臺灣高雄地方法院民事判決 94年度簡上字第12號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
被 上 訴人 翡翠晶鑽大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
被 上 訴人 己○○
上 列 二人
共 同
訴訟代理人 丙○○ 住同上
當事人間請求遷讓停車位等事件，上訴人對於民國93年12月8 日
本院93年度鳳簡字第604 號第一審判決提起上訴，本院於民國94
年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人翡翠晶鑽大樓管理委員會、己○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段710 地號土地上之建號93號建物共同使用部分地下室編號第3 號停車位騰空交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代 理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本 人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明 文。又該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明，同法第175 條第1 項亦規定甚詳。本件被上訴人法 定代理人原為紀從興，嗣於審理中變更為耿中興、甲○○， 並分別由其等聲明承受訴訟，此有高雄縣政府建設局93建局 使字第0931025213號函及高雄縣政府民國94年9 月15日之府 建使字第0940201882號函在卷可佐，經核與前開規定相符， 是其等聲明承受訴訟，即屬適法。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊於民國93年2 月19日向鈞院標買坐落高 雄縣鳳山市○○段710 地號土地應有部分125/10000 、其上 門牌號碼高雄縣鳳山市○○街27巷66號14樓之翡翠晶鑽大樓 房屋1 戶及同大樓建號93號建物共同使用部分應有部分159/ 10000 ，並已取得不動產權利移轉證書及辦理所有權移轉登 記完畢。伊購得之土地應有部分為125/10000 ，建物共同使 用部分之應有部分為159/10000 ，均顯高於同棟大樓住戶相 同格局、室內面積之土地及建物權利範圍，經伊查明高於其 他住戶之土地及建物之應有部分，包含地下室編號第3 號停 車位（下稱系爭車位），詎被上訴人翡翠晶鑽管理委員（下
稱管理委員會）並無正當權源，竟將該車位出租予被上訴人 己○○占有使用中，經伊一再請求遷讓均拒不返還，爰依民 法第767 條所有物返還請求權之法律關係，於原審起訴請求 判命：被上訴人應將系爭車位騰空返還；並陳明願供擔保請 准為假執行之宣告。並於提起上訴後，補稱：
㈠、原審認伊係依房屋室內面積與其他擁有車位之住戶室內面積 比較，而主張擁有系爭車位之所有權，顯然有誤。伊實係依 同棟、同格局，土地應有部分均為125/10000 ；共同使用部 分之建物應有部分159/ 10000之住戶，均有停車位；至於同 棟無停車位之住戶土地權利範圍則為115/10000 ；建物權利 範圍僅114/10 000，因此主張購得之房屋應有停車位，並非 依房屋室內面積作比較。
㈡、原審援引最高法院86年台上字第1655號判決部分要旨，疏未 慮及該判決係指區分所有權人有需停車位者，有不需停車位 者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停 車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予 除外，而無共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改 良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有 人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車 位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有 。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下 室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車 位而有差異，並無民法第799 條規定推定為各區分所有人共 有之餘地。以致於誤引最高法院74年度第2 次民事庭會議決 定，亦有適用法規不當之處。
