臺灣新北地方法院刑事判決
112年度原易字第66號
公 訴 人 臺灣新北地方檢察署檢察官
被 告 趙芳蘡
蕭信義
蕭信宏
曾士貞
薛宇晨
指定辯護人 本院公設辯護人姚孟岑
上列被告等因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字
第32190號），本院判決如下：
主 文
趙芳蘡、蕭信義、蕭信宏、曾士貞、薛宇晨共同犯使公務員登載不實罪，各處有期徒刑叄月、叄月、叄月、叄月、貳月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。
薛宇晨緩刑貳年，並應於判決確定日起壹年內支付公庫新臺幣叄萬元。
事 實
一、緣蕭信義與蕭信宏為兄弟，均任職於址設新北市○○區○○路00 0號之星冠不動產顧問有限公司（下稱星冠公司），蕭信義 與曾士貞為朋友；薛宇晨則為任職於址設新北市○○區○○路0 段000號21樓之偉諾地政士事務所之地政士；趙芳蘡則為附 表所示建物與土地（下稱本案房地）之所有人。趙芳蘡於民 國000年0月間，因無力清償積欠他人之新臺幣（下同）190 萬元債務，欲透過蕭信義、蕭信宏向星冠公司借款，遂與蕭 信義於110年2月2日簽立不動產買賣契約書，約定由蕭信義
出資200萬元購買趙芳蘡所有之本案房地，趙芳蘡得於完成 本案房地移轉登記之日起算3年內，支付300萬元，就本案房 地行使買回權，以及委託地政士薛宇晨代為處理本案房地移 轉登記事宜；趙芳蘡復於同日簽立切結書，確認由蕭信義指 定之曾士貞擔任本案房地之登記名義人，並同意將本案房地 移轉登記予曾士貞，且因趙芳蘡、蕭信義、蕭信宏未免以實 際價格申報不動產實價登錄將拉低房價，兼及為免將來申辦 貸款困難與高額稅務負擔，議定將本案房地買賣價金申報實 價登錄為520萬元，趙芳蘡即因此取得款項190萬元；蕭信義 另徵得曾士貞之同意而由曾士貞擔任本案房地之買受登記名 義人，並經蕭信義告知本案房地之買賣價金實際僅為200萬 元。詎趙芳蘡、蕭信義、蕭信宏、曾士貞、薛宇晨均明知本 案房地實際成交價格僅為200萬元，竟共同基於使公務員登 載不實之犯意聯絡，由薛宇晨辦理實價登錄，薛宇晨即於11 0年4月13日，在址設新北市○○區○○路0段000號21樓之偉諾地 政士事務所內，以電腦設備連結網際網路，至內政部地政司 不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，以曾士貞為權利人 （即買方）、趙芳蘡（即賣方）為義務人、就本案房地買賣 之交易總價為520萬元等不實事項之不動產買賣成交案件實 際資訊申報書，向地政事務所辦理實價登錄，使不知情之承 辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之 不動產成交案件交易資訊資料等公文書上，足以生損害於地 政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性。二、案經臺灣新北地方檢察署檢察官簽分偵辦後起訴。 理 由
壹、程序方面
