給付仲介報酬
臺灣高等法院 花蓮分院(民事),上易字,112年度,51號
HLHV,112,上易,51,20240118,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決
112年度上易字第51號
上 訴 人 遠東房屋有限公司

法定代理人 王俊傑
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被上訴 人 五合興機器廠股份有限公司

法定代理人 游象家
訴訟代理人 張秉正律師
複代理 人 劉芳瑜律師
上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國112年9月
21日臺灣花蓮地方法院112年度訴字第175號第一審判決提起上訴
，本院於112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊受被上訴人委託銷售花蓮縣○○市○○段00○00○ 0○00地號土地及同段7、51、51之1、51之2建號建物（下合 稱系爭不動產），兩造於民國112年1月18日簽署土地專任委 託銷售契約書（下稱系爭契約）。經伊成功仲介買方即訴外 人林東城同意以新臺幣（下同）2億元購買系爭不動產，買 方亦簽發面額200萬元之支票（下稱系爭支票）交予被上訴 人充作定金，三方乃於112年1月28日簽署定金收據（下稱系 爭定金收據），約定於112年2月15日簽訂不動產買賣契約。 詎林東城事後不買，出具協議書同意以系爭支票票款作為違 約金，解除契約。伊依系爭契約第8條及系爭定金收據第5條 約定，得請求上揭違約金2分之1，爰依上開約定，求為命被 上訴人給付伊100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請 宣告准予假執行之判決。
二、被上訴人則以：兩造已以系爭定金收據第5條約定取代系爭 契約第8條約定，參酌消費者保護法第11條第2項規定條款有 疑義時應為有利消費者之解釋，依系爭定金收據第5條第1款 約定之買方違約時賠償金額「不得超過賣方應付受託人仲介 服務費百分之四為限」計算後，伊須支付上訴人16萬元（計 算式：買賣總價金2億×仲介服務費2%×4%=16萬）等語置辯， 並聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准



宣告免為假執行。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人16萬元及上開法定遲延利息 ，另駁回上訴人其餘之訴，並分別准免為假執行之宣告。上 訴人不服提起上訴，並聲明：原判決不利部分廢棄，上廢棄 部分，被上訴人應再給付上訴人84萬元，及自112年7月26日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明： 上訴駁回（至被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，已確定 ）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第82至83頁，並為文字適當修正 ）：
　㈠兩造於112年1月18日簽署系爭契約，由被上訴人委託上訴人 銷售系爭不動產，委託銷售期間為自112年1月18日至2月29 日止，委託銷售價額為每坪65,000元。
㈡上訴人於上開委託銷售期間覓得買方林東城，兩造與林東城 於112年1月28日簽立系爭定金收據，被上訴人與林東城合意 以價金2億元買賣系爭不動產，約定112年2月15日簽立買賣 契約，林東城並開立系爭支票支付被上訴人充作買賣定金20 0萬元。嗣林東城違約不買，經兩造與買方簽立如原審卷第2 7頁之協議書（下稱系爭協議書），約定依系爭定金收據第5 條條款違約處罰，上開200萬元作為違約金方式沒收。被上 訴人現已收受系爭支票兌現後之200萬元。
㈢系爭契約及定金收據等條款電腦繕打文字部分均為上訴人事 先擬好之定型化契約條款。又系爭定金收據第5條第2款第1 行倒數第4個字「四」有打叉改成「二」。系爭契約書第5條 有手寫填上「二」，第8條有手寫填上「五十」。 ㈣除原證8外，兩造就對造提出之所有文書資料形式真正均不爭 執。
五、本院之判斷：
　㈠上訴人主張系爭契約及系爭定金收據均為伊公司同套契約， 依系爭契約第5條、第8條約定，伊得向被上訴人收取之服務 報酬為成交價2%，買方違約不買時，伊得收取沒入定金之2 分之1，但不得超過約定之服務報酬。另系爭定金收據第5條 約定買方違約時沒收之定金作為違約金，伊得收取2分之1， 但不得超過賣方應付「仲介服務費4%」為同位語概念，真意 為仲介服務費以總價之4%計算，兩造於簽立上開兩契約前後 均未變更改以約定之仲介服務費去乘以4%計算上訴人應收取 之服務報酬，上訴人請求沒入定金之2分之1（100萬元）， 既未超過買賣總價4%（800萬元），被上訴人仍應給付上訴 人100萬元等語，此為被上訴人所否認。
　㈡經查，依上開兩造不爭執事項㈠、㈡，並參酌系爭協議書之內



