臺灣高等法院民事判決
112年度上字第348號
上 訴 人 邱顯龍
訴訟代理人 鄭信煌律師
被 上訴 人 東方財經雙鑽管理委員會
法定代理人 黃欣儀
訴訟代理人 王唯鳳律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國111
年12月8日臺灣桃園地方法院110年度訴字第482號第一審判決提
起上訴，本院於112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人（下稱區權 人）選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區 權人會議決議事項及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事 人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、 第38條第1項分別定有明文。公寓條例第6條第3項、第9條第 4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、 第2項、第33條第3款但書，賦予管委會就上開規定事項得訴 請法院為必要之處置。管委會在其職務範圍內，得本於任意 訴訟擔當之法理提起訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。 本件被上訴人為東方財經雙鑽社區（下稱系爭社區）管委會 ，依公寓條例對於公寓大廈共用部分既有管理權限，關於請 求返還遭占用之停車位抑或相當於租金之不當得利，係本於 管理住戶共有部分所生之私法上爭議，具訴訟實施權，得以 其自己名義起訴，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落於桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地 （下稱119地號土地）之區分所有建物（下稱系爭建物）地 下二層停車場，係伊所管理之系爭社區住戶之共同使用部分 ，惟停車場內如附圖所示紅色區塊之2個停車位（下稱系爭 車位）乃系爭社區全體區權人之共用部分，並無約定僅供特 定區權人專用之分管協議存在，竟遭上訴人無權占有，擅自 以車庫管理人名義，向第三人收取停車位租金、清潔費，無
法律上原因而受有相當於租金之利益，爰依民法第767條第1 項、第821條、第179條規定起訴，求為判命被上訴人應將系 爭車位騰空並返還予系爭社區全體區權人，又以系爭社區每 停車位租金新臺幣（下同）2,000元計算，求為判命上訴人 應返還起訴日前5年內不當得利共24萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至返還系爭車位之日止按月給付4000元予伊（原 審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：⒈上訴 人應將如附圖紅色區塊所示之系爭車位騰空返還予系爭社區 全體區權人，⒉應給付被上訴人10萬9391元，及自110年3月2 9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，⒊應自110年3月 29日起至騰空返還系爭車位之日止按月給付被上訴人1865元 ，且為供擔保准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之 訴及其餘假執行聲請。上訴人就前揭敗訴部分不服提起上訴 ，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分非本院審理範 圍）。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物地下二層停車場內共計7個停車位。 停車場自81年間系爭建物興建完成後即由建商委託伊之母親 邱余壬妹負責管理維護，嗣因建商退場且母親年事已高，各 車位所有權人改委請伊續行升降機保養等管理事宜，並於88 年12月30日簽立委託證明書。伊就系爭2個車位之占有使用 權源，其一為母親以地主身分與建商合建而與建商口頭達成 合意而分回取得所有權，另一為訴外人孫承裕所有，孫承裕 因事離開，委由伊管理至今。前述停車位均為私人所有，由 各所有權人自行管理、修繕，數十年來社區住戶均無爭議， 足認系爭社區共有人間就系爭車位已有默示分管契約存在， 伊確有占有使用系爭車位之權限，並非無權占有，亦無不當 得利等語置辯。於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部 分，被上訴人於第一審之訴及假執行之宣告應予駁回。㈢如 獲不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第221至222頁準備程序筆錄，並 依判決格式增刪修改文句）：
