確認專用使用權存在等
臺灣高等法院 臺中分院(民事),上易字,112年度,264號
TCHV,112,上易,264,20240109,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第264號
上 訴 人 睿國建設有限公司
法定代理人 鄭世弘
訴訟代理人 羅閎逸律師
田美娟律師
被 上訴人 來瑪科技股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 徐英洲
共 同
訴訟代理人 林羿帆律師
複 代理人 何彥騏律師
上列當事人間請求確認專用使用權存在等事件，上訴人對於民國
112年4月19日臺灣臺中地方法院111年度訴字第2165號第一審判
決提起上訴，本院於民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國107年2月1日向訴外人國瑞開發建設 股份有限公司（下稱國瑞公司）購買○○○○大樓（下稱系爭大 樓）門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000○0號房地，即坐落臺 中市○○區○○段00地號土地應有部分60/5000、同段0000建號 建物（下稱0000建號建物）及其共用部分即同段0000建號建 物（下稱0000建號建物）應有部分37/5000，以及位在地下2 層屬同段0000建號建物（下稱0000建號建物）範圍之編號00 號上層機械停車位（下稱系爭停車位）之專用使用權。系爭 大樓起造人於興建時，已將0000建號建物規劃為停車空間， 並與各承購戶約定停車位之專用使用權及其範圍如系爭大樓 地下2層停車空間配置分管圖（下稱系爭配置圖），其中系 爭停車位即約定由0000建號建物區分所有權人專用。而0000 、0000建號建物之共有人雖不完全相同，然同屬系爭大樓之 共用部分，且系爭大樓全體區分所有權人間成立分管及交換 使用協議（下稱系爭分管及交換使用協議），未持有0000建 號建物應有部分者，仍可依系爭配置圖取得停車位專用使用 權。國瑞公司於85年12月26日買受取得包含0000建號建物在 內之數筆建物，即按系爭配置圖及系爭分管及交換使用協議 使用系爭停車位，嗣於107年2月26日將0000建號建物出賣移 轉予伊，伊即繼受系爭配置圖、系爭分管及交換使用協議，



取得系爭停車位之專用使用權。被上訴人來瑪科技股份有限 公司（下稱來瑪公司）、徐英洲（下合稱被上訴人，分稱姓 名）擅自在系爭停車位上設置地鎖，無權占有並妨害伊使用 ，爰求為確認伊就系爭停車位之專用使用權存在，並依民法 第767條第1項、第962條規定，命被上訴人不得妨害伊使用 系爭停車位之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明 不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴 人就系爭停車位之專用使用權存在。㈢被上訴人不得妨害上 訴人使用系爭停車位。
二、被上訴人辯以：
　㈠否認系爭大樓區分所有權人就地下2層停車空間成立系爭分管 及交換使用協議。系爭配置圖製作之基礎及來源不明，且與 使用現狀不符，無法推認有系爭分管及交換使用協議存在。　㈡系爭大樓起造人於申請使用執照時，將地下2層規劃作為防空 避難兼停車空間，並另編0000建號建物作為停車空間，足認 0000建號建物停車空間僅由特定區分所有權人享有特定停車 位之專用使用權。國瑞公司已於101年間將0000建號建物應 有部分724/5000移轉予穩穩全球整合行銷股份有限公司（下 稱穩穩公司），並一併移轉地下2層特定停車位之專用使用 權。上訴人既未自國瑞公司受讓取得0000建號建物應有部分 ，自無從由國瑞公司繼受系爭停車位之專用使用權。 ㈢上訴人於本件訴訟繫屬後，雖自訴外人楊○○取得0000建號建 物應有部分，縱使0000建號建物共有人就地下2層有分管協 議存在，上訴人亦僅能繼受楊○○之分管範圍，無從取得系爭 停車位之專用使用權等語。
㈣答辯聲明：上訴駁回。　　
三、兩造不爭執事項（本院卷第199至201頁）： ㈠0000建號建物位在系爭大樓地下2層，面積1631.76平方公尺 ，主要用途為避難室、停車空間。
㈡0000建號建物位在系爭大樓各樓層（含地下一、二層）、屋 頂突出物、騎樓，總面積3235.46平方公尺，其中地下2層面 積為143.79平方公尺，主要用途為避難室、人行道、樓梯間 、走道。
㈢系爭大樓使用執照為（00）○○○○字第000號。　 ㈣系爭停車位在0000建號建物範圍內，目前由被上訴人以地鎖 占有中。
㈤訴外人廖○○於85年12月26日以買賣為原因，將0000、0000、0 000、0000、0000、0000、0000建號建物，以及0000建號建 物應有部分724/5000移轉登記予國瑞公司（原名誠興建設股 份有限公司）。




