屬有據。此 外，就前開損害賠償、違約金等請求，被告2人各依不同法 律關係而負給付之責，原告遂依不真正連帶方式請求被告共 同負擔給付責任。爰依系爭買賣契約第7條、第9條第3、4款 、第10條第7、8款、系爭切結書及民法第227條第2項之規定 ，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹所載變更後之聲明 。
二、被告則以：原告與蔡明翰為朋友關係，蔡明翰曾向原告借款 ，後於109年9月16日經雙方結算，蔡明翰積欠原告8,500,00 0元，雙方並簽訂還款契約書確認前開借款金額，並持以辦 理公證，復以系爭房地設定抵押權予原告以擔保前開借款債 務，並經原告指定以訴外人陳凱妮、鄭淑玲為抵押權登記名 義人。嗣蔡明翰陸續還款3,000,000元予原告，尚積欠原告5 ,500,000元，原告遂聲請強制執行，並於110年7月26日查封 系爭房地，蔡明翰向原告表示若查封系爭房地將無法以系爭 房地融資更難清償債務，若原告撤回強制執行並塗銷上揭抵 押權登記後，由被告設法以系爭房地融資籌措資金，遂經兩 造通謀虛偽意思表示而成立買賣契約，實際上則係為擔保前 開借款債務，後於110年9月16日，經原告指定訴外人黃峻軒 與陳慧綸就系爭房地簽訂買賣契約書，約定買賣價金為24,5 00,000元，買受人為黃峻軒，後因原告認為前開買賣價金約 定不符市場行情，要提高為30,000,000元，且要變更買受人 為原告自身，遂於110年10月11日由原告與陳慧綸就系爭房 地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為30,000,000元、買受 人為原告，時間倒填110年9月14日，是該契約書所載買賣價 金分期均為虛偽記載，第2期價金係以新光銀行桃園分行開 立發票日110年9月15日、票額3,000,000元、票號0000000號 、受款人為黃峻軒之支票1紙（下稱系爭新光銀行支票）， 且第3期價金係以聯邦商業銀行蘆竹分行開立票額2,000,000 元、受款人為黃峻軒之支票1紙（下稱系爭聯邦銀行支票） ，黃峻軒作為假金流之人頭，實則原告迄未實際交付系爭新
光、聯邦銀行支票予被告，被告從未收受上開款項，未有收 受價金，則雙方雖約定系爭買賣契約作為對原告5,500,000 元借款債務之擔保，兩造復未約明清償期，原告僅稱倘蔡明 翰有順利籌措資金再還款即可，並由陳慧綸保有系爭房地， 倘未能順利清償債務，應估價後由原告承買系爭房地，原告 仍應將超過債權額5,500,000元之部分返還予被告，此類似 信託讓與擔保之無名契約，應可類推適用信託讓與擔保之規 範內容，買賣之通謀虛偽意思表示為無效，隱藏之類似信託 讓與擔保無名契約則為有效，而應類推適用信託讓與擔保之 規定。後原告配合撤回強制執行聲請、塗銷抵押權登記，詎 於110年12月31日，原告未知會被告，瞞著被告擅自將系爭 房地過戶其名下，甚而於111年1至3月間多次以LINE通訊軟 體詢問蔡明翰何時可得還款，若不還錢其將告上法院、後果 自負云云，並於111年4月8日前來逼迫被告2人簽署系爭切結 書，聲稱系爭房地已過戶原告名下，若被告拒不簽署，就報 警將被告2人趕出系爭房地云云，被告始知上情，迫於無奈 而簽署系爭切結書，是系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示， 不生任何效力，原告訴請點交系爭房地、塗銷抵押權登記或 給付違約金，均屬無據。