臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1424號
原 告 易思辰
訴訟代理人 柯尊仁律師
複 代理 人 黃偉欽律師
被 告 張樂心
訴訟代理人 林鴻駿律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年1月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110 年3 月19日以總價新臺幣（下同 ）3120萬元，向被告購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路0 00 巷0 號19樓房屋（高雄市○○區○○段○○段0000○號，下稱系 爭房屋）及其共有部分即同段同小段1406建號（權利範圍11 73/100000）、坐落之同段同小段327 、327-5 地號土地（ 權利範圍均為1196/100000 ）（以下合稱系爭房地），兩造 並於110 年3 月19日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），並於110 年4 月26日完成所有權移轉登記，於110 年5 月2 日驗屋、110 年5 月5 日交屋。
詎系爭房屋於000 年0 月0 日下雨後，書房、窗戶及更衣間 、主臥室出現嚴重滲漏水情形（下稱系爭滲漏水事件），原 告透過訴外人即房屋仲介易采蓉向被告反映後，兩造各自請 廠商初步勘驗估價，廠商一致認為滲漏水原因為「窗外屋突 及抿石面樑柱含水，由樓層之接縫線處流入所致」。被告簽 立系爭買賣契約時，已保證系爭房屋交屋前並無漏水之瑕疵 ，於標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形 」亦勾選「否」，系爭房屋既有上述滲漏水瑕疵，被告自應 負買賣瑕疵擔保責任、不完全給付之損害賠償責任，原告自 得依民法第360條、第227條第1項，請求被告賠償修復漏水 所需費用23萬元，另得依民法第227條第2項，請求被告賠償 交易性貶值之損失31萬2000元（即買賣總價之1％），共計54 萬2000元。為此提起本訴，並聲明︰㈠被告應給付原告54萬20 00 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5﹪計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：否認系爭房屋有滲漏水瑕疵，系爭房屋乃被告於 102年間買受，居住期間未曾有滲漏水狀況，且高雄地區於1
10年4月24日、4月25日、4月29日皆有大雨特報，原告於5月 1日亦進行窗戶丈量，如有滲水狀況當會立即反應，後於110 年5月2日驗屋、5月5日交屋完成，均無發現滲漏水情形，5 月5日交屋後至8月5日間，曾相繼發生多日大雨、豪雨，皆 未有滲水情形，嗣000年0 月0 日下雨後雖有滲漏水情形， 但經鈞院囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會 ）鑑定結果，系爭滲漏水事件係特定天候條件下（需有西南 向強烈氣流形成強大正面風壓，且強大風壓當時伴隨強降雨 持續一相當長時段）才會發生，且在110年5月5日交屋前應 不曾發生過，足見系爭房屋在交屋時並不存在漏水瑕疵，故 原告主張被告應負買賣瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任 ，於法不符等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於110 年3 月19日以總價3120萬元，向被告購買其所有 之系爭房地，兩造並於110 年3 月19日簽立系爭買賣契約， 並於110 年4 月26日完成所有權移轉登記，於110 年5 月2 日驗屋、110 年5 月5 日交屋。
㈡系爭買賣契約第九條第5 項約定：「乙方（即被告）保證本 買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影 響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵），如有 上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」 。系爭買賣契約所附標的物現況說明書其中「標的物現況是 否有滲漏水情形？」是勾選「否」並由被告簽名，說明備註 欄原有勾選「窗框」但又塗掉，並由被告簽名〔見本院110年 度審訴字第1150號卷（下稱審訴卷）27頁〕。 ㈢原告自110 年3 月19日簽約後，即取得系爭房屋鑰匙，而可 自由進出系爭房屋，兩造於110 年5 月2 日驗屋、5 月5 日 交屋時，均無發現滲漏水情形。
