臺灣新北地方法院民事判決
108年度原訴字第2號
原 告 吳燕君
訴訟代理人 熊依翎律師
被 告 林振發
訴訟代理人 秦嘉逢律師
複 代理 人 張聖翎
被 告 泰慶房屋仲介有限公司
法定代理人 陳世庸
被 告 林筠倢
上二人共同
訴訟代理人 毛國樑律師
複 代理 人 蔡佩嬛律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同 一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴時訴之聲 明第1項原為：被告林振發應給付原告新臺幣（下同）87萬5 ,000元，或被告泰慶房屋仲介有限公司及被告林筠倢應連帶 給付原告87萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第9頁至第1 0頁）。嗣將該項聲明變更為：被告林振發應給付原告95萬8 ,000元，或被告泰慶房屋仲介有限公司及被告林筠倢應連帶 給付原告95萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷三第232頁） ，應係基於同一基礎事實，且係參酌本院囑託永大不動產估 價事務所之鑑定結果而擴張聲明（見本院卷三第233頁）， 核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國101年9月23日透過被告泰慶房屋仲介有限公司（
下稱泰慶公司）所僱佣之經紀人即被告林筠倢居間仲介，向 被告林振發購買新北市○○區○○路000巷0弄0號3樓（即新北市 ○○區○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）及其坐落之土地（ 即新北市○○區○○段0000地號土地，下稱系爭土地），雙方遂 於101年9月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定買賣價金為875萬元，原告便於101年9月25日給付 居間費用17萬5,000元予被告泰慶房屋，然雙方於簽約前， 原告曾表示系爭房屋之附近區域已有多筆房屋經確認為海砂 屋，並向被告林振發之代理人即訴外人黃美珍確認系爭房屋 是否為海砂屋，訴外人黃美珍則表示被檢驗出海砂屋之區域 係位在捷運海山站以北，與系爭房屋所在位置不同，故保證 系爭房屋非海砂屋，而未告知系爭房屋有氯離子超過標準之 情形。且系爭房屋在被告交屋後，原告進行裝潢時，拆除客 廳天花板既有層版，發現有天花板大範圍剝落、房間有裂痕 及填補裂痕，此應係鋼筋混凝土中氣離子含量過而所致，被 告林振發或訴外人黃美珍於出售系爭房屋前，不可能不知系 爭房屋有前揭問題而用天花層板、油漆粉刷及填補裂痕等方 式掩飾。至被告林筠倢於本件交易過程中，未提供系爭房屋 之不動產說明書予原告，一直至101年9月25日即簽約當下始 提供，且林筠倢未盡調查及告知義務，即使原告已提出系爭 房屋是否為海砂屋之詢問時，被告林筠倢為求本件交易能迅 速成交，竟肯認訴外人黃美珍所述，沒有再進行調查，致原 告在無法知悉系爭房屋之實際情形下，以一般交易價格購入 系爭房屋，受有系爭房屋價值減損之損害。
㈡原告嗣於000年0月間透過被告泰慶房屋居間仲介擬出售系爭 房屋時，在委請尚昕材料實驗室進行氯離子含量檢測後，始 發現系爭房屋多處之氯離子含量竟高達0.9kg/m³，甚至有3 處超過lkg/m³之情形，顯高於當時經濟部標準檢驗局所訂CN S3090鋼筋混凝土氯離子含量之標準即0.3kg/m³，而確認屬 海砂屋。嗣原告在另委請訴外人永慶房屋居間仲介下，於10 7年7月17日將系爭房屋及系爭土地以920萬元出售予訴外人 陳怡君，受有系爭房屋價值減損之損害。原告因被告林振發 保證系爭房屋為正常房屋，而未告知系爭房屋有氯離子超標 之情形外，被告泰慶公司及被告林筠倢亦未盡調查及告知義 務，以及即時提供系爭房屋之不動產說明書予原告，以致原 告受有系爭房屋價值減損之損害，原告曾多次要求被告林振 發及被告泰慶公司出面協商，然被告均不願處理。原告因系 爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵而受有交易價值減損之損 害，爰就被告林振發依民法第360條、第227條第1項規定請 求損害賠償，就被告泰慶公司、林筠倢依不動產經紀業管理