㈥國瑞公司於101年2月15日以買賣為原因，將0000、0000、000 0、0000、0000建號建物，以及0000建號建物應有部分724/5 000移轉登記予穩穩公司；其後，國瑞公司即非0000建號建 物之共有人。
㈦上訴人與國瑞公司於107年2月1日簽訂不動產買賣契約書，約 定國瑞公司將0000建號建物出售予上訴人；該不動產買賣契 書第1條車位標示記載「本停車位屬機械式，地下第二層， 編號28號車位。」
㈧國瑞公司於107年2月26日將0000建號建物移轉登記予上訴人 。
㈨穩穩公司所有0000、0000、0000建號建物，以及0000建號建 物應有部分（724/5000＋476/5000），經臺灣臺中地方法院1 09年度司執字第42783號事件強制執行，於110年5月7日由訴 外人家逸土地開發股份有限公司（下稱家逸公司）拍定取得 。拍賣公告備註欄記載「三、本件拍賣標的現況據債務人陳 報：（實際租賃條件詳租賃契約書，以下註記僅供參考，拍 定後由應買人自行查閱）。⑴標別一建物（即同段00地號土 地應有部分541/5000，0000、0000、0000建號建物，以及00 00建號建物應有部分）均出租他人使用，拍定後均不點交。 其中建物1（即0000建號建物應有部分）係停車空間，惟建 物登記謄本中並無停車位之記載，租用情形僅供參考，實際 數量及使用位置請應買人自行查明，如有爭議，以實體確定 判決為準，應買人不得以上開車位之有無而為爭執或請求撤 銷拍賣，請特別注意。①1號、2號平面車位：租期均自109年 2月1日起至110年1月31日，每月租金各新臺幣（下同）2,50 0元。②20號平面車位：租期自106年6月1日起至110年6月14 日，每月租金2,500元。最後承租期間14天，未滿1個月計算 收費為1,167元。③40號平面車位：租期均自109年1月1日起 至109年12月31日，每月租金2,500元。」。 ㈩來瑪公司與家逸公司於110年6月11日簽訂不動產買賣契約書 ，約定家逸公司將0000建號建物，以及0000建號建物應有部 分978/5000出售予來瑪公司；該不動產買賣契約書第1條停 車位標示記載「有停車位：共8位，本停車位為地下二層， 編號第0號、0號、00號、00號上、00號下、00號下、00號下 、00號下層。車道：坡道平面式、坡道機械式。權屬狀態： 有獨立權狀、持分併入公共設施。」
家逸公司於110年6月25日將0000建號建物應有部分978/5000 、176/5000分別移轉登記予來瑪公司、徐英洲。 楊○○於111年10月26日以買賣為原因，將0000建號建物應有部 分42/5000移轉登記予上訴人；上訴人在此之前，並非0000



建號建物共有人。
系爭配置圖（原審卷第295、297頁）所載「店1」即0000建號 建物。
四、本院之判斷：
　㈠系爭大樓地下2層停車空間獨立編列為0000建號建物，僅該建 號建物之共有人始能取得地下2層停車空間之專用使用權：　　按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立 編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公 共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地 下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地 下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分；第二種地 下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產 ，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分 係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分當及於地下室停 車位部分。經查：
　⒈系爭大樓之共用部分編列為0000建號建物，位在系爭大樓各 樓層（含地下一、二層）、屋頂突出物、騎樓，總面積3235 .46平方公尺，其中地下2層面積為143.79平方公尺，主要用 途為避難室、人行道、樓梯間、走道；系爭大樓內另編列有 0000建號建物，位在系爭大樓地下2層，面積1631.76平方公 尺，主要用途為避難室、停車空間，包含系爭停車位在內之 系爭大樓地下2層停車空間即位在0000建號建物範圍內；有 建物登記謄本（原審卷第113至122、163至169頁）、建物測 量成果圖（原審卷第123至126頁）為證，且為兩造所不爭執 ，堪認屬實。
　⒉包含系爭停車位在內之系爭大樓地下2層停車空間所屬之0000 建號建物，係獨立編列建號而不與其他公共設施即0000建號 建物編列同一建號，應屬前述第一種地下室停車位。倘系爭 大樓之區分所有權人不需停車位，即不須購買0000建號建物 之應有部分。換言之，系爭大樓地下2層停車空間，僅限000 0建號建物之共有人，始有停車位之專用使用權；系爭大樓 區分所有權人若無0000建號建物之應有部分，雖可使用地下 2層屬於0000建號建物範圍內之公共設施（如電梯、樓梯等 ），但仍無地下2層停車空間之專用使用權。
　㈡系爭大樓全體區分所有權人間未成立系爭分管及交換使用協 議：
　　上訴人主張：系爭大樓全體區分所有權人間成立系爭分管及 交換使用協議，約定未持有0000建號建物應有部分者，仍可 依系爭配置圖取得停車位專用使用權云云，然為被上訴人所 否認。經查，證人即系爭大樓管理委員會（下稱管委會）主



