臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第905號
原 告 袁齊賢 住桃園縣○○市○○○路000巷00號9樓
訴訟代理人 朱逸群律師
賴軒逸律師
被 告 黃啟育
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國113年1月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一一二年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一一二年十一月十一日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣肆仟元予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
兩造於民國111年3月12日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契 約)，約定由被告向原告承租臺中市○○區○○路0段000巷00號 房屋全部(下稱系爭房屋)，租賃期間為5年，自111年3月12 日起至116年3月12日止，租金每月新臺幣(下同)4,000元整 ，被告並應於每月12日前將租金匯入原告之帳戶，有兩造簽 訂之房屋租賃契約書足證。嗣被告承租系爭房屋後，僅持續 給付至112年1月份之租金，自112年2月份起即不再繼續給付 租金予原告，至112年9月時已達8個月之租金未為給付，原 告乃於112年9月13日寄發存證信函予被告，催告被告給付所 積欠之租金，並於存證信函內表示倘被告於函到後5日內仍 不清償，原告即逕行終止系爭契約。然被告仍未依限給付租 金，至原告提起本件訴訟時，所積欠租金已達9個月，共計3 6,000元，原告爰再以本件起訴狀繕本之送達作為終止契約 之意思表示。於原告終止系爭契約後，被告就系爭房屋已喪 失合法佔有權源，即屬無權占用原告所有系爭房屋，無法律 上原因而受有利益，並致原告受有損害。故被告即應依民法 第455條、第767條第1項前段將無權占有之系爭房屋返還予 原告。而被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還期占用之系爭 房屋之日止，仍持續獲有相當於租金之不當得利，原告自可 依民法第179條之規定，併同請求被告按月給付相當於租金
之不當得利，並依兩造於系爭契約中約定之每月4,000元計 算。為此，原告爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌 號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋遷讓返還予原告。㈡ 被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀 繕本送達翌日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付 4,000元予原告。
二、被告則以：
㈠被告曾前往地政事務所及稅務局，查詢系爭房屋及房屋稅資 料，皆查無原告有系爭房屋所有權之事實，及近十年來繳納 房屋稅之證據。被告確實九個月無繳付租金，系爭房屋之所 有權人為崔登巍，被告有告知原告系爭房屋並非原告所有， 故被告方不給付房租。
㈡原告於67年3月3日之前，即已喪失系爭房屋之所有權與控制 權，甚至長達三四十年不做此屋的管理，竟任他人得自由合 法買賣及居住，嚴重地違反常理。
㈢據聞，早年原告離開系爭房屋前，即已將系爭房屋出售，因 大陸老兵多生長於戰亂時期，有時亦無正式過戶，有時係請 黨部作證，寫個字據即可交易系爭房屋，故原告尚能留存已 過期失效之房屋權狀欺騙被告。
㈣被告於88年間入住系爭房屋，於99年間方與原告相遇，101年 方開始繳納房租，於102年間被強迫寫租賃契約書，並收取 押金7,000元。
㈤系爭房屋若非原告所有，則兩造間之系爭契約即屬無效文件 ，原告即涉及詐欺取財，應返還被告十年來所繳付之房租及 押金，總金額為433,000元等語資為抗辯。三、不爭執事項：
㈠兩造於111年3月12日簽訂系爭契約，約定由被告向原告承租 臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋全部(即系爭房屋)，租賃 期間為5年，自111年3月12日起至116年3月12日止，租金每 月4,000元。
㈡被告自112年2月份起即未給付租金予原告，至112年10月24日 原告提起訴訟時，已積欠9個月之租金未繳付。四、本院之判斷：
本件原告主張出租系爭房屋予被告，每月約定租金4,000元 之事實，業據提出系爭契約為憑，被告對簽訂系爭契約及已 積欠自112年2月起至至000年00月間原告提起訴訟時止，每 月租金4,000元，共計36,000元等情並不爭執，惟以前揭情 詞置辯，是以本件之爭點在於原告得否依租賃契約之法律關 係，向被告請求遷讓返還系爭房屋，並請求被告返還所欠租
金36,000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日(即112年11月11 日)起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付4,000元予 原告？經查：
㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權 為要件，最高法院64年臺上字第424號及同院33年上字第84 號判例意旨均可參照；第按債權人基於債之關係，得向債務 人請求給付，民法第199條第1項定有明文；另債權債務之主 體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人 ，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權 利，租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人 為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所 有人無涉，最高法院43年台上字第99號判例要旨及最高法院 71年度台上字第2220號裁判要旨可資參照。因此，租賃乃特 定當事人間所締結之契約，屬於負擔行為，不以有處分權為 必要，故出租人不以所有人為限，故關於租賃上之權利義務 ，存在於締約當事人之間，與所有人無涉。
