臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第698號
原 告 邱葉秀惠
王淑靜
共 同
訴訟代理人 陳鄭權律師
楊安騏律師
被 告 葉王愷
葉柏文
葉徐阿蚶
兼上三人共同
訴訟代理人 葉軍棟
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國113年1月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件依原告與被告之被繼承人即 訴外人葉石松簽訂之協議書（下稱系爭102年協議）第10條 約定，本約有關之訴訟，雙方均同意由以本院為第一審管轄 法院（見北司補卷第15至17頁），揆諸前開規定，本院就本 件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告與訴外人葉石松（歿）、林王慧、王淑惠為手足關係， 渠等之父母親前於民國68年間，將名下所有之新北市板橋區 江翠段第四崁小段共47筆土地，逕先過戶登記於葉石松名下 ，並囑咐葉石松必須將上開土地分配予原告、林王慧、王淑 惠姊妹4人。嗣渠等父母親過世後，葉石松遵守父母囑託， 與原告、林王慧、王淑惠於102年5月23日簽訂系爭102年協 議，約定待上開土地因合建而得受分配建物時，應分配予原 告、林王慧、王淑惠每人1戶至少50坪之建物及1個停車位，
若不足50坪，則葉石松應按「時價」折算現金找補。前開土 地之建案「潤泰文樺」（下稱系爭建案）業於111年9月14日 建築完成，原告邱葉秀惠所分得之新北市○○區○○○路000號20 樓建物（即A2-20F）坪數僅36.34坪，尚不足13.66坪；原告 王淑靜所分得之新北市○○區○○○路000號20樓建物（即A3-20F ）坪數僅44.96坪，尚不足5.04坪，應由葉石松依系爭102年 協議，就不足部分按「時價」折算現金找補原告。今葉石松 已過世，原告自得向葉石松之繼承人即被告請求上開找補金 額。依據系爭102年協議第4條之約定：「本契約所稱之『時 價』，以建築物完工後，建商銷售開價(以該棟完工建案之每 戶平均開價計之)之8折價格計之。若無建商銷售之開價可供 計算，則由市價計之，市價應參考內政部不動產交易實價資 訊(以方圓0.5公里內、3年內新屋、電梯大樓、建物坪數相 當之交易價格為參考基準)」等語，可知系爭建案完工後， 若建商有對外進行銷售者，始應以開價之8折計算時價，然 系爭建案早於預售階段即已完售，於111年9月14日竣工時並 無任何開建商銷售開價可供參考，自應以「市價」為計算， 且以系爭建案之售價為最有參考價值，經參考內政部不動產 交易價值查詢服務網之實價登錄資料，認應以每坪80萬元計 算為適當。是被告應連帶給付原告邱葉秀惠1,092萬8,000元 （計算式：13.66坪×80萬元＝1,092萬8,000元），及連帶給 付原告王淑靜403萬200元（計算式：5.04坪×80萬元＝403萬2 00元）。為此，爰依系爭102年協議之約定與繼承之法律關 係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告邱 葉秀惠1,092萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應連帶給付原告王 淑靜403萬200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
(一)被告於108年11間配合建商辦理選屋，因系爭建案每間房屋 價格、每坪單價不盡相同，建商基於公平原則，已將選屋之 原則及條件作成書面，經林王慧居間轉知原告與其他姊妹， 經林王慧居間溝通後，原告與其他姊妹均同意分屋協議書（ 下稱系爭分屋協議）之內容，即原告與林王慧、王淑惠姊妹 4人各自選擇1戶房屋及1個停車位外，就不足之差額部分， 共同選定系爭建案之A2-16樓房屋（下稱系爭A2-16F），依 差額比例共有之。嗣後原告與其他姊妹4人依系爭分屋協議 內容接收所選定之房屋，並為避免系爭A2-16F過戶給原告與 其他姊妹4人後再行出售將會產生高額之房地合一稅，而請
