臺灣高雄地方法院高雄簡易庭民事判決
112年度雄簡字第480號
原 告 徐世堂
被 告 大易群策有限公司
法定代理人 馮紹清
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年1月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時原請求：「㈠被告 應同意原告向訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一 公司）領取履約保證專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北 分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號： 00000-000000000號）內之新臺幣（下同）178,000元，並應 給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息。㈡被告應給付原告240,749元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢ 願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第9頁），嗣變更 請求為：「㈠被告應同意原告向第一公司領取附表一所示帳 戶（下稱系爭帳戶）內178,000元。㈡被告應給付原告147,71 0元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。」（本院卷第201頁），原告所為減 縮應受判決事項之聲明，合於規定，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠伊於民國110年5月29日與被告簽訂不動產買賣意願書，表示 伊願委託被告仲介購買高雄市○○區○○路000巷0弄00號房屋（ 下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），並於11 0年5月31日同意給付被告仲介服務費178,000元（下稱居間 契約）。
㈡嗣伊經由被告及其法定代理人馮紹清居間仲介，於110年5月3 1日與訴外人許淑玲簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約 ），以6,350,000元購買許淑玲所有之系爭房地，伊欲支付 予被告之居間報酬178,000元亦已存於系爭帳戶中。
㈢嗣經伊於110年6月至8月發現系爭房屋具附件所示漏水瑕疵（ 下稱系爭漏水），經伊向許淑玲提起民事訴訟，經本院110 年度訴字第1118號案件（下稱前案）受理，嗣伊與許淑玲已 於111年11月22日就前案成立調解並合意解除買賣契約。 ㈣於買賣契約締結前之110 年5 月29日，被告即以不實廣告表 示系爭房屋於7 年前曾翻新，亦謊稱系爭房屋無漏水，馮紹 清另佯稱：賣方願降價但已將仲介費用扣光，希望伊補貼5 萬元云云，伊才同意支付高於買價2 ％仲介費共178,000 元 ，許淑玲在標的現況說明書勾選系爭房屋無漏水情事，被告 亦未為查驗，惟系爭房屋實未於7 年前翻新，系爭房屋具系 爭漏水、賣方亦無扣除全數仲介費，堪認伊係受詐欺而訂立 居間契約，侵害伊之意思自主權，並以起訴狀撤銷居間契約 之意思表示，居間契約溯及失效。況被告既違反居間仲介之 據實報告及調查義務，依民法第571條不得請求報酬，故依 民法第92條第1 項、第184 條第1項、第179 條，擇一請求 被告同意伊向第一公司領取系爭帳戶內之178,000 元。 ㈤又伊為履行買賣契約或以前案處理買賣契約糾紛，已受有附 表二所示之損害共147,710元（下稱系爭損害），故依民法 第92條第1項、第184條第1項、不動產經紀業管理條例（下 稱經紀業條例）第26條第2項擇一請求被告賠償伊系爭損害 。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠伊於媒介原告與許淑玲成立買賣契約時，即得請求報酬，買 賣契約之解除並不使居間契約隨同消滅，伊受領報酬並非無 法律上之原因。
