臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第49號
原 告 黃丑瑞
訴訟代理人 周思傑律師
被 告 宏海開發建設有限公司
法定代理人 邱海
訴訟代理人 陳世煌律師
洪婕慈律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年1月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（面積824.59平方公尺、權利範圍八四二分之三四六）之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國（下同）111年7月2日與原告簽立不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），向原告購買所有坐落彰化縣○○鄉○○段 000地號土地（面積824.59平方公尺、權利範圍八四二分之 三四六，下稱系爭土地應有部分），約定總價款為新臺幣（ 下同）壹仟貳佰參拾萬元。原告已依約於111年8月9日移轉 登記系爭土地權利範圍八四二分之三四六予被告，詎被告除 支付150萬元外，迄未給付價金8,148,223元（即總價款減去 訂金150萬元、取得建築線之250萬元、土地增值稅151,777 元），嗣經原告於111年12月19日寄發存證信函予被告催告 給付上開價款，被告於111年12月20日收受，均未置理，則 被告依民法第229條第2項規定，自111年12月21日起負遲延 責任。原告再於111年12月23日寄發存證信函予被告催告限 期於7日內給付積欠之上開價款，並表明倘仍未如期履行， 即以該存證信函為解除兩造系爭契約之意思表示，而被告已 於111年12月26日收受，然迄未給付，原告爰再以民事起狀 繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，依民法第259條第1 項第1款規定，先位請求被告將系爭土地應有部分辦理移轉 登記予原告。倘鈞院認原告解除系爭契約不合法，爰依系爭 契約第叁條約定及民法第367條規定，備位請求被告給付8,1 48,223元暨自111年12月21日起至清償日止之遲延利息。 ㈡被告辯稱尾款係以辦妥建築線指定申請建築執照為條件云云 ，與系爭契約記載不符，蓋系爭契約第叁條㈠、㈡關於價金給 付方式並無先後順位關係，依系爭契約第叁條㈡之約定，原
告既已完成移轉登記，付款條件已成就等語。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（面 積824.59平方公尺、權利範圍八四二分之三四六）之所有 權移轉登記予原告。
⒉備位聲明：被告應給付原告8,148,223元，及自111年12月2 1日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告遲未能以系爭土地取得建築線及申請建築執照，乃因系 爭土地於原告出售前，即將系爭土地提供經花壇鄉公所核發 73花鄉建字第1397號使用執照之建物（下稱系爭建物）作為 法定空地使用，未經進行法定空地分割前，無法指定建築線 、申請建築執照，故第二期款付款條件遲無法成就，尚非可 歸責於被告。是原告以被告遲延給付為由解除契約，顯非合 法，原告主張其解除契約後被告負有返還系爭土地之義務， 更屬無稽。
㈡系爭土地又經原告聲請假扣押獲准，致被告迄今仍無法辦理 法定空地分割相關事宜，導致被告無法以系爭土地取得建築 線，原告明知此情，反指摘被告有違反誠信原則，顯非有理 。更遑論被告簽立系爭契約迄今，空有系爭土地登記名義人 之頭銜，然實際上除需給付予出賣人買賣定金150萬元、代 出賣人繳納土地增值稅外，更需負擔系爭土地之地價稅，惟 系爭土地並無法依原定使用計畫進行建築，是本件顯係因可 歸責於原告之事由致被告遲無法取得建築線及申請建築執照 ，實難認被告有何惡意不履約之行為。
㈢再者，依據系爭契約第叁條約定，本件買賣契約之付款條件 乃為⒈簽約時交付定金150萬元、⒉甲方（按即被告）取得建 築線能申請建築執照後給付第二期款250萬元、⒊甲方為乙方 （按即原告）代墊土地增值稅，並待鑑界確認、產權移轉登 記後，雙方始結算尾款金額，甲方並予付清。是本件尾款應 係辦妥建築線指定後、土地鑑界及移轉土地所有權後，再就 雙方所支出之費用進行結算並為給付，尚非得先於第二期款 前請求給付，此自契約中僅記載「尾款」而約定明確之數額 即可知悉。因本件被告既尚未以系爭土地取得建築線能申請 建築執照，第二期款之付款條件自未成就，被告應無給付第 二期款250萬元或與原告結算尾款之義務，原告備位主張被 告應給付8,148,223元之買賣價款，顯於法無據等語。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願供擔保請 准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告原為系爭土地之所有權人，權利範圍為八四二分之三四 六，於111年間出售予被告，兩造並於111年7月2日簽訂系爭 契約，約定買賣價金1,230萬元（本院卷第23-27頁）。 ㈡原告於兩造簽約後當場收受由被告開立之面額100萬元之銀行 支票及現金50萬元（本院卷第29頁），餘款被告則均未給付 。
㈢原告已於111年8月9日將系爭土地應有部分八四二分之三四六 移轉登記予被告（本院卷第31頁）。
㈣原告於111年12月19日寄發存證信函予被告催告給付價款，經 被告於111年12月20日收受，惟被告並未如期給付。原告並 再於111年12月23日向被告催告限期於7日內給付積欠之價款 ，並表明倘仍未如期履行，即以該存證信函為解除兩造系爭 契約之意思表示，經被告於111年12月26日收受（見本院卷 第35-47頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告遲未給付價款8,148,223元而構成給付遲延， 經原告解除系爭契約，先位依民法第259條第1項第1款請求 被告移轉其依系爭契約買受之系爭土地應有部分予原告；備 位依系爭契約第叁條約定及民法第367條規定，請求被告給 付8,148,223元暨自111年12月21日起至清償日止之遲延利息 等情，為被告所否認並以前詞置辯，茲就爭點分別論述如下 ：
㈠系爭契約是否合法解除？
