臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第1063號
113年1月23日辯論終結
原 告 蘇倚萱
訴訟代理人 葉光洲律師
複 代理人 游家雯律師
被 告 何兆莛
黃沛清
共 同
訴訟代理人 郭上維律師
上列當事人間請求返還所有物等事件，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人即原告之父蘇水連與被告黃沛清（原 名黃燕鳳）於民國107年9月18日簽立購買協議書（下稱系爭 協議書），約定蘇水連出資購買附表所示房屋（下合稱系爭 房屋），且指定登記予原告，蘇水連並同意黃沛清於2年內 買回系爭房屋。嗣原告於107年10月29日，因拍賣取得系爭 房屋所有權，並與黃沛清之子即被告何兆莛（原名何瑞揚） 於同年11月8日簽立房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定 何兆莛自107年11月10日起至112年11月9日止，以每月租金 新臺幣（下同）65,000元向原告承租系爭房屋。詎何兆莛於 110年12月6日給付原告110年12月份租金後，自111年1月起 即未給付原告租金，遲付租金總額達1個月，經原告於111年 1月11日以文山興隆路郵局第5號存證信函通知何兆莛終止系 爭契約，該存證信函並於111年1月20日對何兆莛為送達而合 法終止；如認系爭契約未經原告合法終止，則以起訴狀繕本 之送達對何兆莛為終止系爭契約之意思表示。被告於原告終 止系爭契約後，已無占有系爭房屋之正當權源，仍拒不返還 系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段規定 ，請求被告遷出及騰空返還系爭房屋，並依附表編號2、3所
示之請求權基礎，請求何兆莛給付附表編號2所示之項目及 金額，暨附表編號3所示原告代墊之項目及金額等語，並聲 明：㈠、被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原 告；㈡、何兆莛應給付原告附表編號2請求內容欄所示之金額 ；㈢、何兆莛應給付原告附表編號3請求內容攔所示之金額； ㈣、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：蘇水連前與被告約定由蘇水連以原告之名義拍定 系爭房屋，雙方具有借名登記之法律關係，並簽立附買回條 件之買回契約，於蘇水連死亡後，類推適用民法第550條規 定，該借名登記之契約關係即由原告繼承，故被告為系爭房 屋之真正所有權人，且依兩造借名登記契約有權占有系爭房 屋，原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，有違誠信原則。又被 告為清償蘇水連因拍定系爭房屋所花費之費用，而與原告通 謀虛偽簽立系爭契約，系爭契約應屬無效，故原告依系爭契 約請求被告給付相當於租金之不當得利、地價稅及房屋稅， 均無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第371至372頁）：㈠、黃沛清前分別自83年8月22日、82年3月20日、89年7月19日起 ，登記為系爭房屋之所有權人（見個資卷）。
㈡、黃沛清於105年12月8日，因買賣而移轉系爭房屋所有權予全 鼎香公司（見個資卷）。
㈢、原告於107年10月29日，因拍賣取得系爭房屋之所有權（見本 院卷第25至29頁）。
㈣、原告與何兆莛於107年11月8日簽立系爭契約，約定何兆莛自1 07年11月10日起至112年11月9日止，以每月租金65,000元向 原告承租系爭房屋，並於每月10日前支付，租賃期間之房屋 稅、地價稅均由何兆莛負擔（見本院卷第46至50頁）。㈤、何兆莛於110年12月6日匯款116,000元予原告（見本院卷第53 頁）。