㈡況銷售廣告係表示系爭房屋，於當時屋主許淑玲取得之前7年 ，曾由前屋主翻新系爭房屋，伊亦據實告知現況沒有看到漏 水，並向賣方爭取到6個月的漏水保固，且因原告原欲以6,5 00,000元承購，締約前始稱僅願以6,300,000元購買，而後 系爭房地係以6,350,000元成交，馮紹清實係告知屋主有折 損服務費110,000元，經原告同意始補貼51,000元服務費， 伊未違反居間人據實告知及調查義務。況附表二所示之花費 為原告自主支出，難認屬得向伊請求之損害等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告依民法第92條第1項請求被告同意原告向第一公司領取系 爭帳戶內之178,000元並賠償系爭損害，有無理由？ ⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，民法第92條第1項前段定有明文。前條之撤銷，應於 發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經
過十年，不得撤銷，民法第93條亦規定明確。又民法第93條 所定期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅， 縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認， 以為判斷之依據（最高法院88年度台上字第1236號判決意旨 參照）。
⒉原告固主張：被告就系爭房屋翻新時間、有無漏水情事及賣 方有無扣除全數仲介費等節，故意示以不實之事，致伊受詐 欺而陷於錯誤而為錯誤之意思表示，惟原告既稱：伊於110 年6月8日因向許淑玲協商，已知悉系爭房屋並未於7年前翻 新，亦知悉許淑玲並未扣除全數仲介費至買賣契約中，且於 110年6月至8月就發現系爭漏水等語（本院卷第163頁），可 認原告既於110年8月就已知悉其主觀認定屬詐欺之上開情事 ，惟原告遲至112年1月7日始以本件起訴狀撤銷居間契約之 意思表示（本院卷第9頁），顯已逾1 年之除斥期間，而不 得撤銷，故居間契約仍屬有效，原告依民法第92條第1項所 為請求，均無理由。
㈡被告有無違反居間仲介之據實報告及調查義務或詐欺原告情 事？原告依民法第184條第1項、第179條擇一請求被告同意 原告向第一公司領取系爭帳戶內之178,000元，並依民法第1 84條第1項、經紀業條例第26條第2項請求被告賠償系爭損害 ，有無理由？
⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決 意旨參照）。原告主張被告就居間契約，業已違反據實報告 及調查義務，並成立詐欺之侵權行為，故不得請求居間報酬 ，皆為被告所否認，自應由原告就有利於己之事項負舉證責 任。
⒉次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其 對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違 反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請 求報酬及償還費用，民法第567條、第571條固有明文。惟所 謂告知及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡 善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告 知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此 有利之事實負舉證責任。
⒊另按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權 利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害 間有因果關係，始能成立，主張侵權行為損害賠償請求權之 人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。復按因可歸責 於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由 該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀 人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1、2 項分別定有明文；是不動產經紀業者及經紀人員依上開規定 負損害賠償責任者，應以其有可歸責之事由，及交易當事人 受有損害、其間有因果關係為要件。
