臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度上更一字第20號
上 訴 人 黃顗昀 住○○市○○區○○路000巷0號0樓
訴訟代理人 趙澤維律師
被上訴人 蘇新程
陳秀里
江銘燉
兼上開三人
訴訟代理人 江小萍
江宛庭
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國110年8
月5日臺灣雲林地方法院第一審判決（109年度訴字第654號）提
起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年12月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國109年6月2日因受贈原因，為坐 落雲林縣○○鄉○○段000000地號、面積112平方公尺土地（下 稱系爭土地）之所有權人，惟系爭土地遭被上訴人所有坐落 同段82建號建物（含增建，門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號 ，下稱系爭建物）占用，因系爭土地及建物之所有權未曾歸 屬同一人所有，且無其他地上權或租賃關係存在，被上訴人 未舉證有何占有權源，自屬無權占有。又被上訴人於系爭建 物法院拍賣程序應買時，已知悉系爭土地非債務人所有，且 非拍賣範圍，又無其他應予特別保護之信賴情事，伊自得依 民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被上訴人應將系 爭土地上之系爭建物拆除騰空，將系爭土地返還予伊（原審 判決駁回上訴人上開請求部分，上訴人聲明不服，提起上訴 ；至原審判決命被上訴人給付相當於租金之不當得利部分， 未據被上訴人聲明不服，不在本院審理範圍，不予贅述）。 上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部 分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人應將如附圖所示之雲林縣臺西地政事務所110年1 月26日土地複丈成果圖所示座落系爭土地上斜線範圍內建物
拆除，並將該土地騰空返還予上訴人。㈢願供擔保請准宣告 假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物係由伊等合資於原法院拍賣程序得 標，系爭土地分割前原為黃鴻森所有，黃鴻森邀集其兄弟即 上訴人之父黃修猷即黃猶俊（下稱黃修猷）等4人共同出資 ，在分割前之系爭土地上建築連棟房屋1幢4戶，黃鴻森取得 分割後系爭土地所有權，黃修猷取得系爭建物1戶之所有權 ，系爭建物辦理保存登記時已取得系爭土地原所有人黃鴻森 同意。伊等得標後，原法院民事執行處曾通知系爭土地原所 有人黃鴻森暨其繼承人、繼受人等行使優先購買權，逾限仍 無人行使，方由伊等拍定承買，伊等係善意第三人；又系爭 建物為經保存登記之合法建物，具有相當經濟價值，上訴人 惡意以高額租金要求未果，進而請求拆除系爭建物，亦屬權 利濫用而不應准許等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭土地原為黃鴻森所有，黃鴻森死亡後，由其繼承人陳月 霞、黃朝麟於109年5月14日登記為共有人。陳月霞、黃朝麟 再於109年6月2日將系爭土地所有權以贈與為原因移轉登記 予上訴人。
㈡系爭建物原為上訴人之父黃修猷所有，經原法院以108年度司 執字第25678號強制執行事件查封拍賣，由被上訴人等人於1 09年4月30日拍定，原法院民事執行處曾通知第三人即土地 所有人黃鴻森，如符合優先承購權應提出文件供審酌。因黃 鴻森死亡，其繼承人亦未提出優先承購之聲請，遂由被上訴 人買受，並以被上訴人江銘燉1/8、蘇新程1/4、陳秀里1/8 、江小萍1/4、江宛庭1/4之應有部分登記為共有。 ㈢系爭建物占用系爭土地之全部。