條例第26條第2項及民法第184條第1項、第2項及第188條規 定請求損害賠償，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告林振 發應給付原告95萬8,000元，或被告泰慶房屋仲介有限公司 及被告林筠倢應連帶給付原告95萬8,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並分別答辯如下： ㈠被告林振發部分：本件系爭房屋及系爭土地（下合稱系爭房 地）為被告林振發於74年間取得。後於101年間被告林振發 欲透過被告泰慶公司出售系爭房地，惟因其工作繁忙，故將 關於出售系爭房地相關事宜全部委任訴外人黃美珍處理，被 告林振發從未出面。嗣後，系爭房地在被告泰慶公司居間介 紹下，於000年0月00日出售原告，被告林振發將系爭房地之 買賣事宜全部委由被告泰慶公司代為處理，包括看屋、議定 價格等，是訴外人黃美珍亦於簽訂系爭買賣契約前從未見過 原告。簽訂買賣契約之過程中，僅有承辦代書單純詢問系爭 房屋是否做過海砂屋檢測，訴外人黃美珍亦如實告知「沒有 」，因而在系爭買賣契約所附房地產標的現況說明書第18項 勾選「否」之選項。訴外人黃美珍於參與系爭房地之買賣過 程中，從未保證系爭房屋非海砂屋，而被告林振發從未與原 告接觸，自無可能保證系爭房屋非海砂屋之情，綜上，被告 或訴外人黃美珍未曾保證系爭房屋非海砂屋，亦均不知系爭 房屋存在氯離子超標之瑕疵。再者，本院囑託新北市建築師 公會就系爭房屋鑑定結論表示，系爭房屋氯離子含量平均值 為1.450Kg/tr1，雖大於84年規範規定之0.60Kg/nf1，惟觀 諸系爭房屋現況並無水泥脫落或鋼筋外露情事，顯見系爭房 屋設計妥適，故鋼筋未產生嚴重鏽蝕、無抗壓強度不足之情 形，並不影響系爭房屋結構安全，是系爭房屋之氯離子含量 是否影響房屋結構安全而構成系爭房屋之瑕疫，尚無法認定 。又内政部方於84年1月28日函頒訂定「施工中建築物混凝 土氣離子含量檢測實施要點」，而系爭房屋早於74年既已取 得使用執照，竣工日期則為74年9月1日，是系爭房屋興建時 期主管機關既尚未對混凝土中氯離子含量訂定國家標準，就 74年間興建房屋之「通常效用」，是否必須符合84年間訂定 上開要點後所要求之氯離子含量標準值，而具備84年以後興 建房屋所應具備之價值及效用，則非無疑，換言之，74年間 興建之房屋所應具備之價值及效用，不應與84年以後興建之 房屋等同視之，從而，系爭房屋雖有氯離子含量高於前揭要 點情事，但不屬「物有瑕疵」，而原告亦未提出其他證據證
明系爭房屋有何因氯離子含量過高而影響房屋結構安全之情 事，自難遽認有何因氣離子含量過高於前揭要點而減少其價 值或效用之瑕疵存在。被告林振發或訴外人黃美珍既均未曾 保證系爭房屋之品質，亦不知系爭房屋存在氯離子超標之瑕 疵，原告自不得援引民法第360條規定，主張被告林振發應 負損害賠償責任。又原告主張系爭房屋存在氯離子超標之瑕 疵，被告應負不完全給付之債務不履行責任，尚需符合該瑕 疵係於契約「成立後」始發生且可歸責於被告之事由等要件 ，惟依原告之主張觀之，氯離子超標之瑕疵顯係於契約成立 前即存在，被告既已依債之本旨為給付，應不能主張不完全 給付之債務不履行責任，況原告亦未能證明被告有何可歸責 之事由。另若可主張減少買賣價金，亦應以買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後差額為計算，永大不動產估價事 務所鑑定人之鑑定選擇海砂屋比較標的隨意，亦無詳細屋況 參照，其鑑定結果尚難參考等語。
