臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
112年度板簡字第3129號
原 告 蕭瑞龍
訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師
被 告 呂咨霖
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國113年2月21日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○巷○弄○號四樓頂樓加蓋之五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元，及自民國一百一十二年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十二年七月三十一日起至遷讓第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。本判決第一、二、三項得假執行；原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告 應將新北市○○區○○街0巷0弄00號5樓房屋騰空遷讓返還原告 。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）144,000元 ，及自民國1 12年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。㈢被告應自112年7月31日起至遷讓第一項聲明所示之房 屋日止，按月給付原告36,000元。嗣於112年11月30日提出 民事更正訴之聲明狀變更聲明為：㈠被告應將新北市○○區○○ 街0巷0弄00號4樓頂樓加蓋之5樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡ 被告應給付原告144,000元 ，及自民國112年7月31日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自112年 7月31日起至遷讓第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原 告36,000元。之後於113年2月21日言詞辯論期日變更聲明為 ：㈠被告應將新北市○○區○○街0巷0弄00號4樓頂樓加蓋之5樓 房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告108,000元 ，及 自112年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。㈢被告應自112年7月31日起至遷讓第一項聲明所示之 房屋日止，按月給付原告36,000元。核屬減縮應受判決事項 之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
被告於111年10月4日向原告承租新北市○○區○00○街0巷0弄00 號5樓房屋(下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約)，約定租期2年，自111年10月5日起至113年10月4 日止，每月租金為18,000元；然被告自112年4月起，即未依 系爭租約給付租金，已累計8期租金未繳納（112年12月至起 訴時），共計144,000元（計算式：18,000元x8期=144,000 元，縱認以押金抵扣後，仍有6期未繳），經原告以112年7 月26日板橋文化路郵局存證號碼000920號存證信函要求被告 給付租金，否則終止租約，惟被告仍未給付，則系爭租約已 經原告合法終止，原告自得依民法第455條前段、民法第767 條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付未 繳納之租金108,000元及自112年7月31日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。另依系爭租約終止後，原告依系 爭租約第14條第3項約定，向被告請求未返還租賃住宅期間 （即存證信函送達被告之第4日起）之相當月租金額，及相 當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算） ，共計36,000元（計算式：18,000元+18,000元=36,000元） 。為此，爰依租賃契約、民法第767條及第179條等法律關係 ，請求㈠被告應將新北市○○區○○街0巷0弄00號4樓頂樓加蓋之 5樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告108,000元 ， 及自112年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。㈢被告應自112年7月31日起至遷讓第一項聲明所示 之房屋日止，按月給付原告36,000元。
三、被告則以：
㈠2022/10/4這天看房子，大致上看了使用坪數，牆壁重新粉刷 ，天花板也是全新壁貼，看起來光亮便決定承租，〔侵犯一 ：使用空間〕當時屋内已有家具，房東說可以先搬至陽台放 ，現在處理了，下個房客沒得用。當時我沒多說話、沒多想 什麼，近半個月的整理、裝箱、打包，狀態已非常疲累。 ㈡2022/10/5上午開始搬進該屋，〔侵犯二：費用〕個人物品很多 ，原有家具佔用空間，便跟房東說空間該給我使用，房東要 我聯繋原搬家公司，費用一人一半。
