返還押金等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,112年度,2122號
TCDV,112,訴,2122,20240202,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2122號
原 告
即反訴被告 呂佳儒
錫儒玉生醫股份有限公司

法定代理人 高玉艷
共 同
訴訟代理人 葉東龍律師
共 同
複代理人 古富祺律師
陳慈筠
被 告
即反訴原告 李德琪
訴訟代理人 林志豪律師（112年12月22日解除委任）
李秀娟律師
曾潔筠
被 告 永安不動產仲介經紀有限公司

法定代理人 何三隆
訴訟代理人 楊美玉
上列當事人間返還押金等事件，本院於民國112年1月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣439,321元，及自民國112年9月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
本判決第3項得假執行，但反訴被告如以新臺幣439,321元為反訴原告供擔保後得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回
反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔58%，餘由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序事項：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25 9條定有明文。又反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方 法不相牽連者，不得提起，此觀同法第260條第1項之規定自 明。此所稱之相牽連，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標



的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦 方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切 ，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院108年度 台抗字第24號民事裁定參照）。查本件本訴及反訴訴訟標的 均為同一租賃契約所衍生，原告主張因被告債務不履行而請 求解除契約回復原狀，核與反訴原告李德琪對反訴被告提起 反訴主張給付積欠租金及代墊租賃期間費用暨違約金之原因 事實間有相牽連之關係，均就同一租賃契約之法律關係而為 爭執，且證據資料共通，又非專屬他法院管轄，並得行同種 訴訟程序，依前揭規定，被告李德琪提起反訴（見本院卷第 191至198頁），應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。本件反訴原告起訴時原聲明：反訴被告應連帶給付反訴原 告新臺幣（下同）840,066元及自反訴起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第191頁） ，嗣於民國112年10月13日、112年11月17日減縮請求金額為 759,321元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息（見本院卷第315、345頁），核係減縮應 受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。乙、實體事項：
壹、本訴部分兩造爭執要旨：　　　　
