臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第155號
原告即反訴
被告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 詹美雲
訴訟代理人 林君鴻律師
複代理人 施東昇律師
訴訟代理人 林育瑄律師
被 告 劉權賜
訴訟代理人 曾艦寬律師
被告即反訴
原告 財政部國有財產署北區分署即曾兆宗之遺產管理人
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 游開雄律師
上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國113年1月
4日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
一、本件原告大矽谷名人山莊管理委員會之法定代理人原為溫奕 璿，嗣於本院審理中變更為詹美雲，此有新竹縣竹東鎮公所 報備備查函在卷可稽，並經其聲明承受訴訟（見本院卷第11 4、125頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第1 76條規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項固有明定。惟所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確 ，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或 不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法 律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得 提起。本件原告主張兩造就其所管理之大矽谷名人山莊社區 內之法定空地即坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系 爭土地），因被告間之違法移轉所有權之行為而致其使用權
有所妨礙，並請求確認被告間就前開土地之買賣及所有權移 轉物權行為均不存在等情，為被告劉權賜、財政部國有財產 署北區分署所否認，是兩造對於系爭土地之所有權之移轉發 生爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不 安之狀態得以本件確認判決予以除去，依上開說明，原告提 起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。三、又被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。另反訴之標的， 如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。而所 稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反 訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切， 審判資料有共通性或牽連性者而言。查原告起訴請求確認被 告間就系爭土地之之買賣債權行為及所有權移轉物權行為均 不存在。被告財政部國有財產署北區分署即曾兆宗之遺產管 理人則主張原告於劉權賜拍定受讓移轉系爭土地所有權登記 前，無權占有使用系爭土地，並反訴請求原告給付不當得利 。是本訴與反訴之法律關係，均係源於同一原告社區使用系 爭土地所生之爭議，揆諸上開規定，被告財政部國有財產署 北區分署即曾兆宗之遺產管理人於本訴繫屬中，對原告提起 反訴，程序上亦予許可。
四、按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受 本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權 ；判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特 定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通 常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的 之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（ 最高法院86年度台上字第3756號、96年度台上字第1780號裁 判要旨參照）。次按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定， 管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立 之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓 大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人 團體，固無實體法上利能力。