㈣系爭土地分割自同段000-0地號土地，按原000-0地號土地整 筆規劃建造地上3層1幢4戶，以黃鴻森為建造人向雲林縣政 府領得(66)(雲)營建字第718號建造執照。於66年9月13日開 工，67年9月14日竣工，由訴外人黃重光、上訴人之父黃修 猷、黃修誠、黃鴻森出具67年8月22日切結書並申請使用執 照。經雲林縣政府建設局於67年9月19日發給(67)(雲)營使 字第745號使用執照，記載起造人為黃重光（門牌○○村000號 ）、上訴人之父黃修猷（門牌000號）、黃修誠（門牌000-0 號）、黃鴻森（門牌000-0號）。嗣於68年5月11日辦理建物 所有權第一次登記。
四、本件之爭點：
㈠上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被上訴 人拆屋還地，有無理由？
㈡上訴人之請求是否有權利濫用及違反誠信原則之情形？五、本院之判斷：
㈠上訴人主張被上訴人所有之系爭建物無權占有其所有之系爭 土地，請求被上訴人拆除系爭土地上之系爭建物，並返還系 爭土地，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ⒈系爭土地及建物現分別為兩造所有，系爭建物占用系爭土地 面積為系爭土地全部，即112平方公尺等情，為兩造所不爭 執，並有系爭土地、系爭建物登記謄本、原審勘驗筆錄、內 政部國土測繪中心網路圖及現場照片、及複丈成果圖在卷可 稽（見原審卷第15頁至17頁、第121頁至第123頁、第103頁 至第105頁、第107頁至第117頁、第171頁至第173頁），堪 認為真實。
⒉又系爭建物占有系爭土地之緣由，依證人黃修猷於原審審理 證稱「我和黃鴻森是兄弟，...，黃鴻森是老大，他叫我們 每一個人都要出錢蓋房屋，當時每人約拿40、50萬元出來， 總共蓋了4棟房子，因為蓋房子的土地是黃鴻森的，...，系 爭建物蓋好後登記在我名下，是我自己使用，我兒子（即上 訴人）也有住在該建物，差不多住了40、50年了」、「在黃 鴻森土地給我蓋系爭建物，沒有繳納租金」等語明確（見原 審卷第227頁至第229頁），核與雲林縣政府110年5月4日府 建管二字第1103917480號函暨檢送之資料，載明房屋興建完 成後由黃修猷即黃猶俊分得系爭建物，並由其申請使用執照 ，因系爭建物坐落之基地為黃鴻森所有，故系爭土地登記於 黃鴻森名下，系爭建物則登記為黃修猷所有，又查系爭建物 於68年5月11日辦理第一次所有權登記，有系爭建物登記謄 本可參（見原審卷第373頁、第391頁至第405頁、第121頁至 第123頁），再依證人即雲林縣虎尾地政事務所登記課課長 陳文石所證述依68年保存登記之前的臺灣省政府解釋函文裏 面，都有提到使用同意書的問題，看起來都是有提到依登記 當時的法令規定，土地與建物為不同人時，建物要辦理所有 權登記時都要有土地使用同意書等語（見原審卷第230頁） ，並提出臺灣省政府公報60年秋字第37期、臺灣省政府令、 臺北市政府令、建築法及土地登記規則等件為佐證（見原審 卷第243頁至第267頁）。綜合上情以觀，黃修猷與黃鴻森等 兄弟合資興建房屋4棟，而系爭建物坐落之基地為黃鴻森所 有，而系爭建物原為黃修猷所有，由黃修猷及家人（包含上 訴人）同住，黃鴻森並同意將系爭建物登記為黃修猷所有， 二人間復無給付租金之情事存在，其二人間應有使用借貸關
係存在，後因訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南 銀行）等聲請原法院民事執行處強制執行拍賣系爭建物，以 清償黃修猷積欠渠等之債務，於拍賣程序中，由被上訴人拍 定取得系爭建物所有權，並於109年6月29日經原法院民事執 行處發給權利證明書，於同年9月18日將系爭建物點交予被 上訴人；另黃鴻森於109年5月14日死亡，而其繼承人陳月霞 、黃朝麟於109年6月2日，將系爭土地以贈與為原因移轉登 記予上訴人等情，有系爭土地登記公務用謄本及雲林縣地籍 異動索引，及本院調取原法院108年度司執字第25678號民事 執行卷宗（下稱原審執行卷，見原審執行卷二第42頁、第99 頁）查閱明確，足認系爭土地及建物從未同屬一人所有等情 ，堪以認定。
