臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2788號
原 告 楊金美
訴訟代理人 陳國益
周廷威律師
複 代 理人 林采緹律師
被 告 李彬
訴訟代理人 王維立律師
蔡柏毅律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年1月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地上即門牌號碼新北 市○○區○○○街0巷0號5樓之1（含車位地下一層編號46號）全 部騰空返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新台幣(下同)90萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以269萬4,400元為原告預供擔保，得免為假 執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。經查，原告起訴主張依民法第348條及第767條所 有物返還請求權請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段00地 號，即門牌號碼新北市○○區○○○街0巷0號5樓之1（含車位地 下一層編號46號）全部騰空返還原告。㈡自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。嗣原告於被告 行本件言詞辯論前，即民國112年12月11日本院言詞辯論期 日當庭撤回民法第348條為請求權基礎及第二項訴之聲明等 情，有民事起訴狀、本院言詞辯論筆錄附卷可稽(本院卷第1 1頁、第94頁)。揆諸上述規定，原告之撤回無須經被告之同 意即生撤回之效力，本院自無庸就原告此部分之聲明為判決 ，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段00地號即門牌號碼新北市○○ 區○○○街0巷0號5樓之1建物（下稱系爭建房屋，含地下1層編 號46號停車位)，前經本院以111年司執字第159136號清償債 務強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)，於112年9月6日 進行拍賣，原告以903萬9,999元拍定取得系爭建物及坐落之
基地，並於7日內向本院繳足全部價金，經本院執行處依強 制執行法第97條之規定核發不動產權利移轉證書，業經地政 機關依法辦理所有權狀移轉登記，已於112年10月25日取得 土地及建物所有權狀。惟被告占有使用系爭房地，經原告於 112年10月11日、同年月21日以郵局存證信函催告被告於文 到7日內搬遷，被告均置之不理。又被告與前屋主貴豪通運 有限公司（下稱貴豪公司）間於111年12月30日簽立之租賃 契約係於系爭房地遭查封後所成立，原告得依強制執行法第 51條第2項規定，主張被告與貴豪公司之租賃契約對原告不 生效力。爰依民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟等語 ，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空返還原告。㈡願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與系爭房屋原所有權人貴豪公司於111年12 月30日簽署租賃契約，合法承租系爭房屋，租期為112年1月 1日至121年12月31日止(下稱系爭租賃契約)，系爭租賃契約 並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人公證作成公證書。嗣 因貴豪公司之債務問題，由訴外人永豐商業銀行股份有限公 司發動清償債務之強制執行程序進行拍賣，原告於112年9月 6日得標買受系爭房地。又強制執行法之拍賣應解為買賣法 律關係，由拍定人為買受人，債務人為出賣人，適用民法第 425條有關買賣不破租賃之規定，承租人之租賃契約對於該 受讓人仍然存在，並非無權占用。被告自得以與貴豪公司間 之租賃契約得對抗原告。另被告雖係於系爭房屋遭查封後， 始與貴豪公司簽訂租賃契約，惟被告已於系爭房地拍賣期間 向本院陳報租賃契約及系爭房地之使用情形，並登載於拍賣 公告中，且將系爭房屋之點交情形列為不點交之狀態。是原 告於拍定系爭房地時，確已知悉系爭房屋由被告所承租使用 當中，並以不點交且有租賃狀態於上之條件支付拍賣價金。 且聲請查封之債權人或其他參與分配之債權人，亦未請執行 法院依法排除被告與貴豪公司間之租賃契約，足認拍定人即 原告並無受特別保護之必要，而尚不得據以將強制執行法第 51條第2項規定中債權人之定義，擴大解釋兼指拍定人等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按已登記之不動產，執 行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執 行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執 行法第76條第2項定有明文。又強制執行程序旨在滿足債權
，故對於實現此目的有所妨礙之行為均應予排除，始足以貫 徹強制執行之效果。強制執行法第51條第2項規定：實施查 封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行 效果之行為，對於債權人不生效力。所謂「其他有礙執行效 果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之 行為，例如將查封物出租、出借或使用權之讓與等是。所謂 之「債權人」，解釋上包含拍定人在內，除為貫徹查封之公 信力，且若拍定人不能主張債務人違反查封效力之行為對其 不生效力，勢必影響投標意願，以致損害債權人及債務人之 權益。況不動產經查封後，依同法第78條規定，債務人對該 不動產之管理或使用收益權即受限制，於經執行法院允許時 ，其得使用收益或出租等管理行為，亦僅至拍定時為止，遑 論未經執行法院允許而為之出租，是縱執行法院將是項查封 後出租之事實記載於拍賣公告，拍定人主張該租約對其不生 效力，要無違背誠信原則可言（最高法院108年度台再字第3 號判決意旨參照）。
㈡、經查，系爭房地經原所有權人貴豪公司之債權人即永豐商業 銀行股份有限公司聲請強制執行，經本院以系爭強制執行事 件受理，並於110年12月13日就系爭房地為查封登記。嗣原 告於112年9月6日於系爭強制執行程序中拍賣取得系爭房地 ，並於112年10月25日取得系爭房地所有權登記等情，有不 動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、建物登記第一類 謄本等件在卷可證（本院卷第15頁至21頁、第83頁）。自堪 信為真實。又被告於111年12月30日與貴豪公司就系爭房屋 簽立租賃契約，租期為112年1月1日至121年12月31日等情， 有系爭租賃契約在卷可佐（本院卷第111至117頁）。基上， 系爭租賃契約係於系爭強制執行事件就系爭房屋查封後始簽 署，依前揭說明，強制執行法第51條第2項所稱之債權人包 括拍定人即本件原告，自得主張該有礙於執行效果之行為即 系爭租約對其不生效力。至被告抗辯本件有民法第425條第1 項規定之適用，惟系爭租賃契約既已對於原告不生效力，自 無民法第425條第1項規定之適用。此外，被告並無提出其他 占有系爭房屋之正當權源。從而，原告依據民法第767條第1 項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，即屬有據 。
四、結論：原告為系爭房屋之所有權人，被告與貴豪公司簽立之 系爭租賃契約有礙查封之效力，原告依強執執行法第51條第 2項主張系爭租賃契約對其不生效力，自屬有據。又被告並 無其他占有系爭房屋之正當權源，被告繼續占用系爭房屋即 屬無權占用。從而，原告基於所有權人地位，依民法第767
條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由 ，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 書記官 許宸和