㈢〔侵犯三：時間+體力〕搬家公司離開後，我一個人整理不到兩 小時，鼻子開始不適，流出黃色般膿的狀態，不曾如此便立 即看醫生。乾淨的環境能幫助到鼻子康復，此後便是一段曰 以繼夜的整理與刷洗，廁所刷洗丟棄不需要的物品，接著是 最嚴重的廚房，櫃子頂部是一層黑油，流理台櫃子底部黃土 、黑土、蛤蜊殼、啤酒瓶蓋、可樂瓶蓋……縫隙小非常難清理 ，過程費力且忍受著噁心的不適。
㈣〔事件一 般進來幾天後，有天和房東在屋頂聊著，房東看著 地板上的裂縫說，原本要整修屋頂的， 還沒施工，我就搬 進來了，說施工會有聲音沒關係吧？我說沒關係就儘早施工 吧。由於去年冬天來的早，也接連著下雨，反應給房東雨後 的屋頂狀態，房東的回應：現在沒有漏水吧，沒有漏水沒有 那麼急，並說屋頂是為求完美而施工，真心不急。 ㈤〔狀況一〕關於屋頂修繕，房東前後說詞反覆： 因為下雨水氣的關係，我在清理完環境後，馬不停蹄地組裝 層架，把衣物落好，直至十一月底，反應給房東，屋內的天 花板壁紙，已出現像瘀青般的痕跡與脫膠的狀況，而我落在 層架最上方的羽絨枕也發霉了，房東說：貼壁貼的是他多年 友人，當時就沒貼好，說會再來修復整理，我就搬進來了。 我跟房東說：必然是屋頂有裂縫所以滲水，以至於出現瘀 青般的痕跡與脫膠，再進而影響到了我的物品發霉。 ㈥〔事件二〕在搬進來沒幾天，曾詢問過房東隔壁住戶碰碰碰的 聲音，房東要我再觀察看看。痕跡與脫膠，再進而影響到了 我的物品發霉。
〔狀況二〕關於房東〔事件一〕與 〔事件二〕的回應，是否有欺 騙與安撫之嫌
〔事件三〕12/24房東對於屋頂修繕說，師傅工程不只一件， 也需要連續的好天氣，為求完美，施工不分心其他工程，所 以沒有催師傅施工，並說達不到我的要求，要我尋找適合的 房東、房子。
〔狀況三〕房東想做的事，與實際層面無關，房東一天無法落 實“想做”的事，房客就是一天天的在承受，無形的承受是不 平等的對待，房東有押金保障，而房客的保障，僅是龜裂的 屋頂，有形的承受是以下〔侵犯四〕
〔侵犯四：空間〕距室内屋頂四、五十公分放置物品，水氣重 時會發霉
〔狀況四〕關於屋頂修繕，我這邊詢問過專業師傅的看法，師 傅說1.清運開挖屋頂的建材是不易之處，由於五樓到樓頂僅 是鏽蝕且像擔架般的簡易梯子，再加上五樓到一樓的搬運， 巷弄的距離吊車可能進不來。2.三座水塔處，也有不易施工 之處。3.工程與天氣的關係，開挖下去必然在雨天到來前要 有一定的施工進度，並非需要施工期間連續好天氣。要如房 東的預期，施工需連續好天氣並專一此工程，施工的可行性 、真實性為何？又究竟誰的要求高了。如此的推向我身上〔 黑鍋一〕：要求之高，過於急迫，要我另尋他處。 〔處境一〕當時處在打掃、整理，全空屋的狀態，要從零到有 的建立起，層層的疲憊中，該付的不該付的我都付了，該做
的不該做的我也都做了，我一個人，一雙手，一天24小時， 我需要多大的意志力來支撐，馬不停蹄的做這些事，而一句 要我另尋他處，輕鬆的脫口而出，就完全可以不用為自己“ 真實的”“有多想修繕”而負責，而我努力了兩個多月，因這 句話全沒了，我有多努力於建構我的生活，這個鍋對我殺傷 力就有多大，瞬間撃潰了我的意志力，我忙了兩個多月的建 構，又要再收一收搬走！！這是拿我的生命、時間、體力、 金錢在開玩笑吧？！這一丁點都不好笑，層層的疲累有多疲 累？就是已經乳酸堆積（也就是台語鐵腿）的雙手雙腳，還 是要繼續做！為的是早日正常生活與展開工作。 ㈦此時12/24，12月租金我沒給，為了平衡〔狀況三〕，現在的我 回憶到這裡，仍然憤怒的在顫抖，剛接到通知書時，完全無 法下筆訴說，因為這是再一次將自己剖開來，訴說這血淋淋 的痛苦。一月我仍然沒給，確實有自認倒楣的想走了。 二月份我給了，原因非常無奈，因為我搬不了，身體層層的 疲憊+已無意志力可支撐，我變得非常虛弱，非常非常疲憊 ，經常頭暈無力，身體肌肉疼痛。三月份我也給了，直至有 天，我吃著泡麵，味素、防腐劑讓身體肌肉、神經灼熱般的 疼痛，非常非常疼痛難受，這痛把我痛醒了，至搬進來，我 到底在忙什麼？我的時間、體力、心力，為何需要耗費在不 屬於我該做的事？為何我該做的不該做的都做了，該付不該 付也付了，卻^侖為此下場？而該打掃乾淨、該搬空家具、 該修繕的人，卻可以毫無作為，只管收錢？
㈧時間再回到〔事件二〕與隔壁8號住家，共同一道牆的建築，噪 音不堪其擾，關門聲、跑跳聲、摔東西聲、用力走路聲、移 椅子聲、抽水馬達聲都聽得見，同一道的牆，正是我這邊的 雨個房間，身體不適時無法休息，報警屢勸不聽，繼續惡意 的發出聲音，在被屢屢侵犯的狀態，也在對抗與無力對抗中 身心飽受折磨。自四月起我就沒再支付租金了，屋頂事件重 點不在屋頂，而在〔黑鍋一〕，無形中的扼殺，扼殺一個為生 活很努力的意志，情緒的話語，完全沒有考量到租"客"的處 境。而共同一道牆的建築，（房東是否不知情？了解自家屋 況該是房東自己的責任），嚴重影響生活，以至於嚴重影響 身體的休養與修復。再接續五月時我提及已傷害我這麼多了 ，但對話仍各執一方。另外〔黑鍋二〕，房東：還有請問你一 件事情？從你去年10月5號進去住到現在：你有繳過一塊錢 的費跟電費嗎？接續至〔附件一〕（由於樓下四樓住戶經常大 聲關門，有天晚上十點、十一點多的大聲關門，讓我意識到 這七千該說一聲，於是有附件一）<房東：4樓的住戶要我轉 告你，他們從來沒有去按過你的電鈴，1樓跟5樓的電鈴都沒
有去按過，這點希望你明白>既然始末都沒有人按鈴、沒有 帳單，那我該怎麼付？又為何跟我家人、男友說的我都沒付 、不付?我想電力公司和自來水公司不會這樣收錢，當初房 東說四樓會拿帳單來，能做的都做了，我便這樣等著，莫名 的事情變這樣，我又成了背鍋者。直至六月 ，〔狀況五〕房 東到我戶籍地與我父母說此事，礙於身心狀態，我無力多說 什麼，與父母關係就此僵住。在我身體最虛弱時，沒有家人 可以支持，可以理解，我只有自己一個人，
