臺灣高等法院民事判決
112年度上字第616號
上 訴 人 江大維
訴訟代理人 張育銜律師
複 代理人 廖婉茹律師
被 上訴人 羅曼綾
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 蔡爵陽律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年2
月23日臺灣臺北地方法院111年度訴字第520號第一審判決提起上
訴，本院於112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國109年6月12日簽訂不動產買賣契 約（下稱系爭契約），約定伊以價金新臺幣（下同）4,500 萬元向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及 其上門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號0樓建物（下合稱系 爭房地），上訴人於109年8月11日將房地所有權移轉登記予 伊後，仍繼續居住於該址，迄至110年1月中旬始將系爭房地 點交予伊。上訴人於簽訂系爭契約時，表示系爭房地前方及 旁邊空地係由其單獨使用，其於空地上設置鐵門及金屬圍欄 （下稱系爭違建），只要不變更鐵門及架高圍欄，就不會發 生問題，然伊於110年8月間接獲臺北市政府建築管理工程處 (下稱建管處)通知上訴人領取掛號信件，發現臺北市政府都 市發展局(下稱都發局)於107年8月6日以北市都建字第10760 06490號函（下稱107年函文)查報違建，並通知上訴人應拆 除系爭違建，復於109年9月15日以北市都建字第1093209230 號函（下稱109年函文)通知上訴人應於109年9月30日前自行 改善拆除報驗，伊又於110年9月間遭鄰居起訴請求拆除系爭 違建，另遭建管處通知將予強制拆除，伊遂於111年1月中旬 自行雇工將系爭違建拆除完成。系爭違建經拆除後，系爭房 地減少價值391萬5,000元，爰依系爭契約第1條第4項之約定 、民法第359條、第179條、第227條第1項之規定，擇一請求 上訴人給付391萬5,000元本息。
二、上訴人則以：伊於簽約時已告知被上訴人系爭房地有列管拆 除之情形，並於系爭契約書內附上臺北市違章建築地理資訊 管理系統之查詢資料，且買賣過程中，伊委託之不動產營業 員及地政士亦有多次向被上訴人說明，伊已盡系爭契約第1
條第4項約定之告知義務。都發局107年函文非屬簽約後至交 屋前接獲之通知，核與系爭契約第1條第4項約定減少價金之 要件不符，107年函文僅係告知伊應拆除之範圍，並未限期 要求拆除，縱伊向被上訴人提出，亦無法使被上訴人事前知 悉應拆除之日期，另都發局109年函文係以平信方式送達之 觀念通知，並未製作回證，伊多次出國並未收到該通知，伊 與被上訴人配偶對話所稱之公文，並非指109年函文，係指 臺北市違章建築地理資訊管理系統查詢資料。又被上訴人遲 至111年1月17日始請求減少價金，已逾民法第365條第1項規 定之除斥期間，且被上訴人於111年1月19日拆除系爭違建又 重建，系爭房地價值並未減少等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人應給付被上訴人391萬5,000元本息，並為附 條件准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，系爭房地係坐落在地上7層、地下1層之電梯華廈之一 樓，兩造於109年6月12日簽訂系爭契約，約定被上訴人以價 金4,500萬元向上訴人購買系爭房地，系爭房地已於109年8 月11日完成所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人已交付全 部價金予上訴人，上訴人於110年1月中旬辦理交屋予被上訴 人等情，為兩造所不爭執（見本院卷第74頁），並有系爭契 約、建物謄本、估價報告書可證（見原審卷第13-75、83-85 頁，外放估價報告書第19頁），堪信為真實。被上訴人主張 系爭房地因拆除系爭違建而減少價值391萬5,000元，應由上 訴人負責等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。爰就兩造 爭執判斷如下：