㈡被告泰慶公司、林筠倢部分：緣被告林振發於000年0月間委 由訴外人黃美珍代為委託被告泰慶公司出售系爭房地，被告 泰慶公司即要求被告林振發就系爭房屋之各種狀況予以說明 ，並詳實於房地產標的現況說明書內勾選，被告林振發便於 房地產標的現況說明書第18項「是否曾經做過海砂屋檢測（ 氯離子檢測事項）」選項中勾選「否」，亦未表示其於所有 系爭房屋期間有任何氯離子含量過高之情事，又房地產標的 現況說明書已清楚記載系爭房屋未做過海砂屋檢測，被告林 筠倢絕無可能妄向原告為系爭房屋是否非為海砂屋之肯否表 示，事實上，於系爭買賣契約簽約前，原告根本未向被告林 筠倢詢問系爭房屋是否為海砂屋乙事。至原告陳稱依被告林 筠倢之專業應明知系爭房屋之附近區域已有多筆房屋確認為 海砂屋乙節，更純屬原告臆測之詞，原告空口白話陳稱被告 公司及被告林筠倢有違反調查及注意義務，實屬無稽。況建 物是否有氯離子含量過高情事，須透過具備專業知識與專業 設備之機構進行檢測，並以鑽孔取樣之方式進行取樣測試， 被告泰慶公司及被告林筠倢僅為不動產仲介經紀公司與經紀 人，非為氯離子鑑定之專業機構，被告依一般不動產交易實 務，以目視方式觀測系爭房屋有無一般氯離子含量過高之房 屋所發生之樓版嚴重裂損或粉刷剝落、鋼筋外露等情事，而 本件買賣時系爭房屋牆壁各處並無任何之裂損或粉刷剝落、 鋼筋外露等以肉眼即可得知之高氯離子建築物特徵，被告泰 慶公司、林筠倢已善盡注意之能事，並無未盡調查義務之情 事，且原告透過被告泰慶公司帶看房屋時，斯時系爭房屋為 空屋，屋況一覽無遺，亦未有任何疑似海砂屋之現象，因系
爭房屋地段佳、機能便利，原告旋即決定買受。被告泰慶公 司員工於簽約前已向原告、被告林振發說明買賣契約內容、 房地產標的現況說明書，並交付不動產說明書供原告閱覽， 由原告在房地產標的現況說明書及不動產說明書上簽名確認 。另有關房屋氯離子含量檢測部分，於系爭買賣契約第9條 第5項有約定，原告得於支付第二期價金前，委請合格機構 對於系爭房屋之建物進行氯離子檢測，被告林振發不得拒絕 ，惟原告未行使其權利要求被告林振發配合為氯離子檢測， 拋棄其權利，自不能即謂被告泰慶公司及被告林筠倢有何違 反調查及注意義務，後系爭房地依約即辦理移轉過戶予原告 ，並於101年11月20日完成交屋。系爭房地於000年00月間交 屋後，原告即僱工重新進行裝潢，均無反應系爭房屋有鋼筋 外露、泥塊剝落或其他任何疑似海砂屋之現象。嗣後於000 年0月間，原告更以其重新裝潢後之系爭房屋委託被告林筠 倢居間出售，其向被告泰慶公司說明不動產現況時，亦係屋 況良好、從無表示房屋有任何氯離子含量過高之情事，足證 系爭房屋自始至終屋況均為良好、毫無任何異常。嗣後，經 被告泰慶公司居間仲介，系爭房地遂於000年0月間成交出售 予第三人，因買方要求賣方即原告依約配合進行氯離子檢測 ，系爭房屋檢測結果疑有氯離子偏高情事，而經買賣雙方解 除買賣契約；原告後另委由永慶房屋出售系爭房地，並以92 0萬元出售予訴外人陳怡君，原告並未受有損害，原告既依 兩造間買賣契約之法律關係請求減少價金，原告及訴外人陳 怡君買賣時系爭房屋之市場交易價格如何、原告出售價格是 否與市價相當，係原告與陳怡君間買賣契約法律關係之問題 ，與被告均無涉，是原告主張以事後轉售系爭房屋交易時市 場交易價格為鑑定，並以之主張為所受損害，於法無據，永 大不動產估價事務所之鑑非以系爭買賣契約簽約時估價，實 無足採等語。
三、本院得心證之理由：
㈠查原告前經被告泰慶公司所僱佣之經紀人即被告林筠倢居間 ，於101年9月25日與被告林振發簽訂系爭買賣契約，約定被 告林振發出賣系爭房地予原告，買賣價金為875萬元，原告 已給付價金完畢，被告林振發亦已將系爭房地之所有權移轉 登記與原告，並於101年11月20日完成交付，原告並已給付 居間費用17萬5,000元予被告泰慶公司。後於000年0月間原 告復透過被告泰慶公司居間仲介擬出售系爭房屋時，經買方 要求下，曾委請尚昕材料實驗室進行氯離子含量檢測。嗣原 告另委請訴外人永慶房屋居間仲介，於107年7月17日將系爭 房地出售他人等節，為兩造所不爭執（見本院卷四第120頁