惟非法人之團體，設有代表人 或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項已有 明文。而公寓大廈管理條例第38條第1 項亦明文規定：管理 委員會有當事人能力，是現行法律已明文承認管委會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。又公寓大廈管理條 例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第 2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書 ，亦規定管委會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義
務之資格，而賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權 。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職 務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時 ，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被 害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定 及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告 起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人 勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。 本件原告提起本件訴訟，主張新竹縣○○鎮○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）係經原地主曾兆宗同意使用後規劃為大矽 谷名人山莊社區之私設道路及法定空地，進而主張就該法定 空地之買賣契約及物權移轉行為均屬無效，核屬公寓大廈管 理委員會本於其就社區共用部分管理、維護之職務所為之行 為，且經該社區於111年9月14日召開區分所有權人會議決議 授權原告處理有關前開土地之私權紛爭事宜，有111年9月區 分所有權人臨時會議紀錄在卷可按（見本院卷第141頁）， 是原告自享有訴訟實施權。而反訴原告既主張系爭土地位於 反訴被告管理維護之社區內，反訴被告予以占有使用，獲有 不當得利，自屬公寓大廈管理維護之內容，則反訴被告就此 應有權利能力，於實體法上具有享受特定權利、負擔特定義 務之資格，揆諸上開說明，反訴原告亦得以大矽谷名人山莊 管理委員會為被告，提起本件訴訟。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）緣新竹縣竹東鎮大矽谷名人山莊社區係向新竹縣政府請得 77年建都字第1037號建築執照後興建，並向新竹縣政府取 得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照後啟 用；依上開建築執照及使用執照核准圖說所示，新竹縣○○ 鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）係經原地主同意使 用後規劃為大矽谷名人山莊之私設道路。嗣原地主曾兆宗 亡故，由被告財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人 ，系爭土地經法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執 特專字第11543號行政執行程序，於107年4月3日執行拍賣 ，由被告劉權賜以新臺幣（下同）360萬4,500元之應買價 格得標拍定，並於111年8月3日辦理所有權移轉登記。詎 被告劉權賜隨即以所有權人之地位而對大矽谷名人山莊社 區住戶有所主張，要求社區住戶以高於公告現值之價格購 回系爭土地，甚而於系爭土地上設置障礙物阻礙社區住戶 通行，致系爭土地作為大矽谷名人山莊社區建物法定空地