一、原告起訴主張：原告呂佳儒具有醫師執照，欲在臺中市開業 ，乃於112年1月29日與被告永安不動產仲介經紀有限公司（ 下稱永安公司）簽訂承租要約書（下稱系爭要約書），第12 條約定營登診所（包含藥局）使用及出租人於簽約後起租日 前提供所需要資料，供承租人申請營登作業流程等特別條件 。嗣於112年2月27日經永安公司人員楊美玉仲介，與被告李 德琪分別簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約），由原告 錫儒玉生醫股份有限公司（下稱錫儒玉公司）向被告李德琪 承租臺中市西屯區市○○○路000號23樓之1（下稱23樓之1房屋 ）及地下1樓33、34號與地下2樓55、56號車位4位（下稱系 爭車位，與23樓之1房屋合稱系爭房屋），原告呂佳儒向被 告李德琪承租23樓之1房屋，租賃期間均自112年3月15日起 至115年3月14日止，每月租金分別為13萬元、2萬元計15萬 元，並在系爭租約第7條有「以及營登診所（包含藥局）」 使用之約定。嗣因向臺中市政府衛生局申請設立診所程序必 須提供室内裝修合格證，原告乃於112年3月17日以律師函通 知被告李德琪應補正提供裝修合格證，惟被告李德琪無法提



出，顯未盡給付義務。原告即於112年3月29日以律師函解除 系爭租約與系爭要約書，原告爰依民法第259條規定，請求 被告李德琪返還於系爭租約簽約前之112年2月23日預向原告 錫儒玉公司、呂佳儒各收取2個月押金26萬元、4萬元，及自 112年3月15日起至112年6月14日止3個月租金各342,771元、 6萬元，計702,771元。被告永安公司明知原告承租目的為經 營診所（藥局）用，卻未能促使出租人提供，顯未盡善良管 理人之責任，依系爭要約書第6條反面解釋，系爭租約之解 除，若非可歸責於承租人，自無庸給付服務報酬，原告爰依 民法第259條規定及系爭要約書6條約定，請求被告永安公司 返還已給付服務報酬75,000元。如認原告上開解除系爭要約 書及系爭租約不合法，原告於112年3月29日以律師函為解除 契約之意思很示，經被告李德琪於112年3月31日收受，並明 白表示同意解除系爭租約，應認兩造業已合意解除系爭租約 ，原告爰依民法第179條規定，請求被告李德琪返還已付押 金與租金計702,771元，依系爭要約書6條約定反面解釋，請 求被告永安公司返還已給付服務報酬75,000元。並聲明：㈠ 被告李德琪應給付原告呂佳儒10萬元，及自112年4月1日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告李德琪應給付原 告錫儒玉公司602,771元，及自112年4月1日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告永安公司應給付原告呂佳儒75, 000元，及自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告李德琪抗辯：原告承租系爭房屋之目的僅供住家使用， 非為設立診所兼住家用。被告李德琪未同意原告在系爭房屋 開設診所，亦未在系爭要約書之「出租人同意出租簽認」欄 上簽署，即不同意以系爭要約書第12條所載出租條件出租， 另在系爭租約第9條均約定不得在原有建築結構或裝潢裝飾 上做裝修或修改，即不同意原告為室內裝修，僅應原告呂佳 儒要求供其嘗試申請營業登記，始在與原告呂佳儒簽訂之房 屋租賃契約書第7條有「以及營登診所（包含藥局）」使用 之約定。且原告呂佳儒於正式簽立系爭租約前皆已透過楊美 玉，取得承租所需之一切文件、圖標、資訊，甚經專業人士 如公會人員、建築師、室内設計師及消防廠商人員等，代為 提供相關專業意見或親至租賃標的物現場查訪，尤重視室内 裝修合格證、診所裝修防火要求、可否申請診所（藥局）營 業登記等事項，如於112年2月1日向楊美玉索取入深林大樓 相關管理規章，於112年2月21日要求委託消防廠商人員查看 系爭房屋現場及向社區借看消防圖等，均向相關人員等反覆 詢問、調查、求證及確認，已自知系爭房屋無住家或供診所



