臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第821號
原 告
即反訴被告 曾東曜
訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師
被 告
即反訴原告 曾慶瑞
訴訟代理人 曾國誠
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本訴兩造共有坐落嘉義市○○段000地號、面積589.89平方公 尺之土地，及預備反訴兩造共有門牌號碼嘉義市○區○○里○○ 路0000巷0號，如附圖二即嘉義市地政事務所112年11月21日 土地複丈成果圖所示編號A部分、面積139.82平方公尺之房 屋，應予合併變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分 配。
二、本訴訴訟費用及預備反訴訴訟費用由兩造各負擔2分之1。 事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25 9條定有明文。又反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方 法不相牽連者，不得提起，此觀同法第260條第1項之規定自 明。此所稱之相牽連，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標 的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦 方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切 ，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院108年度 台抗字第24號民事裁定意旨參照）。又所謂預備反訴，係指 以本訴請求有理由為條件，始就反訴聲明為裁判之訴，若法 院認本訴無理由者，即無就預備反訴為裁判必要，亦即預備 反訴係以本訴有理由為反訴裁判之停止條件，本訴請求無理 由為反訴裁判之解除條件，此與原告基於當事人處分權主義 預慮其提起之先位之訴無理由，而同時提起不能併存之備位 之訴，以備先位之訴無理由時，請求就備位之訴審判之訴訟 上預備合併法理相同，故在被告依前揭規定提起反訴之情形 ，倘其係因預慮就本訴部分之先位防禦方法無理由時，始提
出不能併存之備位反訴，基於前開同一之法理，自應予准許 。本件被告即預備反訴原告，在本訴訴訟繫屬中之民國112 年9月18日具狀提起預備反訴，就原告即預備反訴被告訴請 分割兩造共有坐落於嘉義市○○段000地號土地（下稱系爭土 地），請求系爭土地應與其上門牌號碼嘉義市○區○○里○○路0 000巷0號房屋（下稱系爭1號房屋）合併分割。經查，系爭1 號房屋坐落於系爭土地上，且系爭土地及系爭1 號房屋之共 有人均相同，堪認預備反訴與本訴之訴訟標的相牽連，且本 訴與預備反訴間關係密切，相關訴訟及證據資料亦可相互援 用，是被告提起本件預備反訴，經核於法並無不合，應予准 許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠系爭土地為兩造所共有，系爭土地上分別坐落被告單獨所有 同段建號6號建物（即門牌號碼嘉義市○區○○里○○路0000巷0 號，下稱系爭3號房屋），以及兩造共有之系爭1號房屋（未 保存登記建物，稅籍編號02A00000000號）。系爭土地既無 因物之使用目的不能分割，兩造復未訂有不分割之協議或期 限，又無法協議分割，為利系爭土地能完整使用，取得較高 之經濟效益，爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2 項第1款、第2款、第3項規定，請求變價分割等語。 ㈡系爭土地扣除系爭3號房屋及原已存在之系爭1號房屋之面積 外，其餘土地均屬法定空地，故系爭土地如以被告主張之方 式為原物分割，顯難以符合建築基地法定空地分割辦法（下 稱法定空地分割辦法）第3條、第4條規定之情形。再參以被 告113年1月23日民事陳報狀所述，被告之分割方案無法取得 主管機關法定空地准予分割的相關文件，故自不宜採原物分 割。又如採取變價分割之方式，被告仍有取得系爭土地以保 留其所有系爭3號房屋之機會，且其本為共有人，故亦受有 優先承買權之保障，故對於被告而言仍有取得系爭土地之機 會，故並無不利之情事。再者，法定空地分割辦法僅係對於 分割方法之限制，並非不許建築基地共有人請求裁判分割建 築基地以消滅共有關係，若分割後符合法定空地分割辦法規 定，仍得分割，因此，原告起訴請求裁判分割系爭土地，應 屬有據。