之功能（尤其是防火道路通行功能）無以為繼，使大矽谷 名人山莊全體住戶之法律土地位陷於不安狀態。（二）本件大矽谷名人山莊社區係於77年向新竹縣政府申請取得 建築執照後興建，已如前述，則依73年11月7日公布施行 之建築法第11條第1項、第2項及內政部依建築法第11條第 3項授權，於75年1月31日發布之「建築基地法定空地分割 辦法」第2條第1項規定，其社區建物須留設法定空地，其 建築執照暨附圖並應標註有所留設之空地位置。次查，依 本件77年建都字第1037號建築執照及79年建都字第798號 、79年建都字第919號使用執照之核准圖說，系爭土地雖 係規劃為「私設道路」之用，惟按「建築執照所載『私設 通路』，是否為建築基地之法定空地1節，涉個案法令檢討 事宜」，內政部營建署106年3月28日內授營建管字第1060 804569號函意旨可資參照，是尚不得僅因本件核准圖說上 就系爭土地標註之用語為「私設道路」或「私設通路」等 ，即否認系爭土地係屬法定空地之性質。而依前述行政執 行署新竹分署公告，係公告大矽谷名人山莊社區區分所有 建築物專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足 者，得具狀聲明優先承買系爭土地，可見系爭土地確屬大 矽谷名人山莊社區建物之建築基地，且系爭土地顯非全為 該社區建物所覆蓋，則依前開建築法第11條規定（建築基 地包含建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地） ，系爭土地必然含有法定空地在內，具有法定空地之性質 無疑。
（三）查系爭土地既經原地主同意而劃設為大矽谷名人山莊社區 建物之法定空地，復未經依法辦理分割而仍屬大矽谷名人 山莊社區建物之建築基地，依民法第799條第5項、公寓大 廈管理條例第4條第2項、建築法第11條第3項前段規定， 系爭土地尚不得與大矽谷名人山莊社區建物分離而單獨移 轉其所有權。惟系爭土地竟仍違法售予被告劉權賜並移轉 其所有權，依上開規定，被告劉權賜與被告財政部國有財 產署北區分署間，就系爭土地之買賣契約及所有權移轉契 約（即債權行為及物權行為），均因違反法律強制或禁止 規定，以不能之給付為契約標的而為無效。末查，縱令系 爭土地僅部分屬法定空地（假設語氣），惟該部分未與其 他部分獨立分離前，在物質及經濟功能上該部分與其他部 分係相互結合而不可分，故整筆土地買賣仍屬無效（參臺 灣臺中地方法院105年度訴字第1357號民事判決）。（四）查民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項、建 築法第11條第3項之規定，或為確保建物所有人不致因欠
缺土地使用權源而影響其建物之使用收益，或為確保建物 使用人得因法定空地之日照、通風、採光及防火等功能而 享有舒適、安全與衛生之居住環境，要屬民法第184條第2 項所稱保護他人之法律無疑。被告等違反該等規定而移轉 系爭土地之所有權，被告劉權賜甚而居於土地所有權人之 地位，於系爭土地上設置障礙物阻礙社區住戶通行，致系 爭土地作為大矽谷名人山莊社區建物法定空地之功能（尤 其是防火道路通行功能）無以為繼，要屬違反保護他人之 法律，並致生該等法律所欲防止之損害於該等法律所欲保 護之人（即大矽谷名人山莊社區住戶），從而原告自得依 民法第184條第2項、第213條第1項規定，請求被告劉權賜 塗銷系爭土地於111年8月3日所為之所有權移轉登記，以 回復損害發生前之原狀。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、系爭土地均屬大矽谷名人山莊社區住戶之共用部分，從而 本件訴訟確與原告之職務相關，原告自有代表社區全體住 戶提起本件訴訟之訴訟實施權。又建築法第11條第1項前 段所稱之建築基地者，可區分為「不含法定空地之建築基 地」及「含法定空地之建築基地」。如屬「含法定空地之 建築基地」者，除應檢視是否受民法第799條第5項及公寓 大廈管理條例第4條第2項規定之限制外，尚應適用立法者 針對法定空地所為之特別規定，即建築法第11條第3項規 定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並 不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法 ，由中央主管建築機關定之。」。而被告國產署北區分署 答辯狀附件1所引實務見解，先稱法定空地依建築法第11 條第3項規定非依規定不得移轉，後又稱該案系爭法定空 地「並未禁止流通買賣」，前後實有矛盾，諒係因當時對 於法定空地究應依循何項規定始得移轉一事尚不明確所致 ，然晚近實務見解既已明確揭示法定空地移轉所應依循之 規定及程序，即：由建築管理機關依建築基地法定空地 分害副辦法之規定核發准予分割證明文件後，辦竣分割登 記，分割後新增「非屬建築基地之土地」，始可就該「非 屬建築基地之土地」申請單獨辦理移轉登記，被告國產署 北區分署答辯狀附件1所引實務見解即應不再援用。 ２、次查，於區分所有建築物與其所屬基地所有權已分屬不同 一人所有之情形，民法物權編施行法第8條之5第2項明文 排除民法第799條第5項規定之適用：「民法物權編修正施 行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及 其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者
