臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第574號
原 告
即反訴被告 高文鑌
高文慶
共 同
訴訟代理人 李兆隆律師
被 告
即反訴原告 吳美連
訴訟代理人 梁智豪律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國113
年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告對於坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○地號土地之優先購買權不存在。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之 標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實 上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴 標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者 間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號民事裁定參 照）。本件原告起訴請求確認被告對坐落屏東縣○○鄉○○段00 000○00000地號土地（下分稱系爭449-3、449-5地號土地， 合稱系爭土地）之優先購買權不存在，被告即反訴原告則反 訴主張其對系爭土地優先購買權存在，請求原告即反訴被告 依與他人買賣契約之相同條件與其訂立買賣契約，並於給付 價金之同時，反訴被告應將系爭土地如附表所示之應有部分 移轉登記予反訴原告。經核兩造所主張之權利，均係基於被 告就系爭土地是否有優先購買權存在之法律關係而生，故原
告本訴與反訴原告所主張之法律關係有牽連關係甚明，反訴 原告提起反訴自屬合法，應予准許。
貳、兩造陳述要旨：
一、本訴部分：
㈠原告主張：系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如 附表所示。系爭土地經原告於民國110年12月10日，依土地 法第34條之1第1項規定，與訴外人高榮揚簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），將系爭土地出售予高榮揚，並於11 0年12月13日以東港中正路郵局存證號碼000167號存證信函 （下稱167號存證信函）通知被告得於文到後15日內行使優 先購買權。被告雖曾於同年12月20日、12月27日、12月28日 致電原告，惟均未表示行使優先購買權。嗣原告於催告期限 屆滿後，申請辦理系爭土地所有權移轉登記，被告竟向地政 事務所提出異議，主張優先購買權，致遭駁回。又縱認被告 有於催告期限內表示優先承購，惟高榮揚為系爭土地上房屋 之事實上處分權人，依民法第425條之1規定就系爭土地推定 有租賃關係，亦得依土地法第104條規定主張有優先購買權 ，且該優先購買權優先於被告之優先購買權，爰起訴請求確 認被告就系爭土地之優先購買權不存在等語。並聲明：如主 文第1項所示。
㈡被告則以：被告於110年12月14日收受167號存證信函後，即 依限於110年12月28日以電話向原告表示行使優先購買權。 又依167號信函內容，原告僅表示系爭土地以單價每坪新臺 幣（下同）3萬1,000元出售予第三人，並未將相關付款方式 、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保、佣金等買賣條件揭露予被告 知悉，難認原告已合法通知被告行使優先購買權。被告係於 本件112年1月3日準備程序期日，經法院提示始知悉系爭契 約全部內容，而被告前已以111年9月23日反訴狀繕本送達， 向原告為行使優先購買權之意思表示，故被告並未喪失優先 購買權。另被告高文鑌就系爭449-3地號土地應有部分為3分 之2，其出售系爭449-3地號土地未符合土地法第34條之1第1 項之規定。再系爭土地與其上建物間，自始不存在同屬一人 所有之情事，自無民法第425條之1規定之適用，縱認高榮揚 有優先於被告之承購權，惟其能承購之範圍，亦應限於系爭 建物所坐落基地之部分，而不及於系爭土地之全部等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：反訴被告難認已以167號存證信函合法通知反 訴原告行使優先購買權，惟反訴原告仍願於尚未知悉系爭契 約內容前，於110年12月28日及以反訴起訴狀之送達，向反
訴被告行使優先購買權，爰提起反訴請求反訴被告依與高榮 揚買賣契約之相同條件與反訴原告訂立買賣契約，並於反訴 原告給付價金之同時，反訴被告應將系爭土地如附表所示之 應有部分移轉登記予反訴原告等語。並聲明：㈠反訴被告高 文鑌應就系爭土地，依高文鑌與高榮揚間買賣契約相同條件 ，與反訴原告簽立買賣契約；並於反訴原告給付125萬6,116 元之同時，將系爭449-5地號土地所有權應有部分100分之45 、系爭449-3地號土地所有權應有部分3分之2，移轉登記予 反訴原告。㈡反訴被告高文慶應就系爭449-5地號土地，依高 文慶與高榮揚間買賣契約相同條件，與反訴原告簽立買賣契 約；並於反訴原告給付54萬3,745元之同時，將系爭449-5地 號土地所有權應有部分1000分之384，移轉登記予反訴原告 。
㈡反訴被告則以：優先購買權乃形成權，反訴原告未於催告期 間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權，且高榮揚就 系爭土地優先購買權優先於反訴原告，反訴原告自無從優先 購買系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回 。