㈠系爭社區為坐落於119地號土地之區分所有建物（含地上12層 及地下1、2層，門牌號碼為桃園市○○區○○路00號等，即系爭 建物），於81年6月26日建築完成（使用執照字號81年桃縣 工建使字第139號），系爭建物之共同使用部分，另編為同 段1391建號（下稱系爭1391建號）之建物單獨登記。 ㈡附圖（即原審判決附圖）所示系爭車位，位於系爭119地號之 地下二層建物内，屬系爭1391建號建物之範圍。系爭1391建 號，乃主建物○○段○○○○段0000-0000號、0000號、0000-0000 號、0000-0000號建物之共同使用部分，建物登記謄本之主
要用途記載為；防空避難室、樓梯間、停車場」，前開登記 範圍包含「地下二層：面積461.22平方公尺」。 ㈢系爭車位由上訴人占有使用中，起訴日前5年至今均由上訴人 占有使用。
四、兩造之爭執事項：
㈠上訴人就系爭車位是否有權占有？上訴人主張本於分管契約 之約定而有權占有，有無理由？
㈡被上訴人請求上訴人返還占用部分，有無理由？請求上訴人 給付相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部 分而為管理之契約，應由共有人全體協議定之，惟不以書面 為必要，以明示或默示為之均無不可。訂立分管契約之共有 人均應受其拘束，共有人得依分管內容就共有物分管部分使 用收益及管理，除分管契約另有特別約定外，共有人就分管 部分自得為出租、出借，共有人並應受此出租契約之拘束( 最高法院102年度台上字第2089號判決意旨參照)。次按各共 有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。 惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人 全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自 由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共 有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利 （最高法院62年台上字第1803號判決先例、89年度台上字第 585號判決意旨參照）。再按原告以無權占有為原因，提起 請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之 事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其 占有正當權源之事實證明之。本件爭執之系爭車位乃屬系爭 1391建號建物範圍，而系爭1391建號乃系爭建物（即主建物 ○○段○○○○段0000-0000號、0000號、0000-0000號、0000-000 0號建物）之共同使用部分，為兩造所不爭執（見不爭執事 項㈠㈡），且有1391建號建物登記謄本可稽（見原審卷第239 至241頁）。上訴人主張基於共有人間分管契約之約定而有 權占有使用系爭車位，被上訴人則否認分管契約存在，準此 ，自應由上訴人就所述分管契約存在及取得占有係有正當權 源之事實，負舉證之責任。
㈡查上訴人為同段1369建號即門牌桃園市○○區○○路00○0號0樓之 0房屋(下稱系爭1369建號)所有權人，系爭1369建號於81年9 月16日辦理第一次登記後，於82年4月8日由上訴人之母邱余 壬妹以「交換」為原因登記為所有權人，邱余壬妹於101年9 月2日過世後，上訴人於102年6月24日以分割繼承為原因登
記為所有權人，就共用部分系爭1391建號權利範圍為10000 分之404等情，有系爭1369建號建物登記謄本及異動索引在 卷可稽（見本院卷第91頁、第117頁）。依兩造陳述可知， 社區建物有前棟(A棟)、後棟(B棟)之分，系爭建物為後棟(B 棟)建物，地下二層僅共計7個停車位。上訴人主張就系爭2 個車位之占有使用權源，其一為邱余壬妹與建商合建達成口 頭合意而分回取得所有權，另一為訴外人孫承裕所有委由其 管理至今等情，惟就前揭所述未提出任何積極證據以實其說 ，甚至稱與孫承裕已失聯多年、無法通知孫承裕到庭作證（ 見本院卷第125頁），已難認上訴人前揭主張可採。茲另就 卷附事證析述如下：
⒈上訴人主張邱余壬妹以地主身分與建商合建達成口頭合意而 分回取得車位所有權一節，並無任何舉證，且系爭1391建號 地政登記資料中亦無就何部分約定專用之公示內容。本院向 桃園市中壢地政事務所(下稱中壢地政所)調取系爭119地號 土地人工登記簿謄本查閱結果，系爭119地號由李宗明、劉 瑞玲、嚴靚勳於80年8月20日以買賣為原因登記共有、權利 範圍各3分之1，隨後於81年7月23日、81年12月16日與鄰地 合併(面積成為461平方公尺)。邱余任妹係於81年12月18日 登記為合併後土地共有人之一，斯時土地權利範圍10000分 之444，於85年10月30日贈與移轉其中權利範圍10000分之74 予邱綉雲，餘權利範圍10000之370，嗣後由上訴人於102年6 月24日以分割繼承為原因登記為所有權人等情，有土地人工 登記簿謄本、土地登記謄本可參（見本院地政資料卷第189 、191、237、239、245、269、21頁）。