，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十 九條第五項規定之限制。」。次查，因公寓大廈管理條例 第4條第2項規定與民法第799條第5項規定，無論規範對象 、內容或立法目的均幾乎相同，是故被告國產署北區分署 所引實務見解，於同一情形下排除公寓大廈管理條例第4 條第二項規定之適用，亦可理解。惟如前述，立法者既針 對法定空地之移轉設有特別規定，則具有法定空地性質之 建築基地，自應另受該特別規定即建築法第11條第3項規 定之限制，且於法無明文之情形下，不應貿然與民法第79 9條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用為同 一之解釋，而於建物與其所屬法定空地所有權已分屬不同 一人所有時，排除建築法第11條第3項規定之適用，否則 恐架空立法者所為之特別規定。被告國產署北區分署所引 座談意見甲說，僅以法定空地既同屬建築基地，自應於同 一情形下排除民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4 條第2項規定之適用，而未討論此時是否應另受建築法第1 1條第3項規定之限制，其論證似有不足。又該座談意見甲 說另稱「基地係建築物本身所坐落土地，與區分所有權人 使用不可分之需求尤甚於非建築物直接坐落之法定空地， 依舉重明輕之法理…」等，亦嫌速斷，蓋以本件情形而言 ，系爭土地係同時作為多筆建物之法定空地而供多數社區 居民使用，是故系爭土地若任意移轉，影響所及將遠大於 建物本身坐落土地分離移轉之情形，此時舉輕即無以明重 ，不應將對於建築基地一般規定之解釋，擴及於針對法定 空地所為之特別規定。綜上，系爭土地所有權之移轉，仍 應受建築法第11條第3項規定之限制，且糸爭土地雖係自 同段99地號土地分割而來，惟於分割後仍屬大矽谷名人山 莊社區建物之法定空地，並分割後新增之「非屬建築基地 之土地」，自不得單獨移轉其所有權。
３、本件建案係經原地主曾兆宗出具土地使用權同意書，提供 包括三重埔段327地號等5筆土地「全筆」供建築大矽谷名 人山莊社區建物之用，並據以申請建築執照；另對照當時 之地籍圖謄本及建築基地配置圖，亦可見三重埔段327地 號土地全筆均屬大矽谷名人山莊社區建築基地之範圍，其 中部分面積為建物本身所占之地面，其餘非建物所占地面 之部分（或為建物周圍空地，或依建築技術規則建築設計 施工編第2條第1項第4款之規定，劃設為寬度6公尺之私設 通路），即屬大矽谷名人山莊社區建物之法定空地（建築 法第11條第1項規定參照）。再對照原證10、11、19、20 可見，系爭土地應屬重測前竹東鎮三重埔段327地號土地
上非建物所占地面而屬法定空地之範圍。再者，系爭土地 雖係自竹東鎮金福段99地號即重測前竹東鎮三重埔段327 地號土地分割而來，惟由系爭土地與金福段99地號土地之 相對位置觀察，當初顯非就金福段99地號土地中超出依法 應保留之法定空地面積之部分，分割新增非屬建築基地法 定空地之土地，蓋系爭土地與金福段99地號土地周圍各有 其分別對應之不同建物，故分割後系爭土地與金福段99地 號土地應仍分別屬於所對應建物之法定空地。
４、又依原證17之土地使用權同意書所示，重測前竹東鎮三重 埔段327、327之24、327之37、327-39地號及327之42地號 等五筆土地，面積總和為20,296平方公尺（計算式：6,17 7＋3,252＋5,106＋1,219＋4,542＝20,296），另依原證5之使 用執照存根所示，大矽谷名人山莊社區之建築基地面積， 亦為20,296平方公尺（包括「道路」3,140.85平方公尺、 「其他」17,155.15平方公尺），可見上開三重埔段 327地號等五筆土地，均屬大矽谷名人山莊社區之建築基 地。而系爭土地之前身既為上開三重埔段327地號土地， 則系爭土地自含括於大矽谷名人山莊社區建築基地之範圍 。再依內政部營建署106年3月28日內授營建管字第106080 4569號函「四、（二）」所載：「按本署95年6月30日營 署建管字第0952910416號函：『建築技術規則建築設計施 工編第2條之1，私設通路長度自建築線起算未超過35公尺 部分，得計入法定空地面積。所詢私設通路長度超過35公 尺部分，未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定 空地面積，或前開條文於71年6月15日未規定前，建築基 地內設置之私設通路，未計入建築基地面積計算建蔽率， 亦未計入法定空地面積，是否認定為建築法第11條所稱之 法定空地乙節，如該私設通路已計入建築基地範圍，自屬 該建築基地之一部分，…』是實施容積管制前基地內之『私 設通路』，如依當時法令規定檢討，雖未計入建築基地面 積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積，惟該『私設通路』 已計入建築基地範圍，自為建築基地之一部分，並屬建築 法第11條所稱之『法定空地』。」可知「是否計入建築基地 面積計算建蔽率」及「是否計入法定空地面積」，與「實 際上是否為建築基地/法定空地」係屬二事。申言之，建 築基地內之私設通路，其長度自建築線起算超過35公尺部 分，雖依上開法規未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未 計入法定空地面積，仍不失其為建築基地之一部分而屬法 定空地之性質。系爭土地既含括於大矽谷名人山莊社區建 築基地之範圍，揆諸前揭說明及建築法第11條第1項之規