㈢、依被上訴人提出之停車位證明書背面，已具體載明有停車位 者，其土地應有部分高於其他住戶10/10000，共同使用部分 之建物應有部分多出45/10000；此外，由建商開具之停車位 證明書亦載明停車位之專用使用權依權狀記載之持分為準， 均可見建築商高盈建設有限公司（下稱高盈公司）已將具約 定專用性質之停車位，按權利範圍登記在建物之共同使用部 分與房屋一併出售，經核與伊房屋高於其他住戶土地及建物 之權利範圍相同，益足顯示伊購得之房屋含有停車位至明。㈣、伊於應買前曾向翡翠晶鑽大樓管理員康清校索閱房屋是否包 含停車位，據康清校所提出之住戶資料表顯示，房屋包含系 爭車位，亦有上開住戶資料表及證人康清校之證詞足證。此 外，管理委員會收取房屋之管理費，亦係按房屋、土地及建 物權利範圍換算面積46.44 坪（較同面積住戶僅42.74 坪為 高），收取管理費，可見區分所有權人確曾就建物共同使用 部分，約定將系爭車位歸屬伊購得之房屋所有。
㈤、建商高盈公司縱有積欠管理委員會管理費之事實，惟伊既取 得所有權，依物權優於債權之法則，管理委員會亦不得以其 對系爭車位原所有權人之債權，據以對抗伊之所有權，為此 聲明：原判決廢棄；被上訴人應將坐落高雄縣鳳山市○○段 710 地號土地上之建號93號建物共同使用部分地下室編號第 3 號停車位騰空交還予伊。
二、被上訴人翡翠晶鑽大樓管理委員會辯稱：系爭車位並未在鈞 院拍賣之範圍，應屬建築商高盈公司所有，目前登記在人頭 戶丁○○的名下，因高盈公司長期積欠管理委員會管理費， 因此將系爭車位出租抵扣欠繳之管理費等語。被上訴人己○ ○則以：伊向管理委員會承租系爭車位，並按月繳交租金， 自有占有使用權源，上訴人並非系爭車位的所有權人，不得 請求伊返還。故均於原審聲明：原告之訴及假執行之聲請均 駁回。茲上訴人不服原審判決，故除引用原審之陳述外，另 補稱：
㈠、丁○○於82年8 月10日第一次土地登記時權利範圍為237/10 000 ，於83年6 月21日移轉予訴外人施杏宜後，土地權利範 圍移轉出112/10000 ，而施杏宜所有建物共同使用部分之權 利範圍為143/10000 ，但施杏宜卻擁有建商高盈公司於82年 8 月核發之停車位證明書，而非丁○○所移轉之停車位證明 書，可見登記於丁○○名下2 戶房屋是否包含停車位已足令 人啟疑。況且，上訴人始終無法提出建商高盈公司核發之停 車位使用證明；再者，上訴人所提之住戶資料表雖記載丁○ ○之房屋包含系爭車位，但所記載之事項與實際不符，故其 主張系爭車位之所有權，尚難認為真實。
㈡、其次建商高盈公司出售停車位時，並未移轉停車位之土地及 建物共同使用部分之權利範圍，此觀諸同大樓住戶吳志偉、 黃和吉所有之房屋，其土地權利範圍並未增加10/10000，建 物共同使用部分並未增加45/10000，但其2 人之房屋卻分別 包含25號、21號停車位自明。
㈢、系爭車位既無法證明屬丁○○所有，且鈞院拍賣公告亦未註 明拍賣範圍尚包含系爭車位，再加上管理委員會清查各住戶 停車位證明時，發現系爭車位並無使用證明，因此依87年間 所訂立管理規章第9 條「本大廈地下室，除住戶原有車位所 有使用權之車位及機車停車場外，所餘空位得由管理委員會 規劃為汽車停車位，並為本大廈所有，得由管理委員會出租 於本大廈住戶，所得租金，為本大廈基金」之規定，將系爭 車位出租予被上訴人己○○，具有正當之法律權源。㈣、據上說明，故均聲明：上訴駁回。
三、經查：
㈠、訴外人丁○○所有坐落高雄雄縣鳳山市○○段710 地號土地 應有部分125/10000 、其上門牌號碼高雄縣鳳山市○○街27 巷66號14樓之翡翠晶鑽大樓房屋及同大樓建號93號建物共同 使用部分159/10000 ，經中興商業銀行訴請本院強制執行， 本院以92年度執字第41170 號案件進行拍賣，上訴人於93年 2 月19日拍定，並於同年3 月5 日取得權利移轉證書，進而 於同年3 月23日移轉登記完畢，此有本院權利移轉證書、土 地及建物所有權狀為證，且經調取上開執行卷宗核閱無訛， 堪認為真正。
㈡、翡翠晶鑽大樓為地下一層、地面層16層樓之公寓大樓，土地 面積為1,926.74平方公尺；全部之公共設施均編列在高雄縣 鳳山市○○段93建號面積共2,725.09平方公尺之內，因此系 爭車位所坐落之地下層並未獨立編列建號，而系爭車位係位 於地下層編號3 號處，現由被上訴人管理委員會間接占有租 予被上訴人己○○實際占有使用等事實，為兩造所自認，並 有土地登記謄本及上開建物電子資料登記謄本（詳本院卷第 92頁至第97頁）各1 份及照片3 幀（詳原審卷第124 頁至第 125 頁）為證，堪信為真實。
㈢、上訴人主張其經由前開拍賣程序買受之房屋包含系爭車位在 內，應取得專用使用權及所有權，被上訴人均無權占有系爭 車位等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭 點在於：
①、上訴人是否經由上開拍賣程序取得系爭車位之所有權及專用 使用權之分管契約？
②、被上訴人占有使用系爭車位得否對抗上訴人？四、茲分述本院之判斷如下：
㈠、上訴人是否經由上開拍賣程序取得系爭車位之所有權及專用 使用權之分管契約？