㈡按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之 基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決 意旨參照）。又按所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係 ，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人 間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利 益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個 案妥善運用之方法（最高法院107年度台上字第1677號判決 意旨參照）。準此可知，不論其權利屬於何種，權利人皆應 以誠實及信用方法，在不違反公序良俗或社會觀念之範圍內 以行使之，即以不妨害社會秩序及公共利益為其正當之界限 ，由此可見，物上請求權之行使，自亦有權利濫用原則之適 用。經查：
⒈上訴人主張其行使權利之結果，所得土地利益是被上訴人損 失之10倍以上，遠大於被上訴人之損失一節，無非係以系爭 建物依房屋稅單之評定現值為新臺幣（下同）316,500元及 查詢系爭土地現值為3,374,560元，又系爭建物為屋齡已達4 5年之加強磚造老舊建物，屬於政府鼓勵重建之老舊建物， 拆除重建對於地震防災及土地重生均有利於社會國家公益， 且被上訴人僅需支付微薄之相當於租金之不當得利，即可無 限期使用系爭土地，明顯有損害價值較高之上訴人土地之社 會經濟效益，又因被上訴人無權占用系爭土地，導致房地分 離使用，使得價值較高之土地無法再次發揮其潛在價值，且
依系爭建物第一拍就以2,688,800元拍定，然除被上訴人外 ，無其他人投標，顯見沒有土地使用權的系爭建物，並不值 這個價格，被上訴人拍定系爭建物價格非屬市場價格，再依 朝華不動產估價師事務所就系爭土地及建物進行鑑價，得出 請求拆屋還地所得素地之利益為4,404,400元，被上訴人拆 除建物之損失為182,600元，並以系爭建物之房屋稅單影本 、公告土地現值及公告地價查詢資料及朝華不動產估價師事 務所鑑定報告書為憑【見最高法院111年度台上字第1154號 卷（下稱最高法院卷）第27頁、第29頁、朝華不動產估價師 事務所鑑定報告書】，然查：
⑴系爭建物建造完成時，為加強磚造3層樓房，於68年5月11日 建造登記完成，有建物謄本在卷可稽（原審卷第121頁至第1 23頁），迄今屋齡雖逾44年，然所處位置生活機能完整，交 通條件便捷，建物保養普通，整體市場性及價格性尚可，經 郭厚村不動產估價師事務所於103年2月18日鑑定價格為2,65 5,200元（含未辦保存登記部分），後系爭建物經原審法院 執行處審酌前開郭厚村不動產估價師事務所於103年2月18日 鑑定價格，並以2,656,000元（含未辦保存登記部分拍賣價 格為24萬元）為系爭建物之最低拍賣底價等情，有原審執行 卷影本在卷足憑（見原審執行卷一第12頁、第13頁至第16頁 背面、第152頁背面、第172頁），另參以被上訴人於109年4 月30日以2,688,800元之價格標得該建物，並於111年4月10 日起至113年3月9日，以每月租金18,000元，出租第三人林 明龍等情，有原審不動產權利移轉證書（稿）、房屋租賃契 約書影本在卷可憑（見原審執行卷二第42頁、本院卷第163 頁至第167頁），顯見該建物價值非微，於一般房屋租賃市 場，仍具有相當租賃價值，是系爭建物若予拆除，對拍定買 受之被上訴人所受之損失，不僅以拍賣價格2,688,800元價 金之損失，亦包含租金所失利益，難謂為不大，再上訴人雖 稱系爭建物已屬重建之老舊建物，拆除重建對於地震防災及 土地重生較有利於社會國家公益云云，然同時期興建之○○路 000號、000號、000號之房屋，現仍然由屋主子女或屋主自 住使用等情，亦有上訴人具狀陳報及其所提出之現場照片在 卷可稽（見本院卷第201頁、第203頁、第205頁），足認黃 修猷與黃鴻森等兄弟合資興建房屋4棟（含系爭建物），屋 齡雖均逾44年，然因建物保養得宜，尚非無價值一情，堪以 認定，再上訴人所提之系爭建物房屋稅單僅為政府課徵房屋 稅之標準，與一般房屋市場交易價值，自不可同日而語，上 訴人僅以該房屋課稅之評定現值，論斷系爭建物之價值甚微 ，稍嫌速斷。