又系爭切結書以兩造有真實買賣關 係存在為前提，屬附隨於買賣契約之附隨契約，則系爭買賣 契約既為無效，附隨之系爭切結書亦失所附麗，同屬無效， 原告請求均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、經查，於105年3月4日，陳慧綸經以買賣為原因而登記為系 爭房地所有權人，又於同日系爭房地經設定第1順位系爭最 高限額抵押權予永豐銀行，擔保債權總金額29,880,000元， 再於108年8月5日設定第2順位最高限額抵押權予訴外人鄭淑 玲，擔保債權總金額8,000,000元，經鄭淑玲對陳慧綸名下 系爭房地聲請強制執行，經本院以110年度司執字第88207號 受理在案，於110年7月26日系爭房地遭查封，後經鄭淑玲撤 回前開強制執行之聲請，且上開第2順位最高限額抵押權亦 經塗銷，嗣於110年12月29日，原告經以買賣為原因而登記 為系爭房地所有權人等節，有系爭房地土地、建物登記第一 類謄本、異動索引、民事聲請撤回強制執行狀等件為證（見 本院卷㈠第83至111頁、第123至130頁、第131頁、第147頁） ，且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。四、原告主張其與陳慧綸間就系爭房地有效成立系爭買賣契約， 其已給付第1至3期款項，陳慧綸卻迄未點交系爭房地予原告 ，又因陳慧綸迄未點交系爭房地予原告並塗銷系爭房地上第 1順位最高限額抵押權之登記、清償貸款，系爭房地存有權
利瑕疵，致使其受有須以其財產為被告清償貸款之損害6,00 0,000元，且依系爭切結書，陳慧綸應於111年6月10日中午1 2時前履行上揭義務，其迄未履約，應給付懲罰性違約金10, 000,000元及遲延違約金按日給付8,250元予原告，蔡明翰則 為連帶保證人或願同負一切法律責任等節，為被告所否認， 並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠兩造間系爭買賣契 約是否有效成立？是否為通謀虛偽意思表示？㈡原告請求被 告點交系爭房地予原告，有無理由？㈢原告依民法第227條第 2項規定請求被告賠償6,000,000元，有無理由？㈣原告依系 爭切結書請求被告給付懲罰性違約金10,000,000元，及依系 爭買賣契約第9條第3、4款約定請求被告按日給付遲延違約 金8,250元，有無理由？茲分敘如下：
㈠兩造間系爭買賣契約是否有效成立？是否為通謀虛偽意思表 示？
1.按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人 與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而 有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表 示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思表示隱藏他項法 律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之 情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬 有效，兩者在法律上之效果截然不同；又系爭土地移轉原因 之買賣，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之贈與行為已具 備成立要件及生效要件，上訴人不得以其為虛偽之買賣而訴 求塗銷兩造間就系爭土地之所有權移轉登記，上訴人既不得 請求塗銷此項所有權移轉登記，則其訴求確認兩造間就系爭 土地之買賣關係不存在，即無即受確認判決之利益，難認上 訴人之先位之訴為有理由（最高法院78年度台上字第1857號 判決意旨可資參照）。