按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項固定有明文 。惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符前4條之規定， 而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述 或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事 人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項 不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視 為有前項之同意，同法第159條之5亦有規定。本案下述所引 被告等5人各自以外之人於審判外之陳述，經本院提示各該 審判外陳述之內容並告以要旨，檢察官、被告趙芳蘡、蕭信 義、蕭信宏、曾士貞於本院言詞辯論終結前均未爭執證據能 力；被告薛宇晨及辯護人則同意有證據能力（見本院原易字 卷第139頁），復經本院審酌該等供述證據作成之客觀情狀 ，並無證明力明顯過低或係違法取得之情形，且為證明本案
犯罪事實所必要，認為以之作為證據應屬適當，均應有證據 能力。另本院後述所引用之其餘非供述證據，經本院依法當 庭提示令被告等5人辨認或告以要旨並依法調查外，復無證 據足證係公務員違背法定程序所取得，又為證明本案犯罪事 實所必要，亦均得作為本案證據。
貳、實體方面
一、認定犯罪事實所憑之證據及理由
㈠被告蕭信義、蕭信宏、薛宇晨部分：
上開事實，業據被告蕭信義、蕭信宏、薛宇晨均坦承不諱， 核與被告趙芳蘡、曾士貞於檢察事務官前詢問、偵查中及本 院準備程序時之陳述均大致相符，並有經濟部商工登記公示 資料查詢服務、被告蕭信宏與趙芳蘡之LINE對話紀錄擷圖、 偉諾地政士事務所出具之不動產買賣移轉流程圖、110年2月 2日趙芳蘡簽立之切結書、不動產買賣契約書、協議書、本 案房地之土地及建物登記謄本、不動產成交案件實際資訊申 報書(買賣)、嘉義縣財政稅務局110年房屋稅繳款書暨繳納 收據、(一般買賣)嘉義縣財政稅務局土地增值稅免稅證明書 (總局)及110年契稅繳款書、印鑑證明、規費徵收聯單、地 政規費徵收聯單、結算明細表及偉諾地政士事務所收費明細 單、110年4月13日土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書 、110年4月28日公證書與房屋租賃契約書、110年5月26日簽 立之協議書、中國信託銀行110年5月26日匯款申請書、被告 趙芳蘡郵局及元大銀行存摺及內頁影本、内政部不動產交易 實價查詢服務網網頁資料、嘉義縣水上地政事務所111年6月 17日嘉上地登字第1110003921號函暨檢附之本案土地登記謄 本及109年至111年歷次移轉登記文件、嘉義縣朴子地政事務 所111年7月5日朴地登字第1110005184號函暨檢附之110年收 件跨上字第1180號辦理買賣登記申請書及其附件、嘉義縣朴 子地政事務所111年7月7日朴地登字第1110005384號函暨檢 附之本案房地之土地及建物登記謄本、異動索引、不動產成 交案件實際資訊申報書、臺灣新北地方檢察署111年11月1日 勘驗筆錄、本院113年1月16日勘驗筆錄暨勘驗結果所附擷圖 在卷可稽，足供擔保被告蕭信義、蕭信宏、薛宇晨上開任意 性自白確與事實相符，均堪採信。
㈡被告趙芳蘡、曾士貞部分：
訊據被告趙芳蘡固坦承本案房地原為其所有，且欲向蕭信義 借款之事實，惟矢口否認有何使公務員登載不實之犯行，並 辯稱：我是要跟蕭信義、蕭信宏借錢，沒有要賣本案房地， 我根本不知道實價登錄買賣價金為520萬元，當時蕭信義拿 一些文件給我簽名，我就傻傻的簽，不知道是在簽買賣契約