、藥局使用的室内裝修合格證，及不得有營業行為，惟仍願 意承租，並於112年2月27日交屋時，亦明知被告無提供裝修 合格證之義務，經再三確認後，仍與被告李德琪於112年2月 27日簽訂系爭租約，欲憑住家辦理診所或藥局的營業登記， 則兩造合意成立系爭租約為原告同意無住家裝修合格證及不 得裝修等內容，原告應受拘束，被告李德琪已依約履行，並 無違約。被告收受原告之112年3月17日律師函後，旋於112 年3月23日覆函表示系爭租約之租賃關係仍存在，原告未合 法終止系爭租約及點交返還系爭房屋等，原告即無權片面終 止租約，雙方亦未合意解約。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告永安公司抗辯：楊美玉於112年1月31日清楚告知原告系 爭租約之租賃標的物當初裝潢時並無申請裝修許可證，於11 2年2月1日亦轉知原告系爭房屋當時係按住家非診所標準裝 潢設計，並告知無室內裝修許可證明，未承諾可使出租人提 供室內裝修合格證，原告仍選擇於112年2月7日輿被告李德 琪繼續簽立系爭租約，即應自行承擔已知一切風險。且被告 未違反何義務，無民法第254條規定遲延給付或系爭租約第1 4條約定承租人終止租約之情事，原告自無解除權。被告永 安公司已善盡經紀人員之一切責任，將租賃標的物無室内裝 修許可證等重要資訊告知原告，原告如因自身因素無法繼續 使用租賃標的物而主張終止系爭租約，因被告永安公司已完 成居間任務，系爭租約非因被告永安公司之過失或合意而終 止，被告自得依系爭要約書約定收取服務報酬，自無返還服 務報酬之必要。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分兩造爭執要旨：
一、反訴原告反訴主張：兩造於112年2月27日經被告永安公司居 間簽訂系爭租約，由反訴原告與反訴被告錫儒玉公司就系爭 房屋成立租賃關係，反訴被告呂佳儒為連帶保證人，及由反 訴原告與反訴被告呂佳儒就23樓之1房屋成立租賃關係，反 訴被告錫儒玉公司為連帶保證人。依系爭租約22條第7項約 定，任一租約有違約而終止之情，另一租約亦無異議終止， 相關責任與賠償亦相同。又反訴原告已於112年2月27日提前 點交系爭房屋予反訴被告。反訴被告依系爭租約第3條約定 ，負有於112年6月15日前給付租金之義務，卻未給付。反訴 原告於112年6月20以郵寄至系爭租約所載反訴被告通訊地址 之方式，通知反訴被告依約給付租金，及清償反訴原告先行 代墊關於系爭房屋之費用，竟遭查無此人而退件，依系爭租 約第18條第1項之約定，推定112年6月20日為到達日。嗣反



訴原告於112年6月26日以郵寄至反訴被告錫儒玉公司法定代 理人高玉艷即反訴被告呂佳儒之母親、反訴被告呂佳儒之戶 籍地址，及於112年6月27日，以LINE通訊軟體方式，再通知 上情，反訴被告於收受後仍未依約給付上開租金、費用，依 系爭租約第3條之約定，已構成違約。反訴原告乃依系爭租 約第13條第1項第2款及第22條第6、8項之約定，通知系爭租 約於112年8月9日終止，請求反訴被告給付自112年6月15日 起至112年8月9日止租金、懲罰性違約金，及損害賠償等， 並定於112年8月10日15時會同點交返還系爭房屋。惟反訴被 告迄未履行，經反訴原告再次委請楊美玉及訴外人原告配偶 曾潔筠通知點交事宜，反訴被告仍未履行，依系爭租約15條 3項約定，視為完成點交通知。爰依系爭租約第3條、第15條 第4項、第19條、第22條第6項之約定及民法第179條、第439 條之規定，請求反訴被告連帶給付積欠租金245,168元、懲 罰性違約金30萬元、自112年8月10日起至同年月16日止相當 於月租金額之違約金7萬元、代墊費用管理費132,015元，及 水費、電費、瓦斯費12,138元。並聲明：㈠反訴被告應連帶 給付反訴原告759,321元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈡反訴原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造於系爭租約簽立前之LINE對話紀錄，係 於簽約前就可否營登診所事宜進行討論，反訴被告與反訴原 告就系爭租約之權利義務，仍應回歸嗣後簽立之系爭租約約 定。而反訴原告明知反訴被告呂佳儒與其簽立之房屋租賃契 約書第7條已約明「以及營登診所（包含藥局）」使用之特 別條件，足徵反訴被告租賃目的除自住外，尚作為營登診所 使用，反訴原告並提供診所使用同意書予反訴被告，惟因反 訴原告未提供辦理營登診所所需室內裝修合格證而未盡其給 付義務，致反訴被告經催告後解除系爭租約，反訴被告並無 違反系爭租約之約定。又反訴被告於112年3月29日以律師函 為解除系爭租約之意思表示，經反訴原告於112年3月31日收 受，並明白表示同意解除系爭租約，則兩造已合意解除系爭 租約，反訴被告即無再依系爭租約給付租金之義務。另反訴 原告明知系爭租約租賃期間係自112年3月15日起，反訴被告 並未實際入住，更早於112年3月17日將系爭房屋鑰匙寄放在 管理室，通知反訴原告自行取回，於112年3月29日再次通知 上情，則反訴告依系爭租約請求自112年3月15日起至112年8 月9日止各項金額均無理由。況反訴原告就主張同一債務不 履行事項，請求2種不能併容之違約金，於法不合，且反訴 原告自承系爭租約於112年8月9日終止，於112年8月16日點