定，於系爭土地上設置之私設通路自屬法定空地無疑，不 因建築技術規則中有關面積計算之技術性規定而異其法律 上之性質判斷。另按，如為實施容積管制之地區，其基地 內之通路係適用建築技術規則建築設計施工編第163條第1 項之規定，亦不受同編第2條之1規定之限制，附此敘明。
５、依法務部行政執行署新竹分署111年5月9日竹執孝105年遺 稅執特專字第00011543號函「附表-附記3.」所載：「查 封之土地位於竹東鎮『大矽谷名人山莊』社區內；部分為 金福街6巷、6巷2弄、8巷、8巷2弄之社區道路；部分為金 福街8巷2弄7號旁之雜竹木林。另依新竹縣政府109年12月 22日府工建字第1093612356號函，本件土地領有（80）字 第00381號使用執照及（77）字第1037號建築執照，部分 面積為非計入法定空地之私設通路；另部分面積為法定空 地，故拍定後不點交。」可知系爭土地上尚有非建物本身 所占地面、亦未設置道路使用之區塊，且部分面積為法定 空地。另依新竹縣政府112年10月2日府工建字第11236098 34號函「說明：二」所載：「經查本府現存建築管理建檔 資訊系統，旨揭2筆土地（按即系爭土地及同段99地號土 地）」為本府核發（83）建都字第381號、（79）建都字 第798號及（79）建都字第919號使用執照及（77）建都字 第1037號建造執照（含變更設計）在案，其依僅有圖資顯 示該2筆地號土地為該社區〈私設通路〉使用且部分計入法 定空地」，亦指出系爭土地部分面積為法定空地。綜上， 縱撇除設置為私設通路之部分不論，系爭土地上仍有其他 未設置為私設通路、亦非建物本身所占地面之部分，該部 分依建築法第11條第1項之規定自屬法定空地無疑，從而 系爭土地至少有部分區塊為大矽谷名人山莊社區之法定空 地。
（六）為此聲明：
１、確認被告劉權賜與被告即曾兆宗之遺產管理人財政部國有 財產署北區分署間，就坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號，面 積2636.93平方公尺土地，於法務部行政執行署新竹分署1 05年度遺稅執特專字第11543號107年4月3日拍賣程序之買 賣關係，及於111年8月3日之所有權移轉物權契約關係均 不存在。
２、被告劉權賜應將上開土地於111年8月3日所為之所有權移轉 登記塗銷。
３、願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告財政部國有財產署北區分署即曾兆宗之遺產管理人辯稱
：
（一）原告固主張系爭土地為原告社區建物之法定空地，進而主 張就該法定空地之買賣契約及物權移轉行為均屬無效，屬 公寓大廈管理委員會本於其就公寓大廈共用部分管理、維 護之職務所為之行為，與其職務相關，具有代表該社區全 體住戶進行本件訴訟之訴訟實施權云云。惟依原告所提系 爭土地登記謄本所示，系爭土地係於99年9月15日自同地 段99地號分割而來，其上並無建物。另依新竹縣政府111 年10月26日府工使字第1110070301號函所載，系爭土地原 規劃為私設道路，甚且由原告法定代理人溫奕璿所有門牌 編號新竹縣○○鎮○○街00巷00號建物登記謄本所示，其坐落 土地為金福段344號地號土地，並非系爭土地，則系爭土 地既非原告社區區分所有權人之共有部分，且原告未證明 系爭土地原地主同意由其社區住戶共同使用，自難認原告 就系爭土地有管理、維護之職務，具有代表原告全體住戶 提起本件訴訟之訴訟實施權。次查，原告係就被告與共同 被告劉權賜間關於系爭土地買賣關係存在與否提起確認之 訴，顯係針對他人間之私權關係有所爭執，並非本於公寓 大廈共用部分管理、維護之職務所為之行為，則揆諸前揭 判決旨意，自需基於規約約定或區分所有權人會議決議始 得為之，原告未證明其提起本件訴訟係本於規約約定或經 該社區區分所有權人會議之決議，益徵原告無本件訴訟實 施權，遑論其有受確認判決之法律上利益。
（二）原告固以系爭土地為該社區建物之法定空地，依建築法第 11條第3項前段、民法第799條第5項、公寓大廈管理條例 第4條第2項等規定，不得單獨移轉所有權為由，訴請確認 被告與共同被告劉權賜間就系爭土地，於法務部行政執行 署新竹分署105年度遺稅執特專字第11543號拍賣程序（下 簡稱系爭拍賣程序）之買賣契約及所有權移轉契約均屬無 效而不存在，應塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復原狀 云云，惟查：
１、原告就系爭土地為該社區法定空地乙節，並未舉證以實其 說：
㈠依原告所提新竹縣政府111年10月26日函載「本府77年建字 第1037號建造執照、79年建都字第798號及79年建都字第9 19號使用執照核准圖說所示，該土地（即系爭土地）原規 劃為私設道路，且檢附原地主土地使用同意書在案（如附 件影本）」等語（原證6），則新竹縣政府既未認定系爭 土地為原告社區之法定空地，原告片面主張自屬無據。且 縱令內政部營建署106年3月28日函釋略謂「建築執照所載