⒋原告主張「系爭房屋具系爭漏水」部分：
⑴、原告主張：馮紹清於110年5月29日至110年5月31日告知伊 系爭房屋並無滲漏水，許淑玲於現況說明書項次31「是否 有滲漏水情形處？」也勾選「否」，然系爭房屋自110年6 月6日起具系爭漏水，被告僅依許淑玲說明，未盡查證義 務，即告知原告系爭房屋無滲漏水，應具過失等節（本院 卷第11頁），被告則辯稱：伊係告知原告現況沒到滲漏水 ，但因系爭房屋有重新粉刷，故有跟許淑玲爭取6個月滲 漏水之保固，買賣契約締結後因有豪大雨，故有許多水從 冷氣窗潑進來，系爭房屋自110年6月至8月，確實有除本 院卷照片編號1、14外，如本院卷第26頁至第28頁之漏水 情形，惟許淑玲曾於110年7月5日委請訴外人萇銘有限公 司修復系爭房屋之漏水，該公司並曾出具本院卷第134頁 之保固書等語（本院卷第192頁至第194頁、第220頁）。 ⑵、經查，被告所提出之成屋產權說明書、標的現況說明書於 第31項「是否有滲漏水」部分均勾選「否」，有前開書證 在卷可查（本院卷第116頁至第117頁），而系爭房屋於11 0年6月6日開始具滲漏情況，亦為兩造所不爭執（本院卷 第219頁），可認系爭房屋於買賣、居間契約締結後，確 實具滲漏水情形。惟觀兩造間簽立之權益確認書、不動產 買賣意願書（本院卷第137頁至第138頁），被告係提供仲 介服務，不包括漏水檢測服務，兩造也未訂立被告應進行 漏水檢測之特別約定，考量被告係以居間不動產買賣為業 ，終非專業調查、檢測漏水之人，於欠缺特殊約定之情況 下，自難要求被告應具專業調查或檢測漏水之能力。被告 受許淑玲委託賣屋後，既已由被告之受僱人親自至系爭房 屋確認現況，惟由肉眼視之，未能看出得輕易發現之滲漏 水情形，故告知原告「系爭房屋現況無滲漏水」，難認有 違反調查義務。又買賣契約締結後，因適逢大量降雨始發
現系爭房屋具滲漏水情事，實難於未降雨或短暫入內以肉 眼觀察屋內情形即可查知，原告未能證明被告於居間仲介 期間，確有其他可知悉系爭房屋已漏水，卻故意隱匿未告 知之情事，自不得以系爭房屋於買賣契約締結後發現滲漏 水，逕謂被告未盡調查或據實告知義務，或逕稱被告已進 行詐欺行為。
⑶、原告既不爭執馮紹清已有向伊告知，如系爭房屋有滲漏水 ，將保固6個月（本院卷第253頁），堪認被告因未能確知 系爭房屋是否尚存有未易覺查之潛在漏水，然為降低原告 與許淑玲可能因此之契約爭議，已於買賣契約締約過程協 助雙方議定漏水保固條款，以維雙方權益，更難認被告有 違反其對於原告之義務，而故意為利於許淑玲之行為，附 此敘明。
⒌原告主張「被告以不實廣告表示系爭房屋於7 年前曾翻新」 部分：
⑴、原告固主張：被告以本院卷第29頁、第30頁之廣告佯稱系 爭房屋於7年前翻新，惟經伊於110年6月8日向許淑玲確認 系爭房屋並未於7年前翻新，且許淑玲於7年前購買58之5 號房屋時，該屋也不是剛翻新完成，被告只因賣方於7年 前購入房屋，就謊稱系爭房屋於7年前翻新完成，已違反 據實報告及調查義務，且屬詐欺等內容（本院卷第11頁） ，惟為被告所否認，並辯稱：廣告真意係表示系爭房屋於 許淑玲103年1月取得之前7年，曾由前屋主翻新系爭房屋 ，原告於簽約前曾詢問翻新時間，許淑玲亦已稱系爭房屋 係於其買受之前就翻新等語（本院卷第192頁、第220頁至 第221頁）。
⑵、經查，本院卷第29頁為被告員工就系爭房地製作之不動產 出售廣告（下稱甲廣告），本院卷第30頁則為被告員工就 系爭房地所為之網路廣告（下稱乙廣告）等節，為兩造所 不爭執（本院卷第162頁），是觀甲廣告就系爭房屋之現 況記載「前屋主7年前翻新」（本院卷第29頁），乙廣告 則記載「7年前翻新完成」（本院卷第30頁），則消費者 如單依甲、乙廣告記載之文義，將可能認定系爭房屋於甲 、乙廣告刊登之7年前曾進行翻新。
⑶、惟查，原告於簽訂居間契約前，就曾實際至系爭房屋看屋 ，有原告與馮紹清之通訊軟體對話紀錄、處理居間契約之 被告業務陳柏凱證詞在卷可查（本院卷第143頁、第250頁 ），則原告於查看現場時，應得明確查知系爭房屋之現況 ，據以作為其是否締結買賣契約之基礎。況依陳柏凱之證 詞，原告於買賣契約締結前，曾透過仲介再次向許淑玲確
