臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第826號
原 告 曾基國
指定送達地高雄市○○區○○○○○0號信箱
被 告 黃乙鈞
法定代理人 吳秀真
訴訟代理人 柯忠佑律師
被 告 黃覺曇
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年1月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之建物應予變賣，所得價金由兩造按 附表二所示應有部分比例分配。
二、被告各應自民國111年12月9日起至返還系爭房屋予全體所有 人止，按月給付原告新臺幣1,693元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第1項訴訟費用由兩造按如附表二所示應有部分比例 負擔。本判決第2項訴訟費用由被告負擔4分之1，其餘由原 告負擔。
五、本判決第2項於原告以已到期費用之3分之1供擔保後得假執 行。但被告如以已到期費用全額為原告預供擔保，得免為假 執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定定有明 文。經查，本件原告原起訴請求：㈠先位聲明：如附表一編 號1、2所示建物(下稱系爭房屋)應變價分割，並依權利範圍 比例分配所得價金。㈡備位聲明：原告得以新臺幣（下同）1 80萬元買受被告黃乙鈞、黃覺曇（下合稱被告）之持分。㈢ 被告應自民國111年11月23日起至被告實際無占有居住系爭 房屋止，按月給付原告8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息（參見本院112年度雄 司調字第211號卷〈下稱本院雄司調字卷〉第10頁）。嗣於112 年6月27日具狀撤回備位聲明，並就訴之聲明㈢減縮及變更為 被告應自111年12月9日起至返還系爭房屋予全體所有人止， 按月給付原告8,000元（參見本院112年度審訴字第326號卷 第99頁；本院112年度訴字第826號卷〈下稱本院訴字卷〉158
至159頁）。原告所為之訴之變更及減縮，均係基於請求變 價分割系爭房屋之同一基礎事實，符合上開規定，應予准許 。
二、被告黃覺曇經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
原告前經本院民事執行處111 年度司執字第19246號強制執 行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得系爭房屋，權利範 圍如附表一所示，於111年12月9日領得不動產權利移轉證書 ，同年12月21日辦畢所有權移轉登記。是兩造即為系爭房屋 之共有人，應有部分如附表一權利範圍欄所示。又系爭房屋 並無依法或因物之使用目的不能分割，且兩造就系爭房屋亦 無不能分割之協議，亦無分管契約，惟兩造就系爭房屋分割 方法無法達成協議。而被告為姊妹關係，現同住占有使用系 爭房屋，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定得請 求變價分割系爭房屋，價金按應有部分比例分配於各共有人 。又系爭房屋現由被告占有居住使用，被告自111年11月23 日起受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，系爭房 屋主要對外道路交通網絡為民生二路、中華四路，附近有高 雄捷運市議會站，街道商業店家林立、苓雅市場、中央公園 ，民生生活機能完善，原告依民法第179條、第181條、第21 3條規定得請求被告自111年11月23日起按月給付原告相當於 租金之不當得利8,000元。為此，爰依民法第823條第1項、 第824條第2項、第179條、第181條、第213條規定，提起本 件訴訟。並聲明：
㈠兩造共有如附表一所示之建物應予變賣，所得價金由兩造按 附表二所示應有部分比例分配。
㈡被告應自111年12月9日起至返還系爭房屋予全體所有人止， 按月給付原告8,000元。
二、被告答辯：
㈠黃乙鈞以：系爭房屋對外僅有一獨立門戶，各樓層使用上欠 缺獨立性，依其使用目的不可分割，僅能以原物分配。再者 ，被告一家人均居住在系爭房屋內，且系爭土地持份均由被 告及其家人所有，就系爭房屋之使用利益，應由被告分得原 告所有持份較為妥適，並由被告以拍定金額720,520元補償 原告。另原告主張每月8,000元之相當租金不當利益顯屬過 高，每月逾600元部分應予駁回等語置辯。並聲明： ⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 ㈡黃覺曇於本件審理中並未到庭，亦未提出書狀為聲明或陳述 。
三、經查：
㈠原告主張兩造共有如附表一所示之建物應予變賣，所得價金 由兩造按附表二所示應有部分比例分配，為有理由。 ⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項第 1款、第2款規定分別定有明文。
⒉原告主張其前經系爭執行事件拍定取得系爭房屋，權利範圍 如附表一所示，而與被告為系爭房屋共有人，各應有部分如 附表一權利範圍欄所示等節，有本院不動產權利移轉證明書 、系爭房屋所有權狀、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所11 2 年3月2日高市地鹽登字第11270110900號函暨系爭房屋之 土地及建物謄本、異動索引、地籍圖謄本、建物測量成果圖 等件在卷可稽（參見本院雄司調字卷第19至23頁、第61至89 頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，堪信為真 實。又系爭房屋除應注意已登記之建物申辦分割，以分割處 以有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割為 限，及倘建物合併、分割後須申請門牌變更戶數，應先申請 使用執照外，此外並無不可分割之限制，有高雄市政府地政 局鹽埕地政事務所112年8月29日高市地鹽測字第1127054980 0號函、高雄市政府工務局112年9月27日高市工務建字第112 39295800號函各1份附卷可考（參見本院訴字卷第55至57頁 ）。再依據原告自陳其自成為系爭房屋共有人後，兩造對系 爭房屋並無書立分割契約、亦未簽訂分管協議等語（參見本 院雄司調字卷第13頁）；及自陳原告拍定取得系爭房屋如附 表一所示之權利後，旋於111年12月22日在高雄市楠梓區藍 田郵局分別寄發共有人房屋分管契約開會通知單予黃乙鈞、 建築改良物分管協議開會通知單予黃覺曇、副知土地共有人 即訴外人黃璿叡基地持分土地權利人開會通知單，通知渠等 於111年12月31日召開自行協議分管會議，當日僅黃覺曇到