至122頁），並有不動產買賣作業流程表、系爭買賣契約書 （含房地產標的現況說明書）、給付服務費同意書、尚昕材 料實驗室硬固混凝土氯離子含量測試報告書、建物登記公務 用謄本、土地登記公務用謄本等證據在卷可參（見本院卷一 第21頁至第45頁、本院卷三第141頁至第143頁），該部分事 實應堪認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不 實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字 第483號民事判決意旨參照)。本件原告就被告林振發依民法 第360條、第227條第1項規定請求損害賠償，就被告泰慶公 司、林筠倢依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第1 84條第1項、第2項及第188條規定請求損害賠償，依上開說 明，原告自應負舉證責任，合先敘明。
㈢原告得否對被告林振發依民法第360條規定請求損害賠償： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。買賣之物，缺少出賣人所保證之品 質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行 之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第35 4條第1項、第2項、民法第360條規定甚明。 ⒉觀諸系爭買賣契約第9條第5款第㈠項第3點記載：檢測結果氯 離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在70 年1月1日以後87年6月25日(含當日)以前，約定標準為每立 方公尺0.6公斤；如為87年6月26日以後者，約定標準為每立 方公尺0.3公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢 測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔等語；且系 爭買賣契約所附房地產標的現況說明書記載「產權相關注意 事項」第拾肆點記載：經濟部中央標準局於83月7月22日修 訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量 容許値爲每立方米0.6KG以下，復經經濟部標準檢驗局於87 年6月25日修正該數値爲立方米0.3KG以下等語（見本院卷一 第27頁、第33頁），足見系爭房屋氯離子含量締約雙方甚為 重視，且如何係超過標準雙方已有約定，系爭房屋之氯離子
含量如何為超過標準，自應先以上開約定為標準，查系爭房 屋竣工日期為74年9月1日、發照日期為74年10月22日，有臺 北縣政府建設局使用執照存根在卷可參（見本院卷二第143 頁），是參照系爭買賣契約，堪認系爭房屋氯離子含量標準 應為0.6kg/m³，超過該標準，依上開說明，應屬瑕疵。又查 系爭房屋經本院囑託新北市建築師公會鑑定，鑑定結果為： 系爭房屋經取樣測試，3個試體之平均氯離子含量1.450kg/m ³；系爭房屋經取樣測試，3個試體之中性化深度分別為3.2c m、3.0cm、5.6cm；系爭房屋經取樣測試，3個試體之平均混 凝土抗壓強度85.33kgf/cm²等語，有新北市建築師110年3月 2日新北市建師鑑字第094號鑑定報告書在卷可參，是依系爭 買賣契約所約定標準，系爭房屋確具氯離子超過標準之瑕疵 。