次按信託的讓與擔保，乃屬權利移轉 型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所 有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範 圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時， 債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或 估價，而就該價金受清償；債務人以供擔保之目的，將標的 物之所有權移轉於債權人，為信託的讓與擔保，債權人於債 務人不履行債務時，於法得就標的物優先受償。此際，訂立 契約，約定以該標的物抵償債務，自亦非法之所不許；中華 民國98年修正民法第757條規定，物權除依法律或習慣外， 不得創設。亦即，物權得依習慣而創設。於我國工商社會與 一般民間習慣，常見債務人因擔保自己債務之未來之履行， 與債權人約定將自己財產所有權移轉於債權人（受讓人），
債務履行期屆至，如有不履行該擔保目的之債務時，經債權 人實行清算後，除債務人清償該債務得向受讓人請求返還擔 保物外，受讓人即確定取得擔保物之所有權。惟該擔保物價 值高於應履行債務之價額者，債務人得向受讓人請求償還其 差額。此類以擔保為目的而移轉擔保物所有權予債權人之擔 保物權設定，即為學理所稱「讓與擔保」（下稱讓與擔保） 。民間慣行之讓與擔保制度，物權法固無明文，惟我國判決 先例已承認其有效性，復不違背公序良俗，於讓與人與受讓 人內部間，本於契約自由，及物權法已有習慣物權不違背物 權法定主義法文，執法者自無否定其有效性之正當事由。讓 與擔保之標的以物供擔保者，包括不動產與動產，因讓與擔 保具物權效，為保障第三人交易安全，與一般物權之取得、 設定、喪失及變更同，應有公示方法，不動產以登記、動產 以占有為之，但非不得依一般慣行之公示方法為之（最高法 院80年度台上字第1813號、71年度台上字第2043號、109年 度台上字第3214號判決意旨可資參照）。
2.原告主張原告及陳慧綸間於上揭時間，就系爭房地成立系爭 買賣契約一節，固據原告提出兩造簽訂之不動產買賣契約書 、授權書、印鑑證明、身分證影本、公證書、系爭新光、聯 邦銀行支票正反面影本等件為憑（見本院卷㈠第21至29頁、 第31頁、第33頁、第35頁、第37至39頁、第41頁、第43頁） ，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查，對於蔡明翰前陸 續向原告借款，後於109年9月16日經雙方結算，蔡明翰積欠 原告借款合計8,500,000元等事，有雙方簽訂之公證書、還 款契約書（見本院卷㈠第37至39頁、第41至43頁），且為兩 造所不爭執，又陳慧綸原為系爭房地所有權人一節，亦如前 述，而就原告與陳慧綸簽訂不動產買賣契約書之具體經過， 業據證人黃峻軒於本院審理時到庭證稱：因蔡明翰欠原告8, 500,000元，蔡明翰為還款欲將不動產再向銀行貸款，但該 不動產已有設定抵押，銀行不會再貸款給蔡明翰，故蔡明翰 要求原告塗銷抵押權，但這樣原告覺得沒有保障，要求被告 簽署假買賣契約書作為塗銷抵押權的擔保，若蔡明翰未還款 會變成真買賣，再以房子賣掉價金與蔡明翰所欠債務進行結 算，當時我與原告有事業上的合作，原告找我簽署買賣契約 書，簽約時在場有我、兩造及代書林耀鈿，後來原告說當時 太急了，以我名義簽署之買賣契約書價金記載24,500,000元 原告覺得太低了，怕實價登錄過低，要墊高買賣價額，故另 外以原告名義與陳慧綸簽訂不動產買賣契約書，跟以我名義 所簽署買賣契約書一樣意思，作為擔保用，只是所載買賣價 金不一樣，原告沒有給付買賣價金，系爭新光銀行支票是我