認系爭房屋翻新之時間（本院卷第250頁至第251頁），可 認被告於買賣契約締結前，應已再次轉述賣方即許淑玲所 告知之系爭房屋翻新情狀，縱認甲、乙廣告刊載系爭房屋 之翻新時間未臻精確，然被告既於買賣契約簽立前，曾向 許淑玲確認、並重新轉述賣方所稱之翻新情況，難認被告 已違反據實報告或調查義務。況原告於前案，僅以系爭房 屋具系爭漏水為由，主張許淑玲應負相關民事責任，而未 提及該屋之翻新時間，亦屬影響其是否締結買賣契約之原 因，有該案起訴狀在卷可查（本院110年度審訴字第803號 影卷第11頁至第17頁），則原告為履行買賣契約或以前案 處理買賣契約糾紛所為附表二所示之支出，亦難認係因被 告刊登甲、乙廣告所致，故原告基於此部分主張所為之本 件請求，均難認有據。
⒍原告主張「賣方願降價但已將仲介費用扣光」部分： ⑴、原告固主張：110年5月31日20時整簽約前，馮紹清曾將伊 單獨帶至明誠龍勝加盟店公司3樓會議室（下稱系爭會議 室），因伊至現場要求降價否則不願購買，馮紹清則稱賣 方願降價，但已把4％的仲介費扣光了，希望伊能貼補個5 萬元來完成交易，故伊簽署協議書，同意被告收取伊超過 總價2％之仲介費，伊於110年6月8日才知悉許淑玲並未將 全數仲介費扣光等內容（本院卷第11頁至第13頁），惟為 被告所否認，並稱：馮紹清實係告知屋主有折損服務費11 0,000元，經原告同意始補貼51,000元服務費等內容。 ⑵、經查，原告就上開事實未能提出相關證據，惟於112年8月2 5日聲請調閱系爭會議室於110年5月31日20時整至22時18 分之監視器畫面（本院卷第213頁），被告則表示前述監 視器畫面並未保存，僅有保存簽約時之影片等語（本院卷 第221頁至第222頁）。量及監視器錄影之影像，本有一定 之保存期限，且當事人於民事訴訟程序，就有利於己之事 項本負舉證責任，是如原告於110年6月8日就已知悉其相 關權利可能受被告侵害，惟可證明之證據恐有滅失之虞， 應即時聲請證據保全，原告並未為之，反於112年1月7日 始提出本件訴訟，嗣並聲請相關證據調查（本院卷第9頁 、第13頁、第213頁），則原告自應承受未能提出有利事 證之訴訟不利益。而被告於未具證據保全情事、復未知悉 原告將對其提出民事請求等情況下，按其行政規範覆蓋、 銷毀系爭會議室110年5月31日之監視器檔案，非不具正當 理由。從而，系爭會議室之錄影畫面逾保存期限而不可得 ，原告就其主張之事實未能提出有利於己之事證，則原告 就此部分所為之本件請求，均難認有據。
⒎綜上，原告未能舉證證明被告業已違反據實報告及調查義務 或有詐欺原告情事，則其主張被告依民法第571條，不得領 取居間報酬，並依民法第179條規定請求被告返還報酬，或 依民法第184條第1項前段請求被告賠償報酬等節，均無可採 。被告既已媒介原告與許淑玲完成買賣契約之締結，即有權 請求報酬之給付，縱買賣契約因故解除，對被告所得報酬亦 無影響，則被告收受報酬178,000元，非無法律上之原因， 附此敘明。被告既無前開情事，則原告依民法第184條第1項 、經紀業條例第26條第2項請求被告賠償系爭損害，亦屬無 據。
四、綜上所述，原告依民法第92條第1項、第184條第1項、第179 條，擇一請求被告同意原告向第一公司領取系爭帳戶內之17 8,000元，並依民法第92條第1項、第184條第1項、經紀業條 例第26條第2項請求被告賠償系爭損害，為無理由，應予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 31 日 高雄簡易庭 法 官 葉晨暘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 31 日 書記官 吳良美
【附表一】
銀行 戶名 帳號 台新國際商業銀行建北分行 台新國際商業銀行受託信託財產專戶 00000-000000000 【附表二】
編號 原告請求項目 原告請求金額 (新臺幣/元) 1 辦理房貸手續費 4,000 2 代書費用 36,792 3 110年地價稅 4,784 4 111年地價稅 4,784 5 111年火災地震險 1,537 6 房貸提前解約違約金 23,127 7 110年8月至111年12月房貸利息 101,167 8 第一審民事法院裁判費 21,519 合計 197,710 扣除 前案和解已經受領之金額 50,000 請求 147,710
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