依上開登記資料觀 之，81年斯時參與合建地主眾多，邱余任妹之土地權利範圍 並無顯著高於其他地主（見同上卷第241至247頁，81年12月 18日合併完成後之共有人計15人，其中李宗明、劉瑞玲、嚴 靚勳之權利範圍每人各10000分之2451，遠逾邱余任妹）， 實無從憑邱余壬妹具地主身分一節逕認其曾與建商達成口頭 合意而取得系爭建物地下2樓之車位所有權或使用權。 ⒉上訴人主張訴外人孫承裕有車位所有權，委託其管理該車位 至今云云。惟本院依上訴人所述門牌「桃園市○○區○○路000 號1樓、000號1樓」查詢結果，孫承裕係於82年5月31日登記 取得1320建號即○○路000號建物所有權，惟於94年9月2日已 因拍賣移轉登記由訴外人黃思源取得所有權(孫承裕即喪失 所有權)，1321建號即門牌○○路000號建物則與孫承裕無關， 有中壢地政所函送之建物異動索引、建物人工登記簿謄本可 查（見本院卷第137、143、157至175頁）。況且，1320建號 隸屬前棟(A棟)，非屬系爭1391建號之主建物範圍（見不爭
執事項㈡），堪認孫承裕實無可能就坐落系爭1391建號內之 車位取得所有權。是上訴人主張孫承裕在系爭1391建號內有 車位所有權，伊受孫承裕之託代為管理車位而有權占有云云 ，要無可採。
㈢按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示。單純之沈默，與默許同意之意思表示不同， 對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者， 不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年 上字第762號判決先例意旨、83年度台上字第237號判決意旨 參照）。上訴人主張81年間系爭建物興建完成後即由建商委 由邱余壬妹負責管理維護停車場，嗣由各車位所有權人委由 上訴人續行負責管理維護，每月繳納管理費500元，多年來 無人異議，住戶間已成立默示分管契約云云，並提出地下室 2樓停車配置圖、委託證明書、黃欣儀於000年0月00日出具 之說明書、汽車升降機收支明細簿、B座管理費一覽表為證 （見原審卷第63、31至39頁），被上訴人否認有分管契約之 存在，且就上訴人所提前述停車配置圖、收支明細簿、管理 費一覽表均否認形式真正（見本院卷第98頁）。經查： ⒈前述停車位配置圖雖有以手寫註記各車位使用人姓名，惟其 內並無任何表彰由建商公司出具之文字，且經上訴人於原審 自承此圖並非地主與建商約定時所繪製，且何時繪製、何人 間成立約定等情均不可考（見原審卷第282頁），顯然無從 憑以佐證上訴人之主張。
⒉前述收支明細簿、管理費一覽表等私文書，未顯示係由何人 做成或由管委會用印，被上訴人既否認形式真正，上訴人亦 未進一步舉證證明，自無從憑以佐證上訴人之主張。 ⒊前述委託證明書7紙出具日期均在88年間，僅記載自己擁有地 下停車位、委託上訴人為地下停車昇降機之管理人等情，依 文義內容顯然無從認定全體住戶間已以明示或默示行為就7 個停車位達成上訴人所稱分管契約之約定。
⒋前述由黃欣儀於103年5月15日出具之說明書記載：B1B2停車 場均屬私人所有，據其所知早期無人管理，十多年前升降機 故障無法使用，邱顯龍自費修理，其後所有權人委託邱顯龍 管理，並言明使用升降機者每部車每月分擔500元補貼機械 安裝、維修等語（見原審卷第33頁），通篇並未敘明上訴人 就特定車位之占有使用權源、亦無提及分管契約等內容，而 黃欣儀係被上訴人現任主任委員，代表被上訴人對上訴人提 起本件訴訟，於本院程序澄清：正因住戶有爭執，103年間
才出具前述聲明書，然該內容係聽聞上訴人陳述而來，由於 公設(含地下2樓停車場)照明電費係由管委會支出，住戶要 求上訴人提出有權占有之具體事證，上訴人均未提出，管委 會因而提告等情（見本院卷第125、126頁），並提出向台灣 電力公司繳納電費之繳費憑證為據（見本院卷第127頁）， 足見並無上訴人所稱「多年來無人異議，住戶間已成立默示 分管契約」之情事。
⒌上訴人雖以住戶羅際鍊於原審之證詞，主張有分管契約存在 云云。查證人羅際鍊僅證稱：伊於80、81年買房屋，想要買 車位，建商說沒有車位，都已經賣掉，有些是地主的車位。 停車場早期由邱媽媽負責管理，於89、90年間由邱顯龍接任 管理，停車場昇降機亦由邱顯龍負責修繕。伊曾向邱顯龍承 租1個車位，有繳付停車費、昇降機修繕費予邱顯龍等語（ 見原審卷第112至113頁），至多僅顯示邱余任妹、上訴人曾 先後管理停車場之事實，惟無從佐證建商與地主就停車位有 如何之分配約定，更無從佐證區權人間有達成如何之分管合 意。上訴人主張就其中2個車位具所有權或受其他所有權人 委託管理而有占有使用權源云云，要無可採。