『私設道路』是否為建築基地之法定空地乙節，涉個案法令 檢討事宜」，則在原告尚未證明系爭土地屬原告社區建築 基地「內」之私設道路之前提下，遑論認定系爭土地為原 告社區法定空地可言。
㈡次查原告復以行政執行署新竹分署公告載有「該區分所有 建築物專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足 者，得具狀聲明優先承買系爭土地」等語，資為系爭土地 屬原告社區建物之建築基地之佐證，惟查上開公告載明依 據為民法物權編施行法第8條之5第7項（原證7），按「區 分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五 項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或 其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起 十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」、 「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形 時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足 者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍 內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他 共有人。」、「民法物權編修正施行前，區分所有建築物 之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬 不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定 負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。」民法 物權編施行法第8條之5第7項、第3項、第2項分別定有明 文。可知上開公告所載「區分所有建築物專有部分之所有 人無基地應有部分或應有部分不足者，得具狀聲明優先承 買系爭土地」之情形，係指「民法物權編修正施行前，區 分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之 權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，而區分 所有建築物之基地有分離出賣之情形」而言，則如前述， 建築基地內私設道路是否為建築基地之法定空地乙節，涉 個案法令檢討事宜，尚未定論。甚且前揭民法物權編施行 法第8條之5第2項業明定「其物權之移轉或設定負擔，不 受修正之民法第799條第5項規定之限制。」，則退萬步言 ，縱令系爭土地係屬原告社區之基地（假設語，被告否認 ），依前揭公告內容，堪可佐為系爭土地屬不受民法第79 9條第5項限制，可分離出賣之明證。原告斷章取義，殊不 可採。
２、原告主張被告與共同被告劉權賜間就系爭土地之買賣契約 及所權移轉契約均無效云云，顯無足採：
㈠姑不論系爭土地並非原告社區建築物之法定空地，退步言 ，依建築法第11條第3項，法定空地非依規定不得分割、
移轉，並不得重複使用之規定，即使系爭土地為法定空地 （假設語，被告否認）；然系爭土地係於99年9月5日分割 自同地段99地號土地，而99地號土地原屬曾兆宗單獨所有 ，於99年12月16日經法院拍賣由中華民國取得，並於100 年2月21日辦理所有權移轉登記完畢。則分割後之系爭土 地既仍屬曾兆宗所有，並為單一地號，揆諸前揭法文判決 旨意，雖不得再作建地使用，然並未禁止買賣流通，則共 同被告劉權賜依法標得系爭土地，並為移轉登記，自無移 轉無效之原因。
㈡再者，98年7月23日修正施行之民法物權編第799條第5項規 定：「（區分所有建築物）專有部分與其所屬之共有部分 及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」，亦 同前揭公寓大廈管理條例第4條第2項規定意旨，且民法物 權編施行法第8之5條第2項復同時規定：「民法物權編修 正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部 分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負 擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5項規定之限制。」，可知限於區分所有建築物專有 部分與所屬基地之權利已同屬一人，始有前開民法第799 條第5項修正規定之適用。又建築基地為供建築物本身所 占之地面及其所應留設之法定空地，則建築法所規定之法 定空地是否不得與坐落其上之區分所有建築物專有部分分 離而為移轉，亦應為同一之解釋，申言之，若公寓大廈管 理條例第4條第2項訂定及民法第799條第5項規定修正時， 法定空地與坐落同一建築基地上之區分所有建築物分屬不 同人所有，該法定空地所有權之移轉即不受上開規定限制 ，自不待言。臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會 民執類提案第18號審查意見亦採同旨。如前所述，系爭土 地原係屬曾兆宗單獨所有，與原告社區建築物區分所有權 人並非屬同一人所有，揆諸前揭說明，系爭土地之移轉自 不受公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規 定之限制，至為灼然。