交完畢，反訴被告既無返還系爭房屋之事實，何來系爭租約 第15條第4項所約定請求違約金，又反訴原告僅7日無法使用 ，已依系爭租約第15條第4項約定請求相當於月租金額之7萬 元違約金，竟重複請求30萬元懲罰性違約金，違約金顯然過 高，應酌減至0。並聲明：㈠反訴駁回。㈡若受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
參、經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項，並協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院 卷第380至383頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：一、兩造不爭執事項：
㈠原告呂佳儒於112年1月29日與被告永安公司簽訂系爭要約書 ，系爭要約書第第12條其他條件約定：⒈出租人可配合承租 人營登，承租人願意補貼因營登而增加產生的房屋稅差額約 62,309元，以實際報稅狀況為準。⒉承租人承租為本人與家 人居住以及營登診所（包含藥局）使用，訪客進出須經承租 人同意、维護社區安寧。⒊攝影設備因隱私關係可能做些微 調整。⒋簽約後，起租日前，出租人提供所需在資料，供承 租人申請營登作業流程。被告李德琪並未在上面簽名。 ㈡原告於112年2月27日分別與被告李德琪簽訂系爭租約，由原 告錫儒玉公司向被告李德琪承租23樓之1房屋及系爭車位（ 原告呂佳儒為連帶保證人），原告呂佳儒向被告李德琪承租 23樓之1房屋（原告錫儒玉公司為連帶保證人），租賃期間 均自112年3月15日起至115年3月14日止，每月租金13萬元、 2萬元共計15萬元，保證金26萬元、4萬元共計30萬元。在原 告呂佳儒與被告李德琪所簽訂之系爭租約第7條使用租賃房 屋之限制第1項約定：本租賃房屋係供乙方（即原告呂佳儒 ）及其眷屬居住使用，以及營登診所（包含藥局）使用，無 對外開放自由進出，訪客進出須經承祖人同意，以維護社區 安寧。第8條出租人之義務及責任、修繕第1項約定：甲方（ 即被告李德琪）應以合於所約定居住使用之租賃房屋交付乙 方，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。 ㈢被告永安公司人員楊美玉為兩造系爭租約之業務人員、仲介 人員。
㈣被告李德琪於系爭租約簽約前之112年2月23日預向原告錫儒 玉公司、呂佳儒各收取2個月押金26萬元、4萬元，及自112 年3月15日起至112年6月14日止3個月租金各342,771元、6萬 元，計702,771元。
㈤被告永安公司已向原告收取服務報酬75,000元。 ㈥被告於112年2月27日點交系爭房屋及系爭車位予原告。 ㈦原告於112年3月17日以律師函通知被告解除系爭租約。被告



李德琪於112年3月23日以律師函回覆原告表示並未解約，請 原告繼續履行承租人義務。原告並於112年3月29日以律師函 通知被告解除系爭租約。
㈧被告李德琪於112年6月20日以律師函通知原告給付租金，之 後被告於112年7月10日以台北中山存證號碼000746號存證信 函通知原告系爭租約於112年8月9日終止，均經招領逾期退 回。
㈨系爭房屋計算自112年6月15日起至112年8月9日止租金245,16 8元。
㈩系爭房屋計算自112年3月15日起至112年8月9日止之水費673 元、電費6,283元、4,444元、瓦斯費538元、200元計12,138 元，管理費132,015元。
二、兩造爭執之事項：
㈠本訴部分：
⒈原告發函解除系爭租約是否合法？若不合法，系爭租約是否 業經兩造合意解除？