①、民法第818 條固規定：各共有人按其應其部分，對於共有物 之全部，有使用、收益之權。惟同法第820 條第1 項復規定 ，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂 管理，旨在為使用、收益。足見第818 條之規定，係指共有 物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共 有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用 、收益，此為當然之解釋，最高法院86年台上字第1656號判 決參照。準此，倘上訴人已因分管契約取得系爭車位之專有 使用權，自得單獨請求被上訴人返還系爭停車位，不受同法 第821 條所定應為共有人全體利益之限制，合先敘明。②、次按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實 際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分
所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部 分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於各相關 區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單 獨移轉於非區分所有權人，此觀84年7 月12日修正前之土地 登記規則第72條第1 款、第2 款（修正後第81條第1 款）之 規定自明，因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部 分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使 用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤 為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者， 需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位 ，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外 ，而無共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物 登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就 共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之 地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若 買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室， 即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而 有差異，並無民法第799 條規定推定為各區分所有人共有之 餘地，最高法院86年台上字第1655號判決參照。準此，區分 所有人若需停車位者，於買受專有部分時，得一併買受地下 室停車位，並得於共同使用部分之應有部分為增加比例之登 記，而未買受停車位者，則不予增加，而購買停車位者，依 其購買的權限範圍為專有使用，復有內政部83年8 月2 日台 （83）內地字第8309551 號函足資參照。③、經查：
⑴、翡翠晶鑽大廈之區分所有權人於向建商高盈公司買賣區分所 有建築物時，對於停車位之專用權約定應於房屋購買時一次 承購，否則視為棄權，高盈公司得將該權利轉與他人，此有 買賣契約影本在卷可稽（本院卷第214 頁）。其次該大廈停 車位之讓與權等受益權係依權狀記載持分為準，而土地持分 多出10/10000，共用部分建物持分多出45/10000者，應有停 車位之專用使用權等事實，亦有停車位證明書附卷可憑（詳 本院卷第252 頁、原審卷第102 頁背面），經核與該大廈同 棟室內面積均為92.08 平方公尺之區分所有權人，其土地、 共用建物持分比例相同者均有停車位專用使用權之情形相符 （詳本院卷第202 頁及255 頁），可見上開土地、共用部分 多出之應有部分，係表彰前述取得永久使用權之停車位，而 翡翠晶鑽區分所有建築物之原始出賣人高盈公司於分批出售 區分所有建築物時，已以定型化之買賣契約，約定特定區分 所有權人對共用部分有專用權。上訴人購得之房屋其土地及
共用部分建物之權利範圍均高於其他同棟、同面積之住戶， 此為被上訴人所不爭，從而其房屋自應包含有停車位專用權 自明。此觀諸證人即房屋前所有權人丁○○到庭結證稱：我 是擔任土地代書工作，因替高盈公司辦理登記手續，才以酬 金抵充為自備款取得房屋所有權，其餘則以貸款支付高盈公 司，我辦理登記的過程，有停車位的住戶建物公共設施持分 會較無停車位的持分高，以上訴人的持分125/10000 而論， 較其他建物為高，因此應該有停車位等語（詳本院卷第302 頁），益足佐證。