簽署買賣契約書時所開立，有附在契約書後面，先給蔡明翰 簽名後，原告再把支票帶走，之後有人兌現款項軋到鄭淑玲 即原告岳母的戶頭，鄭淑玲是契約上人頭，而鄭淑玲與陳慧 綸間有簽立消費借貸契約，金額為5,000,000元，故系爭新 光銀行支票要看起來是償還給鄭淑玲，始由鄭淑玲提示該支 票，所取得款項再匯至訴外人即我配偶陳芷琳之戶頭，由我 實際支配款項，陳凱妮也是原告的人頭，應該沒有出借款項 給被告，又系爭聯邦銀行支票則非我所開立，背面的「黃峻 軒」不是我的筆跡，該部分款項我不清楚，上開這兩張支票 沒有交給被告等語（見本院卷㈠第415至427頁），可知陳慧 綸為系爭房地所有權人，其授權蔡明翰出面簽訂契約，則依 民法第105條之規定，其有無意思欠缺或明知事情，此部分 事實有無應以代理人決之，而蔡明翰雖代理陳慧綸出面就系 爭房地簽訂不動產買賣契約，實則原告與陳慧綸間實無買賣 系爭房地之真意，且為原告及蔡明翰、陳慧綸所明知，而相 互為非真意之意思表示，是系爭買賣契約顯屬通謀虛偽意思 表示，惟原告及蔡明翰代理陳慧綸合意由陳慧綸將系爭房地 所有權移轉登記原告名下，作為蔡明翰對原告欠款之擔保， 若蔡明翰迄未還款，經原告清算後，除非蔡明翰清償上開借 款債務，否則系爭房地所有權將歸原告所有，若系爭房地價 值高於所擔保借款債務，陳慧綸非不得請求原告返還差額， 亦即隱藏他項法律行為即由蔡明翰代理陳慧綸與原告成立讓 與擔保契約法律關係，原告及陳慧綸仍應受讓與擔保契約拘 束甚明。復參諸卷附臺灣新光商業銀行股份有限公司集中作 業部111年10月14日新光銀集作字第1116008787號函暨所附 支票兌現資料、中華郵政股份有限公司桃園郵局111年12月1 2日桃營字第1111800749號函暨所附提示人基本資料、郵政 跨行匯款申請書、陳芷琳向臺灣銀行申設帳戶存摺封面及內 頁影本各1份（見本院卷㈠第169至171頁、第337至339頁、第 485頁、第487至489頁），可知系爭新光銀行支票於110年9 月23日經鄭淑玲提示兌現，後於110年9月24日由鄭淑玲匯款 3,000,000元予陳芷琳等情；又系爭聯邦銀行支票經人以黃 峻軒名義背書予原告後，由原告提示兌現而獲付款一節，亦 有聯邦商業銀行業務管理部存匯集中作業科調閱資料回覆暨 所附系爭聯邦銀行支票正反面影本1份在卷可稽（見本院卷㈠ 第275至279頁），足見原告主張其確有支付系爭房地之買賣 價金予陳慧綸之事，顯屬子虛，益足徵原告並未給付系爭房 地之買賣價金予陳慧綸，陳慧綸亦未曾要求原告給付系爭房 地之買賣價金，嗣後系爭房地所有權竟已移轉登記原告名下 ，益徵原告與陳慧綸間實無買賣系爭房地之真意，惟隱藏他
項之信託的讓與擔保契約法律關係，依民法第87條第2項規 定及前開說明，可知原告及陳慧綸間就系爭房地所簽訂買賣 契約因雙方為通謀虛偽意思表示而屬無效，然隱藏之他項法 律行為即讓與擔保契約法律關係，仍屬有效，自不待言。 3.至原告雖舉出證人即地政士林耀鈿之證詞為據，經證人林耀 鈿於本院審理時到庭證稱：（提示本院卷㈠第133至146頁不 動產買賣契約書）這份合約書是我擬定，原告說他們有1份 買賣契約要簽立，將買賣標的物、價金及給付方式跟我說， 我打完合約，於110年9月14日至蘆竹地政事務所簽約，在場 有黃峻軒、原告、蔡明翰及我，原告是說要借黃峻軒的名字 登記，價金、給付方式部分原告說他們先講好，這些都是電 腦打字，當天手寫加註條文，並請原告、蔡明翰簽名，原告 於簽約當下說要在見證人欄位簽名，簽約當下原告有拿1張 