求被告將其名下之系爭A2-16F直接出售後，將扣除仲介費用 之餘額按原告與其他姊妹4人之比例分配予原告與其他姊妹4 人。112年1月31日，原告與其他姊妹4人共同討論決定以開 價每坪70萬元之價格，委託仲介銷售系爭A2-16F，支付百分 之2之仲介費，並由被告葉軍棟委請仲介公司銷售。被告葉 軍棟於112年2月9日通知林王慧系爭A2-16F已以2,860萬元出 售，扣除車位210萬元後計算，相當於已每坪72.9萬元出售 。被告葉軍棟於系爭A2-16F出售結案並收取房屋價金後，於 112年4月17日通知林王慧、、王淑惠與原告姊妹4人可分配 之金額，嗣林王慧、王淑惠均已提供帳戶而收取找補款，可 見被告並無不願給付選屋差額之情事。詎料，原告於被告欲 給付上開金額時，突然否認依據系爭分屋協議內容計算之金 額，要求改以渠等單獨所選房屋面積不足部分，以每坪80萬 元之單價計算後折現給付原告，違反系爭102年協議與系爭 分屋協議之約定，並否認曾經同意系爭分屋協議之約定。然 原告自選屋開始，關於選屋、所選房屋之交付及點收作業、 決定出售系爭A2-16F、決定系爭A2-16F之出售價金與仲介費 等意思表示，均係委由林王慧代為表達，統一回覆給被告葉 軍棟，再由被告葉軍棟負責與建商或仲介接洽確認，可認原 告係有具體可徵之積極作為，足已表見其有將代理權授與他 人之事實，且原告明知林王慧代其所為之意思表示亦未有反 對意思之表示，符合民法第169條表見代理之規定，自應對 於第三人負授權人之責任，而不得否認系爭分屋協議之約定 。
(二)退步言之，依系爭102年協議第4條之約定，系爭建案於完工 前已銷售完畢，則應參考方圓0.5公里內，3年內新屋、電梯 大樓、建物坪數相當之內政部不動產交易實價資訊來認定系 爭建案完工時之市價，以系爭建案附近之雙江翠、遠雄鉑翠 、聯上涵翠、仰真等建案，自111年8月起至10月間之實價登 錄內容計算，應為每坪60.89萬元。原告以系爭建案中最高 價之頂樓於112年7月之房價計算找補款，並不合理。又依系 爭102年協議第6條之約定，履行系爭102年協議所生之交換 營業稅、契稅、土地增值稅、印花稅、房屋稅等一切稅金， 應由原告邱葉秀惠、王淑靜負擔3成，即分別為20萬636元、 23萬5,016元，是被告應找補原告邱葉秀惠、王淑靜金額分 別為811萬6,864元（計算式：608,900元×13.66坪－200,636 元＝8,116,938元）、283萬3,840元（計算式：608,900元×5. 04坪－235,016元＝2,833,840元），亦與原告所主張請求之數 額不同，從而，原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法 第169條定有明文。又前開規定之表見代理，係為保護第三 人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之 行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項 表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其 有代理權之情形而言（最高法院70年台上字第3515號民事判 決先例意旨參照）。
(二)經查，依據被告所提出被告葉軍棟與證人林王慧間之通訊軟 體LINE對話紀錄，被告葉軍棟於109年11月20日將系爭分屋 協議傳送給證人林王慧，並於同年月23日詢問：「請問分屋 協議書的內容，各位姑姑們有沒有問題？」等語，經證人林 王慧於翌日即同年月24日回復：「協議書內容大家沒什麼問 題，圓滿完成」等語，此有上開通訊軟體LINE對話紀錄在卷 可參（見本院卷第22、47頁）。而依證人林王慧於本院審理 中所證：被告葉軍棟有於108年11月提供選屋相關資料及說 明，我當時有使用通訊軟體傳給原告等人；我有向被告葉軍 棟表示由我作為原告等4姊妹與被告間處理選屋的對口窗口 ；原告等人於102年間開始，即有請我幫忙作為代表，跟被 告葉軍棟處理選屋相關事情；原告等人的選屋，都是原告自 己選定的；就不足差額部分決議共同選定系爭A2-16F，依4 人之差額比例共有，是姊妹4人共同決定，我都有LINE給她 們，不足的坪數用另外的房屋來補，她們都有同意；我有傳 系爭分屋協議給原告看，他們也說沒有意見，大家圓滿和解 就好了；原告邱葉秀惠也在LINE表示分房的事情沒有意見， 只要妹妹們同意就好了；那時候大家都有同意把系爭A2-16F 賣掉，賣掉的時候我有用LINE通知她們，告知她們賣了多少 錢；系爭A2-16F要賣多少錢，是大家一起決定的，原告她們 都同意，沒有反對；當初說系爭A2-16F賣掉後，大家以比例 分配，大家都說好沒有意見等語（見本院卷第102至110頁） ，及證人林王慧所提出其與原告、王淑惠間之通訊軟體LINE 對話紀錄，顯示證人林王慧有將「選屋說明及附件資料」、 系爭分屋協議等資料傳至群組供原告等人確認，並有說明「 選屋協議書的表格，多增一列A2-16F各人應分配的持分比例 」等語；而原告除有向證人林王慧表示所欲選定之房屋外， 原告王淑靜另曾表示：「江子翠四人共同一戶，看姊姊們怎 麼決定，只要能將餘額取回，我沒意見。」、「二姊好：江
