臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第656號
原 告 陳勝中
陳良鍼
共 同
訴訟代理人 王碧霞律師
被 告 陳明燦
陳明煌
陳明琴
共 同
訴訟代理人 陳怡陵
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國113
年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、先位原告及備位原告之訴均駁回。
二、訴訟費用由先位原告及備位原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。故在訴訟 繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟 程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保 有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與 人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行 為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種。本件先位原告陳勝中與 被告於民國107年3月1日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），嗣先位原告於起訴後之112年10月31日將系爭買賣契 約債權讓與陳建宏（見本院卷第137頁），依前述規定，於 本件訴訟尚無影響，先位原告仍為適格之當事人。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 本件先位原告訴之聲明第1項原為：被告陳明燦、陳明煌、 陳明琴應於先位原告給付新臺幣（下同）75萬元後，將坐落 嘉義縣○○鄉○○○段0000地號，面積139平方公尺土地（下稱系 爭88-3地號土地）所有權，以買賣為原因移轉登記予先位原 告（見本院卷第7頁），嗣於112年11月23日具狀補充為：被 告陳明燦、陳明煌、陳明琴應於先位原告給付75萬元後，將 系爭88-3地號土地所有權，以買賣為原因移轉登記予先位原 告，或先位原告指定之人（本院卷第129頁）。經核先位原 告所為，僅係補充事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或
追加，應予准許。
三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件備位聲明 主張備位原告陳良鍼始為系爭88-3地號土地之真正所有權人 及使用權人，惟為被告所否認，則兩造間就系爭88-3地號土 地之真正所有權人及使用權人，即有爭執而不明確，使備位 原告在法律上之地位發生不安之狀態，而此種不安之狀態， 得以確認判決除去之，故備位原告提起本件備位確認之訴， 有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠先位部分：
⒈被告於107年3月1日與先位原告簽訂系爭買賣契約，於系爭買 賣契約第2條約定「價金議定總價金新台幣捌拾萬元整，付 給辦法約定如下：⒈買、賣雙方於中華民國107年3月1日簽定 買賣契約，買方付款新台幣伍萬元整，視為定金，本買賣正 式成立。⒉本買賣標的買賣雙方協議尾款新台幣柒拾伍萬元 整，買方開立107年8月31日到期支票三張予賣方，並交付相 關證件」。嗣不知何故，受被告陳明燦委託辦理過戶之土地 代書，在「尾款新台幣柒拾伍萬元整」之下一行加上「過完 戶才開票、用印、完稅、點交」。而被告陳明燦明知被土地 代書加上之字句，竟未表示意見，且於另案即本院108年度 嘉簡字第891號拆屋還地事件（下稱另案）中民事起訴狀檢 附系爭買賣契約書作為原證六，顯然被告陳明燦已同意尾款 於過完戶才開票。
⒉又被告稱其3人曾分別多次以電話催告先位原告，惟先位原告 否認有收到被告3人催告限期交付尾款之任何電話或通知， 被告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。被告既未依民 法第254條規定，定相當期限催告先位原告履行，即不得謂 系爭買賣契約已經被告解除而已失效力。
⒊更何況，先位原告並無遲延給付尾款情事。先位原告之所以 未開立107年8月31日到期支票3張予被告，實乃緣於系爭88- 3地號土地遲延至107年8月31日後之同年11月28日始自88-1 地號土地分割完成，被告經土地代書聯絡後，沒有回應，並 帶妥相關證件至代書事務所會同先位原告開票，先位原告自 得主張行使同時履行抗辯權，豈能謂先位原告遲延給付尾款 。由此，更可證明拒絕履行契約者乃為被告，並非先位原告