⒊原告雖主張於系爭買賣契約簽約前，原告曾向被告林振發之 代理人訴外人黃美珍確認系爭房屋是否為海砂屋，訴外人黃 美珍則表示被檢驗出海砂屋之區域係位在捷運海山站以北， 與系爭房屋所在位置不同，故保證系爭房屋非海砂屋云云。 惟被告林振發業已否認被告林振發或訴外人黃美珍曾保證系 爭房屋非海砂屋，並稱其等亦均不知悉系爭房屋存在氯離子 超標之瑕疵，於系爭買賣契約簽約過程中，僅有承辦代書單 純詢問系爭房屋是否做過海砂屋檢測，訴外人黃美珍亦如實 告知「沒有」等語在卷（見本院卷四第30頁至第31頁）。又 查系爭買賣契約（含系爭買賣契約第9條「擔保責任」）均 未記載乙方即賣方（被告林振發）擔保系爭房屋氯離子含量 未超過標準，且系爭買賣契約第9條第5款亦載明：甲方即買 方（原告）得於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣 標的之建物進行氯離子含量檢測(主建物之樑、柱、樓板剪 力牆等三處取樣），乙方不得拒絶，檢測報告完成前，買賣 標的物暫停辦理產權移轉，檢測結果氯離子含量平均值超過 約定標準，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及 回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔等語；又系爭買賣契 約書所附房地產標的現況說明書於「是否曾經做過海砂屋檢 測 (氯離子檢測事項）」，被告林振發之代理人訴外人黃美 珍亦勾選「否」；系爭不動產說明書就「建築改良物瑕疵情 形」欄位之「1.是否有做氯離子含量檢測：」亦記載「無」 ，有系爭買賣契約書（含房地產標的現況說明書）、不動產 說明書在卷可證（見本院一第23頁至第37頁、第93頁至第10 2頁），衡諸常情，氯離子含量是否超過標準需專業檢測始 能確認，系爭房屋出賣人即被告林振發（代理人即訴外人黃 美珍）既然已陳明其未做過氯離子含量檢測，且系爭買賣契
約復約定買受人得行使之氯離子含量檢測權及若買受人檢測 結果超過標準之意定解除契約約定，實難認被告林振發或訴 外人黃美珍會於簽約當時願意再另以口頭擔保系爭房屋並非 海砂屋或氯離子含量並未超過標準。是依現有事證，實難認 被告林振發或訴外人黃美珍就系爭買賣契約有擔保系爭房屋 氯離子含量並未超過標準（即非俗稱之海砂屋）。 ⒋至原告主張系爭房屋在被告交屋後，原告進行裝潢時，拆除 客廳天花板既有層版，發現有天花板大範圍剝落、房間有裂 痕及填補裂痕，此應係鋼筋混凝土中氣離子含量過高而所致 ，被告林振發或訴外人黃美珍於出售系爭房屋前，不可能不 知系爭房屋有前揭問題而用天花層板、油漆粉刷及填補裂痕 等方式掩飾云云。惟被告林振發業已稱被告林振發或訴外人 黃美珍均不知悉系爭房屋存在氯離子超標之瑕疵，且在裝潢 存在時亦無可能透視內部情況等語在卷（見本院卷四第30頁 至第31頁）。至原告提出之房屋照片（見本院卷三第247頁 至第254頁），縱認原告所主張係於101年10月11日至101年1 2月4日拍攝系爭房屋屬實，然觀諸該等照片所顯示依油漆剝 落或房屋裂痕之情形，實不能排除觀之可能僅僅認為單純係 房屋年久失修所致，原告自承其遲至107年4月後始發現系爭 房屋可能氯離子含量超過標準（見本院卷四第67頁）即可佐 證，遑論原告亦自承有部分照片所示情況係拆除裝潢後才發 現在卷（見本院卷四第74頁），益彰被告所稱裝潢未拆除前 不知內部情況較為合理。且衡諸常情，氯離子含量是否超過 標準需專業檢測始能確認，被告林振發或訴外人黃美珍既已 於締約時書面敘明未對系爭房屋為氯離子含量標準測試，則 被告林振發主張其等於系爭買賣契約締約時不知悉系爭房屋 氯離子含量超過標準，尚非無據。至原告稱以天花層板、油 漆粉刷及填補裂痕等方式掩飾云云，顯係純屬臆測，並未提 出足夠證據以實其說。是依現有事證，實難認被告林振發或 訴外人黃美珍於系爭買契約締約時確已知悉系爭房屋有氯離 子含量超過標準（俗稱之海砂屋）之情形。