㈥、原告於111年1月11日以文山興隆路郵局第5號存證信函，通知 何兆莛自111年1月1日起終止系爭契約，該存證信函並於同 年1月20日對何兆莛為送達；原告復分別於111年10月24日、 同年11月4日，委任律師以律師函依系爭房屋所在地、何兆 莛於系爭契約所載地址，通知何兆莛終止系爭契約，該等律 師函並分別於111年10月26日、同年11月9日因招領逾期退回 （見本院卷第55至69、149至159頁）。㈦、系爭房屋坐落之土地110年地價稅為26,058元（計算式：17,3 72＋8,686＝26,058）、附表所示B、C屋111年房屋稅為4,472 元（計算式：2,424＋2,048＝4,472），合計共30,530元（見
本院卷第82至85頁）。
㈧、臺灣臺北地方檢察署檢察官前以詹志能違背黃沛清委託之任 務，於106年1月3日將系爭房屋辦理信託登記及設定最高限 額抵押權2,250萬元予許楷正，致黃沛清受有損害，起訴詹 志能涉犯刑法背信罪嫌，經本院刑事庭以107年度易字第986 號刑事判決犯背信罪，復經臺灣高等法院以108年度上易字 第1828號刑事判決撤銷原判決，判決詹志能無罪確定（見本 院卷第191至196頁、臺灣高等法院以108年度上易字第1828 號刑事判決）。
四、本件爭點：
㈠、系爭協議書之契約定性？
㈡、系爭契約是否係基於通謀虛偽意思表示而為？㈢、原告得否請求被告遷讓騰空返還系爭房屋，及請求附表編號2 、3所示之金額？
五、本院之判斷：
㈠、系爭協議書為「委任與保留買回權買賣之混合契約」： 1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約，民法第528條定有明文。次按，稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契 約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成 立；出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領 之價金，而買回其標的物；前項買回之價金，另有特約者， 從其特約，民法第345條第1、2項、第379條第1、2項亦分別 定有明文。
2.觀諸原告之父蘇水連於107年9月18日與黃沛清簽立之系爭協 議書，第1至4條載明：「⑴由甲方（即蘇水連）出資2,768萬 元，購買系爭房屋，甲方指定過戶給原告名下。⑵甲方同意 乙方（即黃沛清）於2年內（即109年9月17日前），將上開 房產除購屋款2,768萬元外，另加紅利300萬元，買回上開房 產。⑶除上開款項外，由該屋所產生之費用，含銀行利息等 ，皆由乙方支付，另乙方須開利（應為開立之誤繕）24個月 利息本票。⑷乙方須在甲方銀行放置3個之利息，及在當月扣 款前須保持4個月利息，在未補齊4個月利息超過2次，則甲 方有權處置上開3間房產，乙方及保證人不得異議」（見本 院卷第527至528頁），而黃沛清前於80餘年間為系爭房屋所 有權人，於105年12月8日因買賣移轉系爭房屋所有權予全鼎 香公司，原告則於107年10月29日因拍賣取得系爭房屋所有 權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事實三之㈠至㈢），足見 黃沛清委託蘇水連以自己資金購買系爭房屋，經蘇水連允為 購買、登記在原告名下，雙方約定黃沛清於2年內得向蘇水
連買回系爭房屋，黃沛清於買回前並應每月給付蘇水連銀行 利息無疑。
3.復依證人林育正於本院審理中證稱：我受黃沛清委託，至法 院投標其所有包含系爭房屋在內共5筆法拍屋之相關手續， 法院將此分成2件拍賣，1件拍賣2間房屋、1件拍賣3間房屋 （即系爭房屋），蘇水連以自己房屋貸款湊錢，壓標保證金 ，協助黃沛清以蘇水連之女名義標得系爭房屋，蘇水連女兒 係出名為所有權人，之後我要負責協助黃沛清轉貸，清償蘇 水連款項、利息及額外支付之2、300萬元，待取得所有權狀 後，蘇水連及黃沛清尋覓其他銀行重新辦理房貸，我知道雙 方有簽立協議書，但後續未找我幫忙，故我不清楚轉貸至何 家銀行等語（見本院卷第419至420頁），蘇水連並於107年9 月18日傳送內容為：「購買買回協議書。