⑵再上訴人雖另主張朝華不動產估價師事務所（下稱朝華不動 產估價師）鑑定報告「勘估標的素地價值為4,404,400元、 地上物現況建物成本價格為182,600元」之結論，核與上訴 人所估算出之系爭建物172,775元之殘值差異不大，可見系 爭建物之市場價值確實僅有17-18萬元之間，上訴人請求拆 屋還地所得素地之利益為4,404,400元，被上訴人拆除建物 之損失為182,600元，明顯損害於國家社會利益，且被上訴 人所拍定之價格，非市場價格云云，然依朝華不動產估價師 事務所鑑定報告書之其他說明事項，載明：1.本報告不動產 市場價格部分採比較法及成本法評估標的現況市價，復依本 估價師對該地區一般透天建物厝之成交資料蒐集及經驗所判 斷，僅為估價目的之參考，不必然成為最後交易價格。2.若 需具完整之不動產估價報告，請另洽依不動產估價技術規則 所明定方法出具不動產估價報告書。而就該鑑定價值推定， 則載明：就本次勘估標的物所具備之各項條件（如土地之座 落、面積、地形、地勢、利用度及建物之結構、設備、樓層 、用途、屋齡、環境、使用效益、折舊等），推估勘估標的 土地單價，係以系爭土地單價13萬元/坪，建物成本價格0.3 3萬/坪，而得出系爭土地素地價值為4,404,400元，系爭建 物成本價格為182,600元等情，有該鑑定報告書足憑（見該 鑑定書第6頁），然就有關系爭土地及建物之現況為何及系 爭建物維護狀態，僅有勘估標的位置圖及拍攝系爭建物屋內 照片（附於鑑定報告書），未有實際分析評估內容，且有關 系爭建物及土地附近區段市場分析等涉及評估系爭土地及建 物之價值因素，均付之闕如，再就本院所詢問有關系爭建物 所鑑定之現況建物成本價格與市價是否相同？何者為高？朝 華不動產估價師僅函覆本院「無法回覆」等語，有該朝華不 動產估價師事務所112年10月13日朝華112南蘇函字第8436號 函在卷可憑（見本院卷第221頁），顯見上開朝華不動產估 價師事務所就系爭土地及建物所為估價，並非考量系爭土地 及建物維護狀況，並於扣除建物折舊價值後，評估勘估系爭 建物一般市場行情而得之結論，本院審酌上開鑑定報告其所 鑑定範圍僅為系爭土地之「素地價值」及系爭建物「成本價 格」，非一般社會交易行情價格，尚難引之為本件系爭土地 及建物之市場價值，況依原審民事執行處就系爭建物價格， 依郭厚村不動產估價師事務所於103年2月18日就系爭建物之 估價報告書，依該估價報告書之市場性分析「綜觀本勘估標 的之各項條件，因位於中山路與民族路交叉口處一帶，區域 公共設施林立，生活機能完整，交通條件便捷，惟附近同類 型產品過多，供給大於需求，且建物保養情形普通，屋齡稍
高，故整體而言其市場性及價格性尚可」，而價格分析「考 量建物維護狀況並扣除建物折舊價值後，評估勘估標的82建 號之建物重置成本單價為43,656/坪（調整後）；勘估標的1 284建號（未登記查封建物）之建物重置成本單價為22,909 元/坪（調整後）」等語（見原審民事執行卷一第12頁）， 縱系爭建物於109年始為被上訴人所拍得，然前開郭厚村不 動產估價師事務所就系爭建物所為之鑑價報告，業已表明系 爭建物之地理位置優勢及建物狀態及評估市場行情詳盡明確 ，被上訴人評估後，認原審民事執行處就系爭建物之拍賣價 格，尚屬可為購買之行情，進而為拍定等情，亦與一般社會 購買不動產交易常情相仿，上訴人所稱被上訴人就系爭建物 所之拍定價格非市場價格等節，尚屬無據。