㈢綜上，原告指訴被告與共同被告劉權賜間就系爭土地於系 爭拍賣程序之買賣關係及所有權移轉物權關係均不存在云 云，要無理由。
（三）原告固主張本件係經原地主曾兆宗出具土地使用權同意書 ，提供包括三重埔段327號地號等五筆土地全筆供建築原 告社區建物之用，並據以申請建築執照，另舉當時之地籍 圖謄本（原證19）及建築基地配置圖（原證20），指陳系 爭土地為原告社區建物之法定空地云云。惟查，依內政部
106年3月28日內授營建管字第1060804569號函所載「按本 部71年6月15日修正建築技術規則（以下簡稱本規則）建 築設計施工編第2條之1規定：「私設通路長度自建築線起 算未超過三十五公尺部分，得計入法定空地面積。」是「 私設通路」長度超過35公尺部分，並未計入法定空地面積 ；另按本部71年6月15日修正前建築技術規則建築設計施 工編第2條規定：「……，其以類似通路或私設通路接連者 ，其通路之寬度，不得小於左列標準……通路部份之基地， 不得計入建築基地面積，……。上開「私設通路」依當時法 令規定，未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定 空地面積，合先敘明。」茲由系爭土地地藉圖謄本（原證 10）、系爭土地空拍圖資（原證11）觀之，可知系爭土地 所設之道路明顯超過35公尺，則依前揭函釋，其超過35公 尺部分，應未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法 定空地面積，應予陳明。又前揭函釋另謂「有關『私設通 路』之認定乙節，說明如下：（一）建築基地外『私設通路 』部分，參照本部71年9月29日台內營字第110154號函釋規 定：『建築基地應與建築線相連接，其有未連接者，應得 以私設通路連接後建築。……』各直轄市、縣（市）政府於 建築管理規則（自治條例）定有明文，是建築基地以私設 通路連接建築線申請建築者，該通路為建築基地外之『私 設通路』，非屬建築基地之一部分，自非屬建築法第11條 所稱之『法定空地』」，可知非屬建築基地範圍內私設通路 即非屬法定空地。則依新竹縣政府稅務局函覆被告查詢曾 兆宗所遺系爭土地申請地價稅減免等相關資料略以「依航 照圖所示，竹東鎮金福段99及99-1地號土地係供本轄大矽 谷名人山莊社區巷道用地使用（包括金福街6巷、8巷、11 巷等），另據新竹縣政府112年7月3日府工建字第1120027 786號函，該社區按（080）建都字第00381號使用執照所 登錄，建築範圍包括竹東鎮金福段99地號等101筆土地， 其中金福段99號（重測前：竹東鎮三重埔段327地號、宗 地面積5664平方公尺）大部分面積規劃作為該社區住戶通 行巷道使用故不計入建築基地範圍面積」等語（被證3） ，是依前開說明，系爭土地既非屬原告社區建築基地範圍 內之私設道路，自非為該社區之法定空地甚明等語。並聲 明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告供擔保免為 假執行。
三、被告劉權賜則以：
（一）原告並未舉證系爭土地為原告社區之法定空地。且按建築 法第11條第1項、第2項規定，其於建築基地建築使用時，
應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、 通風、採光及防火及維護生活起居環境，屬公法上行政管 制規定，顯然立法目的並非「供通行用途」，法定空地作 為防火間隔使用，不得以之作為主要進出道路。經查，被 告否認有設置障礙物阻礙原告社區住戶通行，縱系爭土地 之全部或部分為原告社區之法定空地，亦屬建築法規核准 使用執照時審酌之要件，屬公法上行政管制規定，與私法 之法律關係無涉，原告社區提起確認之訴，確認被告二人 買賣關係不存在，應無確認利益。
（二）退步言，依建築基地法定空地分割辦法第3條規定，系爭 土地係私設巷道，顯屬建築基地外巷道。又建築物未面臨 通路者，不可建築，為建築法明定，私設巷道（即須有通 路）係屬核發建築執照之必要條件。系爭土地現況為供原 告社區通行巷道使用，非供作為「使建築物有適當之空間 ，以供日照、通風、採光及防火及維護生活起居環境」之 法定空地，足徵，被告二人並無違反建築法第11條第3項 、民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項之規 定而移轉系爭土地所有權。
（三）經比對原證10系爭土地地籍圖謄本、原證11系爭土地空拍 圖，均可證明系爭土地所設之道路明顯超過35公尺，而「