立書人甲方ＯＯＯ乙 方ＯＯＯＯ就本件於立書日年月日起至年月日止最遲2年，乙方Ｏ ＯＯＯ自行以法院拍賣金額外加600萬元整及借貸200萬元整擔 保本金及10萬元整擔保品酬勞（總金額法拍金額加810萬元 整）自行貸款購買，超過以上期限甲方ＯＯＯ有權得有轉手變 賣，乙方ＯＯＯＯ不得有議。…」之LINE訊息予林育正，經林育 正覆以：「條件你們雙方要談好」等語，有LINE對話訊息可 參（見本院卷第429、431頁），堪信蘇水連以其女名義為黃 沛清標得系爭房屋，黃沛清則於2年內清償蘇水連拍定金額 、利息及額外紅利後，得向蘇水連買回系爭房屋甚明。 4.又系爭房屋投標款來自於蘇水連，由蘇水連以自己房屋增加 貸款，並開立支票投標乙節，業據證人林育正證述稽詳（見 本院卷第421頁），細繹林育正與蘇水連間之LINE對話紀錄 ，蘇水連對林育正表示：「你真的很幫他忙」、「這次我若 不幫他 可能會 很慘」、「他要在翻身可能很難了」，經 林育正回覆：「大哥您先想想，以後您的錢怎麼回收吧？」 、「由女兒賣掉嗎？」、「您想過沒有？能順利嗎？」，蘇 水連稱：「最壞的打算就是把他賣了」，林育正稱：「賣了 ？說的太簡單了」，蘇水連詢問：「有可能賣的比拍定價錢 還低嗎？」等語，亦有LINE對話紀錄可按（見本院卷第439 、441頁），由此可見蘇水連確以自己款項投標系爭房屋， 並登記在其女即原告名下，則系爭協議書關於黃沛清委託蘇 水連投標系爭房屋部分，性質上類似於「委任契約」，約定 黃沛清得於2年內買回系爭房屋部分，則類似於「保留買回 權之買賣契約」，故系爭協議書之性質為「委任與保留買回 權買賣之混合契約」，至於蘇水連與原告間之法律關係則為 指定登記之法律關係。復因蘇水連於110年7月24日死亡，有 其個人基本資料附卷可稽（見個資卷），則蘇水連與黃沛清
簽立之系爭協議書，即應由蘇水連之全體繼承人繼受該契約 之效力。被告抗辯蘇水連與黃沛清間之法律關係為借名登記 ，原告並非系爭房屋之形式及實質上所有權人云云，顯混淆 蘇水連與黃沛清間、蘇水連與原告間為各自獨立之法律關係 ，所辯殊難憑採。
㈡、系爭契約係出於通謀虛偽意思表示而為，應屬無效： 1.另按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表 示無效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項規定甚明。復按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項 定有明文。觀之系爭契約內容，固載明何兆莛向原告承租系 爭房屋，且記載租賃之期間、租金、押租金及擔保金數額（ 見本院卷第46至49頁），形式上符合租賃契約之法定要件， 惟依原告所提原告華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀 行）存款存摺明細，何兆莛於110年10月5日至110年12月6日 每月匯款金額為116,000元（見本院卷第53頁），與系爭契 約約定之每月租金65,000元，明顯不合，則原告與何兆莛間 是否確有租賃契約之法律關係存在，已非無疑。 2.參以蘇水連前分別以系爭房屋、自己所有不動產、原告名下 不動產，向華泰銀行、臺北市第五信用合作社（下稱五信合 作社）、陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）貸款 1,900萬元、1,400萬元、1,100萬元，黃沛清就華泰銀行、 五信合作社部分，每月應給付蘇水連約116,000元、48,000 元，訴外人黃建倫則每月應給付蘇水連25,000元等情，業據 被告陳述在卷，並提出陽信銀行匯款收執聯、五信合作社無 摺存款收入傳票、LINE對話紀錄、華泰銀行跨行匯款回單、 臺北市第五信用合作社匯款申請書、臺灣臺中地方法院108 年度中司調字第1044號調解程序筆錄為證（見本院卷第216 、218至219、309、312頁、387至388頁），且有華泰銀行11 2年10月24日華泰總永吉字第1120013162號函及所附華泰銀 行授信暨金融交易額度申請書、華泰銀行授信案件申請暨批 覆書－個人戶在卷可考（見本院卷第463至469頁），足信系 爭協議書所載系爭房屋所生銀行利息費用，包含華泰銀行、 五信合作社、陽信銀行之貸款利息，且其中「華泰銀行」及 「五信合作社」部分係由黃沛清負責繳納，「陽信銀行」部 分則由黃建倫負責繳納。