場，並表示系爭房屋無意出售等語，未就協議分管內容表示 意見而自行協議未果。嗣黃覺曇拉下系爭房屋藍漆面小鐵門 深鎖，原告乃於其上張貼共有人分管契約協議通知單通知7 日後提出分管契約協議活用計劃或它項使用收益方案未果， 原告再於112年1月4日寄發橋頭新市鎮○○○○號碼000002號存 證信函通知限期協議亦未果等語，均為被告所不否認，並有 原告提出之國內各類掛號郵件執據、共有人房屋分管契約開 會通知單、建築改良物分管協議開會通知單、基地號持份土 地權利人開會通知單等件附卷可考（參見本院雄司調字卷第 27至33頁），可察兩造間就系爭房地亦未訂有不分割之特約 ，且無法達成分割協議。揆諸前揭規定，原告訴請裁判分割 系爭房屋，即屬有據，應予准許。
⒊再按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其 方法適當者為限。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之 利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符 合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（參見最高法院 90年度台上字第1607號裁判意旨）。查系爭房屋為加強磚造 3樓層建物及其第4層樓為鋼鐵造之建物，每層樓及未保存登 記建物如附表一所示，系爭房屋各樓層間共用1 樓大門出入 ，且內梯連結，並無定著可為分隔之牆壁，有本院勘驗筆錄 暨所附系爭房屋照片、上開系爭房屋謄本及地籍圖謄本、高 雄市稅捐稽徵所房屋稅籍證明書等件在卷可佐（參見本院訴 字卷第25、61至79頁），足認系爭房屋在使用上及構造上無 法區分為數個獨立空間。本院審酌系爭房屋目前由被告及其 家屬使用中，兩造並不相識，並不適合同屋共居，此為兩造 所不爭執（參見本院雄司調字卷第12頁；本院審訴字卷第99 頁；本院訴字卷第134頁）。又本件如採原物分割，依各共 有人應有部分分得之建物、土地面積非大，且多無各自獨立 之門戶出入，日後將有使用上之困難性，不利於房屋之使用 現況，並損害房地完整性，何況兩造對於各樓層應如何分配 意見亦無法一致（參見本院訴字卷第19頁）；且系爭房地亦 因過度細分，肇致分割後將因可利用之效能不佳而貶損其經 濟價值。另兩造於審理中均自陳不同意出售自己所持有之應 有部分予對造等語（參見本院訴字卷第134頁），而被告及 其家人雖為系爭土地之共有人，惟僅願出價720,520元購買 原告持份，然原告欲以720,520元2倍金額出售，均據其等陳 述明確（參見本院訴字卷第127頁），其等就價金意見相差 甚遠，顯無法達成合意。因此，系爭房地以原物分割顯有困 難，且共有人中亦無從單獨取得共有物全部或就共有物之一 部分仍維持共有。此外，黃覺曇經合法通知後未到庭，亦未
提出書狀作何聲明或陳述，有本件110 年8 月17日言詞論筆 錄、報到單及回證各1 份在卷可佐（參見本院110 年度訴字 第758 號卷第23至26頁、第131頁）。是於斟酌當事人之意 願、系爭不動產現狀、原物分割之經濟效用減損情形、共有 人之利益及各共有人日後得於變價程序中價購其他持分等一 切情事，認本件應採變價分割之方式，將變價所得由兩造按 應有部分比例分配，較為適當。
㈡原告主張被告各應自111年12月9日起至返還系爭房屋占有予 原告止，按月給付原告8,000元，為有理由。逾此部分，則 無理由，應予駁回。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書規定分別定有明文。又依不當得利之 法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。同理，無權占 有他人所有房屋，自亦應屬於可能獲得相當於租金之利益。 次按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於 無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而 言。是共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受 利益超過其應有部分比例，即難謂不應對他共有人負返還不 當得利之責（參見最高法院97年度台上字第1790號民事判決 意旨）。
⒉查原告於111年12月9日已取得本院民事執行處核發之系爭房 屋不動產權利移轉證書，業經本院調閱系爭執行卷核閱無訛 （參見系爭執行卷內之該不動產權利移轉證書暨其送達回證 ），則依強制執行法第98條第1項規定，原告自該日起始取 得上開部分之所有權，成為系爭房屋之共有人。而系爭房屋 並不點交，原告未能經由執行程序占有系爭房屋，嗣屢次請 求被告就系爭房屋為分管協議均未果。而被告始終居住在系 爭房屋，並同意其等同居家人共同占用系爭房屋全部，均如 前述。對原告而言，被告自屬無法律上之原因而受有超逾其 等權利可得受之利益，致原告受有相當於租金之損失，是原 告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得 利，為有理由。再依被告有共同居住在系爭房屋而共同使用 該屋之事實，且權利範圍相同，客觀上堪認被告現就系爭房 屋之管理、使用權限與其等所有系爭房屋應有部分比例相同