子翠四人共有16樓房屋，我也同意賣掉。」等語；原告邱葉 秀惠亦有表示：「有關江翠分到的房子，我都沒意見，一切 尊重各位妹妹的決定就好。」等語（見本院卷第129至131頁 ）。顯示原告自選屋開始，關於選屋、決定出售系爭A2-16F 、系爭A2-16F之出售價金與仲介費等相關事宜之意思表示， 均係委由證人林王慧代為表達，統一回覆給被告葉軍棟；而 關於系爭分屋協議之內容，包含原告與證人林王慧、王淑惠 姊妹4人選定之房屋不足50坪之餘額部分，以共有系爭A2-16 F方式找補餘款乙節，經證人林王慧轉知後，原告亦均已為 同意之意思表示，再由證人林王慧轉知、回覆給被告葉軍棟 。則兩造間就系爭分屋協議之契約重要之點，即「各人選定 之房屋標的」、「所選房屋不足50坪之部分以共有系爭A2-1 6F方式找補餘款」等節，即已透過證人林王慧之轉知而達成 意思表示之合致，契約即已成立，不因有無簽立書面契約而 異，原告自不得事後驟然否認系爭分屋協議之效力。(三)至原告雖主張其僅授權、委託證人林王慧代為轉達選屋標的 ，及代為轉達同意出售系爭A2-16F等節，然未授權證人林王 慧可代原告同意系爭分屋協議計算之找補方式，或同意按差 額比例與其他姊妹共有系爭A2-16F，而不依系爭102年協議 另向被告請求找補金額等語。然查，依據系爭102年協議之 約定即可知，選屋因涉及各人選屋坪數之差異而有金錢找補 之問題，是選屋與找補金額之計算，應為一體之考量而難逕 予區分；系爭分屋協議之內容，即同時處理選屋與找補金額 之計算與分配，則原告關於選屋、決定出售系爭A2-16F、系 爭A2-16F之出售價金與仲介費等相關事宜之意思表示，既均 已委由證人林王慧代為向被告葉軍棟轉達，在原告未明示所 授與之代理權有限制之情況下，依據一般通常生活經驗與論 理法則，具有一般通常智識經驗之人均足認原告所授與證人 林王慧之代理權範圍兼及於找補金額之計算及方式，並無限 制。則縱使原告所稱證人林王慧逾越授權範圍乙節為真，然 就其未授權證人林王慧之部分，原告既明知證人林王慧表示 為其代理人而未為反對之表示，已可使他人信證人林王慧係 有權代理，有表見代理之適用，是原告就此部分仍應負授權 人責任。況原告對於其有同意出售系爭A2-16F乙節並不爭執 （見本院卷第145、215、243頁），核與證人即受託銷售系 爭A2-16F之仲介謝宗翰於本院審理中所證述：我有在112年1 月8日到系爭建案社區與原告邱葉秀惠等人見面，當下被告 葉軍棟有介紹這幾個是她的姑姑，姑姑有說系爭A2-16F是她 們的，當下我有跟她們分享社區的行情；當日有見到在庭之 證人邱大維，知道邱大維與其母親即原告邱葉秀惠均在場等
語（見本院卷第182頁），及被告與證人謝宗翰之通訊軟體L INE對話紀錄所示內容（見本院卷第121頁）相符，堪以認定 。原告雖主張出售系爭A2-16F僅是被告籌措找補金額之方式 ，無由證明其已同意以共有系爭A2-16F之方式替代找補金等 語。然衡諸一般社會常情與經驗、論理法則，如出售系爭A2 -16F僅是被告籌措找補金額之方式，則出售與否、出售之價 格與仲介費等，均無經原告同意或決定之必要，是原告委由 證人林王慧代為向被告葉軍棟轉達同意出售系爭A2-16F乙節 ，適足證明原告已有同意選屋不足50坪之部分，以與證人林 王慧、王淑惠等姊妹4人共有系爭A2-16F之方式找補餘款之 事實，自不容原告事後任執他詞否認前情。
(四)綜上，兩造對於系爭分屋協議之內容已為意思表示合致，契 約已成立於兩造之間，自當拘束兩造間之權利義務關係。其 中關於原告所選定房屋不足50坪之處理方式，系爭分屋協議 所定「由原告與林王慧、王淑惠姊妹4人以共有系爭A2-16F 方式找補餘款」之方式，即已取代系爭102年協議第2條「以 時價折算現金」之約定。換言之，依據系爭分屋協議，原告 與林王慧、王淑惠共有系爭A2-16F，即已等同分配得滿足50 坪條件之建物，自無再依系爭102年協議第2條之約定，請求 被告以市價補償之餘地。從而，原告依據系爭102年協議請 求被告給付如聲明所示之找補金額，為無理由。四、綜上所述，原告依系爭102年協議之約定及繼承之法律關係 ，請求被告連帶給付原告邱葉秀惠1,092萬8,000元、給付王 淑靜403萬200元，及自112年6月14日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 2 月 15 日 民事第一庭 法 官 呂俐雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 15 日 書記官 吳芳玉