云云。訊據被告曾士貞固坦承其有受託擔任本案房地之登記 名義人之事實，惟矢口否認有何使公務員登載不實之犯行， 並辯稱：我於案發時並不知道本案房地實際的買賣價金或實 價登錄之交易總額，我於偵查中回答我知悉本案實價登錄不 實是我回答錯誤云云。經查：
⒈緣蕭信義與蕭信宏為兄弟，均任職於星冠公司，蕭信義與曾 士貞為朋友；薛宇晨則為任職於址設新北市○○區○○路0段000 號21樓之偉諾地政士事務所之地政士；趙芳蘡則為本案房地 之所有人。因趙芳蘡於000年0月間，因無力清償積欠他人之 190萬元債務，欲透過蕭信義、蕭信宏向星冠公司借款，後 趙芳蘡有與蕭信義於110年2月2日簽立不動產買賣契約書（ 該買賣契約書係約定由蕭信義出資200萬元購買趙芳蘡所有 之本案房地，趙芳蘡得於完成本案房地移轉登記之日起算3 年內，支付300萬元，就本案房地行使買回權，以及委託地 政士薛宇晨代為處理本案房地移轉登記事宜）及於同日簽立 切結書（該切結書內容為蕭信義指定曾士貞擔任本案房地之 登記名義人，趙芳蘡同意將本案房地移轉登記予曾士貞，且 未免以實際價格申報不動產實價登錄將拉低房價，兼及為免 申辦貸款困難與高額稅務負擔，議定將本案房地買賣價金申 報實價登錄為520萬元），趙芳蘡因此自蕭信義處取得款項1 90萬元，蕭信義另徵得曾士貞之同意而由曾士貞擔任本案房 地之買受登記名義人，嗣薛宇晨即於110年4月13日，在偉諾 地政士事務所內，以電腦設備連結網際網路，至內政部地政 司不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，以曾士貞為權利 人（即買方）、趙芳蘡為義務人（即賣方）、就本案房地買 賣之交易總價為520萬元等不實事項之不動產買賣成交案件 實際資訊申報書，向地政事務所辦理實價登錄，使不知情之 承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌 之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上等情，此據被告 趙芳蘡、曾士貞均坦認無誤（他字1959卷第2頁至反面、他 字1589卷第17、169、353至357頁、本院原易字卷第127至12 8頁；167至168、353至357、本院原易字卷第127頁），核與 被告蕭信義於偵查中、檢察事務官詢問時及本院審理時之供 述及證述（他字1589卷第15至17、168至169、353至357頁、 本院原易字卷第178至187頁）、被告蕭信宏於偵查中、檢察 事務官詢問時及本院審理時之供述及證述（他字1589卷第15 至17、353至357頁、本院原易字卷第188至190頁）、被告薛 宇晨於檢察事務官詢問時及本院審理時之供述及證述（他字 1589卷第353至357頁、本院原易字卷第191至193頁）大致相 符，並有經濟部商工登記公示資料查詢服務（他字1589卷第
443頁）、被告蕭信宏與趙芳蘡之LINE對話紀錄擷圖（他字1 589卷第67至87、175至245頁）、偉諾地政士事務所出具之 不動產買賣移轉流程圖（他字1959卷第35頁）、110年2月2 日趙芳蘡簽立之切結書（他字1589卷第315頁）、不動產買 賣契約書、協議書、本案房地之土地及建物登記謄本（他字 1959卷第19至34頁反面）、不動產成交案件實際資訊申報書 (買賣)（他字1959卷第45頁）、嘉義縣財政稅務局110年房 屋稅繳款書暨繳納收據、(一般買賣)嘉義縣財政稅務局土地 增值稅免稅證明書(總局)及110年契稅繳款書（他字1959卷 第36至44頁）、印鑑證明、規費徵收聯單、地政規費徵收聯 