⑶又上訴人雖稱系爭建物已屬重建之老舊建物，拆除重建較有 利於社會國家公益等詞，然就本院於準備程序時，因衡量兩 造間之利益依據，並考察權利義務之社會上作用，及於具體 個案為妥善運用之方法，所詢問之拆除系爭標的如何拆及其 費用等涉及因衡量兩造間之利益（系爭建物若拆除及騰空返 還系爭土地等負擔拆除、清潔等費用負擔）等情，上訴人僅 陳述「這是技術性的問題，不會動到兩造左右的共用壁，拆 除費用還沒有估算，...，這個標的因為沒有要做一個拆除 」、「（問：你們不是請求要拆屋還地嗎？） 是請求拆屋 ，但是拆屋還地的費用不是這個案件要處理。拆屋還地是後 續流程，這個流程要估算的是房屋與土地的價值，而非後續 執行的費用。」等語，被上訴人則陳述「如果房子要拆除， 共用壁一定會有影響，就拆除房屋的費用，我們不知道。幾 十年的房子了，一定有影響，」等語（見本院卷第226頁） ，則考量上訴人提起本件拆屋還地之訴訟目的，係請求拆除 仍具相當經濟價值，且可繼續使用之系爭建物，若再加計拆 屋還地之相關費用，對於國家社會整體經濟利益所受之損失 ，難謂輕微。
⑷再依上訴人之父黃修猷因無力償還華南銀行金錢債務，由法 院強制執行拍賣系爭建物，以該價款清償其父對華南銀行等 債權人所負上開債務，而依黃修猷於原審審理時所證述上開 內容及前開系爭土地及建物登記第一類謄本資料所示，足認 上訴人亦有居住其內之事實，然其於被上訴人未依法院拍賣 程序取得系爭建物所有權之前，因受贈而取得系爭土地所有 權，未見其於原審民事執行處拍賣系爭建物時，參與拍賣程 序，以期能取得系爭建物之所有權，而係於同年11月4日即 以系爭建物無權占用系爭土地為由，向被上訴人請求拆除系 爭建物訴訟等情，有原審收文章在卷可憑（見原審卷第9頁
），則上訴人所為權利之行使，難謂非以損害他人為主要目 的。上訴人既係無償取得系爭土地所有權，自身因此權利之 行使，所需負擔之不利益似屬不多，二者相互比較權衡，本 院認上訴人就本件物上請求權之行使，係屬權利濫用而有背 於誠實信用原則，揆諸上開規定及說明，自不能任由上訴人 之父黃猷俊（即黃修猷）因系爭建物獲有相當對價（縱拍賣 所得因清償債權人華南銀行等，形式上上訴人之父似乎無所 得，然實際上上訴人之父已清償其部分債務而獲有對價）， 再由上訴人對被上訴人訴請拆屋還地。是被上訴人就上訴人 本件所有權之行使，以權利濫用及違反誠信原則資為抗辯， 尚非無據。
⑸上訴人雖另謂系爭建物之法院拍賣公告已載明「...，且坐落 之基地非債務人所有，不在本次拍賣範圍，得標人應自行負 擔不能為所有權移轉登記及被拆除之危險。」等情（見原審 執行卷一第172頁背面），以為其主張被上訴人所有系爭建 物係無權占有系爭土地之論據。惟此乃執行法院於拍賣之不 動產屬房屋時，於拍賣公告上除依法載明坐落地號土地，並 將該基地與房屋並非同屬一人所有，及建築物係占用他人土 地等情形予以載明，俾使應買人得事先知悉所拍賣房屋之實 際狀況，以促應買人注意，而若應買人仍決定參與應買，則 於拍定取得拍賣房屋之所有權後，如與坐落基地所有人發生 是否有權或無權占用該基地之紛爭者，應由拍定人自行處理 而已，尚不得以拍賣公告有如上之記載，即率爾遽謂被上訴 人所有系爭建物占用上訴人之系爭土地，即為無合法權源， 而無庸論究上訴人之權利行使，有無違反誠信原則，是其所 主張，亦非可取。
六、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人所有系爭建物無權占用 其所有之系爭土地，因而本於所有權作用，請求被上訴人拆 屋還地等情，既有權利濫用，且有違反誠實信用原則之情形 ，不應准許。從而，上訴人本於民法第767條第1項前段、中 段之規定，請求被上訴人拆屋還地，為無理由，應予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，其 假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果均不生影響，不另贅敘。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 王雅苑
法 官 顏淑惠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
書記官 盧建元
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。