⒌綜上，依現有事證，雖堪認系爭房屋於系爭買賣契約締約前 存有氯離子含量超過標準，然尚難認被告林振發或訴外人黃 美珍就系爭買賣契約有擔保系爭房屋氯離子含量並未超過標 準（即非俗稱之海砂屋），亦難認被告林振發或訴外人黃美 珍已知於系爭買契約締約時已知悉系爭房屋有氯離子含量超 過標準（俗稱之海砂屋）之情形，自難認被告林振發或訴外 人黃美珍有何故意不告知系爭房屋有氯離子含量超過標準（ 俗稱之海砂屋）之情形。依上開說明，原告對被告林振發依 民法第360條規定請求損害賠償應負舉證責任，本件既不能
證明被告林振發有保證系爭房屋氯離子含量並未超過標準（ 即非俗稱之海砂屋），亦不能證明被告林振發有故意不告知 系爭房屋氯離子含量並未超過標準（即非俗稱之海砂屋）， 原告該部分請求自屬無理由，應予駁回。
㈣原告得否對被告林振發依民法第227條第1項規定請求損害賠 償：
⒈按民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完 全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得 請求賠償。」。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保 責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責 於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外 ，同時構成不完全給付之債務不履行責任。此有最高法院77 年度第7次民事庭會議決議㈠可資參照。次按物之出賣人就買 賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足， 而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有 利益受有損害）之情形，由於民法第354條以下已就出賣人 所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法 第227條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係 於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始 例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任，亦 有最高法院93年度台上字第695號、92年度台上字第653號裁 判可參。查參酌系爭房屋氯離子含量取樣方式，堪認系爭房 屋氯離子含量超過標準，應係於系爭房屋建造時已存在，有 新北市建築師110年3月2日新北市建師鑑字第094號鑑定報告 書在卷可參，而系爭房屋竣工日期為74年9月1日、發照日期 為74年10月22日，業如前述，堪認系爭房屋氯離子含量之瑕 疵於系爭買賣契約締約前即已存在，是依上開說明，已難認 原告得對被告林振發依民法第227條第1項規定請求損害賠償 。
⒉至原告所稱：買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生 瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知瑕疵於買受 人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之 內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任 等語。惟本件尚難認被告林振發或訴外人黃美珍於系爭買賣 契約已知悉系爭房屋氯離子含量超過標準，自難認有故意不 告知系爭房屋氯離子含量超過標準，業如前開所認。再者， 縱使認系爭房屋締約時有原告所提出照片（見本院卷三第24 7頁至第254頁）所示油漆剝落或房屋裂痕之情形，實不能排 除觀之可能僅僅認為單純係房屋年久失修所致，原告遲至10