委黃○○於原審證稱：其不清楚系爭大樓地下2層同時存在2個 不同的獨立建號等語（原審卷第352頁）；證人即國瑞公司 、穩穩公司負責人林○○於本院證稱：系爭大樓有部分的公共 空間，其不清楚做何使用，也不清楚是否為0000建號，依其 認知就是依照系爭配置圖，購買該戶者就可以使用該車位等 語（本院卷第111頁）。足見其等均不清楚0000、0000建號 建物之各自範圍，自難認為系爭大樓全體區分所有權人即00 00建號建物共有人，與0000建號建物全體共有人間，曾基於 2個建號係各自獨立之明確認知，互相與另一建號之共有人 ，就該2個建號建物合併使用乙事，共同成立明示或默示之 分管約定。再者，0000建號建物屬系爭大樓公共設施之共有 部分，由系爭大樓58個主建物即全體區分所有權人共有；00 00建號建物則屬系爭大樓地下2層停車空間之獨立建號建物 ，於111年8月1日查詢當時，由52個共有人共有；有建物登 記謄本（原審卷第113至122、163至169頁）為證。持有0000 建號建物應有部分之區分所有權人既均同時為0000建號建物 之共有人，本得使用系爭大樓之公共設施，自無再以0000建 號建物之停車空間使用權，與其他未持有0000建號建物應有 部分之區分所有權人交換公共設施使用權之必要，則系爭大 樓全體區分所有權人曾否成立上訴人所稱系爭分管及交換使 用協議，顯有疑義。至於上訴人所引用最高法院110年度台 上字第1704號判決意旨，係就彼此相通但分屬不同建號之地 下停車空間全體共有人間，就該數不動產之全部，成立分管 暨交換使用協議，與上訴人前揭主張為不同之事實，自無從 比附援引。上訴人主張系爭大樓全體區分所有權人間成立系 爭分管及交換使用協議云云，並不可採。
　㈢系爭配置圖至多僅為0000建號建物共有人間之分管約定：　　上訴人主張：系爭大樓起造人與各承購戶約定停車位之專用 使用權及其範圍如系爭配置圖，約定系爭停車位由0000建號 建物區分所有權人專用云云，然為被上訴人所否認。經查， 系爭配置圖（原審卷第295、297頁）之編號28號上層停車位 上記載之「店1」，即指0000建號建物，固為兩造所不爭執 。惟證人黃○○於原審證稱：其自110年12月起擔任主委並連 任，另於7至10年前，也有擔任過主委；系爭大樓管委會之 檔案中有2張系爭大樓地下2層停車場之配置圖，其中1張標 示94年3月21日、另1張為管委會目前使用，其不知道配置圖 由何人製作；其於91年至94年間搬進系爭大樓，參加過的區 權會未曾確認系爭配置圖或停車位，都是一直沿用系爭配置 圖等語（原審卷第348至355頁），並有系爭大樓管委會111 年12月17日函及隨函檢送之2張配置圖（原審卷第293至297