單、結算明細表及偉諾地政士事務所收費明細單（他字1959 卷第46至51頁）、110年4月13日土地及建築改良物所有權買 賣移轉契約書（他字1959卷第52至53反面頁）、110年4月28 日公證書與房屋租賃契約書（他字1959卷第56至63頁反面） 、110年5月26日簽立之協議書（他字1959卷第54至55頁）、 中國信託銀行110年5月26日匯款申請書（他字1589卷第387 頁）、被告趙芳蘡郵局及元大銀行存摺及內頁影本（他字15 89卷第89至93、99至105頁）、内政部不動產交易實價查詢 服務網網頁資料（他字1589卷第249至250頁）、嘉義縣水上 地政事務所111年6月17日嘉上地登字第1110003921號函暨檢 附之本案土地登記謄本及109年至111年歷次移轉登記文件（ 他字1589卷第107至159頁）、嘉義縣朴子地政事務所111年7 月5日朴地登字第1110005184號函暨檢附之110年收件跨上字 第1180號辦理買賣登記申請書及其附件（他字1589卷第277 至312頁）、嘉義縣朴子地政事務所111年7月7日朴地登字第 1110005384號函暨檢附之本案房地之土地及建物登記謄本、 異動索引、不動產成交案件實際資訊申報書（他字1589卷第 317至339頁）、臺灣新北地方檢察署111年11月1日勘驗筆錄 （他字1589卷第345至347頁）及本院113年1月16日勘驗筆錄 暨勘驗結果所附擷圖3張（本院原易字卷第165至167、170至 172頁）在卷可稽，此等事實，首堪認定。
⒉被告趙芳蘡有以200萬元之價格出售本案房地予被告蕭信義， 亦知悉本件買賣將以520萬元作為實價登錄之交易總價等事 實，說明如下：
⑴被告蕭信義於偵查中供稱：我們星冠不動產有在做債務整合 ，也有在做買賣房屋，趙芳蘡應該是看到網站後主動跟我們 聯絡，並於000年0月間跟她媽媽來找我們，因為趙芳蘡房屋 本來就有設定抵押跟別人借錢，我表示如果你跟我借錢一樣 還不出來，所以我說可以先買下房屋，再繼續租給她，並約 定趙芳蘡3年後有能力再買回，所以我買下本案房地並幫趙
芳蘡還原來設定抵押的債務，而當時是以200萬元購買，價 格比較低，所以我有跟趙芳蘡說如果之後要買回需要跟銀行 貸款，房屋價格不能太低，且會有稅金的問題，所以就協議 將購買房價墊高，才製造150萬元的金流，並將實價登錄為5 20萬元等語明確（他字1589卷第15至16、168至169頁）。 ⑵再依被告趙芳蘡與被告蕭信宏之通訊軟體LINE對話紀錄，蕭 信宏於110年2月1日曾向趙芳蘡告知需準備「建物跟土地權 狀、印鑑證明3份、印鑑章」（他字1589卷第70至71頁）， 且趙芳蘡於110年2月2日與蕭信義見面後，復於本案房地之 「不動產買賣契約書」之賣方等欄位簽名、用印，該買賣契 約書上明確記載買賣價金為200萬元等節，此有該不動產買 賣契約書在卷可查（他字1959卷第19至24頁）；趙芳蘡再於 同日簽立「協議書」，該協議書內除約定買賣價金為200萬 元外，另約定自本案房地完成移轉登記後起算3年內，趙芳 蘡有以300萬元之代價買回本案房地之買回權之外，另約定 由蕭信義或其指定之登記名義人出租本案房屋予趙芳蘡，每 月租金為13,000元及配合辦理租賃契約之公證之約定，趙芳 蘡亦有於「立協議書人（賣方即乙方) 」欄處簽名、用印等 情，此有110年2月2日簽立之協議書附卷可佐（他字1959卷 第25至26頁反面），而趙芳蘡另有就其向曾士貞以每月1,30 