臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
112年度板小字第4870號
原 告 李秀治
被 告 捷運麗都公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳建治
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年2月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬參仟元，及自民國一百一十二年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣壹仟元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠原告所有座落新北市○○區○○路000號12樓之7房屋（下稱系爭 房屋），而屋頂平台為共同使用部分（無加蓋），屋頂平台 因年久失修，致每逄連日降雨致系爭房屋就會滲水，致室内 裝修受損。經原告向被告管委會要求修繕，經會勘同意修繕 後請款，不料被告管委會拒絕付款。按「系爭公寓大廈之屋 頂平台屬於系爭大廈之共有部分，不得約定為專用部分，此 部分之修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應由管委會為之」。原告並無修繕義務，已向管委 會多次反應，因被告管委會未盡其應修繕義務而代為修繕， 支付之修繕費用亦為必要或有益於被告，原告得以此請求被 告償還修繕費用。查110年間，原告所有座落捷運麗都746號 12樓之7因屬於大樓公共設施之屋頂平台年久未修，雨水直 接進入屋内，造成室內天花板、窗台、地板及裝潢受損，11 0年10月4日原告會同陳建治主委、鄰居12樓之5所有權人何 蜀贛女士及防水工程人員倪永泉先生一同會勘屋頂平台漏水 情形，起因該棟大樓有住戶做室内裝修，將廢棄物堆置大樓 屋頂平台中央，大雨沖刷後泥沙淤積落水頭下方水管，導致 雨水無法宣洩，屋頂平台防水層久經浸泡破損所致。會勘完 畢，被告當場允諾簡易修繕，並由倪永泉先生現場將原估價 新臺幣（下同）26,000元、還價為23,000元施作。110年10 月6日完成屋頂防水修繕工程，翌日倪永泉先生出具請款單 據正本由管委會簽收（影本加蓋管委會收發章），倪永泉先 生等待陳建治付款時，管理員林許麗華說：「怎麼可以拿大
家的錢幫。妳修屋頂？」被告斷然拒付，並請倪永泉先生離 開管理室。次日，被告以電話告知：「屋頂是妳的財產，我 不同意付款。」111年1月6日，倪永泉先生說：「這麼久了 你們管委會還是沒有給我錢，防水材料是現金支付的，妳先 付給我再去跟你們管委會要，或著等管委會通知我領款我再 還給妳。」當日，原告就將工程款墊付給倪永泉先生，112 年8月1日，原告再次以手機傳訊息催請被告支付是項代墊修 繕工程款23,000元，被告已讀不回，置之不理！為此，爰依 公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行為損害賠償之法律 關係，請求被告應給付原告23,000元，及自本起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ㈡對於被告抗辯之陳述：
原告買系爭房屋時頂樓平台沒有加蓋。
二、被告則以：
㈠依公寓大廈管理條例第10條第2項规定「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負貴人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住 戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。原告李秀 治小姐12樓之7的頂樓陽台，當初為了頂樓加蓋沒有跟其他 住戶一樣做防水，後來因為法規的問題加蓋不成，成為現在 的樣子，這是區分所有權人私自行為造成的損害，修繕歸責 在該區分所有權人，不能讓公寓大廈全髖區分所有權人分擔 他的責任。會勘修繕後確認權貴。管理負貴人陳建治認為修 繕費係因可歸貴於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該 區分所有權人即原告負擔。
㈡對於原告說「無修繕義務」，並說接手購買房屋的時候已經 經過好幾手，購買房屋時並沒有去看頂樓楊台，依公寓大廈 管理條例第24條第1項規定，捷運麗都公寓大廈管理負責人 规約第七章第二十八條繼受人之責任：「區分所有權之繼受 人，應於繼受前向管理負貴人或管理委員會請求閱覽或影印 第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依 本條例或规約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力， 不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之 契約。不能如原告說是第幾手接手購買不用繼受遵守權利義 務。
㈢原告對於法律條文的嫻熟超乎管娄會的成員，但在解釋條文 時都只偏頗對自己有利的部分，我們請原告遵守公寓大廈管 理條例第10條第2項，公寓大廈管理條例第24條第1項，捷運 麗都公寓大廈管理負責人規約第七章第二十八條繼受人之責
任規定，確實在享受區分所有權人權利的同時承擔起自己應 盡的義務。
㈣被告管理負貴人陳建治先生在會勘現場並沒有承諾要付修繕 費用，管理員林許麗華協助營理負責人管理日常事務，但也 沒有權力決定要不要付修繕費用，一切依公寓大廈管理條例 第10條第2項/公寓大廈管理條例第24條笫1項/捷運麗都公寓 大廈管理負責人規約第七章第二十八條繼受人之責任的規定 。駁回原告李秀治小姐提出的「損害賠償」是管理負責人陳 建治先生對所有區分權人負責任的表現。
㈤原告提出的損害赔償有幾個必須注意的錯誤 ⑴原告非常了解公寓大廈管理條例，在解釋法條的時候條列 清楚許多對她有利的部分及判決。但法條裡的但書被刻意 忽略了，這一部份的錯誤是刻意的誤導。
