返還買賣價金等
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,94年度,2371號
KSDV,94,訴,2371,20051123,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第2371號
原　　　告　阜佑國際開發管理有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　賴玉山律師
　　　　　　邱佩芳律師
　　　　　　楊瀚濤律師
被　　　告　合鑫開發股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丁○○
　　　　　　丙○○
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國94年11月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰萬陸仟元及其中新台幣玖拾柒萬陸仟元自民國九十一年十月十五日起、其中新台幣壹佰零參萬元自民國九十一年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十二年六月一日起至清償日止按日給付新台幣柒佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾柒萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新台幣貳佰萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張伊（原名阜佑企業有限公司）於民國91年 5 月21日與被告簽訂房屋預售買賣契約，雙方約定以總價新 台幣（下同）17,030,000元之價格購買由被告所興建坐落高 雄市○鎮區○○段第518 之3 地號土地上之「經濟部加工出 口區高雄軟體科技園區」園區大樓B 幢11樓編號C 、D 號計 2 戶及地下層編號423 、424 號平面停車位，計至同年10月 15日止，伊即依約給付買賣價金計976,000 元，嗣伊於同年 9 月12日，復以總價27,000,000元再向被告購買同大樓B 幢 11樓編號A 、B 號2 戶，並於簽約當日即繳付價金1,030,00 0 元，而被告就上開房屋興建工程於90年10月28日開工後， 依約原應於600 個工作天即92年5 月31日前完工，惟被告僅 施工至第5 期「地下二樓頂板」工程部分即行停工迄今仍未 復工，伊於系爭工程完工期限屆至後，乃於94年2 月3 日發 函催告被告應於通知後10日內履約交屋，惟被告於收受仍未 依約履行而已給付遲延，嗣伊即於同年9 月20日通知被告解



除系爭2 買賣契約，且經被告於翌日收受，是系爭契約於斯 時即已合法解除，被告依法自應回復原狀而返還其所受領之 價金並附加以最後受領時起之利息償還，且並應依系爭買賣 契約第5 條第3 項之約定自預定完工之翌日即92年6 月1 日 起按日給付伊已繳價款萬分之五即1,003 元之違約金，為此 爰依解除契約後之回復原狀請求權及兩造契約之約定，請求 判令被告應返還已給付之價金2,006,000 元及及其中976,00 0 元自91年10月15日起、其中1,030,000 元自91年9 月12日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自92年6 月1 日 起至清償日止按日給付1,003 元之違約金，並願供擔保請准 為假執行之宣告。
二、被告則以伊就系爭建案固未依約完工，惟原告除其以鳳山市 農會為付款人而簽發用以給付買賣價金之支票業已兌現外， 餘之價金即均未依約給付，原告請求返還全部之價金自無理 由等語為辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴及假執行之聲 請，如受不利之判決，並願供擔保請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於91年5 月21日、同年9 月12日分別與被告簽訂房屋 預售買賣契約而各以總價17,030,000元、27,000,000元之 價格分別向被告購買其所興建坐落上揭地號土地上之「經 濟部加工出口區高雄軟體科技園區」園區大樓B 幢11樓編 號C 、D 號（含地下層編號423 、424 號平面停車位）及 同大樓B 幢11樓編號A 、B 號計4 戶。
㈡、被告就系爭大樓之興建工程業於90年10月28日開工，依約 其應於核准開工後600 個工作天完工，且其所具預定完工 表並預定施工完成驗收日為92年5 月31日，惟被告僅施工 至第5 期「地下二樓頂板」工程即行停工迄今而未復工， 系爭買賣標的目前仍未完工。
㈢、原告所簽發用以支付系爭房屋買賣價金之付款日為91年5 月30日、10月15日、9 月18、9 月25日，面額各432,000 元、、144,000 元（二者為91年5 月21日購案價金）、27 0,000 元、760,000 元（後二者為9 月12日購案價金）， 以鳳山市農會為付款人之支票4 紙業經被告收訖兌領無誤 。
㈣、原告於94年2 月3 日即行函促被告應於10日內履約交屋並 經被告收受，嗣其則於94年9 月20日通知解約，且經被告 於翌日收受。
四、本院就兩造必要之爭點判斷如下：
㈠、原告簽約後是否業依約給付各分期價款完畢？ 本件被告固以其自始均未收受原告指稱之已繳各分期價款