票額3,000,000元的銀行支票給我，指名付給黃峻軒，我把 票交給蔡明翰，請他在後面簽收，另陳慧綸有簽授權書給蔡 明翰，由蔡明翰代理陳慧綸簽訂買賣契約，而系爭房地有設 定抵押權，蔡明翰當場有說欠原告錢，要以系爭房地處理欠 款，但我對欠款金額不清楚，（提示本院卷㈠第21至47頁不 動產買賣契約書）這份也是我處理，原告說買受人要變更為 原告，蔡明翰欠他錢，要用借款抵付買賣價款，提高出售價 格，所以我將上次不動產買賣契約加以修改，前後相隔1、2 個月，簽約時在場有原告、蔡明翰及我，金額30,000,000元 是原告跟我說，第1期款是以欠款抵付，第2期款是3,000,00 0元、第3期款是2,000,000元，尾款是16,500,000元，我打 在契約上，他們磋商情形我不清楚，但當下我有將買賣價金 、給付方式跟雙方說明、確認，再請他們簽章，後來系爭房 地所有權移轉登記事宜也是我處理，第1份買賣契約簽完時 ，原告叫我暫緩，待他通知再申報，我確定是簽訂第2份不 動產買賣契約後，原告才叫我以合約書申報稅捐，雙方約定 在12月底前將所有權狀登記事宜辦理完畢，到12月我才送件 登記，而第2次簽約時有向雙方確定本件確實要買賣，故依 契約記載內容進行後續事宜，沒有聽過他們說交易是虛假的 ，我不清楚後續支票兌現經過，交付票據後他們如何提示付 款我不清楚等語（見本院卷㈡第26至35頁），則依證人前開 所述，固足認其有為兩造辦理就系爭房地簽訂不動產買賣契 約及所有權移轉登記相關事宜，然就兩造為何簽訂不動產買 賣契約之來龍去脈，其亦非清楚，而均係受原告指示辦理， 則原告既與被告通謀虛偽成立買賣契約，於簽訂不動產買賣 契約當下，雙方既互相故意為非真意之表示，就對方並無買 賣真意知之甚詳，僅係為隱藏他項法律行為而虛偽意思表示
，自當會配合相關買賣契約事宜，證人林耀鈿前開所述，尚 無從據為有利於原告之認定，是原告主張原告及陳慧綸間就 系爭房地有效成立系爭買賣契約云云，洵無足採。 4.至原告另主張陳慧綸另積欠鄭淑玲5,000,000元，並有以系 爭房地設定抵押權作為擔保，又原告與蔡明翰則有前開所述 借款債務，上開兩筆為不同債權債務關係，且另經鄭淑玲就 系爭房地聲請為強制執行，然因被告稱法拍價格不如市價， 其等亦無其他財產，蔡明翰稱希望鄭淑玲撤回強制執行聲請 ，並將系爭房地作價24,500,000元出售予原告，並可直接扣 除陳慧綸積欠鄭淑玲5,000,000元部分，且所餘買賣價金可 供被告處理其他債務，但原告考量蔡明翰恐不能清償對原告 之8,500,000元借款債務，黃峻軒亦非借款債權人，另發現 黃峻軒有侵占其款項行為且與蔡明翰密切合作，認為過戶給 黃峻軒不安全，陳慧綸亦僅約定授權蔡明翰以25,000,000元 以上價金出售系爭房地，與前開所定買賣價金不符，有越權 代理之問題，原告遂要求重新簽訂以原告為當事人之買賣契 約，並將買賣價金直接扣抵蔡明翰對原告之債款債務，被告 則表示如此其等所能取得買賣價金太少，要求提高至33,000 ,000元至34,000,000元，嗣經兩造合意買賣價金為30,000,0 00元，而簽訂系爭買賣契約之不動產買賣契約，第1期款以 蔡明翰對原告所積欠借款抵充，第2、3期款則因鄭淑玲非買 賣契約當事人，以支票付款，可得以背書方式清償債務，避 免陳慧綸取得款項不依約清償對鄭淑玲之借款債務，況鄭淑 玲全權授權原告處理，始由原告開立票據再背書轉讓予原告 ，故系爭買賣契約為真，並非通謀虛偽意思表示云云，並提 出陳慧綸與鄭淑玲簽訂之金錢消費借貸契約書2份、雙方身 分證影本為憑（見本院卷㈠第315至323頁、第325至327頁） 。