3.又原告於蘇水連過世後，於110年8月17日傳送訊息予黃沛清 ，陳稱：「這個月開始，還貸款的錢請匯到以上臺新帳戶， 同樣於爸爸在的時候，每月25號之前匯款。煩請同步告知阿 倫，謝謝」、「另，阿倫那邊的25,000已經數月沒匯款」、
「…一開始就說好每個月25號要還161000，爸爸以前跟你說 好的，我們也沒改規則。但你今天只先問了華泰，陽信呢？ 五信呢？不打算管了嗎？因為華泰才會跟你們萬華的房子有 關係吧！…遊戲規則就是你每個月25號要付款給我們去繳貸 款，…」、「…再麻煩三家銀行的貸款都要去繳哦。爸爸走後 我們自己釐清，你是還其中的16.1萬，另外的2.5萬是阿倫 匯進來的。…爸爸走之前跟我們交代的也是『你每個月要還18 .6萬』，…」等語；於110年11月5日復傳送訊息予黃沛清，陳 明：「今天已經5號了～～趕快匯款16.1萬元～～及地價稅26058 元」、「那請問陽信的妳不用匯款嗎～～」、「那個4.5萬～～ 也是因為妳那3間法拍所貸款的～～難道妳不用匯款嗎～～」， 有原告與黃沛清之對話紀錄可參（見本院卷第197至198、20 3至205、219頁），顯見黃沛清每月應繳納「華泰銀行」及 「五信合作社」貸款之數額為161,000元（包含華泰銀行116 ,000元、五信合作社45,000元），黃建倫每月應繳納「陽信 銀行」貸款之數額為25,000元，合計應繳納貸款之數額為18 6,000元（計算式：161,000＋25,000＝186,000）。 4.佐以原告於107年11月1日，以系爭房屋為擔保品及蘇水連為保證人，向華泰銀行貸款1,900萬元，經華泰銀行授信管理處載明：「…5.…綜上，本行債權尚可確保，擬建議：⑴本案撥貸後3個月內須取得新簽訂租賃合約書（重新簽立租約起日須晚於本行抵押權設定日後），擔保品租金應存匯入本行活儲帳號，以確保本行債權，若未成就則須徵提租賃聲明書。…」，並經華泰銀行於107年12月12日核准總額度1,900萬元乙節，有華泰銀行112年10月24日華泰總永吉字第1120013162號函及所附華泰銀行授信暨金融交易額度申請書、華泰銀行授信案件申請暨批覆書－個人戶可按（見本院卷第463至469頁），核與證人林育正證稱債務人自己標回之案件，銀行會要求簽立房屋租賃契約，增加人頭新所有權人之收入，有助於房貸之條件等語相符（見本院卷第422頁），足認系爭契約僅係為確保原告向華泰銀行之貸款，何兆莛並無向原告承租系爭房屋、支付租金之意。 5.再對照何兆莛於110年10月5日、同年11月5日、同年12月6日 ，每月匯款116,000元至原告華泰銀行帳戶，有原告華泰銀 行帳戶存摺可參（見本院卷第53頁），該金額不僅與黃沛清 每月應繳納之華泰銀行貸款金額116,000元吻合，對照原告 與黃沛清之LINE對話紀錄，亦可見該等款項均係原告催促黃 沛清繳納貸款後匯入（見本院卷第197至198、202至203頁） ，益徵何兆莛每月匯入原告華泰銀行帳戶之116,000元，係 為履行黃沛清依系爭協議書所定，於買回系爭房屋前，每月 給付蘇水連之銀行貸款利息，與系爭契約全然無涉。是以， 系爭契約係原告與何兆莛基於通謀虛偽意思表示而為，依首 開民法第87條第1項規定，該意思表示應屬無效。㈢、原告不得請求被告遷讓騰空返還系爭房屋，亦不得請求附表 編號2、3所示金額：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1 項前段、第455條前段分別定有明文。原告雖主張何兆莛自1 11年1月起未給付租金，經原告於111年1月20日、同年10月2 4日、同年11月4日及以起訴狀繕本之送達對何兆莛終止系爭 契約，被告即無占有之正當權源云云。惟系爭契約係原告及 何兆莛基於通謀虛偽意思表示而為，應屬無效，業經本院認 定如前，則原告依民法第455條前段租賃物返還請求權之規 定為請求，自無理由。又被告占有使用系爭房屋係依據蘇水