⒉原告依民法第259條或民法第179條之規定，請求被告李德琪 返還原告錫儒玉公司押金26萬元及自112年3月15日起至112 年6月14日止3個月租金342,771元，計602,771元、原告呂佳 儒押金4萬元及自112年3月15日起至112年6月14日止3個月租 金6萬元，計10萬元是否有理由？
⒊原告依民法第259條之規定及系爭要約書6條之約定，請求被 告永安公司返還已給付服務報酬75,000元是否有理由？ ㈡反訴部分：
⒈反訴原告於112年7月10日依系爭租約第13條、第22條之約定 ，終止系爭租約，是否合法？
⒉反訴原告依系爭租約第3、19條之約定及民法第439條之規定 ，請求反訴被告連帶給付積欠租金245,168元，是否有理由 ？
⒊反訴原告依系爭租約第19、22條第6項之約定，及民法第439 條規定，請求反訴被告連帶給付懲罰性違約金30萬元，是否 有理由？
⒋反訴原告依系爭租約第15條第4項、第19條之約定，及民法第 439條之規定，請求反訴被告連帶給付自112年8月10日起至 同年月16日止相當於月租金額之違約金7萬元，是否有理由 ？
⒌反訴原告依系爭租約第6條第2項第1款、第19條之約定及民法 第179、439條之規定，請求反訴被告連帶給付代墊費用管理 費132,015元，及水費、電費、瓦斯費12,138元，是否有理 由？




肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
　㈠被告李德琪並未違反契約義務，原告主張解除契約，並非合 法：
　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。民法第423條定有明文。而租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付 承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物 ，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足 ，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高 法院84年度台上字第333號判決意旨參照）。　⒉被告李德琪未在原告呂佳儒與被告永安公司所簽立之系爭要 約書上簽署，自不負系爭要約書上所載配合承租人營業登記 及提供相關資料之義務。另原告呂佳儒與被告李德琪所簽訂 房屋租賃契約書第7條使用租賃房屋之限制第1項固約定：本 租賃房屋係供乙方（即原告呂佳儒）及其眷屬居住使用，以 及營登診所（包含藥局）使用，無對外開放自由進出，訪客 進出須經承祖人同意，以維護社區安寧。惟原告錫儒玉公司 與被告李德琪所簽訂房屋租賃契約書第7條使用租賃房屋之 限制第1項則約定：本租賃房屋係供乙方（即原告錫儒玉公 司）之負責人高玉艷及其眷屬居住使用。且系爭租約第8條 出租人之義務及責任、修繕第1項均約定甲方（即出租人被 告李德琪）應以合於所約定居住使用之租賃房屋交付乙方（ 即承租人），並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態等 情，有承租要約書及房屋租賃契約書在卷可按（見本院卷第 41至62、105至120、201至216頁）。原告雖持原告呂佳儒與 被告李德琪所簽訂房屋租賃契約書第7條做為出租人保證提 供房屋可營業登記之論據。惟此條之標題為「使用租賃房屋 之限制」，亦即係對承租人之限制，非出租人之義務。而系 爭租約第8條「出租人之義務及責任、修繕」第1項卻僅約定 甲方（即出租人被告李德琪）應以合於所約定「居住」使用 之租賃房屋交付乙方（即承租人），並應於租賃期間保持其 合於「居住」使用之狀態，全未提及出租人負有提供可以營 業登記房屋之義務，則就契約整體解釋，已難導出被告李德 琪負有提供可營業登記房屋之義務。
　⒊再楊美玉於112年1月31日以LINE傳訊「室內裝修許可若屋主 找不到建築師也可以申請補發對吧」、「房屋正在跟她的建 設計師問裝修許可證」、「結果設計師說當時沒有申請」、