然查，原告所主張蔡明翰積欠原告債務，與陳慧綸積欠鄭 淑玲債務部分，實為同一筆借貸，而最終經雙方會算，蔡明 翰積欠原告借款合計8,500,000元一節，業經證人黃峻軒於 本院審理時到庭證述綦祥（見本院卷㈠第423至424頁），是 原告雖一再主張為二筆不同借款云云，已難憑採。況前經原 告指示黃峻軒與陳慧綸間就系爭房地簽訂買賣契約，該時所 約定買賣價金為24,500,000元，後經變更由原告以自身名義 與陳慧綸就系爭房地簽訂買賣契約，所約定買賣價金為30,0 00,000元，則前後買賣價金差異為5,500,000元，尚非5,000 ,000元，原告空言係為一併處理陳慧綸與鄭淑玲間借款云云 ，自難率爾輕信，且原告何以願意在短短時間內，願意接受 被告提高系爭房地售價達5,500,000元，僅為一併處理陳慧 綸與鄭淑玲間之債務，倘兩造間確有買賣真意，賣方自知債
務眾多，本即會在一開始即力求以好價格出售系爭房地，豈 會於出售後始提高價格，甚而買方本即得以24,500,000元買 受系爭房地，以此約定價金履約即可取得系爭房地，何以之 後願意接受賣方提高買賣價格，凡此均與一般社會買賣不動 產之交易常情相悖，衡情原告此部分主張仍無足採。又原告 雖稱因鄭淑玲非系爭買賣契約當事人，故該陳慧綸與鄭淑玲 間欠款無法抵充，然蔡明翰亦非系爭買賣契約之當事人，然 兩造卻可約定將蔡明翰對原告欠款抵充本件買賣價金，顯見 原告所主張內容前後矛盾不一，自無足採信。
㈡原告請求被告點交系爭房地予原告，有無理由？ 按信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已 取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以 擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。以故， 依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人 方面，尚不得主張其為無權占有（最高法院74年度台上字第 2307號判決意旨可資參照）。經查，原告主張其與陳慧綸間 就系爭房地成立系爭買賣契約一節，然此為雙方出於通謀虛 偽意思表示所為，並隱藏他項法律行為即讓與擔保契約法律 關係，業經本院認定如前，是原告及陳慧綸間既無買賣系爭 房地之真意，原告主張得依系爭買賣契約法律關係請求陳慧 綸點交系爭房屋、停車位予原告云云，顯屬無據；又雙方間 就系爭房地乃成立讓與擔保契約之法律關係，業如前述，而 參諸前揭說明，受讓人對出讓人之內部關係中，受讓人僅得 以擔保權人資格，在擔保之目的範圍內行使權利，是縱陳慧 綸繼續占有系爭房地，原告亦不得主張其為無權占有，原告 僅得就擔保物即系爭房地在擔保目的範圍內行使權利，尚難 認原告可得逕行請求被告將系爭房屋、停車位點交予原告， 原告此部分主張，即難憑採。
㈢原告依民法第227條第2項規定請求被告賠償6,000,000元，有 無理由？
經查，本件原告及陳慧綸間就系爭房地所簽訂不動產買賣契 約，係出於通謀虛偽意思表示，已如前述，自難認原告即陳 慧綸間就系爭房地有效成立買賣契約，則原告雖主張其買受 系爭房地，而系爭房地上存有系爭最高限額抵押權之權利瑕 疵，致其須以自身財產至少6,000,000元為被告清償貸款債 務而受有損害，依民法第227條第2項可得請求被告賠償損害 云云，然原告與陳慧綸間就系爭房地既未有效成立買賣契約 ，其主張可得逕行適用買賣契約內權利瑕疵擔保之相關規定 ，顯非可採。況縱認原告與陳慧綸成立買賣契約，然原告所 指示出名人黃峻軒與陳慧綸就系爭房地簽訂不動產買賣契約