容（見原審卷第27頁），可知兩造先簽立系爭契約，約定由 被上訴人委託上訴人出售系爭不動產，上訴人嗣尋得買方後 ，三人再簽立系爭定金收據，約定系爭不動產買賣總價金為 2億元，買方先支付200萬元定金，並於第5條約定買賣雙方 違約時如何給付賠償金額。後因買方違約不買，三方簽立系 爭協議書，約定買方給付之上開200萬元做為本件違約金， 並按系爭定金收據第5條處理等情。又系爭契約第5條約定： 「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為 實際成交價之百分之二」、第8條第1項則約定：「買方支付 定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人 應支付該沒收定金百分之五十（但不得逾約定定金百分之五 十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷 售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。」。系爭定金 收據第5條約定「因可歸責於買賣當事人一方之事由而不依 約履行時，他方得經定期催告後解除契約，並請求損害賠償 ，其賠償金額買賣雙方議定如下：屆時買方不買定金沒收視 為違約，違約金處理；受託人與賣方各二分之一，但不得超 過賣方應付受託人仲介服務費百分之四為限。賣方不賣定金 加壹倍返還，另須支付受託人出售總價之百分之二服務費。 ...」，由上開約定訂立之當事人、先後時序及內容觀之， 系爭定金收據為兩造及買方所共同簽立，且該收據第5條約 定即在處理日後本件買賣當事人違約不交易時彼此如何賠償 之相關事宜，簽立時間晚於兩造簽立之系爭契約，再酌以系 爭協議書上亦記載買方同意以系爭定金收據第5條約定違約 處罰等語，足徵兩造及買方於買方違約不買時，係以系爭定 金收據第5條約定作為三方間如何賠償或分配違約金之最終 條款，自已取代兩造間所簽立系爭契約第8條之效力，其性 質應屬違約金條款，已非仲介服務報酬約定之性質。　㈢又系爭定金收據第5條第1款之內容已約定買方不買時，定金 沒收以違約金處理，兩造各2分之1，「但不得超過賣方應付 受託人仲介服務費百分之四為限」，即已明定上訴人得收取 之違約金不得超過被上訴人應付之仲介服務費4%，核其文義 內容並無疑義或不清楚之處，且此為兩造及買方就買賣違約 時之違約賠償特別約定，自毋庸再參考或比對系爭契約原約 定之內容。況且，系爭定金收據內容為上訴人事先電腦繕打 草擬，該收據第5條第2款內容部分有做手寫修改，業如上述 ，足可推知該收據條款經上訴人先草擬後，有再經兩造及買 方審閱並修正部分文字後而簽立，兩造自應受系爭定金收據 約定條款內容之拘束，故上訴人主張本件仍應參酌或適用系 爭契約第8條內容文義為解釋，並無理由。




　㈣據上，本件買方因違約不買系爭不動產而已支付200萬元予被 上訴人作為違約金，上訴人依系爭定金收據第5條第1款約定 ，得請求被上訴人給付之金額為上開200萬元之一半，但不 得超過被上訴人於買賣成交時應付上訴人仲介服務費4%為限 ，而被上訴人於買賣成交時應付上訴人之仲介服務費，依系 爭契約第5條約定計算後應為400萬元（計算式：2億×2%＝400 萬），再乘以上開4%後，上訴人得請求被上訴人給付之金額 應為16萬元，故其於本件再請求被上訴人給付其餘84萬元部 分，並無理由。至於上訴人另依系爭契約第8條約定請求上 開84萬元部分，因該約定已為系爭定金收據第5條第1款約定 所取代，故其依該約定請求部分，亦無理由。
六、綜上所述，系爭定金收據第5條第1款約定已取代系爭契約第 8條約定內容，上訴人僅得依系爭定金收據第5條第1款約定 請求被上訴人給付買方交付之違約金款項，且金額應為16萬 元。上訴人就上開84萬元本息敗訴部分提起上訴，並無理由 ，原審就此不應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回假執 行之聲請，尚無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　18　　日 民事第一庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 廖曉萍
法 官 鍾志雄　　　　　
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。　
中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　18　　日 書記官 蔣若芸