00元租金承租用本案房屋之租賃契約上簽名，並於110年4月 28日與曾士貞至址設新北市○○區○○路00號1樓之本院所屬民 間公證人詹孟龍事務所內進行公證一情，有110年4月28日公 證書與房屋租賃契約書附卷可查（他字1959卷第56至63頁反 面），嗣趙芳蘡即於000年0月間對蕭信宏表達「我決定房子 要賣掉了賣給你們」，並購買嘉義至樹林之火車票，嗣於11 0年5月26日簽立協議書，內容為：通知蕭信義放棄本案房地 之買回權以及由蕭信義給付趙芳蘡搬遷費70萬元，於同日給 付60萬元予趙芳蘡，剩餘10萬元待趙芳蘡返還本案房地予蕭 信義並經確認屋況後再行給付等約款，蕭信義即於同日（26 日）匯款60萬元至趙芳蘡之帳戶等情事，亦有前揭對話紀錄 截圖、110年5月26日簽立之協議書及趙芳蘡元大銀行存摺內 頁影本為憑（他字1589卷第175至177、54至55、99至105頁 ），是趙芳蘡除有親自於本案房地買賣攸關之不動產買賣契 約書、賦予買回權及約定公證租賃契約、放棄買回權之協議 書簽署其姓名、用印之餘，復有於與蕭信義見面時提供「建 物跟土地權狀、印鑑證明」，並前往公證本案房屋之租賃契 約，以及通知蕭信宏欲販賣該房地等事實，堪以認定，堪認 趙芳蘡明確知悉其所簽署上開契約內容之真義為何，並配合 買賣需備齊之相關文件、前往公證租約以及傳達欲放棄買回
權等舉止，則被告趙芳蘡對於所簽署之上開契約、協議書內 容之真意自然知悉了解，即趙芳蘡明確知悉有與蕭信義約定 以200萬元出售本案房地且附買回條件之買賣契約甚明。 ⑶另參以本院當庭勘驗趙芳蘡、蕭信義於110年2月2日簽約之錄 影檔案，勘驗結果略為：
薛宇晨：今天是110年2月2號
趙芳蘡：嘿、嘿。
薛宇晨：那我們會簽這份切結書。
趙芳蘡：嘿、嘿。
薛宇晨：那一樣我們是針對這個水上鄉的寬士村崎子頭34之 119號的透天的房子要賣給蕭先生嘛..
趙芳蘡：嘿、嘿。
薛宇晨：因為妳有買回去的需求..
趙芳蘡：嘿、嘿。
薛宇晨：所以妳希望蕭先生這邊這次的實價登錄可以做到50 0..500萬元嘛..
趙芳蘡：嘿、嘿（點頭【圖1】）。
薛宇晨：對，那一樣我們買賣價金是200萬元... 趙芳蘡：嘿嘿，對。
薛宇晨：對，因為妳要做到500萬元，所以一樣蕭先生會把 這個超出的300萬一樣匯到你的帳戶裡面，或是他開個現金 支票給妳。
趙芳蘡：嗯嗯嗯。
薛宇晨：那一樣，妳最多最多最多就拿200萬元，超出的金 額的部分妳要還給蕭先生..
趙芳蘡：齁齁齁。
薛宇晨：或者是..妳就不能跟他多要。
蕭信義：算是我幫妳忙啦，啊事實上買賣價是200，啊這300 萬要還我，不要說匯給妳..啊不是500嗎（臺語）？ 趙芳蘡：好好（點頭【圖2】），那到時候300萬我匯到他指 定的戶頭。
薛宇晨：沒有沒有，妳要領出來還給他，妳不能再匯回去， 因為這樣子..
蕭信義：那個帳會不對，我跟妳買房子妳怎麼又匯錢給我， 這樣會不對。
趙芳蘡：喔、喔。那這樣..我..我..（臺語） 蕭信義：沒關係，到時候我會開本支，簽名就好了，盡量不 要匯款
趙芳蘡：喔喔喔（點頭）。
蕭信義：我會開銀行的本支，啊妳幫我簽名簽收
趙芳蘡：喔喔喔（點頭）。
薛宇晨：妳不能說那個票是妳的，妳要還給蕭先生 趙芳蘡：喔喔喔（點頭）。
薛宇晨：啊妳就幫我簽名齁（指著桌上切結書）。 趙芳蘡：我不會你們就要跟我說啊（臺語，邊說邊在切結書 上簽名【圖3】）
蕭信義：欸，我們會教妳。但是該講的還是要講，讓大家都 了解（臺語）。
趙芳蘡：嘿啊，才會清清楚楚，才不會長短話啦（臺語）。 薛宇晨：身分證字號，一式3份..