。
⒋再者，被告陳明燦主張其已於108年3月8日以台中東興路郵局 第120號存證信函（下稱108年3月8日存證信函）通知先位原 告解除系爭買賣契約。惟108年3月8日存證信函隻字未提被 告陳明燦同時受有另二名被告之委託或授權，且於本件訴訟 中均未就此提出答辯，直至113年1月9日始稱有授權，卻未 能提出授權之證據。是被告陳明燦由其1人解除買賣契約， 顯然未依民法第258條第1項、第2項規定由其出賣人全體3人 為之，其解除買賣契約應不發生效力，已成立之契約，即仍 屬存在。
⒌綜上所述，先位原告並未遲延給付尾款，縱或有遲延情事， 亦因被告未定期催告先位原告履行，且解除契約未經全體出 賣人向先位原告為意思表示，其解除契約不生效力。系爭88 -3地號土地之買賣總價金80萬元，被告已收受先位原告交付 之定金5萬元，自應予以扣除。爰依民法第345條第1項、第3 48條第1項規定，請求如先位聲明所示。
㈡備位部分：
⒈緣備位原告與陳良謀、陳良清、陳良分、陳善命共有坐落嘉 義縣○○鄉○○○段00○0000○0000地號土地（下分稱其地號）期 間，與先位原告於73年合資興建一棟未保存登記之房屋，即 門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00○0號（下稱系爭建物），坐落 在88、88-1地號（尚未分割出88-3地號）土地上。88、88-1 、88-2地號3筆土地共有人均相同，在興建房屋前，備位原 告有經過共有人陳良謀、陳良清、陳良分、陳善命等人之同 意。迨至79年間，共有人認為三大家族共有88、88-1、88-2 三筆地號土地，確有礙充分利用之缺失，實有減少共有人數 之必要。既然每筆共有人有相互持有關係共有人間協議88、 88-1、88-2地號3筆土地由一家族各取得一筆土地，委託當 地土地代書進行辦理持分交換登記，惟依當時之土地法令規 定，必須以買賣方式辦理，始能達成交換土地目的，故備位 原告乃於80年1月3日因交換持分（登記為買賣）取得陳良謀 所有88地號土地應有部分，88地號土地全歸備位原告所有。 而陳良謀亦於同日因買賣取得88-1地號土地應有部分，88-1 地號土地全歸陳良謀所有。
⒉本件主要爭點在於88、88-1、88-2地號土地，均坐落在山坡 地上，不似平地有明確之界址，再加上3筆土地共有人有相 互共有關係，因而不詳細查明正確界址，更何況山坡地價值 不高，殊無寸土計較之必要。當時共有人的認知，僅知88地 號與88-1地號之間係以一條水溝為界，水溝之西邊屬於88地 號，水溝之東邊屬於88-1地號；該2筆土地之北邊則屬於88-
2地號。均尚不知88-1地號地形非屬正方形，在88-1地號土 地西南面部分，尚凸出一長方形，越過水溝，伸入88地號之 東南面，使88地號之東南面呈一缺角狀態。而系爭建物適興 建在該88-1地號凸出之部分。共有人咸認系爭建物係建築在 88地號土地上。因為均有此認知，故備位原告與陳良謀在交 換土地當時，均同意：「以水溝為界，水溝東邊屬於陳良謀 所有，西邊（含88-1地號凸出部分）屬於陳良鍼所有」，隨 即進行交換土地手續。而「以水溝為界」之含義，應可推論 雙方彼此均同意以水溝做為88地號與88-1地號二筆土地之正 確界址，不再詳細測量二筆土地面積之均等，如有增減，互 不取回而予抛棄喪失請求權。職是，則88-1地號土地西南面 凸出一長方形，越過水溝深入88地號東南面之土地，在地籍 圖上之記載，雖屬於88-1地號，仍屬於備位原告所有。換言 之，如是備位原告與陳良謀互換地號，其結果亦如是，毫無 疑義。況備位原告本來即持有88-1地號土地，面積867平方 公尺之應有部分4分之1，等於持有216.75平方公尺土地，與 被告於107年11月28日自88-1地號土地分割出之88-3地號土 地，面積139平方公尺相較，尚多出77.75平方公尺土地。是 如備位原告不同意交換而主張就88-1地號土地分割，分得系 爭建物坐落之土地，猶然綽綽有餘，又豈願與陳良謀交換致 喪失系爭建物即當初花費500萬元辛苦設立之茶廠坐落之土 地，益證79年間備位原告與陳良謀之交換土地，雙方同意「 以水溝為界，水溝東邊屬於陳良謀所有，西邊（含88-1地號 凸出部分）屬於陳良鍼所有」為真實。此再徵諸陳良謀自79 年間交換土地後，至97年7月23日病故，長達18年間均未對 系爭建物主張權利，可見一斑。詎料陳良謀病故後，其後代 之被告不知詳情，於106年間先位原告父子申請系爭建物保 存登記時，請地政人員測量始知悉系爭建物部分坐落於88-1 地號土地上，從而得知88地號及88-1地號土地之地形全貌。 被告明知該土地坐落在水溝之西邊，經其父允諾已屬於備位 原告所有，只因於交換土地應有部分時，土地代書不察88及 88-1地號土地地形，未予適時調整更正，實際上已屬於備位 原告為所有權人及使用權人。