⒍綜上，上訴人所舉事證，無從認定建商與地主間就系爭車位 之使用有如前述停車位配置圖之約定，且無從認定系爭車位 於系爭建物區權人之間有成立默示分管契約。區權人以往就 上訴人使用系爭車位不為異議或反對之表示，原因多端，或 因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼，或礙於處置能力不足， 或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，均有可能，自無法 僅因系爭建物區權人就系爭車位使用現況單純沉默而未積極 異議，即推論出有默示分管契約存在。上訴人既未能舉證有 如其所述之分管契約存在，就系爭車位占有使用權源未能提 出有權占有之積極證據，則被上訴人依民法第767條第1項、 第821條規定，請求上訴人將系爭車位騰空返還予系爭社區 全體區權人，核屬有據，應予准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不 能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書 分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於 租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租 金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨 參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益， 原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台 上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限，土 地法第97條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務 據為計算損害賠償額之標準。而基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高 額（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。查 系爭車位之面積共計22.0675平方公尺（4.55m×4.85m＝22.06 75㎡），119地號土地於起訴日前5年內占用迄今之各年度申 報地價如附表所示，有119地號公務用地價謄本可憑（見原 審卷第255至269頁）。本院審酌系爭車位坐落土地臨桃園市 ○○區○○路，附近交通及商業活動頻仍，暨遭占用期間由上訴 人出租使用收益等情，認原審以土地申報地價年息8%計算相 當於租金之不當得利，尚屬相當，上訴人就前開計算標準亦 無爭執。被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應返還 自起訴日（110年3月8日）往前回溯5年內不當得利共10萬93 91元，及自起訴狀繕本送達上訴人（110年3月28日發生送達 效力，見原審卷第43頁）之翌日即110年3月29日起至清償日 止之法定遲延利息，並應自110年3月29日起至騰空返還系爭 車位之日止按月返還1865元，均屬有理由。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定， 請求上訴人將系爭車位騰空返還予系爭社區全體區權人，並 依民法第179條規定，請求上訴人給付10萬9391元，及自110 年3月29日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自110 年3月29日起至騰空返還系爭車位之日止按月給付1865元， 均有理由，應予准許。原審就前述應准許部分為上訴人敗訴 之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一 論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 郭佳瑛
法 官 張婷妮
附表 面積(㎡) 占用期間 (110.3.8.起訴日往前回溯5年) 申報地價 (新臺幣) 年息 總計 (新臺幣/元以下4捨5入) 自110年3月29日起按月給付金額(新臺幣/元以下4捨5入) 22.0675 105.3.9~106.12.31(1又9/12年) 12,468元 8% 38,519元 1,865元 (22.0675×12,679.2×8%)÷12＝1,865 22.0675 107.1.1~108.12.31(2年) 12,148元 8% 42,892元 22.0675 109.1.1~110.3.8 (1又3/12年) 12,679.2元 8% 27,980元 合計 109,391元
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
書記官 張英彥