（以下閒聊，略）
薛宇晨：那趙小姐這邊都簽立完畢了，有沒有什麼問題要問 的？
趙芳蘡：沒有、沒有、沒有。
薛宇晨：那我們就這邊結束齁。
趙芳蘡母：人家他們都講得很清（臺語）..等語，有本院11 3年1月16日勘驗筆錄暨勘驗結果所附擷圖3張在卷可查（原 易字卷第165至167、170至172頁），可知趙芳蘡於110年2月 2日與蕭信義簽約當日，經薛宇晨解釋本案買賣價金雖為200 萬元，但實價登錄為500萬元，且須製造蕭信義均有將買賣 價金「500萬元」悉數「給付」趙芳蘡，故趙芳蘡需再返還3 00萬元予蕭信義等情事，顯然趙芳蘡明確知悉本案買賣實際 價金為200萬元，但實價登錄將登載為500萬元等情節。 ⑷被告趙芳蘡雖以前詞為辯。然查，被告趙芳蘡於檢察事務官 詢問時自承：本件買賣之前買過房子3次、賣過房子2次等語 （他字1589卷第355頁），是被告趙芳蘡對於不動產交易需 檢附權狀、印鑑證明等自屬知之甚詳，而趙芳蘡卻仍親自於 本案房地買賣攸關之不動產買賣契約書、賦予買回權及約定 公證租賃契約、放棄買回權之協議書簽署其姓名、用印之餘 ，復有於與蕭信義見面時提供「建物跟土地權狀、印鑑證明 」，並前往公證本案房屋之租賃契約等事實，已如前述，且 於簽約之際，尚知悉須「返還」超出實際買賣價金之300萬 元予蕭信義，自難推諉稱不了解所簽屬文件內容為買賣契約 ，趙芳蘡上開所辯，顯為卸責之詞，毫無足取。至被告趙芳 蘡之母趙許燕雖於偵查中證稱：我跟趙芳蘡於110年2月去找 蕭信義、蕭信宏時，他們有問我要不要賣房子，當時我就回 答不要賣，只要借錢，被告他們還問了我2次，我說不要賣 等語（他字1589卷第169至170頁），但趙許燕於上開簽約錄 影時係全程在場，卻未曾就本案僅為借款而非買賣一節當場 提出異議，甚至表示對方講解很清楚等語，考量趙許燕與趙
芳蘡為母女之至親關係，上開有利於趙芳蘡之證詞不無有袒 護趙芳蘡之嫌，是難採為有利於趙芳蘡之認定。 ⒊被告曾士貞知悉本件買賣價金實際僅有200萬元，但將以520 萬元作為實價登錄之交易總價等事實，說明如下： ⑴被告蕭信義於檢察事務官詢問時供稱：於110年2月2日與趙芳 蘡簽完合約後的一同天或隔天，我有告知曾士貞因為趙芳蘡 有拜託說之後想要買回，如果這一手登錄太低，之後他買回 的房地合一稅稅金會繳太重，我忘記有沒有跟曾士貞說實價 登錄是多少錢，但我有說要登錄一個比較高的價格等語（他 字1589卷第356頁）。
⑵復曾士貞於檢察事務官詢問時，經檢察事務官當庭撥放110年 2月2日簽約之影像檔案，並詢問對於本案房地實際買賣價格 為200萬元之意見，被告曾士貞即坦白稱「我當天沒有在場 ，我知道價格為200萬元，是蕭信義告訴我買賣價格為200萬 ，我是借名登記，詳細時間不記得，但簽約當天我知道價格 為200萬」，再經檢察事務官告以實價登錄為520萬，可能涉 嫌使公務員登載不實之意見時，被告曾士貞復自承「蕭信義 有跟我提過實價登錄為520萬元，我沒有特別問原因，我沒 有反對他這樣做」，末檢察事務官再詢問是否認罪時，被告 曾士貞答稱「我知道這件事」（他字1589卷第354至357頁） ，是被告曾士貞所坦承知悉本件買賣價格實際為200萬元， 但實價登錄為520萬元一節，核與被告蕭信義於檢察事務官 詢問時陳稱其有告知曾士貞實價登錄將高於實際買賣價格一 情相符，是曾士貞對於蕭信義將以不實價格登載於不動產實 價登錄自然知之甚詳。
⑶至於被告蕭信義雖於本院審理時改口證稱：印象中是沒有告 知曾士貞本件買賣實際金額200萬元，曾士貞都是簽名而已 ，並不瞭解案件的內容，資料都是在我們這邊保管，曾士貞 手邊都沒有資料等語（見本院原易字卷第180、182頁），然 蕭信義於本院審理時系以「印象中」沒有告知曾士貞本件買 賣實際金額200萬元回答，模糊其詞，觀諸曾士貞於偵查中 明確供稱其於簽約當天即經蕭信義轉知實際交易價格為200 萬元，但實價登錄為520萬元等語，經檢察事務官再次詢問 是否認罪，復答覆其知悉此等事實，並無誤認或受誘導而答 非所問之情形，再考量蕭信義與曾士貞為朋友關係，亦據2 人陳述明確（他字1589卷第16、167頁），不難推認蕭信義 於本院審理時之上開證詞有袒護之動機及舉動，自難採為有 利於曾士貞之認定，且曾士貞前揭所辯其回答錯誤云云，亦 無可取。
㈢本案事證明確，被告趙芳蘡、曾士貞上開所辯均不足採，被
告等5人之犯行均堪認定，皆應予依法論科。
二、論罪