中之現金云云，惟兩造簽約後被告業收訖原告所簽發用以 支付系爭房屋分期付款買賣價金之上開期日均以鳳山市農 會為付款人，面額計1,606,000 元之支票4 紙並兌領完畢 已如上述，而依兩造簽訂之房屋預售買賣契約書之附件二 「房屋分期付款表」所示，原告就91年5 月21日之購案乃 於91年5 月21日同時給付簽約金128,000 元（現金）、開 工款128,000 元（現金）、連續壁工程完工款1,440, 000 元（鳳山農會票）、基地開挖及支撐完成款144,000 元（ 鳳山農會票）、地下二樓筏基及基礎改良款144,000 元（ 鳳山農會票），同年7 月16日給付「地下水箱及大底完成 」款144,000 元（現金），同年10月15日給付「地下二樓 頂板完成」款144,000 元（鳳山農會票），而9 月12日之 購案則均於同日以鳳山市農會之支票2 紙面額計1,030, 000 元一次給付自簽約金至「地下二樓頂板完成」款完畢 乙節，亦有該房屋分期付款表2 件在卷足憑，而原告就91 年5 月21日購案中之簽約金、開工款、「地下水箱及大底 完成」款等3 筆現金在該表中固無收款人之簽章，惟原告 於簽約日既同時已以支票給付表列在開工款之後之第3 期 款「連續壁工程完工」、第4 期款「基地開挖及支撐完成 」、第5 期款「地下二樓筏基及基礎改良」等分期款且為 被告收受，衡情其於簽約之同日自不可能未繳納簽約時即 應交付且表列在前之第1 期款簽約金及第2 期款開工款2 者，且屬第7 期款之「地下二樓頂板完成」既亦經原告以 支票給付完畢，在其前之第6 期款「地下水箱及大底完成 」部分自亦應已給付完畢始符常理，況於該分期付款表備 註欄內註記「現金」、「鳳山農票」之筆跡經本院比對結 果應屬同一人之字跡，且被告迄於原告解約提起本訴之前 亦均未曾向之催告給付或為遲延之主張，顯見原告就91年 5 月21日購案之現金給付均應已為被告收訖無誤，而9 月 12 日 購案之分期價款既均係以支票給付完畢，被告所辯 原告並未依約給付各分期價款完畢云云自無足採。 ㈡、原告解除系爭買賣契約請求回復原狀是否適法？ 按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當 期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。 」，民法第254 條定有明文，又「當事人約定債務人遲延 給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人 於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告 所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該 約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解 為債權人得解除契約。」，最高法院90年台上字第1231號



亦著有判例。被告就系爭建案於90年10月28日開工後僅施 工至第5 期「地下二樓頂板完成」之工期即行停工迄今且 未復工，而系爭建案依約被告應於核准開工日起600 個工 作天完工，且被告所具預定完工表並已預定施工完成驗收 日為92年5 月31日，嗣原告於94年2 月3 日即函催被告應 於10日內履約交屋，並於同年9 月20日通知被告解約業如 前述，而被告所具預定完工表之備註欄內乃載明「..C 區 946.3+D 區646.7 ＝1593萬，再加2 個B2F 車位110 萬， 合計$1703 萬」等語，此有經濟部加工出口區高雄軟體科 技園區南區工程預定完工表乙紙附卷可憑，是依上開預定 完工表之備註欄所載內容經對照原告上開91年5 月21日購 案之標的及其金額，該預定完工表顯係兩造於洽談該購案 之訂購事宜時由被告所交付，而原告既依被告提供之該內 容進而與之締約，參酌消費者保護法第22條之規定意旨， 企業經營者之被告對消費者之原告所負之契約責任自應不 得低於該預定完工表之內容，被告對原告就系爭契約之保 證完工日期自應為92年5 月31日，今被告就系爭建案自第 5 期「地下二樓頂板完成」之工期時即行停工迄今而尚未 復工，且其停停工復無契約第5 條第2 項所定之免責事由 ，其自上開預定完工日起自已屬給付遲延，而原告嗣業於 其應完工日後近2 年之時期對之為催告而未經履行，依被 告工期嚴重遲延之情況及該工程迄今仍未復工，其完工在 短期內衡情已無可能，則原告於被告給付遲延後之年餘始 通知解除系爭買賣契約，自無違於誠信原則而屬適法有效 ，系爭買賣契約自94年9 月21日起自已溯及消滅，被告依 民法第259 條第2 款規定，自應返還其所受領之價金及各 自原告主張之最後受領時即91年10月15日、同年9 月12日 起依法定利率計算之利息，原告主張自屬有據。 ㈢、原告得請求之違約金應為若干？
按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害 賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 條第2 項前段、第252 條定有明文。又按 契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實 、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如 期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而 債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其 數額，最高法院49年度台上字第807 號亦著有判例。查兩 造就被告逾期完工之情形乃定有「每逾一日應按甲方（即 原告）已繳之價款萬分之五計算違約金給付甲方」等語之 約定，此為系爭買賣契約第5 條第3 項所明定，是系爭違



約金之給付既係於被告無免責事由之逾期完工而應負遲延 責任時即應為之而另無其他損害賠償之約定，此違約金自 屬賠償總額預定性質之違約金無疑，而被告於遲延時乃完 成至第5 期「地下二樓頂板完成」之工期而占建案之三分 之一，原告受損害者則為如期完工後得以正常利用而免除 租賃之不便，並其完工後房貸每月應繳貸款與租金間之可 能存在之差額，本院審酌現今社會經濟狀況、系爭建案之 使用目的、被告已履行之部分、原告可能受有之損失及可 能減少之利益，認原告主張之每逾1 日賠償1,003 元（2, 006,000 ×5/10000）之 違約金尚屬過高，應以每日700 元較為適當，故原告請求被告應自預定完工日之翌日即92 年6 月1 日起按日給付700 元之違約金，於法洵屬有據， 其逾此範圍外之請求則為無據，自應予以駁回。 綜上所述，原告於簽約後均業依約給付各分期價款完畢，而 系爭建案乃因可歸責於被告之事由而遲未能於其締約時所預 定之完工日前完工而為給付遲延，原告據此解除系爭買賣契 約請求回復原狀自屬適法，且被告依約亦應賠償原告逾期後 按日以 700元計算之違約金，從而原告依據解除契約後之回 復原狀請求權及系爭買賣契約之約定，請求判令被告應給付 2,006,000 元及及其中976,000 元自91年10月15日起、其中 1,030,000 元自91年9 月12日起均至清償日止按週年利率5% 計算之利息，並自92年6 月1日 起至清償日止按日給付700 元之違約金，依法洵屬有據，自應予以准許。
五、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依 民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　23　　日 民事第五庭 法　官　黃宏欽
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　23　　日 書記官　楊明月