㈣原告於110 年8 月5 至7 日間，有透過房屋仲介易采蓉，向 被告傳送訴字卷P27 之照片（於110 年8 月5 日、7 日拍攝 ），反映系爭房屋於000 年0 月0 日下雨後有滲漏水情形。 ㈤原告於110 年8 月23日寄送原證3 之存證信函（見審訴卷31- 32頁）予被告，請求被告進行滲漏水工程修繕並回覆修繕 情況，該存證信函於110 年8 月24日送達被告。被告收受後 ，委請律師於110 年8 月26日寄送原證4 之存證信函（見審 訴卷第33-34頁）予原告，該存證信函於110 年8 月27日送 達原告。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭房屋有無漏水瑕疵？若有，該漏水瑕疵是否於交屋時即
存在？被告是否應負買賣瑕疵擔保責任或不完全給付損害賠 償責任？
㈡原告依民法第360 條或第227 條第1 項，請求被告賠償漏水 所需修繕費用23萬元，另依民法第227 條第2項，請求被告 賠償交易性貶值31萬2000元，有無理由？五、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出 賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者 亦同；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法 第354 條第1 項前段、第2項、第360條、第227條第1項、第 2項固分別定有明文。惟不完全給付之債務不履行責任，須 因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付，始 足當之，是債權人主張債務人有不完全給付債務不履行之情 事，自應就債務人提出之給付有瑕疵或不符債之本旨負舉證 之責。另物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價 值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在（最高法 院85年度台上字第664號判決意旨參照），並應由買受人就 此有利之事實負舉證責任。
㈡原告主張被告應負瑕疵擔保、債務不履行損害賠償之責，無 非係以被告出售、交付之系爭房屋存在滲漏水瑕疵，為主要 論據，然此業經被告否認，揆諸前揭說明，自應由原告就交 屋時系爭房屋存在滲漏水瑕疵乙節，先負舉證之責。上訴人 固以系爭房屋於000 年0 月0 日下雨後有滲漏水情形，及該 屋W3窗戶中間橫桿兩側牆壁油漆，於110年5月5日交屋時即 脫落露出水泥等情為據，並提出110年8月5日7日拍攝之窗戶 周邊滲水、更衣室地板積水照片、系爭房屋平面圖為證〔見 本院110年度訴字第1424號卷（下稱訴字卷）第33、35-53頁 〕，惟查：
⒈原告自110 年3 月19日簽約後，即取得系爭房屋鑰匙，而可 自由進出系爭房屋，兩造於110 年5 月2 日驗屋、5 月5 日 交屋時，均無發現滲漏水情形，此為兩造所不爭執（見兩造 不爭執事項），而前揭照片所示滲漏水情狀乃110年8月5日 或7日出現，原告亦自陳最早發現漏水時點為110年8月5日（ 見訴字卷第59頁），已在被告交屋3個月以後，且依交通部
中央氣象局所檢送距系爭房屋最近之鼓山自動氣象站於110 年之逐日逐水量資料（見訴字卷第109頁），自110年5月5日 至8月4日止，期間有42個下雨天，尤其6月份有多達23個下 雨天，整月累積雨量高達869.5公釐，7月份亦有多達12個下 雨天，整月累積雨量達278.5公釐，但原告於110年6、7月間 均未發現有滲漏水情形，則系爭房屋交屋時是否即存在漏水 瑕疵，顯非無疑。