⑵、其次，上訴人所購得之房屋停車位何在？業據上訴人提出翡 翠晶鑽大樓住戶資料載明丁○○所有之房屋包含有系爭3 號 停車位為證（詳原審卷第88頁）。而上訴人係透過該大樓管 理委員康清校取得該住戶資料之事實，復據證人康清校於原 審到場證陳：93年3 月初上訴人夫妻及前任主委紀從興叫我 拿出車位登記表，我們發現3 號停車位登記在丁○○名下， 丁○○即上訴人所購買C 棟14樓的屋主，當時我拿出的車位 登記表就是原證9 的住戶資料等語（詳原審卷第198 頁）， 足證上訴人主張其所有之停車位即系爭車位之情，洵屬有據 。準此，本院上開強制執行事件雖未載明拍賣之範圍包含系 爭車位在內，但參諸前開說明，上訴人所拍定取得之權利範 圍自應包含主建物、坐落基地及共同使用部分建物之應有部 分，並繼受丁○○所有之系爭車位及與其他區分所有權人間 所成立之專有使用權分管契約。
⑶、復按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更 者，非經登記，不生效力；另依土地法所為之登記，有絕對 之效力，民法第758 條及土地法第43條分別定有明文。本件 翡翠晶鑽大廈之區分所有權人對地下層停車位之所有權，係 按增加土地及共同使用建物權利範圍比例之方式為之，已如 前述，故上訴人依此規定取得系爭車位之所有權，自具有物 權之效力。被上訴人抗辯尚有部分車位之所有權人並未以增 加權利範圍之方式為登記之情形，欲藉此否定上訴人對系爭 車位之權利。惟其所辯擁有地下層停車位所有權之區分所有 權人，並未以增加權利範圍比例之方式為登記縱屬實在，此 或因僅取得債權之使用權；亦可能尚未請求讓與停車位者移 轉應有部分比例，但尚難執此為由，據以推認上訴人尚未取 得系爭車位之所有權，故被上訴人旨揭辯詞，尚難採信。㈡、被上訴人占有使用系爭車位得否對抗上訴人？ 按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議 ，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂 定之，89年度台上字第585 號判決參照。本件被上訴人管理
委員會分管占有使用系爭車位之權源，係以管理委員會所擬 定之管理規章第9 條為據，並非基於共有人全體之協議所為 ，自無從對抗上訴人對系爭車位之所有權及專用使用權之分 管契約之效力。其次約定專有部分之變更，依公寓大廈管理 條例第36條規定，非屬管理委員會得以執行職務之範圍，故 被上訴人管理委員會並無對約定專用部分有任何變更之權限 ，因此被上訴人執此為由，主張係有權占有，而得以對抗上 訴人云云，即難認可採。
五、末按，公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場 ，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之 共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管 契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權 移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所 屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相 對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認 其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有 物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有 物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第82 1 條但書規定之適用。再者，民法第767 條所有權物上請求 權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與 人、出租人等，最高法院91年台上字第242 號及87年度台上 字第946 號判決參照。本件上訴人既已取得系爭車位之所有 權及分管契約之專用使用權，而被上訴人分屬系爭車位之間 接占有人或直接占有人，且渠等之占有本權均無法對抗上訴 人之所有權，故上訴人依民法第767 條所有物返還請求權之 法律關係，請求被上訴人應將坐落高雄縣鳳山市○○段710 地號土地上之建號93號建物共同使用部分地下室編號第3 號 停車位騰空交還，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二 項所示。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毌庸一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第463 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 11 月 4 日 民事鳳山分庭審判長法 官
法 官
法 官
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 7 日 書記官 林豐富
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