㈢並聲明：⒈兩造共有系爭土地，准予變價分割，所得價金由兩 造按應有部分比例分配之。⒉訴訟費用依兩造應有部分比例 分擔。
二、被告則以：
㈠系爭土地屬系爭3號房屋之建築基地，系爭土地之分割自應依 法定空地分割辦法第3條、第4條、第5條規定，及依該辦法 第7條第2項所定之「建築基地法定空地分割證明申請核發程 序」辦理。惟觀諸原告民事起訴狀及陳報狀之主張，均未說 明系爭土地既容有合法已登記建物之存在，則建築基地應如 何適法分割之陳述，亦未見提出已依法定空地分割辦法第5 條第1項所定之主管建築機關准予分割證明文件，即難謂符 合請求分割之法定先決要件，從而原告逕行請求分割系爭土 地，於法不符。
㈡不同意變價，原告提到如果拍賣的話，伊可以優先承買，但 伊沒有辦法買，如果變價分割，勢必伊會沒有房子可以住。 市政府說可以補照或拆除，但都是很龐大的費用，伊根本無 法負擔。如果拆除的話，包括伊住的那間二樓上面鐵皮屋、 跟最後的廚房、C區建物、系爭1號房屋要全部拆除，這樣才 會符合法定空地的要件。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
貳、預備反訴部分
一、預備反訴原告主張：
㈠本件預備反訴被告起訴請求分割系爭土地，應不符分割辦法 ，不得裁判分割，理應逕予駁回，惟若認為仍得分割者，則 預備反訴原告預備反訴請求將系爭1號房屋連同系爭土地為 原物分割，應更能維持共有物分割之價值衡平原則，而屬公 平妥切之分割方式。
㈡本件應無因事實上或法律上之困難而不得原物分配之情形， 分割方式仍應以原物分割為原則，是預備反訴被告主張變價 分割，顯非可採。再就占有使用位置影響而言，預備反訴原 告主張如嘉義市地政事務所113年1月23日土地複丈成果圖（ 下稱附圖一）所示之分割方式不僅大致維持現有使用位置及 住居現狀，亦能避免拆除預備反訴原告現所有居住使用且具 有經濟價值之系爭3號房屋，避免分割後對於共有人之權益 影響變動過大。況且，本件倘採預備反訴被告主張之變價分 割方式，極易造成系爭3號房屋於變價分割後，其存在於建 築基地之權利失所附麗，影響預備反訴原告之居住權利甚鉅 ，亦導致未來房地法律關係趨於複雜化。是應依預備反訴原 告主張之分割方式，使系爭土地及其上房屋之所有權人或事 實上處分權人能盡量合一，以保留不動產整體之利用價值， 並避免分割後再生爭端。至預備反訴被告雖主張預備反訴原 告仍有優先承買取得系爭土地而保留系爭3號房屋之機會， 惟此舉無異強迫預備反訴原告追逐高價承買，顯然不利於預 備反訴原告，是預備反訴被告前揭主張顯然漠視預備反訴原
告之居住權利，以及系爭3號房屋為合法建物且具有相當經 濟價值，卻仍不欲加以保留，顯非公平妥適之分割方法。又 就土地形狀完整之經濟價值、道路通行之公平性而言，本件 若採預備反訴原告之分割方案，兩造受分配土地形狀大致方 正完整，且預備反訴被告所分配取得土地能藉由東側玉山路 1008巷道路，而預備反訴原告所分配取得土地能藉由西側玉 山路1016巷道路，使各共有人於分割後取得之土地能均有道 路對外聯絡出入，應利於受分配之共有人將來使用，並滿足 經濟效益。另觀諸兩造送請建築師繪製分割方案圖，而欲評 估申請法定空地證明文件之資料中，兩造均同意採行系爭土 地之分割線採南北縱向，各自取得東西兩側土地之分割方式 ，是預備反訴原告之分割方式顯為預備反訴被告所能接受， 應符合共有人之主觀意願，而更為可採。而就系爭1號房屋 預備反訴原告雖未分得實物，然預備反訴原告因分得C區部 分，則系爭1號房屋即全部分歸預備反訴被告。 ㈢並聲明：⒈兩造所共有系爭土地，與其上系爭1號房屋，應予 合併分割，即：如附圖一所示編號乙部分土地及上開房屋， 分歸反訴被告取得；編號甲部分土地則分歸反訴原告取得。 ⒉本訴及預備反訴之訴訟費用由兩造各依2分之1之比例負擔 。
二、預備反訴被告則以：
㈠為避免屆時系爭土地拍賣時，因系爭1號房屋未一併拍賣，導 致分割後房地所有權人不同，法律關係複雜化，預備反訴被 告請求將系爭1號房屋一併予以裁判分割等語。 ㈡並聲明：⒈兩造共有系爭土地，及其上系爭1號房屋如嘉義市 地政事務所112年11月21日土地複丈成果圖（下稱附圖二） ，編號A部分房屋（面積139.82平方公尺），均准予變價分 割，所得價金由兩造按應有部分比例分配之。⒉訴訟費用依 兩造應有部分比例分擔。