⒉本院經原告之聲請，就系爭房屋目前有無漏水瑕疵、漏水瑕 疵是在交屋時即存在或交屋後才發生、漏水原因為何等事項 ，囑託建築師公會鑑定，鑑定結果略為：⑴系爭房屋於112年 3月3日初勘、4月10日複勘時，經鑑定建築師對所有窗戶逐 一仔細檢視，尚未發現明顯可構成漏水條件之跡象（例如玻 璃矽膠垂落、窗框四周縫隙開裂、玻璃填塞膠條缺損、窗框 內水密膠條龜裂脆化等明顯瑕疵）。⑵系爭滲漏水事件發生 主要時間為110年8月5至7日間，該時間剛好為盧碧颱風來襲 ，且帶來強降雨，然高雄地區自7月28日起即開始下雨，尤 其7月31日、8月1日、8月2日連續三日發生每日100mm以上強 降雨，依時序表分析，系爭房屋開始發生滲水日期為8月4日 夜間，而8月4日之前，雖有三日強降雨，但並無滲水發生， 且8月14日仍發生強降雨，但亦未發生如8月5日至7日之滲水 現象，初步推論應與該颱風有關。颱風會造成窗戶漏水，其 影響因素為風壓，尤其若為正面風壓，影響更為明顯，系爭 房屋所處大樓經分析為西南向，由氣象局公布之盧碧颱風路 徑圖可清楚看出，中央應變中心於110年8月4日14時30分開 設，至8月5日20時30分撤除，其間盧碧颱風路徑正處於朝向 東北吹襲，剛好形成該大樓正面強烈風壓，且該大樓鄰近萬 壽山側，颱風風勢將受萬壽山山坡地形壓縮，造成地形效應 ，加強盧碧颱風風壓。根據臺灣蒲福風力分級表，高雄屬於 200級強風力區域，再加上風壓隨大樓高度而急遽增強，超 過30米以上即有強烈變化，系爭房屋位於19樓，高度接近60 米，依鋁窗技術參考資料，風壓將是該處地面低層的1.5倍 ，可知系爭房屋正面窗戶所受風壓之強烈，非為同棟較低層 可比擬。該大樓最上樓層外觀，造型採用外加突出圓柱與樑 面，及女兒牆特別突出於圓柱緣外，將系爭房屋窗戶包圍一 如四面封閉之方盒狀空間，正面風壓沿萬壽山西南走向低坡 面往上推擠揚昇時，將受系爭房屋所突出之女兒牆雨遮遮擋 而壓下，四竄風壓氣流一時無法消蝕，將使所帶入之雨水灌 入正面窗戶之各種縫隙，反之若無正面強大風壓下，降雨將 為突出女兒牆雨遮所阻擋，此亦說明盧碧颱風來襲前連續三 天，每日達100mm以上之暴雨，並未造成如8月5日大量滲水
現象。⑶系爭滲漏水事件之滲水原因可歸納成A、B、C三種型 態：①A型態--為書房位置及範圍，窗外平臺表面抿石子老化 ，其挑樑表面一定深度範圍因長時間強降雨而飽水，又因該 挑樑結構型式屬於倒樑，朝天面部分高於書房樓地板而滲至 短牆，造成短牆潮濕及踢腳縫隙出現水珠。②B型態--為系爭 房屋正面所有相同窗型範圍，窗框內防水膠條老化，水密能 力減弱，因強大風壓使雨水穿透期間縫隙，向屋內地板濺溢 。③C型態--範圍為W1、W2、W6、W7等窗外具有黑色裝飾板之 窗戶，窗外黑色裝飾板與側牆間之縫隙，10年屋齡老化使防 水能力減弱，因強大風壓加上長時間強降雨，進而使雨水滲 入窗外黑色裝飾板內面，並積留緩慢向室內地板滲透。⑷系 爭房屋所發生系爭滲漏水事件，與一般滲漏水情形不同，一 般滲漏水非經停止使用或修復，往往為持續狀態，而系爭滲 漏水事件如要再次發生，須存在兩個天候條件：①西南向強 烈氣流形成強大正面風壓。②強大風壓伴隨強降雨且需持續 一相當長時段，使書房抿石子表面飽水、窗外黑色裝飾板下 方雨水積留足夠高度，對窗框下樓板接縫處產生滲透壓，亦 使窗框內飽水而因風壓濺溢於地板。此兩天候條件未必時常 發生，而滲水多寡亦視該兩天候條件強度。故針對系爭房屋 目前有無漏水瑕疵此一問題，較公允之回答應是「特定天候 條件下的漏水瑕疵」。鑑定建築師就颱風發生個數及路徑加 以分析，可得約每4至5年可能有一如盧碧颱風型態颱風之概 率，但此概率非經嚴謹科學計算之精確數據，且所謂概率亦 非如期必定發生，如本案自大樓興建完成後隔年之西南向泰 利颱風，至盧碧颱風間隔約有10年之久，可說明該颱風型態 發生概率之不確定性。⑸系爭房屋書房、窗戶及更衣間、主 臥室滲水乃是窗戶抿石子、窗框防水膠條、窗外黑色裝飾板 防水老化所造成，嚴格說來所有材料自建築物完成日已開始 老化，但若未同時滿足上開二天候條件，未必發生滲水現象 。被告持有系爭房屋約10年，若是系爭房屋發生嚴重漏水事 件，必是颱風之西南向強大風壓所致，今試收集該10年間東 北走向颱風資料，確實發生有000年0月間泰利颱風，但該大 樓完成登記於100年3月，亦即泰利颱風來襲時，建物剛完成 只約1年，系爭房屋各式防水建材尚不致老化造成嚴重滲水 ，另依鑑定實務經驗，若系爭房屋更衣間經常如000年0月間 滲水，則該木作踢腳部位必會因吸水膨脹而面材分離，經特 別檢視更衣間木作踢腳，及該木作下方大片木上漆之夾板， 未見面材分離或夾板因吸濕而造成之水漬，合理推斷該更衣 間並未常有雨水滲入情形，故並無明確證據足以證明被告有 故意隱瞞如000年0月間滲水情事等語，此有該公會出具之鑑