，各占一半，其等排除原告依其應有部分使用收益系爭房地 之權利，獲利亦應各得一半。準此，原告此部分請求之不當 得利應由被告各負擔2 分之1 。
⒊再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土 地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額 ，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地 價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所 申報之地價。而無權占用系爭房屋所受之不當得利，自當包 括建築物及其基地之總價額為其基準（參見最高法院97年度 台上字第323號判決意旨）。又所謂年息百分之10為限，係 指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百 分之10計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程 度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社 會感情等情事以為決定。查系爭房屋建築完成日期為53年12 月25日，分別為3層樓加強磚造、鋼鐵造建物，於00年0月間 因行政區域調整而為登記，屋齡約59年許，屬住家用透天房 屋，層次面積如附表一所示，房屋內部構造設備甚為陳舊； 且面臨高雄市前金區成功一路，鄰近高雄市立高雄女子中學 、商圈，交通便利，生活機能良好，有上開系爭房屋建物所 有權狀、謄本、google地圖等件附卷可稽（見本院訴字卷第 137頁），而被告係將系爭房屋作為住家使用。是參酌系爭 房屋之自身條件、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便 利性、生活機能完善度及經濟使用效益等情，認本件租金以 系爭房地之土地申報地價及建物課稅現值總額百分之5為適 當。
⒋次查，系爭土地面積為58平方公尺，而該土地自111年起申報 地價為38,240元，系爭房屋於112年課稅現值為220,300元， 以上有系爭土地之土地登記公務用謄本及上開房屋稅及證明 書各1份附卷可證（參見本院雄司調字卷第63、25頁）。又 原告就系爭房屋所有權應有部分為3 分之1，依此計算，原 告每月所得請求相當於租金之不當得利金額為3,386 元(計 算式：【｛〈38,240×58〉+220,300｝×5％÷12×1/3＝3,386元【小 數點以下四捨五入】) ，被告應各負擔2 分之1即1,693元。 而原告係於111年12月9日始取得系爭房屋之所有權，是原告 請求被告各應自111年12月9日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付相當於租金之不當得利1,693元，為有理由，應予准 許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項第 2 款、第179條規定，請求兩造共有如附表一所示之建物應
予變賣，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配， 及被告各應自111年12月9日起至返還系爭房屋予全體所有人 止，按月給付原告1,693元，為有理由，應予准許。其餘之 訴則無理由，應予駁回。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；惟因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ；民事訴訟法第78條、第80條之1 分別定有明文。本件分割 共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之 經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不 因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由， 惟關於訴訟費用之負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平， 依前揭法條規定，就訴之聲明第1項部分，本院認應由兩造 各按其應有部分比例負擔。另依同法第392條第1、2項之規 定，宣告於原告預供擔保後得為假執行，並依職權宣告被告 如預供擔保，得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及 訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐 一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。 中 華 民 國 113 年 2 月 23 日 民事第三庭法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 26 日 書記官 陳亭妤
附表一：
編號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建築面積 （平方公尺） 權利範圍 建物門牌 樓 層 面 積 合 計 1 458 高雄市○○區○○段000地號 3層樓加強磚造 1層樓：39.20 2層樓：53.60 3層樓：52.00 騎樓：14.40 合計：159.2 曾基國：3分之1 黃乙鈞：3分之1 黃覺曇：3分之1 高雄市○○區○○○路000號 2 2752 高雄市○○區○○段000地號 鋼鐵造 1層樓：3.11 3層樓：1.69 4層樓：56.70 合計：61.5 曾基國：3分之1 黃乙鈞：3分之1 黃覺曇：3分之1 同上建物未辦保存登記部分 附表二：
編號 共有人 訴訟費用負擔比例 1 曾基國 3分之1 2 黃乙鈞 3分之1 3 黃覺曇 3分之1