參、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割，民法823條第1項、第824條第5項分別定 有明文。查系爭土地及系爭1號房屋為兩造所共有，應有部 分均各2分之1，有系爭土地登記第三類謄本及嘉義市政府財 政稅務局112年9月23日函在卷可稽（見本院卷第11、77頁） 。又兩造就系爭土地及系爭1號房屋均無不得分割之約定， 且按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其 所應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分
割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等 事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條第1 項、第3項定有明文。而內政部固依該條第3項授權訂定法定 空地分割辦法，惟法定空地分割辦法僅係對於分割方法之限 制，並非不許建築基地共有人請求裁判分割建築基地以消滅 共有關係，若分割後符合法定空地分割辦法規定，仍得分割 。此外，建築基地若採原物分配予共有人中之一人取得或以 變價分割之方法消滅共有關係，即不涉及土地地籍分割，而 與建築基地法定空地之分割及法定空地分割辦法無涉，尚非 不得分割，非得據此謂有因使用目的不能分割之情事存在。 據此，系爭房地既查無因物之使用目的不能分割之情事，亦 無以契約訂立不分割之期限，兩造就分割方法復不能達成協 議，原告起訴請求裁判分割系爭土地，應屬有據。又原告即 預備反訴被告（下稱原告）既得以請求分割系爭土地，則預 備反訴原告即被告（下稱被告）請求裁判合併分割系爭1號 房屋，亦屬有據。
二、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民 法第824條第2項、第3項分別有明文規定。又裁判上定共有 物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當 ，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束。又 法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物 之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量 權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約 定之拘束。另定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願 、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分 得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適 當公平之方法以為分割。是法院為裁判分割時，需衡酌共有 物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人 利益等因素，並兼顧公平之原則。
三、經查，系爭土地東側臨路（883地號，鋪設柏油），往南可 以通到玉山路。系爭土地上（東側）有系爭1號房屋（磚木 造平房），西側有系爭3號房屋（加強磚造建物，二樓有加 蓋鐵皮屋），一樓西側有加蓋廁所，西北側有一倉庫（磚木
造），堆放雜物，西側臨路（888地號，鋪設柏油），往南 可以通到玉山路，東西兩側臨路部分設有矮磚牆。另系爭1 號房屋後方東邊為空地，有養雞，後方西邊有一廚房等情， 業經本院於112年10月13日勘驗現場並製有勘驗測量筆錄及 附圖二所示土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第97至103 、143頁），另有原告提出的現場照片附卷可佐（見本院卷 第35至39、107至119頁）。