書時，系爭房地之土地及建物登記第一類謄本上均已清楚記 載系爭土地業經設定系爭最高限額抵押權，原告在簽訂買賣 契約書前即已知悉系爭最高限額抵押權，甚而原告亦自承曾 詢問被告貸款及設定系爭最高限額抵押權之相關事宜，並經 證人林耀鈿證稱簽約時原告已知系爭房地有設定系爭最高限 額抵押權乙事（見本院卷㈡第29頁），則依民法351條之規定 ，買受人在契約成立時知存有權利瑕疵者，出賣人不負擔保 之責，益徵原告逕稱其得適用權利瑕疵準用債務不履行規定 請求陳慧綸損害賠償，顯屬無據。此外，陳慧綸既毋須負此 部分損害賠償責任，亦無蔡明翰應同負一切法律責任可言， 原告請求蔡明翰負損害賠償責任，同屬無據，不應准許。 ㈣原告依系爭切結書請求被告給付懲罰性違約金10,000,000元 ，及依系爭買賣契約第9條第3、4款約定請求被告按日給付 遲延違約金8,250元，有無理由？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意；至當事人所為法律行為之性質為何， 係法律解釋、適用之問題，應屬法院之職權，不受當事人主 張之拘束，亦不得僅以當事人所用文字之表面意思，作為判 斷之基礎（99年度台上字第1421號、92年度台上字第7號判 決意旨可資參照）。經查，原告及陳慧綸間就系爭房地所為 買賣契約意思表示為通謀意思表示，自屬無效，然因隱藏他 項法律行為即讓與擔保契約法律關係，是雙方間所合意成立 讓與擔保契約仍應拘束雙方，業經本院認定如前，復參諸前 揭說明，原告就系爭房地僅得於擔保目的範圍內行使權利， 尚不得遽認被告為無權占有系爭房地，是系爭房地雖經陳慧 綸移轉登記予原告，為蔡明翰積欠原告借款債務之擔保，並 經雙方約定倘蔡明翰未能清償借款債務，則經原告結算後， 系爭房地所有權歸原告所有，陳慧綸非不得請求原告返還差 額，則在原告實行清算前，縱原告取得完全所有權，尚難逕 認其可得超出擔保目的範圍行使權利，是原告一再主張其可 得請求陳慧綸點交系爭房地予原告，實非有據，已如前述。 又兩造雖於111年4月8日簽立系爭切結書，並約定於111年6 月10日中午12時前，陳慧綸保證將貸款結清並將系爭房地點 交予原告，並由蔡明翰負連帶保證之責等情，固有經被告2 人簽立之房屋點交切結書1份附卷可參（見本院卷㈠第53頁） ，被告2人雖同意於上揭時間將系爭房地點交予原告，然揆
諸前揭說明，契約解釋應探求當事人之真意，斟酌簽訂系爭 切結書過去及將來之相關事實，就契約主要目的做全盤觀察 ，被告同意點交房屋自應係以原告就系爭房地進行結算為前 提，亦即原告應先將系爭房地市場價值與蔡明翰所積欠原告 借款債務相互抵充，復清算系爭房地所餘市場價值，將差額 返還予被告後，始足認系爭房地所有權真正歸屬原告所有甚 明，則縱使雙方約定應於上揭時間辦理點交，然原告迄未進 行結算以返還差額予被告，實難認其得逕行依系爭切結書請 求被告點交系爭房地予原告，是被告雖未依約履行，且系爭 切結書亦有懲罰性違約金之約定，惟此既須待原告進行結算 後，被告始須點交系爭房地，具有先後關係，亦非立於互為 對待給付者，實難認被告有未依系爭切結書履約之情，而被 告亦無可歸責事由，原告依系爭切結書請求被告連帶給付懲 罰性違約金，即屬無據，不應准許。又證人及地政士呂耀元 雖於本院審理時到庭證稱：（提示系爭切結書）這份應該是 我之前跟原告拿去給被告2人簽立的，這不是我擬的，被告2 人住在離我辦公室不遠的地方，原告請我陪同去被告家中簽 立切結書，在場有兩造及我、蔡明翰的律師友人，一般來說 買賣除報稅、過戶登記，最後就是點交房屋，只要雙方合意 ，點交書亦經蔡明翰的律師友人過目，被告2人才簽立，雙
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