7年4月後始發現系爭房屋可能氯離子含量超過標準即可佐證 ，遑論若有裝潢覆蓋於未拆除前未必能見到內部情況，原告 復未提出依法規或系爭買賣契約有何課與出賣人即被告林振 發應檢測系爭房屋氯離子含量之義務，是依現有事證，尚難 認被告林振發或訴外人黃美珍有何過失未告知原告系爭房屋 氯離子含量超過標準情形。是原告亦無法證明被告林振發或 訴外人黃美珍有何過失未告知原告系爭房屋氯離子含量超過 標準。
⒊綜上所述，依上開說明，原告不得對被告林振發依民法第227 條第1項規定請求損害賠償。
㈤原告得否對被告泰慶公司、被告被告林筠倢依不動產經紀業 管理條例第26條第2項及民法第184條第1項、第2項及第188 條規定請求損害賠償：
⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。按因故意 或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以 背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人 之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為 無過失者，不在此限，民法第184條第1項、第2項規定甚明 。又按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用 人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職 務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發 生損害者，僱用人不負賠償責任。如被害人依前項但書之規 定，不能受損害賠償時，法院因其聲請，得斟酌僱用人與被 害人之經濟狀況，令僱用人為全部或一部之損害賠償。僱用 人賠償損害時，對於為侵權行為之受僱人，有求償權，民法 第188條規定甚詳。
⒉原告固主張：被告林筠倢於本件交易過程中，未提供系爭房 屋之不動產說明書予原告，一直至101年9月25日即簽約當下 始提供，且被告林筠倢未盡調查及告知義務，即使原告已提 出系爭房屋是否為海砂屋之詢問時，被告林筠倢為求本件交 易能迅速成交，竟肯認訴外人黃美珍所述，沒有再進行調查 ，致原告在無法知悉系爭房屋之實際情形下，以一般交易價 格購入系爭房屋，受有系爭房屋價值減損之損害云云。惟被 告林振發或訴外人黃美珍並未向原告保證系爭房屋並非海砂 屋或氯離子含量並未超過標準，業如前開所認，合先敘明。 再被告林筠倢、被告泰慶公司均稱：被告林筠倢已提供系爭 房屋之不動產說明書給原告，且被告林筠倢絕無可能妄向原 告為系爭房屋是否非為海砂屋之肯否表示，事實上，原告根
本未向被告林筠倢詢問系爭房屋是否為海砂屋乙事等語在卷 （見本院卷四第51頁）。而被告林振發亦稱：於系爭買賣契 約簽約過程中，僅有承辦代書單純詢問系爭房屋是否做過海 砂屋檢測，訴外人黃美珍亦如實告知「沒有」等語在卷（見 本院卷四第30頁至第31頁）。又觀諸系爭房屋買賣契約所附 房地產標的現況說明書、不動產說明書（見本院卷一第23頁 至第37頁、第93頁至第102頁），均記載未做氯離子含量檢 測，且由日期及原告簽名觀之，可知原告締約日確已取得系 爭房屋買賣契約（房地產標的現況說明書）、不動產說明書 ，堪認原告於決定簽約前應可透過房地產標的現況說明書、 不動產說明書對系爭房屋有一定程度了解，且原告已知悉出 賣人即被告林振發並未對系爭房屋做氯離子含量測試。再者 ，縱使認系爭房屋締約時有原告所提出照片（見本院卷三第 247頁至第254頁）所示油漆剝落或房屋裂痕之情形，實不能 排除觀之可能僅僅認為單純係房屋年久失修所致，原告遲至 107年4月後始發現系爭房屋可能氯離子含量超過標準即可佐 證，遑論若有裝潢覆蓋於未拆除前未必能見到內部情況。