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法 第229條第1項、第2項定有明文。所謂確定期限，係指期 限之到來已經具體指定其期日；所謂無確定期限，指未定 期限（不定期債務）及雖定有期限而其屆至之時期不確定 （不確定期限之債務）二種情形（最高法院102年度台上 字第1826號裁定意旨參照）。次按民法規定之條件，係當 事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律 行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人就已存在之 債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為履行期之 約定，而非條件。又按契約當事人之一方遲延給付者，他 方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時 ，得解除其契約，民法第254條亦定有明文。 ⒉經查，系爭契約第叁條約定：「本契約成立同時，由甲（ 按即被告）先向乙（按即原告）給付金新台幣現金伍拾萬 元整、支票壹佰萬元整為定金並充為價金之壹部，而由乙
確實親收足訛，無訛此據。其殘餘價金付款方法約定如左 ：㈠甲方取得建築線能申請建築執照支付新台幣貳佰伍拾 萬元整。㈡甲方代墊乙方土地增值稅，並由乙方鑑界後， 產權移轉完成後，結算尾款付清。」（本院卷第23頁）。 被告雖主張上開被告取得建築線日、產權移轉登記完成日 等事由，乃為條件云云。然系爭契約因兩造意思表示合致 即已有效成立，兩造就系爭契約之義務均已發生，僅因約 定買賣價金分期給付，而將買賣價金應給付之時間，繫於 將來不確定何時發生之事實，然此乃屬履行期之約定，與 附停止條件之法律行為因條件成效而生效，全然不同，自 非屬停止條件，是被告主張關於取得建築線等乃屬停止條 件云云，並無可採。
⒊系爭契約第叁條就殘餘價金之給付期限，雖均未約定明確 時間，屬無確定期限之債務，然依㈡之約定既應於產權移 轉登記完成後給付尾款，顯見被告就系爭契約所負給付價 金之義務，至遲應於產權移轉登記完成後，經原告催告而 逾期未履行，即屬給付遲延，應堪認定。而系爭土地應有 部分已於111年8月9日移轉登記予被告，經原告於111年12 月19日以存證信函催告被告給付價金8,148,223元，被告 於同年月20日收受，仍未給付分毫，原告再以111年12月2 3日存證信函催告被告限期於7日內給付，並表明倘仍未如 期履行，即以該存證信函為解除兩造系爭契約之意思表示 ，經被告於111年12月26日收受，被告仍未履行，即屬給 付遲延，應可認定。
⒋被告雖主張本件尾款應於辦妥建築線指定、土地鑑界及移 轉土地所有權後，再就雙方所支出之費用進行結算始為給 付，尚非得先於第二期款前請求給付，且系爭土地因供系 爭建物作為法定空地使用，未進行法定空地分割前，無法 指定建築線、申請建築執照，故第二期款付款條件遲無法 成就，亦不可歸責於被告云云。惟查：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當 時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失其真意；解釋契約 之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在內外， 亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約全文，從契約之主 要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上 詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法
院應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以 探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義 務之依據(最高法院103年台上字第713號、102年台上字 第2211號)。
⑵依系爭契約第叁條㈡之記載，已具體載明產權移轉完成後 ，即結算尾款付清，依其契約文義，難認需被告取得建 築線後，原告始得請求尾款。縱使依照㈠之記載，需待 被告取得建築線後，原告始得請領支付250萬元，惟被 告除給付150萬元價金外，殘餘價金均全未給付，自有 給付遲延，是被告上開主張，乃屬無據。
⑶又遍觀系爭契約，並無載明被告承購系爭土地應有部分 以須能指定建築線、能申請建築執照為條件，足認被告 買受系爭土地後可取得建築線、能申請建築執照等，並 非原告所應負之契約義務，而被告身為建設公司有相當 之專業能力可調查評估得悉後再為本件買賣，卻未查證 相關資訊，難認不可歸責於被告。是被告主張系爭土地 迄今無法取得建築線係不可歸責伊，亦無理由。 ⑷被告雖另聲請向彰化縣花壇鄉公所函查系爭土地是否經 申請建築而為套繪管制中之建築基地或依法應保留之法 定空地，及是否可取得建築線並申請建築執照等情，惟 與本案爭點並無關聯，且本案事證已臻明確，本院因認 均無調查必要，附此敘明。
⒌承上，被告既全未給付殘餘價金，已有給付遲延，經原告 定期催告其於文到7日內完成履約，惟被告屆期仍未履行 ，是系爭契約業已合法解除。
㈡原告請求被告移轉系爭土地應有部分，有無理由？ ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。 ⒉承上，系爭契約既經原告合法解除，故兩造已無買賣關係 存在，被告於系爭契約解除後，負有返還系爭土地應有部 分予原告之義務。準此，原告基於民法第259條第1項第1 款規定，請求被告將其依系爭契約買受之系爭土地應有部 分移轉登記予原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1項第1款規定，先位請求 被告將其依系爭契約買受之系爭土地應有部分八四二分之三 四六移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又原告之先位 請求有理由，備位請求即無再論斷，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 2 月 21 日 民事第四庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 21 日 書記官 楊美芳
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