定報告書在卷可稽（見外放鑑定報告書），本院審酌建築師 公會係以其所屬具開業建築師資格之會員為鑑定人員，自有 其專業上之知識可憑，且與兩造又無親誼故舊或利害關係， 其鑑定方法、理由亦無違反技術法規或經驗法則，且說明詳 盡、充分引據，兩造對於鑑定報告關於滲漏水原因之判定結 果，均表示無意見（見訴字卷第192頁），堪認上開鑑定報 告書之結論可採。
⒊按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，依通常交易觀 念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，為物有 瑕疵（最高法院103年度台上字第191 號民事判決意旨參照 ），依上開鑑定結果，系爭房屋係在特定天候條件下（即西 南向強烈氣流形成強大正面風壓，伴隨強降雨且需持續一相 當長時段），始會發生如系爭滲漏水事件之滲漏水情形，而 該特定天候從100年間系爭房屋興建完成起至今，僅發生過2 次，一次是101年6月，一次是110年8月系爭滲漏水事件，中 間間隔約9年之久，且在110年8月5日前，應未曾發生過如系 爭滲漏水事件之滲漏水情形。系爭房屋既僅在特定不常發生 之天候條件下，才會發生滲漏水，已難認不具房屋之通常效 用而構成物之瑕疵，況此滲漏水情形及形成滲漏水之天候條 件，確係在被告交屋後始發生，自難認系爭房屋於交屋時存 在滲漏水瑕疵。
⒋原告雖主張：系爭房屋之W3窗戶中間橫桿兩側牆壁，於110年 5月5日交屋時就有油漆脫落情形，表示交屋前該2處已發生 過漏水，油漆師傅郭燈發於110年8月5日油漆前，觸摸該W3 窗戶中間橫桿兩側牆壁油漆脫落處，亦發現有潮濕情形云云 ，並據此質疑鑑定報告認定交屋前未曾發生類似系爭滲漏水 事件之結論並非正確。惟被告已否認交屋前該處曾發生漏水 ，辯稱該處局部油漆脫落，係因常開窗，雨水灑入所致（見 訴字卷第69頁），而原告主張該處油漆脫落即「必然或通常 」代表有滲漏水，並未提出學理依據或實證研究，僅提出因 滲漏水而產生壁癌、油漆脫落之實例照片及說明（見訴字卷 第233-235頁），又鑑定報告就該處油漆剝落及110年8月5日 當天觸摸潮濕之原因，已說明：「造成W3窗戶窗框中間橫桿 兩側就有油漆面成片狀剝落，必是經一段長久時間，推論該 現象可能有下列兩種原因，或兩種情形同時存在，並交互影 響而加劇：1.如被告所辯，因通風開細縫而導致長期雨水潑 濺。2.該窗型為左右雙推拉窗與中央固定窗之併窗，若遇風 壓加上豪雨，使流入鋁擠型溝槽內雨水不及洩出，而滲入該 處側牆。原告稱110年8月5日該處摸起來潮濕，當日符合風 壓加上豪雨，較可能為第二種情形」等語（見外放鑑定報告
附件三4），可見交屋時該處油漆剝落，並非必然係滲漏水 所導致。且倘該處在交屋前即存在滲漏水之瑕疵，導致該處 油漆剝落，衡情在系爭滲漏水事件發生前之下雨天，理應會 出現滲漏水情形，然原告在110年8月5日前，歷經多達42個 下雨天，皆未發現有滲漏水情形，業如前述，由此觀之，被 告所辯系爭滲漏水事件發生前該處未有滲漏水情形，應較值 採信。從而原告之推論並無實據且與事證不合，其執此質疑 鑑定報告之結論，當無足取。
㈢承上，經本院調查證據結果，不能認定系爭房屋交屋時存在 漏水瑕疵，則原告主張被告交付之買賣標的物有瑕疵、未依 債之本旨給付，即不足採信，被告自毋庸負買賣瑕疵擔保或 不完全給付損害賠償責任。是原告依民法第360條、第227條 第1項，請求被告賠償修繕費用23萬元，另依民法第227條第 2項，請求被告賠償交易性貶值損失31萬2000元，均屬無據 。
六、綜上所述，原告依民法第360條、第227條第1項、第2項，請 求被告給付原告54萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。
七、原告雖聲請訊問證人即油漆師傅郭燈發，欲證明110年8月5 日其油漆前，觸摸W3窗戶中間橫桿兩側牆壁油漆脫落處，發 現有潮濕情形（見訴字卷第229頁），惟原告所述縱然為真 ，亦不足以證明系爭房屋於交屋時有滲漏水瑕疵，業如前述 ，本院因認無調查之必要。又本院既認被告毋庸負買賣瑕疵 擔保或不完全給付之損害賠償責任，原告另聲請鑑定系爭房 屋之漏水瑕疵所致價值減損金額，即無必要，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日 民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 1 日 書記官 何秀玲