⒊綜上，備位原告就被告繼承自其父陳良謀所有坐落88-1地號 土地，再分割出之系爭88-3地號土地，有所有權人及使用權 存在，毋庸置疑。因被告陳明燦提起拆屋還地事件之訴訟， 以所有權人自居，爰依民法第1148條、第398條規定繼承及 互易之法律關係，請求如備位聲明所示。
㈢先位聲明：被告陳明燦、陳明煌、陳明琴應於先位原告給付7 5萬元後，將系爭88-3地號土地所有權，以買賣為原因移轉
登記予先位原告，或先位原告指定之人。
㈣備位聲明：⒈確認備位原告就登記被告陳明燦為所有權人之系 爭88-3地號土地所有權及使用權存在。⒉被告陳明燦應將前 項土地所有權移轉登記予備位原告。
二、被告則以：
㈠先位部分：
⒈按系爭買賣契約第9條前段約定，承買人如違約不買或不履行 按約交付價款時願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收， 解除買賣契約。本件先位原告於系爭買賣契約簽訂時付款5 萬元予被告，視為定金，買賣契約成立。惟先位原告並未於 約定期間開立尾款75萬元之到期支票予被告，亦未以其他方 式支付予被告。期間經被告3人分別多次以電話催告後，先 位原告仍置之不理長達半年之久，可見先位原告並無履行買 賣契約之意，故被告陳明燦以108年3月8日存證信函告知解 除系爭買賣契約，並依約沒收定金。且因買方未在107年8月 31日前按約交付價款，故系爭買賣契約應當已解除無效，並 非在108年3月21日才歸於無效。此外，系爭買賣契約全體出 賣人亦已口頭授權被告陳明燦全權處理。
⒉另先位原告指稱受被告陳明燦同意尾款於過完戶才開票一事 與事實不符。系爭買賣契約於簽約時並無「過完戶才開票、 用印、完稅、點交」等手寫文字，且整份正式文件係以電腦 繕打，如雙方於契約簽訂前變更付款條件，自得重新繕打修 正後再予簽訂。倘以手寫變更，契約當事人自應於手寫處簽 名或蓋章，以資明確。否則任何人均可在正式契約上任意加 註對自己有利之條件，豈不是造成契約一直處於不確定之狀 態。而上開手寫文字，係被告訴訟代理人所寫，僅係將其在 讀系爭買賣契約時所生疑問以鉛筆註記。
㈡備位部分：97年7月23日分割繼承前之88-1地號土地係由陳良 謀所有，此觀由承買人陳良謀與出賣人陳良清、陳良分、陳 善命及備位原告簽訂之79年12月10日土地/建築改良物買賣 所有權移轉契約書自明。至於土地範圍則以地政機關00年0 月間移轉登記為依據，備位原告所提之土地交換之說則無實 證資料可稽。既然移轉登記後88-1地號土地為陳良謀所有， 被告陳明燦因分割繼承及分割共有物而為88-1地號土地之所 有權人，備位原告自不得主張其對於自該地號分割出之系爭 88-3地號土地有所有權及使用權存在。
㈢本件土地糾紛，前經本案被告陳明燦提出另案拆屋還地訴訟 ，業經判決確定先位原告之子陳建宏應將其占用土地上之建 物拆除並返還占用部分土地予被告陳明燦在案，並有本院民 事執行處之執行命令可稽。故本案先位原告及備位原告再提
起本訴，無非欲藉由訴訟拖延其應履行拆屋還地之時間，進 一步再造成被告之損害等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠先位原告於107年3月1日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購 買88-1地號（內）一筆土地，範圍以雙方認定為準。約定買 賣總價金80萬元。付款方式約定於107年3月1日簽定買賣契 約時，買方付款5萬元，視為定金，買賣契約正式成立。 ㈡依據謄本記載備位原告係於72年9月27日因買賣取得88、88-1 、88-2地號土地應有部分均4分之1，而與陳良謀、陳良清、 陳良分、陳善命共有88、88-1、88-2地號土地；備位原告於 79年8月14日因買賣取得陳良清、陳良分、陳善命所有88地 號土地應有部分，復於80年1月3日因買賣取得陳良謀所有88 地號土地應有部分，88地號土地全部歸備位原告所有；陳良 謀於80年1月3日因買賣取得備位原告、陳良清、陳良分、陳 善命所有88-1地號土地應有部分，88-1地號土地全部歸陳良 謀所有，嗣被告陳明燦、陳明煌、陳明琴於97年7月23日因 分割繼承取得88-1地號土地；88-1地號土地於107年11月27 日因分割共有物分割出系爭88-3地號土地，系爭88-3地號土 地全部由被告陳明燦取得，原88-1地號土地則由被告陳明煌 及陳明琴保持共有，應有部分各2分之1。
四、兩造爭執事項如下：
㈠先位部分：
⒈系爭買賣契約是否已經解除？