「授權書屋主等等回去會先列印簽好給我」、「因為真的很 多屋主裝潢沒有申請許可證…除非營業場所」、「房東先跟 他的設計師（台中）照會一下，她希望您的建築師直接去聯 絡看看需要什麼圖檔」、「她不知診所要申請營登相當麻煩 ＋複雜，她能提供的會儘量配合，但因為她的期望是租給住 家，登記營登我提出她也被說服，所以費用方面房東認為應 該都有租客自己吸收」、「屋主問過她的設計師，設計師當 時是以住家木作，怕要您們的防火建材這些都不符」、「您 是否要請建築師先跟設計師要圖讓建築師看一下是否符合你 們要的，若他們當時沒有用很多防火建材，房東也不可能再 讓您去修改裝潢」，於112年2月1日傳訊「…就是呂醫師＋母 親及妹妹居住對吧…」、「目前就是等您那邊跟建築師確認 ，室內裝修許可證不分是否可以克服，周五要不要簽約…」 、「設計師及剛剛葉繼元建築師都有說診所裝修標準跟一般 不同，若是您一定要這份許可證明的話，縱使請的出來，也 會與您的行業別限制不同，所以可能您要打消租住宅大樓兼 營登診所的想法了…」，並於原告呂佳儒稱「還是屋主的室 內設計師可以補送許可證」時，楊美玉回以「我打給設計師 蘇太太了他們沒有辦室內申請許可證補發過，當時的設計師 按照住家裝潢的設計非診所標準的設計」等情，有原告呂佳 儒與楊美玉間LINE對話紀錄擷圖在卷可稽（見本院卷第129 至133、137至139、142頁），足認兩造於簽約前就可否營業 登記業已多所磋商及確認，原告於112年2月27日簽立系爭租 約前已明知系爭房屋無室內裝修許可證，不符診所營業登記 需求，被告亦已明白表示無法提供原告所需之室內裝修許可 證等文件，衡情兩造實無可能在契約中約定被告負有提供可 以營業登記房屋之義務，系爭租約亦無明確文字約定被告李 德琪保證或負有系爭房屋供診所營業登記之義務，則原告主 張系爭契約之真意為出租人有提供可以營業登記房屋之義務 ，應與簽約時之真意不符，被告所辯尚非虛妄，系爭房屋客 觀上合於約定居住使用之狀態，即難認被告有何違約或債務 不履行之情，原告復未就主張有利於己之被告有何其他違約 或債務不履行之事實舉證證明，原告依此解除系爭租約，即 失所據。
　㈡原告未能舉證兩造業已合意解除系爭租約：　　本件原告於112年3月29日通知被告解除（終止）系爭租約， 經被告李德琪於112年3月3日覆函通知原告應繼續履行系爭 租約，再於112年6月20日通知原告給付租金及管理費等情， 有律師存證信函在卷可按（見本院卷第65至79、179至185、 217至221頁），期間被告李德琪固以LINE通訊軟體通知原告



呂佳儒「我們可以解約，請您與我的律師聯絡即可。謝謝」 ，惟原告呂佳儒於112年3月31日仍對陳美玉稱「請問您能否 有意願協調看看，李太太解約的部分」、「李太太跟我要的 金額太多了、也很強硬要我找律師」、「我也是可以繼續使 用，看看屋主是否有解約的意願」，被告李德琪復於112年6 月27日將其於112年6月20日所發信函內容上傳入深林23群組 ⑶等情，有呂佳儒與李德琪間、呂佳儒與陳美玉間、入深林2 3群組⑶之LINE對話擷圖在卷可稽（見本院卷第81、189至190 、231頁），足認原告呂佳儒固於112年3月29日通知解約（ 終止）系爭租約，惟於112年3月31日尚未與被告李德琪達成 解約或終止系爭租約之意思表示合致。且被告李德琪若同意 無條件解約，則直接回傳同意解約即可，無須請原告再與其 委任律師聯絡，足見被告李德琪上開LINE訊息通知，僅係通 知原告其可以考慮解約，並交由律師與原告洽商系爭租約解 約事宜，實際解約自當等待律師與原告方面談妥後方能為解 約之意思表示，故此訊息仍非與原告達成解除系爭租約之合 意。則原告主張兩造已合意解除系爭租約，不足採取。　㈢由上，原告主張系爭租約經其單方解除及兩造合意解除，均 無理由。被告李德琪係依系爭租約約定收受租金及押金，屬 有法律上原因，則原告依民法第259條或民法第179條之規定 ，請求被告李德琪返還原告錫儒玉公司押金26萬元及自112 年3月15日起至112年6月14日止3個月租金342,771元，計602 ,771元；返還原告呂佳儒押金4萬元及自112年3月15日起至1 12年6月14日止3個月租金6萬元，計10萬元，均難認有據。　㈣另按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。