臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第1135號
原 告
兼反訴被告 林素香
黃柏欽
黃威益
黃召偉
共 同
訴訟代理人 張家豪律師
被 告
兼反訴原告 李燦庭
訴訟代理人 許崇賓律師
複 代理人 張伶榕律師（於民國112年2月15日終止委任）
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國113年1月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應分別給付原告如附表二「金額」欄所示之金額，及自 民國110年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第1項於原告分別以附表二「供擔保金額」欄所示之 金額為被告供擔保後，得假執行。但被告如以附表二「金額 」欄所示之金額分別為原告預供擔保，得免為假執行。四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、反訴訴訟費用（含鑑定費用新臺幣7萬元）由反訴原告負擔 。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。
二、本訴部分：
原告起訴時，原聲明為如附表一「原訴之聲明」欄所示，嗣 於民國112年7月13日準備程序期日當場變更聲明為如附表一 「變更後之聲明」欄所示。核原告所為聲明之變更，其主張 之事實，均係原告分別將其原所有坐落彰化縣○○市○○段000 地號（重測前：大饒段25之3地號）土地（下稱系爭土地） 應有部分出售予被告，請求被告給付未付之價金等情，應認
請求之基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。三、反訴部分：
反訴原告提起反訴時，原聲明為如附表三「原訴之聲明」欄 所示，嗣於112年3月21日準備程序期日當場變更聲明為如附 表三「變更後之聲明」欄所示。核反訴原告所為聲明之變更 ，其主張之事實，均係反訴被告分別將其原所有系爭土地應 有部分出售予反訴原告，反訴原告依民法第360條規定，請 求反訴被告損害賠償等情，應認請求之基礎事實同一，合於 前揭規定，亦應准許。
貳、實體事項：
一、當事人主張：
㈠本訴部分：
⒈原告主張：
兩造於110年8月11日就系爭土地簽立不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約），由原告林素香、黃柏欽、黃威益及黃召 偉分別出賣其對系爭土地之應有部分2,250分之32、3,600 分之256、3,600分之128及3,600分之128予被告，約定總 價金為新臺幣（下同）1,571萬8,000元，被告應於110年1 0月15日付清價金尾款。惟被告迄今尚有如附表二「金額 」欄所示之金額未給付。原告爰依系爭契約第3條第3款約 定，請求被告給付價金等語，並聲明：如附表一「變更後 之聲明」欄所示。
⒉被告答辯：
⑴系爭土地為農地，如未經套繪管制則可申請興建農舍， 此為一般農地買賣者會注意了解之事項。
⑵原告原為系爭土地之共有人，兩造於110年8月11日簽立 系爭契約，由被告以總價金1,571萬8,000元向原告購買 系爭土地之應有部分。於買賣時，被告即有就「系爭土 地有無受套繪管制」一事向原告確認，而原告確曾向被 告保證未受套繪管制，可認兩造就「系爭土地未受套繪 管制」此一品質已有明定，且可推認被告認為「系爭土 地未受套繪管制」屬重要交易前提，如欠缺此一品質， 被告實不會購買系爭土地。然系爭土地業經提供訴外人 張如鋒、張守閔及張世明等人於同段522地號土地上興 建農舍作為配合耕地使用，而受農舍套繪管制。被告購 買系爭土地本欲以求日後興建農舍，系爭土地現因受農 舍套繪管制而不能供興建農舍使用，未達通常及契約預 定之效用，原告應負物之瑕疵擔保責任。
⑶復原告既明知系爭土地於被告買受前已遭其他農舍作為 配合耕地使用而受套繪，竟不告知系爭土地已遭農舍套