參、經查，系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表 所示，原告於110年12月10日就系爭土地與高榮揚簽訂系爭 契約，將系爭土地出售予高榮揚，並於110年12月13日以167 號存證信函通知被告得於文到後15日內行使優先購買權，被 告於110年12月14日收受該存證信函等節，有土地登記謄本 不動產買賣契約書、167號存證信函在卷可證（見本院卷第2 3至29、79至83頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第 247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益， 係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者 而言（最高法院42年上字第1031號判決意旨參照）。本件原 告起訴主張被告就系爭土地之優先購買權不存在，為被告所 否認，被告前並向地政事務所提出異議，主張已行使優先購 買權，致地政事務所駁回原告移轉登記之申請。則原告就被 告對系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，有致原告 在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除 去，故原告提起本件確認訴訟，即有確認利益。 ㈡就系爭449-5地號土地部分：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第 34條之1第1項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規 定，出賣共有土地全部，他共有人仍有優先承購之權利（最 高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。又土地 法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購， 係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部 分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之 權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時， 自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他 共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約（最高法院105 年度台上字第1025號判決意旨參照）。
⒉原告主張其已以167號存證信函合法通知被告行使優先承買權 等語，業據其提出167號存證信函為證（見本院卷第27至29 頁）。經查：
⑴系爭449-5地號土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附 表所示，原告已逾共有人之半數，且應有部分合計亦逾半 數，故原告得依土地法第34條之1第1項規定出售系爭449- 5土地全部，堪以認定。原告就系爭449-5地號土地全部與 高榮揚簽立系爭契約，系爭契約第2條有應給付定金及價 金給付期程之約定、第4條有瑕疵擔保之約定、第6條及第 7條有稅費負擔之約定、第13條有違約金之約定，此有系 爭契約在卷可佐（見本院卷第79至83頁），亦堪認定。 ⑵參諸土地法第34條之1第2項出賣人之通知義務，旨在使他 共有人知悉買賣條件，得以判斷決定是否行使優先購買權 ，俾他共有人得請求以同樣條件訂立買賣契約，是所謂出 賣人應將「同樣條件」通知他共有人，該同樣條件之內涵 ，自應以該等條件於出賣人及他共有人間是否屬重要交易 條件為判斷。觀諸原告上開所提出167號存證信函內容為 ：「台端與本人等共有土地坐落如下：一、系爭449-3地 號土地，本人等高文鑌權利範圍2/3，台端權利範圍1/3。 二、系爭449-5地號土地，本人等高文慶權利範圍384/100 0、高文鑌權利範圍45/100，台端權利範圍166/1000。今 上述土地本人等以單價每坪31,000元出售予第三人（土地 上之房屋所有權人），依土地法第34條之1第4項規定，台 端有以「同一條件」優先購買權，特此通知台端於函到後
15內以書面意思表示，逾期未意思表示，本人等將依土地 法第34條之1第1項規定，以多數決方式處分上述土地全部 出售予第三人」，可知原告通知被告行使優先購買權之16 7號存證信函，固僅告知買賣標的及價金，未告知系爭契 約內所約定之付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保、等 買賣條件。惟被告於本院審理時自陳：就系爭土地買賣， 我只有看存證信函內容，縱使還沒看過系爭契約內容仍願 行使優先購買權，因總價很便宜，低於行情。契約所定價 金給付期限、違約金等相關約定，不會影響我的購買意願 ，因為實在太便宜了，我雖然不太懂違約金的意思，但以 我的資力，我可以一次拿出全部的買賣價金，至於稅金的 部分，我認為既然我要買，就是要接受等語（見本院卷第 288頁），復依證人即被告配偶張程黨於本院證稱：（問 ：為何被告還沒看過系爭契約內容就願意行使優先購買權 ？）167號存證信函沒有提到其他契約條件，我們就是要 以同樣價格買。（問：難道不擔心契約內容有些不能接受 ，會影響購買意願嗎？）我們就是要買，因為不買起來， 我們的同段449-7地號土地就會變成袋地。我們有辦法一 次給付價金等語（見本院卷第291頁），可知就本件系爭 契約內容，買賣標的及價金為被告考量是否行使優先購買 權之重要交易條件，至契約內所約定之付款方式、期限、 稅捐負擔、瑕疵擔保等買賣條件，尚不足影響被告行使優 先購買權之意願，則本件原告以167號存證信函通知被告 行使優先購買權，縱存證信函未告知買賣標的及價金以外 之買賣條件，亦堪認已為合法通知。從而，原告主張其已 以167號存證信函合法通知被告行使優先購買權，洵屬有 據。