次依系爭要約書第6條服 務報酬約定：出租人同意出租後，租賃契約已有效成立，承 租人即負有給付服務報酬之義務，承租人同意至遲於簽定租 賃契約書面時，以現金壹次支付相當於半個月租金額（最高 不得超過主管機關規定之上限）之服務報酬予受託人。因可 歸責於承租人之事由，致租賃契約解除者，不論有無簽定書 面，承租人仍應支付前開服務費。承租人或其配偶、二親等 內親屬，於要約期限屆滿後2個月內，與出租人完成租賃交 易者，視為受託人完成受託義務，承租人仍應支付前服務費 用。有承租要約書在卷可按（見本院卷第41至42頁）。本件 原告與被告永安公司簽立系爭要約書後，經被告永安公司人 員楊美玉居間，由原告與被告李德琪分別簽訂系爭租約，李 德琪並交付系爭房屋予原告，原告亦已給付被告永安公司服 務報酬75,000元，為兩造所不爭執，且原告解除系爭租約不 生效力，已如前述，則被告永安公司受領原告給付服務報酬



75,000元，即屬有據。原告依民法第259條之規定及系爭要 約書6條之約定，請求被告永安公司返還服務報酬75,000元 ，洵不足採。
　㈤綜上所述，原告主張系爭租約已解約，請求被告李德琪返還 原告呂佳儒押金及租金計10萬元暨遲延利息，返還錫儒玉公 司押金及租金計602,771元暨遲延利息，被告永安公司返還 原告呂佳儒服務報酬75,000元暨遲延利息，因原告無由合法 解除及兩造未合意解除系爭租約，而無所據，均無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附， 應併予駁回。　
二、反訴部分：
　㈠依系爭租約第19條連帶保證人之連帶責任約定：乙方如覓有 連帶保證人，連帶保證人與乙方就本契約所生之金錢債務負 連帶保證責任。第22條其他特約事項第7項前段約定：本租 賃物共同合租給乙方（即承租人）與丙方（即連帶保證人） ，兩份租約並行，若租期内其中一份租約終止或違約，另一 份租約即連帶無異議終止租約，相關責任與賠償亦相同。有 房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第43至62、105至120、 201至216頁），足認系爭租約具有聯立同效性質，反訴被告 並互為系爭租約他方之連帶保證人，自應就系爭租約承租人 之義務，負連帶清償之責，先予敘明。
　㈡反訴原告於112年7月10日依系爭租約第13條、第22條之約定 ，終止系爭租約，並非合法：
　⒈按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月 以上時，不得收回房屋。土地法第100條第1項第3款亦有明 文。再按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖 僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同 一之法律理由，自應類推適用。房屋租賃如約定承租人欠租 時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制 規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法 院44年台上字第516號、72年度台上字第283號裁判要旨參照 ）。
　⒉本件系爭租約第13條出租人終止租約第1項第2、3款固約定： 租賃期間，有乙方（即反訴被告）遲付租金，達2個月之租 金額，經甲方（即反訴原告）定相當期限催告仍不為支付； 乙方遲付管理费或其他應負檐之費用，達2個月之租金額， 經甲方定相當期限催告仍不為支付，甲方得提前終止租約。 第15條租賃物之返還第2、4、5項約定：租赁關係消滅時， 甲方應即結算租金、第6條第2項及乙方依約所生之相關費用 ，並會同乙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續，乙方應