⑵公寓大廈管理條例第10條第2項規定「…•但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。」，被告認為原告用低廉的價格買下有狀 況的房屋，而把房屋修繕的責任歸責給管委會，讓所有區 分所有權人替她負擔修繕費用。這是不合理的。 ⑶原告說買房的時候並沒有察看頂樓陽台，不知道陽台的問 題，這違反她平時很重視細節，對管理費用錙銖必較的習 慣。依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有 權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求 閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區 分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」 。
⑷原告的大樓管理費每月960元，一年11,520元，而每次的屋 頂漏水修繕都是2~3萬，她繳的管理費都不一定足以支付 。這是在佔管委會與所有區分所有權人的便宜。 ⑸原告這幾個月來私下聯合大樓另外一位區分所有權人對管 委會成員提告，並揚言提告管委會「圖利他人」一個要求 管委會支付修繕費、一個準備提告「圖利他人」說實在的 ，管委會就是一個有貴沒權的單位，管理負責人是被所有 區分所有權人推舉出來義務服務，但隨時都可能被告上法 庭。這會耽誤自己正常的工作，因此很多決定不得不謹慎 。如果被要求一定要支付修繕費，只能寄望「召開區分所 有權人會議」來決定。畢竟修繕費用已經超過公共管理基 金的百分之五等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張之事實，業據其提出110.10.2室内受損圖片、110. 10.4會勘圖片（五人站中間者為陳建治）、110.10.6修繕後 圖片、110.10.7管委會簽收之估價單與請款收據、112.8.1
催告陳建治給付已讀不回收機訊息截圖為證，而被告對於原 告之請求，則以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告之請求 是否有理由？經查，按共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者 ，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條 第2項定有明文，而公寓大廈之頂樓平台應為公寓大廈管理 條例第3條第4款所稱：公寓大廈專有部分以外之其他部分及 不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之部分，此部分之修 繕、管理、維護，依同條例第10條第2項規定，應由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之；次按因故意或過失 ，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築 物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負 賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置 或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者， 不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有 訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權 人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能 回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民 法第184條第1項前段、第191條、第213條第1項、第3項、第 215條定有明文。又除非工作物所有人能舉證證明民法第191 條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責 任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作 物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院 96年台上字第489號判決意旨參照）。經查，系爭頂樓平台 為系爭社區之共用部分一節，為被告所不爭執，則系爭房屋 既因頂樓平台漏水，致水滲入導致損壞，而被告自對頂樓平 台負有修繕、管理、維護之義務，屋頂平台亦未有不能修繕 之情事，被告卻疏未注意進行修繕，致系爭房屋屋內天花板 及牆壁漏水受有損害，被告復未舉證以證明：其對於設置或 保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損 害之發生，已盡相當之注意，揆諸前開規定，自應對系爭房 屋之損害負賠償責任。至原告為修復系爭房屋滲漏所造成滲 漏水及壁癌現象，所支出23,000元修繕費用，業據提出估價 單為證，是認原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權 行為損害賠償之法律關係，請求被告賠償因系爭房屋滲漏所 生修繕費用23,000元，為有理由。
四、從而，原告本於依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行 為損害賠償之法律關係，請求被告給付原告23,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日即自112年11月3日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
六、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告 假執行，又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權確定本件訴訟費用 為1,000元，由敗訴之被告負擔。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 436條之23、第436條之19第1項、第78條、第436條之20、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日 書 記 官 魏賜琪