四、被告固就系爭土地主張附圖一之分割方法，並以系爭1號房 屋全部分歸原告所有作為補償原告因分得編號甲（即少於持 分面積）的補償合併分割方案（下稱被告分割方案），惟觀 之嘉義市政府112年10月16日函略以：系爭土地領有00-0000 號使用執照，並已套繪管制在案。該使用執照，其法定地面 積為181.80㎡，其檢附執照圖說未指定法定空地之範圍。故 執照建築基地內，除核准領有（本）使用執照之新建建築物 及執照申請前已存在之原有建築物投影面積外，並扣除退縮 地面積後，其餘土地均屬法定空地之範圍。另法定空地分割 依内政部營建署（現更名為內政部國土管理署）發布之「建 築基地法定空地分割辦法」辦理等語（見本院卷第121頁） ，顯見系爭3號房屋並未指定法定空地之範圍，故其法定空 地之範圍，已經涵蓋到被告分割方案編號甲部分之土地，就 該法定空地部分自應依法定空地分割辦法規定辦理。佐以嘉 義市地政事務所113年1月23日函略以：旨述地號土地（即系 爭土地），經查本所登記簿記載本市○○段000地號土地有6建 號地上建物，建物之建築基地部分土地單獨申請建築者，須 依「建築基地法定空地分割辦法」第六條規定辦理，或按前 開辦法第五條規定逕向當地主管建築機關（嘉義市政府都市 發展處建築管理科）申請建築基地法定空地准予分割證明文 件後為之等語（見本院卷第211頁），而兩造並未依法定空 地分割辦法第5條規定先申請建築基地法定空地之分割。且 據被告訴訟代理人陳稱：要補照或拆除才會符合法定空地要 件，如果拆除的話，要拆除系爭3號房屋二樓上面的鐵皮屋 、後面的廚房、C區建物及系爭1號房屋全部要拆除；拆除或 補照的費用差不多，都很龐大等語（見本院卷第244、248頁 ），足認被告分割方案顯然不符合法定空地分割辦法第5條 之規定。又本件經被告提起預備反訴，係與系爭1號房屋之 未保存登記建物合併分割，但依被告訴訟代理人前開所述， 就系爭土地目前地上物之現狀而言，附圖一編號甲土地於分 割後是否合於法定空地分割辦法第3條第3款之規定得以單獨 申請建築，顯有疑義。另被告依其分割方案分得編號乙土地 面積為317.32㎡，扣除B房屋135.03㎡及C房屋15.44㎡後為166.
85㎡（此部分尚未扣除A房屋坐落在編號乙土地之面積），尚 未超過系爭3號房屋之法定空地181.80㎡，顯然也不符合法定 空地分割辦法第4條之規定，分割後編號甲之土地，恐遭套 繪管制，而無法單獨建築。若採被告分割方案，對分得編號 甲土地及系爭1號房屋之原告而言，不僅原告要拆除系爭1號 房屋坐落在編號乙土地之建物外，依系爭1號房屋之現狀也 無法申請合法建築使用，或因受限法定空地分割辦法之規定 而於分割後無法單獨建築，造成土地利用價值之貶損。此外 ，參酌系爭1號房屋係57年起課房屋稅、課稅現值2,900元， 系爭3號房屋則係於74年起課屋稅、課稅現值114,500元（見 本院卷第77至81頁），屋齡均屬老舊，且價值不高，若為保 留前開房屋，系爭土地恐因未符合法定空地分割辦法第3條 、第4條及第5條之規定導致土地利用受限，無法充分發揮系 爭土地最大的經濟效用，故本院認為不宜採原物分割。反觀 原告主張就系爭土地及系爭1號房屋合併變價分割之分割方 法，不僅不涉及法定空地之分割及法定空地分割辦法，且可 以透過市場機制之良性競價方式，於變價程序可使兩造取得 符合通常買賣交易水準之變價利益，若是第三人願支付更高 價格，兩造即同蒙其利，另被告亦得評估自身資力、系爭土 地、系爭1號房屋之價值、成本與系爭3號房屋之去留後自行 決定是否參與競標或行使共有人優先承買權而單獨取得系爭 土地及系爭1號房屋之所有權。從而，本院審酌系爭土地及 系爭1號房屋之現況、整體經濟效用、兩造之利益及公平合 理等一切情狀，認為系爭土地及系爭1號房屋均不宜原物分 割，應以合併變價分割的方式，將變價所得按兩造應有部分 比例各2分之1分配價金較符合兩造的最佳利益，以及兼顧共 有人間彼此的公平，而屬適當，爰判決如主文第1項所示。肆、本件本訴及預備反訴均為分割共有物事件，在性質上並無訟 爭性，兩造地位亦得更替，若將訴訟費用命敗訴之本訴被告 或預備反訴被告負擔，在客觀上顯失公平，乃依民事訴訟法 第80條之1規定，應由本訴及預備反訴兩造各按應有部分2分 之1比例各自負擔，爰判決如主文第2項所示。伍、本件本訴及預備反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦 方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影 響，毋庸逐一論述，併此敘明。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日 民事第一庭法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日 書記官 葉昱琳
附圖一：嘉義市地政事務所113年1月23日土地複丈成果圖。附圖二：嘉義市地政事務所112年11月21日土地複丈成果圖。