連與黃沛清間之系爭協議書，以及雙方默示同意被告繼續無 償使用系爭房屋，原告與蘇水連之其他繼承人於蘇水連過世 後，並繼受系爭協議書，故被告並非無權占有，原告依民法 第767條第1項前段規定，請求被告讓騰空返還系爭房屋予原 告，亦屬無據。
2.再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條規定甚明。又系爭契約第3條、第5條第1款約定： 「每月應繳月租金65,000元整，並於每月10日前支付，承租 人不得藉任何理由拖延或拒絕」、「本租賃契約相關費用之 支付、稅費、代辦費，依下列約定辦理：一、房屋稅、地價 稅由承租人負擔」。原告主張何兆莛於附表編號2所示請求 項目期間積欠租金，且於系爭契約終止後翌日無權占有系爭 房屋，應給付相當於租金之不當得利等情，因本院認定系爭 契約為無效，原告無從主張何兆莛積欠系爭契約所約定之租 金，亦無法以何兆莛積欠租金終止系爭契約，請求相當於租 金之不當得利。故原告依系爭契約第3條、民法第179條規定 ，請求被告給付附表編號2所示之金額，洵無理由。又系爭 契約既屬無效，且被告並非無權占有，均如前述，原告自亦 不得適用或類推適用系爭契約第5條第1款及依民法第179條 規定，請求何兆莛返還代墊之地價稅、房屋稅。六、結論：
系爭協議書約定黃沛清委託蘇水連投標系爭房屋，並指定登 記在原告名下，黃沛清則於2年內清償蘇水連拍定金額、利 息及額外紅利後，得向蘇水連買回系爭房屋，性質上為「委 任與保留買回權買賣之混合契約」，原告及蘇水連之繼承人 於蘇水連死亡後，並繼受系爭協議書。又系爭契約僅係為確 保原告向華泰銀行之貸款，原告與何兆莛並無出租系爭房屋 及支付租金之意，故系爭契約係出於通謀虛偽意思表示而為 ，應屬無效。被告占有使用系爭房屋係依據系爭協議書及雙 方默示同意被告繼續無償使用，故非無權占有。從而，原告 依附表編號1所示之請求權基礎，請求被告自系爭房屋遷出 ，並將系爭房屋騰空返還原告；以及依附表編號2、3所示之 請求權基礎，請求何兆莛給付附表編號2、3所示之金額，均 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 書記官 黃湘茹
附表：
編號 聲明 被告 請求權基礎 請求項目 請求內容 證據頁碼 1 第一項 何兆莛、黃沛清 民法第767條第1項前段、第455條前段 A屋 臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號房屋） 合稱系爭房屋 自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告 B屋 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號房屋） C屋 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號2樓房屋） 2 第二項 何兆莛 系爭契約第3條 自111年1月10日起至系爭契約終止日（即111年1月20日）止之遲延租金 自111年1月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣65,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 民法第179條 系爭契約終止日翌日（即111年1月21日）起至何兆莛騰空遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利 3 第三項 何兆莛 系爭契約第5條第1款、民法第179條 110年地價稅 26,058元（計算式：17,372＋8,686＝26,058） 30,530元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 本院卷第81至82頁 類推適用系爭契約第5條第1款、民法第179條 111年B、C屋房屋稅 4,472元（計算式：2,424＋2,048＝4,472） 本院卷第83至85頁
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