㈠「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢 附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及 建物成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。」平均 地權條例第47條第2項定有明文。至該條雖有於110年1月27 日修正公布，經行政院以院臺建字第1100015199號令發布自 110年7月1日施行，惟不涉犯罪構成要件之變更而有擴張或 限縮，或法定刑度之變更，非屬刑法第2條所指之法律有變 更，自不生新舊法比較之問題，併此敘明。
㈡按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，以一 經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為 之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，為其要件，而 依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業 流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件 後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核 對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成 交案件交易資訊申報登錄，足見地政機關辦理不動產買賣成 交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無 誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交 易資訊是否真正，並無實質審查之責：依實際登錄制度之立 法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查 之義務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行 抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查（內政部101年6 月25日台內地字第1010209582號函、101年9月7日台內地字 第1010296604號函、本院暨所屬法院109年法律座談會刑事 類提案第7號法律問題研討結果參照）。是以，倘行為人明 知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正，仍 以該不實之事項向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員 登載於職務上所掌之相關公文書內，自與刑法第214條之犯 罪構成要件相當。
㈢核被告等5人所為，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實 罪。被告等5人均明知本件房地之實際成交價格僅為200萬元 ，卻仍議定以高於實際成交價額之520萬元申報實價登錄， 其等間有犯意聯絡及行為分擔，皆應論以共同正犯。起訴意 旨雖認被告曾士貞應論以本罪之幫助犯，但查，被告曾士貞 既為本案買賣之名義買受人，已如前述，依前揭條例規定， 即負有申報本件買賣實際交易總價之義務，再依被告薛宇晨 於本院審理時證稱：本件買賣交易時點，買賣雙方都有實價 登錄的申報義務，本件買賣是我委託我去申報，不動產成交
案件實際登記申報書簽章處欄位本來也有買賣雙方簽名，但 本件只有蓋章而已，趙芳蘡的章是當場提供印章給我保管用 印，曾士貞的章是蕭信義提供給我去蓋印的等語（見本院原 易字卷第192至193頁），且被告曾士貞於偵查中亦供稱：我 有授權蕭信義、蕭信宏使用我的印鑑辦理相關土地房屋移轉 登記的文件等語（他字1589卷第168頁），可知被告曾士貞 就擔任本件買賣之名義買受人一節，有概括授權蕭信義就本 案房地移轉相關事項使用其印鑑甚明，觀諸平均地權條例第 47條於100年12月30日修法公布後，實價登錄制度經政府廣 為宣導並於101年8月1日實施，迄至110年4月本件房地辦理 過戶時，實價登錄制度已推行相當時日，乃伴隨不動產買賣 交易時必須辦理之相關登記，被告曾士貞對於其有前揭申報 義務一節，自無不知之理。則被告曾士貞既知有申報義務， 明知本案實價登錄總價低於實際買賣價格，仍概括授權蕭信 義辦理本件買賣相關登記事宜，嗣推由被告薛宇晨申報本案 不動產交易實價登錄，被告曾士貞所為已該當於使公務員登 載不實之構成要件行為，並非僅屬幫助行為而已，此部分起 訴意旨容有誤會，併此指明。又按正犯與幫助犯、既遂犯與 未遂犯，犯罪之態樣或結果雖有不同，唯其基本事實均相同 ，原不生變更起訴法條之問題（最高法院97年度台上字第20 2號判決意旨參照）。起訴意旨認被告所為僅為使公務員登 載不實罪之幫助犯，容有未洽，經本院改論以使公務員登載 不實罪之正犯，惟並無罪名變更問題，且本院並當庭告知被 告曾士貞可能涉犯使公務員登載不實罪之正犯罪嫌（見本院 原易字卷第206頁），無礙於被告曾士貞防禦權之行使，附 此敘明。