㈠查系爭契約第1條第4項約定：「本買賣標的之建築物有增建 部分：…其他：平台外推並搭雨蓬，買方明確了解該增建部 分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋 前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結 果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者， 則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已 收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價 結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責。」（見原審卷 第13頁），兩造約定簽訂系爭契約後至交屋前，系爭違建經 通知須拆除，上訴人應依鑑價結果減少價金，並依上訴人有 無告知被上訴人系爭違建須拆除一事，而約定上訴人應負擔 鑑價費之比例及損害賠償之責。則簽訂系爭契約前，系爭違 建經通知須拆除，上訴人即應於簽訂系爭契約時告知被上訴 人系爭違建須拆除一事，若未告知，上訴人應該依鑑價結果
減少價金。上訴人雖辯稱於系爭契約書內附上臺北市違章建 築地理資訊管理系統之查詢資料，已依系爭契約第1條第4項 約定盡相當告知義務，系爭違建遭拆除之風險應由被上訴人 單方承擔云云，惟查詢資料之違建查報案件明細表僅記載： 「查報文號：0000000－0000000000，違建地址：○○○路00巷0 0號0樓前、旁，違建位置：法定空地、停車空間，違建材料 ：金屬，施工進度：拆除後重新新違建，違建日期：107年8 月3日，議會協調會勘紀錄：尚無議會協調會勘紀錄，違建 目前處理情形：由區對列管，依序處理（違建是否處理完畢 ，以處理日期註記為依據）（107年8月7日）」等文字（見 原審卷第71頁），並未載明「應由違建人限期自行拆除，逾 期即派工強制拆除」等意旨，尚難認定上訴人於簽訂系爭契 約時已盡告知系爭違建須拆除之義務。
㈡都發局107年函文記載：「主旨：臺端所有坐落本市○○區○○○ 路00巷00號0樓前、旁之構造物已違反建築法第25條規定， 依同法第86條之規定應予拆除，請查照。說明：一、…前經 本局於99年4月16日以北市都（工）建字第09960389500函第 2次查報，並於99年6月22日拆除結案，惟臺端違反規定重建 ，經勘查認定範圍為金屬、木等乙層高約3.2公尺，面積約7 6平方公尺，應予拆除。…」（見本院卷第167頁），及標的 現況說明書項次32載明：「系爭房地有違建情事，違建位置 為平台外移，面積約55平方公尺，16.54坪，平台12.74平方 公尺，約3.85坪，雨棚42.26平方公尺，約12.69坪經違建機 關列管情形。」（見原審卷第47頁），並參酌107年8月6日 現場照片顯示系爭房地前、旁設有雨棚，前方裝置鐵門佔有 空地平台等情事（見本院卷第168、173-177頁），可知107 年函文所稱系爭房地前、旁之構造物即為系爭違建，且兩造 簽訂系爭契約前系爭違建已經都發局通知須拆除。又都發局 寄送107年函文予「江大維」，送達至「臺北市○○區○○○路00 巷00號0樓」址，因未獲會晤本人亦無受領文書之同居人或 受雇人等接收郵件人員，於107年8月13日寄存於臺北光復郵 局（見原審卷第177、186頁之建管處111年3月10日函文、送 達證書），依行政程序法第74條第1項規定，於107年8月13 日發生合法送達於上訴人之效力（大法官會議第797號解釋 參照）。綜上，都發局於107年8月13日以107年函文通知上 訴人系爭違建違反建築法第25條規定，依同法第86條規定應 予拆除，該函文並已生合法通知之效力，是兩造簽訂系爭契 約前系爭違建經都發局通知須拆除，上訴人即應依鑑價結果 減少價金。
㈢又都發局109年函文記載「主旨：臺端所有本市○○區○○○路00