頁）可佐。證人林○○於本院證稱：其併購興建系爭大樓之建 設公司時，系爭大樓已有管委會，管委會及區分所有權人間 已有停車位分管協議即系爭配置圖，其依照既有協議使用停 車位；其併購時，前手拿系爭配置圖向其說明買受的部分包 含那些停車位，也告知有經過區分所有權人同意；其未親身 參與系爭配置圖的協議或決議等語（本院卷第109、111、11 2頁）。可見黃○○、林○○成為系爭大樓區分所有權人後，僅 係沿用既有配置圖及依照前手告知而使用停車位，其等所參 與之區分所有權人會議未曾就系爭配置圖作成決議或確認。 而國瑞公司於85年12月26日係同時自廖○○買受取得包含0000 建號建物及0000建號建物應有部分724/5000在內之系爭大樓 數筆建物，有臺中市中興地政事務所111年8月9日函及隨函 檢送之地籍異動索引、土地建物異動清冊（原審卷第145至1 61頁）可考，且為兩造所不爭執。廖○○既同時將0000建號建 物及其所持有0000建號建物應有部分出賣移轉予國瑞公司， 即應由國瑞公司繼受0000建號建物共有人間之分管約定，取 得原由廖○○分管包含系爭停車位在內之停車位專用使用權， 則系爭大樓管委會、國瑞公司沿用系爭配置圖，將系爭停車 位配置在同屬國瑞公司所有之0000建號建物即店1，至多僅 能推認系爭大樓起造人與各承購戶間或0000建號建物共有人 間，就系爭大樓地下2層停車位有明示或默示之分管約定， 國瑞公司本於0000建號建物共有人之地位而分管取得系爭停 車位之專用使用權。
　㈣上訴人未取得系爭停車位之專用使用權：　　⒈上訴人主張其於107年2月1日向國瑞公司買受之標的，包含系 爭停車位之專用使用權云云，並提出不動產買賣契約書（原 審卷第25至37頁）為證。觀諸該不動產買賣契約書，建物標 示除0000建號建物外，固同時載有共有使用部分：0000建號 建物持分37/5000；車位標示：機械式、地下2層、編號第00 號車位；然系爭停車位所在之0000建號建物應有部分，則不 在買賣標的之範圍內。而國瑞公司雖於85年12月26日自廖○○ 買受取得包含0000建號建物及0000建號建物應有部分724/50 00在內之系爭大樓數筆建物；然國瑞公司於101年2月15日將 包含0000建號建物應有部分724/5000在內之系爭大樓數筆建 物出賣移轉予穩穩公司後，國瑞公司已非0000建號建物之共 有人；有臺中市中興地政事務所111年8月9日函及隨函檢送 之地籍異動索引、土地建物異動清冊（原審卷第145至161頁 ）可考，且為兩造所不爭執。國瑞公司於101年2月15日將00 00建號建物應有部分724/5000移轉予穩穩公司後，既已非系 爭大樓地下2層停車空間所在0000建號建物之共有人，就該



停車空間即無使用、收益之權。縱使0000建號建物共有人就 該停車空間有分管之約定，且國瑞公司曾經本於共有人之地 位而取得包含系爭停車位在內之特定停車位專用使用權，然 於國瑞公司將其持有0000建號建物應有部分全數出賣移轉予 穩穩公司後，即應由穩穩公司繼受該等停車位之專用使用權 ，國瑞公司已無任何停車位之專用使用權。其後，上訴人與 國瑞公司於107年2月1日所成立不動產買賣契約之買賣標的 雖包含系爭停車位在內，惟該項約定僅為債權契約，上訴人 不因此即取得系爭停車位之專用使用權，至多僅生國瑞公司 應否對上訴人負債務不履行責任之問題。上訴人既非0000建 號建物共有人，自無從本於0000建號建物共有人間之分管約 定，主張對系爭停車位有專用使用權。至於上訴人所引用最 高法院91年度台上字第242號判決意旨，係就區分所有權人 將其專有部分所有權移轉予他人時，未將其所屬共用部分之 應有部分隨同移轉，應認該共用部分已歸該他人取得所有權 ，並繼受分管契約，核與本件國瑞公司將0000建號建物出賣 移轉予上訴人時，已非0000建號建物共有人，未持有0000建 號建物應有部分之情形不同，自無從比附援引。　⒉上訴人於原審訴訟繫屬中之111年10月26日雖向楊○○買受取得 0000建號建物應有部分42/5000，有土地建物查詢資料、異 動索引查詢資料（原審卷第320、321頁）可稽，且為兩造所 不爭執。然上訴人持有之0000建號建物應有部分既自楊○○買 受取得，縱使0000建號建物共有人就系爭大樓地下2層停車 空間有分管之約定，上訴人亦僅能繼受楊○○所分管停車位之 專用使用權，無從據以繼受原由國瑞公司分管之系爭停車位 專用使用權。
　⒊因此，上訴人主張其自國瑞公司繼受系爭停車位之專用使用 權云云，並不可採。上訴人未取得系爭停車位之專用使用權 ，堪以認定。
　㈤系爭停車位目前由被上訴人以地鎖占有中，有現場照片（原 審卷第69頁）為證，且為兩造所不爭執，固屬真實。然上訴 人既非系爭停車位所屬0000建號建物之共有人，亦未取得系 爭停車位之專用使用權，則被上訴人占有系爭停車位，難認 有何妨害上訴人所有權或占有之情事。從而，上訴人請求確 認其就系爭停車位之專用使用權存在，並依民法第767條第1 項、第962條之規定，請求被上訴人不得妨害其使用系爭停 車位，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人請求確認其就系爭停車位之專用使用權存 在，並依民法第767條第1項、第962條之規定，請求被上訴 人不得妨害其使用系爭停車位，為無理由，不應准許。原審



為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴人上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。　　
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　9 　　日　　 民事第一庭 審判長法　官 張瑞蘭
　　　　　　　　　　　　　　 法 官 廖穗蓁
　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 鄭舜元正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴淵瀛

中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　9 　　日