將租賃房屋返還甲方，並遷出戶籍或其他登記，不得藉詞任 何理由，繼績使用本租貨房屋，亦不得要求任何搬遷費或其 他名目之費用。乙方未依第2項約定返還租賃房屋時，甲方 應即明示不以不定期限租賃繼續契約，除按日向乙方請求未 返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計 算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。 前項金額及乙方未繳清之租金及相關費用，甲方得由保證金 中抵充，如有不足，並得向乙方請求給付不足之金額或費用 。有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第43至62、105至1 20、201至216頁）。惟系爭租約第13條第1項第2款所約定有 關出租人於承租人遲付租金達2個月之租金額，經出租人定 相當期限催告仍不為支付，出租人得提前終止租約部分，因 與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定 ，此約定應屬無效。而反訴原告於系爭租約簽約前之112年2 月23日預向反訴告錫儒玉公司、呂佳儒各收取2個月押金26 萬元、4萬元，及自112年3月15日起至112年6月14日止3個月 租金各342,771元、6萬元，為兩造所不爭執。故原告積欠租 金應自預繳租金期間結束後之112年6月15日起。又系爭房屋 自112年6月15日起至112年8月9日止租金245,168元，亦為兩 造所不爭執，上開未付租金經與反訴被告依系爭租約第5條 約定已給付保證金即押金30萬元抵償後，顯未達2個月30萬 元租金額，則反訴原告依系爭租約第13條第1項第2款無效之 約定終止系爭租約，自屬無據。
　㈢反訴原告依系爭租約第3、19條之約定及民法第439條之規定 ，請求反訴被告連帶給付積欠租金245,168元；依系爭租約 第6條第2項第1款、第19條之約定及民法第179、439條之規 定，請求反訴被告連帶給付代墊費用管理費132,015元，及 水費、電費、瓦斯費12,138元，均有理由：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金。第439條前段定有明文。 且系爭租約第3條租金約定及支付第1、2項約定：每月租金1 30,000元（含租賃稅及二代健保不含管理費），每次交付3 個月租金，並於每3個月的首月之15日前支付，乙方（即反 訴被告）不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方（即反訴原告） 亦不得藉任何理由要求調漲租金。租金每3個月一付（簽約 乙方一次支付342,771元，後續支付每次需再以下提醒日期 前支付：112年6月15日、112年9月15日、112年12月15日、1 13年3月15日、113年6月15日、113年9月15日、113年12月15 日、114年3月15日、114年6月15日、114年9月15日、114年1 2月15日），乙方若逾期未給付經甲方提醒後10日内仍未交 付，視為違約。第6條稅費及租賃期間相關費用負擔第2項約



定：水費、電費、瓦斯費、電話費（以上均依公用事業收費 標準）、清潔費、社區大樓管理費、乙方使用租賃標的所生 之雜項費用等由乙方負擔。乙方應按社區規定時間内繳納管 理費，逾最後缴納期限仍未繳納且遲付金額達2個月之租金 額，依13條第1項第3款規定辦理有房屋租賃契約書在卷可稽 （見本院卷第43至62、105至120、201至216頁）。　⒉本件反訴被告無由解除系爭租約，已如前述，反訴被告即負 有依系爭租約第3條約定支付租金及第6條約定負擔水費、電 費、瓦斯費及管理費之義務，卻遲未給付，經反訴原告催告 乙節，有台北建北郵局存證號碼000392號存證信函及入深林 23群組⑶LINE對話擷圖在卷可按（見本院卷第217至221、231 頁）。而反訴原告於系爭租約簽約前之112年2月23日預向反 訴告錫儒玉公司、呂佳儒各收取2個月押金26萬元、4萬元， 及自112年3月15日起至112年6月14日止3個月租金各342,771 元、6萬元，計702,771元。系爭房屋自112年6月15日起至11 2年8月9日止之租金為245,168元，及自112年3月15日起至11 2年8月9日止之水費673元、電費6,283元、4,444元、瓦斯費 538元、200元計12,138元，管理費132,015元，為兩造所不 爭執，並有費用收繳單四聯單、台灣電力公司電費查詢結果 、電錶照片、台灣自來水公司水費查詢結果、水錶照片、氣