⒊次查，原告已以167號存證信函合法通知被告應於函到後15日 內行使優先購買權，業如前述，被告係於110年12月14日收 受該存證信函，為被告所不爭執（見本院卷第135頁），則 被告應至遲於110年12月29日前，向原告行使優先購買權， 否則即生失權之效果。被告固辯稱：張程黨已於110年12月2 8日代理其向原告表示行使優先購買權云云，且張程黨雖亦 證稱：110年12月20日伊第一次打電話，係高文鑌接聽電話 ，伊向高文鑌表示請原告一起買同段449-7地號土地，不然4 49-7地號土地會變成袋地，但高文鑌表示要等高榮揚回來才 能決定。110年12月27日伊打第二次電話，係訴外人即高文 鑌配偶陳錦菊所接聽，伊詢問原告與高榮揚聯絡情形，陳錦 菊表示還未聯絡上，即結束通話。110年12月28日伊打第三 次電話，仍是陳錦菊所接聽，陳錦菊仍表示尚未聯絡上高榮
揚，伊即向陳錦菊表示因期限將至，不能再拖延，故被告要 行使優先購買權，陳錦菊沒有回應伊，即結束通話等語（見 本院卷第290頁）。惟查，原告係主張陳錦菊雖有向其表示 張程黨曾於110年12月28日來電，惟張程黨係表示希望我們 也要一併買下同段449-7地號土地等語（見本院卷第287頁） ，且證人陳錦菊於本院係證稱：張程黨有曾經來電討論土地 出售事宜，土地的事情我不懂，行使優先購買權的事我也不 清楚，我根本聽不懂，我只有跟高文鑌說張程黨有打電話來 而已等語（見本院卷第293至294頁），是就被告是否有於11 0年12月28日向原告表示行使優先購買權乙節，證人張程黨 與陳錦菊之證述，已有未合，本院審酌張程黨為被告之配偶 ，二人關係密切，張程黨所述難免有偏頗之虞，應不足為有 利被告之認定。此外，被告復未能提出其他事證以實其說， 故被告抗辯已依限於110年12月28日行使優先購買權，自難 憑採。
⒋綜上，原告已合法通知被告行使優先購買權，惟被告未依限 行使權利，即生失權之效果。從而，原告請求確認被告對系 爭449-5地號土地之優先購買權不存在，洵屬有據。 ㈢就系爭449-3地號土地部分：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第 34條之1第1項、第4項定有明文。
⒉查系爭449-3地號土地為高文鑌、被告所共有，高文鑌應有部 分為3分之2，被告應有部分為3分之1，是高文鑌應有部分未 逾3分之2，亦未取得共有人過半數同意，其自不得依土地法 第34條之1第1項規定處分系爭449-3地號土地，被告自亦無 法依土地法第34條之1第4項規定，就系爭449-3地號土地行 使優先購買權。從而，原告請求確認被告對系爭449-3地號 土地之優先購買權不存在，亦屬有據。
㈣綜上所述，原告請求確認被告對系爭土地之優先購買權不存 在，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
㈠按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的 既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第三十四 條之一第四項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應 有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者， 應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於
該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法 院85難度台上字第793號判決意旨參照）。 ㈡本件反訴原告固主張其已合法就系爭土地行使優先購買權， 自得請求依系爭契約相同條件與反訴被告訂立買賣契約云云 。惟查，就系爭449-5地號土地部分，反訴被告合法通知反 訴原告行使優先購買權，然反訴原告未依限行使權利，即已 生失權效果；就系爭449-3地號土地部分，則因反訴被告高 文鑌不得依土地法第34條之1第1項規定處分土地，反訴原告 自無從依同法第4項規定行使優先購買權等節，均經本院認 定如前。從而，反訴原告既無從就系爭土地行使優先購買權 ，則反訴原告請求反訴被告應依系爭契約相同條件與其訂立 買賣契約，並於給付價金之同時，反訴被告應將系爭土地如 附表所示之應有部分移轉登記予反訴原告，即為無理由，不 應准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官 潘 快
法 官 薛侑倫
法 官 郭欣怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日 書記官 劉毓如
附表：
共有人 系爭449-3地號土地 應有部分 系爭449-5地號土地 應有部分 高文慶 ----- 384/1000 高文鑌 2/3 45/100 吳美連 1/3 166/1000