⒉先位原告依民法第345條第1項、第348條第1項規定，請求被 告於先位原告給付75萬元後，應將系爭88-3地號土地以買賣 為原因登記予先位原告，或先位原告指定之人，是否有理由 ？
㈡備位部分：
⒈備位原告請求確認就登記被告陳明燦為所有權人之系爭88-3 地號土地之所有權及使用權存在，是否有理由？ ⒉備位原告請求被告陳明燦將系爭88-3地號土地辦理所有權移 轉登記予備位原告，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠先位部分：
⒈系爭買賣契約是否已經解除部分：
⑴按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付 不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付 者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第25 5條定有明文。
⑵觀之系爭買賣契約第2條第2項約定：本買賣標的買賣雙方協 議尾款75萬元整，買方開立107年8月31日到期支票三張予賣 方，並交付相關證件；第9條約定：承買人如違約不買或不 履行按約交付價款時願將已付之定金、價金全部由出賣人沒 收，解除買賣契約；第10條約定：嘉義縣○○鄉○○○段○段0000 地號（內）等一筆土地，範圍以雙方認定為準（見本院卷第 23頁），對照證人即地政士蔡秀娟證稱：系爭買賣契約是伊 登打的；系爭88-3地號土地是伊去辦理分割登記；系爭買賣 契約第2條第2項約定的相關證件，是指辦理分割所需要的資 料，107年8月31日這個日期是他們跟我講的，交付都雙方約 定等語（見本院卷第228、230、231、235頁），佐以證人蔡 秀娟已於107年11月27日辦妥系爭88-3地號土地之分割登記 （詳不爭執事項㈡所示），再參之先位原告於本院審理時自 承其未開立107年8月31日到期支票3張等語（見本院卷第224 頁），足見被告已依系爭買賣契約第2條第2項之約定交付相 關分割所需之資料給證人蔡秀娟辦理分割系爭買賣契約之標 的（即系爭88-3地號土地），惟先位原告並未依系爭買賣契 約第2條第2項之約定開立107年8月31日到期支票3張給被告 ，自屬承買人不履行按約交付價款，依系爭買賣契約第9條 之約定，【系爭買賣契約已經解除】。
⑶至於先位原告雖主張：先位原告並無遲延給付尾款情事。先 位原告之所以未開立107年8月31日到期支票3張予被告，實 乃緣於系爭88-3地號土地遲延至107年8月31日後之同年11月 28日始自88-1地號土地分割完成，先位原告自得主張行使同 時履行抗辯權等語。然查，系爭買賣契約與通常土地買賣不 同，其買賣條件要先辦理分割，且何時可以辦妥分割登記並 無法預估，業據證人蔡秀娟證述在卷（見本院卷第231、236 頁），可見將本件買賣標的物辦理分割登記，為先決條件， 而被告繼承88-1地號土地後本無庸將系爭88-3地號土地之範 圍分割出來，係因系爭買賣之故而辦理分割登記，且無法預 估何時會辦妥分割登記，因此兩造既然特別約定交付價金尾 款之日期為107年8月31日，而未約定以分割登記完成後之期 日為交付價金尾款日，且被告也確實先交付分割所需之相關 資料，若先位原告未履行交付價金尾款，系爭88-3地號土地 之分割將無法達到原先分割之目的，顯然兩造係透過特別約 定交付價金尾款之日期來達成約束並確保雙方履行契約之目 的，故先位原告未依約於107年8月31日交付價金尾款，已屬 遲延給付。是先位原告前開主張，自不可採。
⑷先位原告又主張：被告未依民法第254條規定，定相當期限催 告先位原告履行，即不得謂系爭買賣契約已經被告解除而已
失效力等語。然觀之系爭買賣契約之當事人（即先位原告與 被告）既然於系爭買賣契約第2條第2項、第9條已經約定， 先位原告應開立107年8月31日到期支票3張給被告，被告應 交付辦理分割所需之文件，先位原告不履行按約交付償款時 （亦即先位原告未開立107年8月31日到期支票3張給被告時 ），定金全部由出賣人沒收，解除買賣契約，並藉由特別約 定交付價金尾款之日期來達成約束雙方履行契約之目的，此 應適用民法第255條之規定，被告本得不為定期催告，解除 其契約。故先位原告前開主張，亦不可採。