繪管制之事實，卻貪圖出售土地應有部分之鉅額費用， 仍與被告簽立系爭契約，使被告陷於錯誤，遂同意以1, 571萬8,000元向原告分別購買系爭土地應有部分。嗣於 辦妥所有權移轉登記後，被告向地政機關調取系爭土地 之登記謄本後，始發現於系爭土地之謄本已註記「未經 解除套繪管制不得辦理分割」及「已提供興建農舍，基 地坐落：大明段522地號」等內容。故原告請求給付價 金，為無理由等語，並聲明：①原告之訴駁回；②如受不 利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張：
⑴反訴被告明知系爭土地於反訴原告買受前，已遭其他農 舍套繪，竟不告知反訴原告有關系爭土地已遭套繪之事 實，且在辦理所有權移轉期間，反訴原告曾委請訴外人 胡明秀（即反訴被告所委任之地政士）辦理系爭土地之 無套繪證明，均遭反訴被告及胡明秀以辦理無套繪證明 需要時間或公所尚未回復等理由推託。俟反訴原告以自 己為系爭土地所有人名義向公所申請解除套繪管制，經 彰化縣員林市公所表示系爭土地已供作其他農舍之配合 耕地使用，反訴原告始知悉系爭土地遭套繪之事實。 ⑵系爭土地為特定農業區農牧用地，總面積為16,608.28平 方公尺，如未有其他因特定農業區及農牧用地所受之限 制外，本得依法申請後作為興建農舍及農舍附屬設施等 使用。惟因系爭土地受農舍套繪管制，於解除套繪管制 前，系爭土地已不得再興建農舍。依系爭契約第13條約 定：「乙方保證本約產權完整，絕無一物二賣或與他人 發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似 情事發生或第三人提出任何權利查封時，應於甲方支付 第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害， 若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方 並應依本約第12條規定負責違約賠償責任。」。反訴被 告於簽立系爭契約時，確有就系爭土地保證應無興建農 舍等情事，然系爭土地已受套繪管制，故不具反訴被告 前揭所保證之事項，且此情形反訴原告非依通常程序得 檢查而知悉，屬民法第356條第3項所稱不能即知之瑕疵 。
⑶因系爭土地有受農舍套繪管制之瑕疵，致反訴原告受有 價值減少500萬元之損害，爰依民法第360條規定，請求 反訴被告損害賠償等語，並聲明：如附表三「變更後之 聲明」欄所示。
⒉反訴被告答辯：
⑴依農業發展條例第18條規定，農舍起造人應為該農舍作 落土地之所有權人。惟兩造之買賣標的係系爭土地之應 有部分，而應有部分係抽象存在於共有標的上，非對於 某一特地部分之單獨所有權，反訴原告主張其無法於系 爭土地特定部分聲請無套繪證明，本屬應有部分之性質 使然，自非瑕疵。
⑵農地能否興建農舍，尚須由主管機關審酌興建農舍之農 民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大 基層建築面積與高度、許可條件、申請程序及興建方式 等，據以作為許可與否之標準，故農地不當然就可興建 農舍，尚須眾多條件同時齊備，自不得謂興建農舍屬農 地之通常效用。
⑶反訴被告於本件訴訟前，從未聽過「套繪」之名詞，更 不知「套繪」是何意思，兩造亦未於系爭契約之特別約 定事項載明，自無向反訴原告保證無套繪之情形。 ⑷依反訴原告所提出之LINE通訊軟體對話紀錄所示，反訴 原告欲向銀行貸款，銀行要求無套繪證明，反訴被告非 一開始就要興建農舍而要求反訴被告保證無套繪之品質 。況系爭土地應鑑定後，反訴被告根本無損害可言等語 ，並聲明：①反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；②如 受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、本院協同兩造整理之不爭執事項：
㈠兩造於110年8月11日簽立系爭契約，由原告兼反訴被告將其 所有系爭土地之應有部分，以約定總價1,571萬8,000元出賣 予被告兼反訴原告，被告兼反訴原告已給付原告兼反訴被告 合計1,432萬8,000元。
㈡原告兼反訴被告已於111年11月19日將系爭土地應有部分移轉 登記予被告兼反訴原告。
㈢系爭土地於兩造買賣前，業經作為門牌號碼為彰化縣○○市○○ 路0段000○000○000號農舍之配合耕地使用，而受農舍套繪管 制。