承受著這一個接著一個的狀況。也正因為父母關係，此事已 不是我一個人默默吃虧走了就算了，身體狀態既走不了，父 母關係也失和，我沒得選擇，我只能努力休養自己，修復自 己的身心狀態，然後還原真相的訴說出來等語置辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、板橋文 化路郵局112年7月26日存證號碼000920號存證信函及回執、 新北市○○區○○街0巷0弄00號4樓房屋稅繳款書為證。被告對 於原告之請求，則以前詞置辯，經查：
㈠被告上揭辯解縱然屬實，惟查在法律上均不得作為拒絕返還 系爭房屋及免除給付系爭租金和相當於租金之不當得利之 合法正當理由，是被告所辯，尚不足採。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。經查，被告積欠原告租金未清償，扣除押租金 後仍逾兩期，經原告以112年7月26日板橋文化路郵局存證號 碼000920號存證信函要求被告給付租金，否則終止租約，惟 被告仍未給付，則系爭租約已經原告合法終止。從而，原告 請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付所積欠之租金108,000 元，為有理由，應予准許。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。經查，系爭租約已於112年3月14日終止 ，而依前開說明，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原 告自得依民法第179條規定請求被告應返還不當得利。而系 爭房屋每月租金為18,000元，故被告可能獲得每月相當於租 金之不當得利應以上開金額18,000元計算。是原告請求被告 自112年7月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付相當於租金18,000元之不當得利，亦屬有據。 ㈣再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客 觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人 如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合 理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際 所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量 因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年 度台上字第1268號判決意旨參照）。查，系爭租約第14條第 1、3項約定：「租賃契約消滅時，出租人應即結算租金及第 5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設 備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍 或其他登記。……承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出 租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未 返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之 違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」 等語，有系爭契約附卷可考，該契約未將違約金與其他具損 害賠償性質之約定併列，應認該違約金為損害賠償總額預定 性質違約金。次查，被告於系爭租約終止滿後，迄今未遷讓 交還系爭房屋，已如前述，原告自可依此約定請求被告給付 違約金。茲審酌被告延遲返還系爭房屋之違約情節，致原告 受有相當於租金本息之損害，影響原告規劃系爭房屋後續使 用收益，其已另依不當得利規定請求被告給付上開期間內相 當於租金之不當得利，並遷讓返還系爭房屋，衡以兩造社會 地位及其他一切客觀經濟情況等情，認系爭租約第14條約定 之違約金應酌減為0元，始屬相當，原告逾此部分之違約金 請求即不應准許。
五、從而，原告依租賃契約及第179條等規定請求判決㈠被告應將 新北市○○區○○街0巷0弄00號4樓頂樓加蓋之5樓房屋騰空遷讓 返還原告。㈡被告應給付原告108,000元，及自112年7月31日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應 自112年7月31日起至遷讓第一項聲明所示之房屋日止，按月 給付原告18,000元為有理由，應予准許；逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
六、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論 述，併予敘明。
七、本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決， 依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 3 月 13 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日 書記官 魏賜琪
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