㈡經查，本件系爭契約既係原告與被告兩造所締之契約，原告 業已依約交付系爭房屋予被告使用收益，原告於訂約後亦無 任何有難為對待給付之虞之情形，是以，原告既為出租人， 基於債權相對性，在租賃契約存續期間，其自有權利請求承 租人即被告按原定租賃條件給付所約定數額之租金。被告雖 抗辯系爭房屋之所有權人為崔登巍，被告有告知原告系爭房 屋並非原告所有，故被告方不給付房租云云，然被告雖有提 出土地所有權狀，其上記載台中縣○○區○○○段000000地號土 地之所有權人為崔登巍等情，惟土地之所有權與房屋之所有 權應分別論之，被告並未提出證據證明系爭房屋之所有權人 非為原告，其空言系爭房屋之所有權人為崔登巍，非為原告 所有云云，其所辯並非可採；且查，本院前於100年豐簡字 第79號民事判決中已審酌「......系爭房屋係登記自57年1 月起課，及臺中縣○○○○○○○○○○○於00○00○0○○○○○鄉○○村○○路0 0000號(嗣整編為中清路4段315巷55號即系爭房屋)等事實， 並臺中市政府地方稅務局豐原分局亦於100年4月1日以中市 稅豐分字第1005256427號函覆之臺中縣房屋稅籍登記表亦記 載系爭房屋所有人及現住人、管理人為原告之事，有該函文 1件可佐，再參以證人柯逸梅到庭具結證稱：系爭房屋是原 告結婚的時候，我們這些阿兵哥一起幫他蓋的，材料錢是原 告出的，大概是56、57年間，原告當連長的時候才蓋的.... 」等情後，認原告係系爭房屋之原始起造人，且認原告就系 爭房屋有原始所有權，故被告辯稱系爭房屋之所有權人為崔
登巍，非為原告所有云云，顯非可採。況查，租賃契約之成 立，原不以出租人對於租賃物有所有權或使用收益之合法權 能為必要，是以無論原告就系爭房屋有無合法之用益權限， 均對其出租人之地位並不生影響，原告既已交付系爭房屋， 被告並能就系爭房屋為符合租賃目的之使用收益，原告即已 盡出租人之主要義務，不得因其在使用收益合法權能上之欠 缺，即謂出租人未盡主要義務而拒付租金。況被告於簽訂系 爭契約後至000年0月間，皆有繳付系爭房屋之租金予原告， 其後方辯稱系爭房屋並非原告所有，故被告方不給付房租云 云，所辯自無理由。
㈢復按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲 延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2 項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積 欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房 屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人 應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催 告承租人繳納而未獲清償後終止契約，並請求承租人返還租 賃物。經查，原告主張被告自112年2月份起即未給付租金予 原告，至112年9月時已達8個月之租金未為給付，原告乃於1 12年9月13日寄發存證信函予被告，催告被告給付所積欠之 租金，並於存證信函內表示倘被告於函到後5日內仍不清償 ，原告即逕行終止系爭契約，然被告仍未繳付租金，至原告 提起本件訴訟時，所積欠租金已達9個月，共計36,000元， 原告爰再以本件起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示 ，而上開存證信函於112年9月19日送達被告，有收件回執附 卷可參(見本院卷第43頁)，斯時被告已欠租逾2個月，該催 告應屬適法，被告於存證信函送達後，仍未繳納租金，原告 復以本件起訴狀繕本送達作為終止之意思表示，而起訴狀繕 本於112年11月10日送達被告，有本院送達證書附卷可參(見 本院卷第53頁)，堪認系爭契約業於前開日期終止，原告自 得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。 ㈣次按承租人應依約定日期，支付租金；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第439條前段、第233條第1項、第203
條分別定有明文。查被告自112年2月份起即未給付租金予原 告，迄至112年10月尚積欠原告租金共計36,000元，已為兩 造所不爭執，是原告依系爭契約，請求被告給付積欠之租金 36,000元，自屬有據。又本件給付租金債務，其給付雖有確 定期限，然迄至本院言詞辯論終結前均已屆期，已如前述， 則原告僅請求自本院言詞辯論筆錄繕本送達翌日起算之利息 ，應屬有據，是被告應於112年11月11日起負遲延責任。 ㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書 分別定有明文。經查，系爭契約既於112年11月10日終止， 則被告自112年11月11日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律 上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不 當得利之法律關係，主張依系爭契約所約定之租金數額計算 ，請求被告自起訴狀繕本送達翌日(即112年11月11日)起至 返還第一項房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當 得利4,000元，要屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約及不當得利之法律關係，請求如 主文第一項及第二項所示，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程 序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行，而原告雖陳明願供擔保請准宣 告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院 就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 2 月 20 日 豐原簡易庭 法 官 曹宗鼎
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本與原本相符。
中 華 民 國 113 年 2 月 20 日 書記官 許家豪