㈣系爭土地於兩造簽立系爭契約時，土地登記謄本土地標示部 其他登記事項欄未有「未經解除套繪管制不得辦理分割」之 註記，於110年11月11日始經彰化縣員林地政事務所為前揭 註記。
三、本院之判斷：
㈠本訴部分：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，分別於民法第35 4條第1及2項定有明文。復所謂物之瑕疵，係指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用 或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院102年度台上字第216 1號民事判決參照）。
⒉系爭土地為特定農業區農牧用地，其通常效用，應係具備 供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施 或農舍等使用之條件。惟農業發展條例第18條規定及農業 用地興建農舍辦法，對於興建農舍設有諸多限制，須例外 符合相關法令限制之條件情形下，經主管機關發給農舍之 建造執照後，方得興建農舍，故興建農舍不當然為農地之 通常效用。況且，本件被告向原告所購買之標的係系爭土 地之應有部分，並非整體土地所有權，其通常效用應不具 備使被告取得系爭土地應有部分後，即可興建農舍。蓋被 告取得系爭土地之應有部分後，如欲於系爭土地占有特定 部分並為排除其他共有人而為專用之行為，尚須與其他共 有人成立分管契約或分割土地等後，方得為之。從而，難 認因系爭土地遭受農舍套繪管制，被告所取得系爭土地之 應有部分即具有物之瑕疵。
⒊依被告所提出之LINE通訊軟體對話紀錄所示，被告於110年 10月28日前某日下午7時22分許，曾於LINE群組聊天室內 表示「@張順典 明天麻煩提供 1地籍圖 2土地謄本 3 土地無套繪証明 以上資料要給銀行的，麻煩提供，以利 貸款進行，謝謝」（見本院卷一第163頁）等語，並對照 被告向臺灣彰化地方檢察署提告原告詐欺之偵查案件（案 號：111年度偵字第15306號，下稱系爭偵查案件）中，被 告於112年6月16日詢問程序中，陳稱：「（問：本件買賣 契約，在簽約之前賣方是單純沒有告知土地被套繪還是跟 你說他們可以申請無套繪證明？）單純沒有告知被套繪的 事。」、「（問：本件何時才開始談到土地被套繪的事情 ？）好像是到110年9月、10月間要辦貸款時，銀行才說土 地被套繪，但沒說這樣不能貸款。」及「（問：你要買農 地時是否知悉無套繪證明，是對農地是重要的事情？）不 知道，是銀行通知才知道有關於套繪的事情。」（見本院 限制閱覽卷第77頁）等語，及訴外人陳淑櫻（即被告之配 偶）亦於該次詢問程序中陳稱：「（問：本件買賣契約，
在簽約之前賣方是單純沒有告知土地被套繪還是跟你說他 們可以申請無套繪證明？）都沒有講到有關套繪的事情， 是銀行我們要貸款時請張順典去辦，張順典也沒有跟我們 講土地被套繪的事，是銀行跟我們講的，但是銀行說套繪 對貸款沒有影響。」、「（問：張順典說無套繪證明申請 需要7工作天，當時是否還不知道有套繪，所以才說申請 無套繪證明？）是在貸款之前，我們要求張順典去辦的， 因為銀行要求要這些文件，我們才請他去申請，送件後銀 行就跟我們說土地被套繪。」及「（問：你們夫妻簽約時 是否知道土地有無被套繪會影響農地能否蓋房子？）不知 道。」（見本院限制閱覽卷第78頁），可知被告不知悉套 繪管制之相關法令，自無於兩造簽立系爭契約時，要求原 告保證系爭土地具「無套繪管制」品質之可能。 ⒋至被告辯稱原告曾保證系爭土地得興建農舍等語，本院審 酌訴外人黃煒翔（即原告黃柏欽之子）於系爭偵查案件詢 問程序中陳稱：「（問：簽約時有無談到土地被套繪的事 情？）我們有提供權狀謄本及分管圖，分管圖上有註記我 們出賣的持分及我們使用的範圍，當下沒有談到套繪的事 ，買方有問到是否可以蓋農舍，因為我們認為不是我們可 以認知的事，我們也沒有承諾一定可以蓋農舍，所以契約 沒有註明，分管圖我們已經提供給代書我們手上沒有保留 。」（見本院限制閱覽卷第81頁）等語，且被告迄未提出 積極證據證明原告有保證被告得於系爭土地上興建農舍之 事實，自難認被告所購得系爭土地之應有部分，有欠缺保 證之品質。