⑸先位原告另主張：受被告陳明燦委託辦理過戶之土地代書， 在「尾款新台幣柒拾伍萬元整」之下一行加上「過完戶才開 票、用印、完稅、點交」，顯然被告陳明燦已同意尾款於過 完戶才開票等語。然據證人蔡秀娟證稱：後來就尾款雙方沒 有合意改變約定，之後他們都沒有一起會同到我這裡，所以 票有沒有開或有沒有支付我不清楚等語（見本院卷第229頁 ），佐以被告訴訟代理人亦稱「過完戶才開票、用印、完稅 、點交」為其所註記，對照先位原告提出的系爭買賣契約（ 見本院卷第199頁）並無相同註記，足認先位原告主張上開 字樣為代書所加註，顯與事實不符，且兩造也無尾款於過完 戶才開票之合意，故先位原告前開之主張，亦不足採。 ⒉先位原告依民法第345條第1項、第348條第1項規定，請求被 告於先位原告給付75萬元後，應將系爭88-3地號土地以買賣 為原因登記予先位原告，或先位原告指定之人，是否有理由 部分：系爭買賣契約已經解除，業經本院認定如上，因此， 先位原告依民法第345條第1項、第348條第1項規定，請求被 告於先位原告給付75萬元後，應將系爭88-3地號土地以買賣 為原因登記予先位原告，或先位原告指定之人，為無理由。 ㈡備位部分：
⒈備位原告請求確認就登記被告陳明燦為所有權人之系爭88-3 地號土地之所有權及使用權存在，是否有理由部分： ⑴按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與 他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性 質屬於互為租賃關係。而共有係共有人對共有物所占有之比 例，分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部 有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權 利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共 有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利 。
⑵從備位原告於起訴狀中陳稱：至79年間，共有人認為三大家 族共有88、88-1、88-2三筆地號土地，確有礙充分利用之缺
失，實有減少共有人數之必要。既然每筆共有人有相互持有 關係共有人間協議88、88-1、88-2地號3筆土地由一家族各 取得一筆土地等語（見本院卷第17頁），並對照88、88-1地 號土地異動索引及土地登記簿之記載（見另案原審卷二第43 至79頁）可知，當時88、88-1、88-2地號土地共有人係為減 少共有而協議由一家族各取得一筆土地，又88地號土地為丙 種建築用地、88-1地號土地為農牧用地，其中88-1地號為農 牧用地亦受限於當時法令無法分割，則88、88-1、88-2地號 土地，於00年0月間由備位原告取得88地號土地、由陳良謀 取得88-1地號土地、由陳良清、陳良分、陳善命取得88-2地 號土地，顯係原88、88-1、88-2地號土地之共有人將3筆共 有地如何分配之約定，亦即如備位原告所述由一家族各取得 一筆土地，並非單純將各自土地給對方之交換土地，而係有 3筆土地合併分割之性質，由備位原告取得88地號土地、由 陳良謀取得88-1地號土地、由陳良清、陳良分、陳善命取得 88-2地號土地之單獨所有權，各自使用自己分配後之土地， 而不再保持共有之意。倘如備位原告主張當時分割係為交換 土地以分得系爭建物坐落之土地，理當鑑，界以確保系爭建 物坐落在所分得之土地。備位原告主張係屬土地交換及互易 ，尚非可採。依上足認備位原告就系爭88-3地號土地並無所 有權及使用權存在。
⑶至於備位原告主張本來即持有88-1地號土地，面積867平方公 尺之應有部分4分之1，等於持有216.75平方公尺土地，與被 告於107年11月28日自88-1地號土地分割出之88-3地號土地 ，面積139平方公尺相較，尚多出77.75平方公尺土地。是如 備位原告不同意交換而主張就88-1地號土地分割，分得系爭 建物坐落之土地，猶然綽綽有餘，又豈願與陳良謀交換致喪 失系爭建物即當初花費500萬元辛苦設立之茶廠坐落之土地 等語，然查，88地號之丙種建築用地與88-1地號之農牧用地 本身之價值及使用地目本有不同，遑論當時88-1地號土地亦 因當時法令之限制而無法辦理共有物分割，故備位原告以前 開土地面積之計算推論當時原88、88-1、88-2地號土地之共 有人係土地互換，顯非可採。
⒉備位原告請求被告陳明燦將系爭88-3地號土地辦理所有權移 轉登記予備位原告，是否有理由部分：承前所述，備位原告 就系爭88-3地號土地既無所有權及使用權存在，則備位原告 請求被告陳明燦將系爭88-3地號土地辦理所有權移轉登記予 備位原告，即無理由。
六、綜上所述，先位原告及備位原告之訴均無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日 民事第一庭法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 3 月 22 日 書記官 葉昱琳