衡 諸常情，氯離子含量是否超過標準需專業檢測始能確認，且 相同區域內之建築物之建築廠商、建築方法、建築品質等節 均未必相同，系爭買賣契約締約時既無房屋氯離子含量鑑定 資料可參，被告林筠倢或被告泰慶公司僅為不具備房屋氯離 子含量鑑定專業之不動產居間仲介，對系爭房屋狀況了解程 度又不如出賣人，依現有事證，實難認被告林筠倢或被告泰 慶公司會對原告保證或肯認系爭房屋並非海砂屋或氯離子含 量並未超過標準，亦逕難認被告林筠倢或被告泰慶公司已知 悉系爭房屋為海砂屋或氯離子含量已超過標準而故意不告知 原告。從而原告於本件無法證明被告林筠倢或被告泰慶公司 具有故意致其受有損害。
⒊至原告稱依被告林筠倢之專業應明知系爭房屋之附近區域已 有多筆房屋確認為海砂屋，系爭房屋為70年至80年間完工之 房屋，其鋼筋混凝土有度可能混雜海砂而為海砂屋；且系爭 房屋有天花板大範圍剝落、房間有裂痕及填補裂痕，此應係 鋼筋混凝土中氯離子含量過而所致，依被告林筠倢之專業應 可判斷或懷疑系爭房屋有氯離子濃度過高之情事，而應進一 步調查並向原告確實報告。惟氯離子含量是否超過標準需專 業檢測始能確認，而被告林筠倢或被告泰慶公司僅為不具備 房屋氯離子含量鑑定專業之不動產居間仲介，依一般常情尚 難課與其等有何自行為系爭房屋氯離子檢測之義務，觀諸系 爭買賣契約第9條第5款既已約定原告得於支付第二期價金前 ，委請「合格機構」對系爭房屋進行氯離子含量檢測等語，
亦可間接證明原告與被告泰慶公司、被告林筠倢並未特約系 爭房屋氯離子檢測之契約義務。又縱使認系爭房屋締約時有 原告所提出照片（見本院卷三第247頁至第254頁）所示油漆 剝落或房屋裂痕之情形，實不能排除觀之可能僅僅認為單純 係房屋年久失修所致，原告遲至107年4月後始發現系爭房屋 可能氯離子含量超過標準即可佐證，遑論若有裝潢覆蓋於未 拆除前未必能見到內部情況，衡諸常情，氯離子含量是否超 過標準需專業檢測始能確認，且相同區域內之建築物之建築 廠商、建築方法、建築品質等節均未必相同，系爭買賣契約 締約時既無房屋氯離子含量鑑定資料可參，被告林筠倢或被 告泰慶公司僅為不具備房屋氯離子含量鑑定專業之不動產居 間仲介，對系爭房屋狀況了解程度又不如出賣人，依現有事 證，實難認被告林筠倢或被告泰慶公司會對原告就其等不知 悉或未能提供原告系爭房屋為海砂屋或氯離子含量超過標準 資訊一節有未盡調查義務、注意義務或未確實報告之義務違 反。從而本件尚難認被告林筠倢或被告泰慶公司有過失。 ⒋綜上，原告就其所主張被告林筠倢或被告泰慶公司之不動產 經紀業管理條例第26條第2項及侵權行為責任應負舉證責任 ，既依現有事證尚難認被告林筠倢或被告泰慶公司有何故意 或過失致原告受有損害，原告自不得依不動產經紀業管理條 例第26條第2項及民法第184條第1項、第2項及第188條規定 對其等請求損害賠償。
五、綜上所述，原告未舉證證明其與被告間有合意成立居間、委 任或其他勞務契約之關係。從而，原告就被告林振發依民法 第360條、第227條第1項規定請求損害賠償，就被告泰慶公 司、林筠倢依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第1 84條第1項、第2項及第188條規定請求損害賠償，請求被告 林振發應給付原告95萬8,000元，或被告泰慶房屋仲介有限 公司及被告林筠倢應連帶給付原告95萬8,000元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之 聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 民事第四庭 法 官 胡修辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 29 日 書記官 余佳蓉
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