巷00號0樓前、旁違建案，請於109年9月30日前自行改善拆 除報驗，逾期未拆本局將依法強制執行並收取費用，請查照 。」（見原審卷第221頁），可知兩造簽訂系爭契約後至交 屋前，系爭違建經都發局通知須拆除。雖建管處於111年4月 8日以北市都建字第1116125415號函表示：「…109年9月15日 北市都建字第1093209230號函以郵務方式寄送函文，限期處 分相對人（即上訴人）自行拆除改善違建，因上揭函文係觀 念通知，並無製作送達回執。」（見原審卷第219頁），惟 系爭契約第12條第3項約定「買方（即被上訴人）無償提供 賣方（即上訴人）使用至年底（即109年12月底）」，且上 訴人於111年5月6日以前其戶籍均設於「臺北市○○區○○○路00 巷00號0樓」（見原審卷第21、305頁之系爭契約、上訴人遷 入戶籍登記申請書），衡情上訴人既特別約定得使用系爭房 地至年底，可認其有居住使用系爭房地之需求，是上訴人於 109年6月12日簽訂系爭契約起至109年12月31日間應居住於 系爭房地，且上訴人始終不能舉證說明該段時間其並未居住 於系爭房地，則都發局寄送109年函文予「上訴人」，送達 至「臺北市○○區○○○路00巷00號0樓」址（見原審卷第221頁 ），上訴人理當已收受109年函文。又上訴人與被上訴人之 配偶於110年10月1日通話譯文顯示：「（上訴人：我說奇怪 ，我說這個為什麼還會，現在還發一封這個通知給我，他們 特別跟我解釋說這個是臨時，每一年都會有固定臨時抽查的 ，然後查到，他說你這個你不用管，這個沒有事情啦。這個 都知道啦，對不對，我說的是事實，是我本人去的哦，我拿 著公文去的哦！）被上訴人配偶：因為當初我們講的是說這 個違建的部分，因為我們兩個都是認定說，你跟我講我們那 時候說你處理好了，就只要不要再去加蓋，不要動那個鐵門 ，你千交代萬交代我嘛，不要動鐵門，不要把圍欄加高，對 不對，這部分你已經，那我也相信你，所以我也沒有去建管 處再一次地去查核說你的案件有沒有通過，只是到我在收件 之後才知道，江大哥你根本就沒有被稽查通過這樣子，那他 們現在要…（上訴人：你這個真是，我跟你講，如果說那個 ，如果沒有處理完的話，不可能我從109年到，這麼長的時 間，從99年到109年，十年了耶，你去查一查那中間。中間 只有一次後來通知我，我還拿著公文去市政府問，他跟我說 那個是，是市政府每年固定抽檢的，確實是這樣子啊！）」 （見原審卷第233頁），上訴人所謂「公文」係市政府寄發 關於系爭違建須拆除之公文，應為109年函文，上訴人既持1 09年函文前往市政府詢問，可徵其確實已收到109年函文。 另臺北市違章建築地理資訊管理系統之查詢資料係民眾於系
統網頁中搜尋所得資料，並非主管機關所寄發之公文，是上 訴人辯稱對話中所指稱「公文」係指違建查報專區之查詢資 料云云，尚難信取。綜上，都發局於109年9月15日以109年 函文通知上訴人系爭違建應予拆除，上訴人並已收受該函文 ，是兩造簽訂系爭契約後系爭違建經都發局通知須拆除，上 訴人即應依鑑價結果減少價金。
㈣上訴人固抗辯稱被上訴人遲至111年1月17日始以系爭房地有 系爭違建遭拆除為由請求減少價金，顯已逾民法第365條第1 項規定之6個月除斥期間，不得主張云云，惟被上訴人係依 系爭買賣契約第1條第4項約定，請求上訴人按鑑價結果減少 價金，並非依民法第354條規定，主張上訴人負物之瑕疵擔 保責任，自與民法第365條所規定之請求權行使時間無涉。 上訴人又抗辯被上訴人於111年1月19日拆除系爭違建又重建 ，系爭房地價值並未減少云云，然都發局已於111年3月28日 以北市都授建字第1116123409號函文通知被上訴人應拆除重 建之違建（見本院卷第181頁），是系爭違建確實無法重建 ，系爭房地之價值已有減少。
㈤綜上，都發局於107年8月13日以107年函文通知上訴人系爭違 建應予拆除，兩造簽訂系爭契約前系爭違建已經都發局通知 須拆除，且都發局於109年9月15日以109年函文通知上訴人 系爭違建應予拆除，兩造簽訂系爭契約後系爭違建復經都發 局通知須拆除，是被上訴人依系爭契約第1條第4項約定，請 求上訴人依鑑價結果減少價金391萬5,000元，並依民法第17 9條規定，請求上訴人返還391萬5,000元本息，自屬有據。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第1條第4項約定、民法第17 9條規定，請求上訴人給付391萬5,000元，及自民事準備㈤狀 繕本送達翌日（即111年10月12日，見原審卷第382頁）起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 16 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林俊廷
法 官 楊惠如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 16 日
書記官 張永中