三、爰以行為人責任為基礎，審酌實價登錄之立法目的在於促進 不動產交易資訊透明化，降低不動產市場資訊不對稱情形， 避免不當哄抬房價、推動居住正義，以健全不動產交易市場 ，被告等5人均明知本件買賣實際成交價格，卻仍以高於實 際價金之不實價格申報實價登錄之交易總額，再推由地政士 即薛宇晨將此資訊申報登載於內政部不動產交易實價登錄查 詢服務網，有悖上開實價登錄之制度目的，所為明顯可議； 但考量本案交易標的為中古屋，因單一不實登錄事件而影響 周遭房市交易價格有限，至於銀行核貸金額也非以買賣契約 價格為鑑價唯一或主要參考依據，本案犯罪情節、不法程度 尚屬輕微，兼衡被告等5人各自之犯罪動機、手段、分工程 度、情節、犯後態度，及其等自陳之智識程度、家庭生活及 經濟狀況（見本院原易字卷第133、141頁）、素行等一切具 體情狀，分別量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算
標準，以資懲儆。
四、末查，被告薛宇晨前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣 告，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，是被告薛 宇晨僅因一時失慮，致罹刑章，且被告薛宇晨於偵審時均坦 承犯行，堪認有悔悟之心，認被告薛宇晨經此偵審教訓，足 以收警惕之效，應無再犯之虞，尚無逕對其施以短期自由刑 之必要，是本院認原審所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰 依刑法第74條第1項第2款規定併予宣告緩刑2年。然為期強 化被告薛宇晨之法治觀念，認除前開緩刑宣告外，實有賦予 一定負擔之必要，考量被告薛宇晨之經濟狀況，依刑法第74 條第2項第4款，併予諭知應於判決確定日起1年內支付公庫3 萬元，以資警惕。如被告薛宇晨受緩刑之宣告而違反上開本 院所定負擔情節重大，足認原宣告之緩刑難收其預期效果， 而有執行刑罰之必要者，依刑法第75條之1第1項第4款之規 定，得撤銷其宣告，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段（本件依刑事判決精簡原則僅記載程序法條），判決如主文。
本案經檢察官陳佳伶提起公訴，檢察官林蔚宣到庭執行職務。中 華 民 國 113 年 2 月 6 日 刑事第二十庭 法 官 林翠珊
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀（應附繕本），上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 劉德玉
中 華 民 國 113 年 2 月 15 日附錄本判決論罪法條：
中華民國刑法第214條
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。
【附表】
編號 建物與土地 1 嘉義縣○○鄉○○段000○號建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○00○000號） 2 嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（權利範圍：全部） 3 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） 4 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） 5 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） 6 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） 7 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） 8 嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍：144/10,000） （以下空白）
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