⒌況且，原告所出售予被告之系爭土地應有部分，經本院囑 託不動產估價師為鑑定，其鑑定結果認系爭土地經套繪管 制之情形下，正常價格約為2億6,748萬6,583元，依原告 所出售應有部分比例合計為1,125分之176計算後，價格約 為4,184萬6,790元【計算式：267,486,583元（1761,12 5），元以下四捨五入】，已明顯高於兩造所約定之價金 ，難認被告受有損害。
⒍被告既未給付價金尾款予原告，原告依系爭契約第3條第3 款約定，請求被告分別給付原告如附表二「金額」欄所示 之金額，即非無據。
⒎本件原告對被告之價金尾款債權，依系爭契約第3條第3款 約定，被告應於110年10月15日前給付，核屬有確定期限 之給付，如被告逾期未為給付，被告即自110年10月16日 起負遲延責任。原告請求被告給付自110年10月16日起至 清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，即屬有據
。
㈡反訴部分：
本件反訴原告主張系爭土地之應有部分有物之瑕疵及欠缺反 訴被告所保證之品質等語，業經反訴被告否認且兩造之買賣 標的並無物之瑕疵，反訴被告亦無保證反訴原告得興建農舍 或無套繪管制之品質，業論如前，則反訴原告自不得依民法 第360條規定，請求反訴被告應予損害賠償。本件反訴原告 之訴為無理由，不應准許。
參、據上論結，本訴部分，原告之訴為有理由，應予准許；反訴 部分，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：
一、本訴部分：
原告陳明願供擔保，依民事訴訟法第390條第2項規定，爰宣 告原告分別為被告供如主文第3項前段所示之相當擔保金後 ，得為假執行。併依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣 告被告分別為原告預供如主文第3項後段所示之相當擔保金 後，得免為假執行。
二、反訴部分：
反訴原告之訴既遭駁回，則其所為假執行之聲請，即失其依 據，應予駁回。
伍、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資 料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐 一論列。
陸、訴訟費用負擔之依據：
一、本訴部分：民事訴訟法第78條。
二、反訴部分：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞
法 官 林彥宇
附表一：本訴原告之聲明（金額：新臺幣）
原訴之聲明 變更後之聲明 一、被告應給付原告139萬元，及自110年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、願供擔保，請准宣告假執行。 一、被告應分別給付附表二「受給付者」欄所示之原告如附表二「金額」欄所示之金額，及自110年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、願供擔保，請准宣告假執行。 附表二：（金額：新臺幣）
編號 應給付者 受給付者 金額 供擔保金額 1 被告 林素香 12萬6,364元 4萬元 2 黃柏欽 63萬1,818元 21萬元 3 黃威益 31萬5,909元 10萬元 4 黃召偉 31萬5,909元 10萬元 附表三：反訴原告之聲明（金額：新臺幣）
原訴之聲明 變更後之聲明 一、反訴被告應給付反訴原告500萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、願供擔保，請准宣告假執行。 一、反訴被告應分別給付反訴原告如附表四「金額」欄所示之金額，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、願供擔保，請准宣告假執行。 附表四：（金額：新臺幣）
編號 應給付者 受給付者 金額 1 林素香 反訴原告 45萬4,574元 2 黃柏欽 227萬2,872元 3 黃威益 113萬6,277元 4 黃召偉 113萬6,277元 以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 書記官 吳芳儀