臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第1361號
上 訴 人 高再萬
訴訟代理人 王唯鳳律師
被 上訴 人 陳朱月雲
陳麗緹
兼 共 同
訴訟代理人 陳春長
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年1
0月14日臺灣臺北地方法院110年度訴字第3854號第一審判決提起
上訴，並為訴之減縮，本院於113年1月2日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及訴訟費用 （除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0之0號房屋如附圖 所示A部分（即2樓，面積：146.06平方公尺）、B部分（即1樓 前段，面積：65.31平方公尺）、D部分（即1樓遮雨棚，面積 ：14.01平方公尺）騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人。被上訴人應自民國111年2月14日起至遷讓返還前項房屋之日止 ，按月給付上訴人新臺幣1萬元。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。 事實及理由
按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第3款定有明文。查，本件上訴人於起訴時 主張被上訴人於兩造租賃關係終止後仍無權占有如附表所示之 建物（下稱系爭房屋），依民法第962條、第831條準用第821 條、第179條、給付遲延等規定及契約關係，請求被上訴人騰 空遷讓返還系爭房屋予上訴人及全體共有人，並給付上訴人自 民國110年4月14日起之每月不當得利新臺幣（下同）1萬元， 嗣於本院減縮為僅依民法第179條及類推適用民法第831條準用 第821條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所 示A、B、D部分（下稱占用部分）予上訴人及全體共有人，及 給付上訴人自111年2月14日起之每月不當得利1萬元（見本院 卷第335至336頁），核與上開規定相合，應予准許。上訴人主張：兩造於107年12月14日簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭契約），伊以400萬元購買被上訴人所有如附表所示房 地（下稱系爭房地），並約定被上訴人自同日起2年內得無償 借住如附圖所示編號A、B部分，自109年12月14日起應每月給
付伊租金1萬元。詎被上訴人屆期後未依約給付租金，遲付租 金已達2期以上，經伊定期催告後仍未遵期給付，伊已於111年 1月間對之終止租約，被上訴人於終止後仍無權占有系爭房屋 占用部分，受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第179 條及類推適用民法第831條準用第821條規定，求為命被上訴人 騰空遷讓返還系爭房屋占用部分予上訴人及全體共有人，及給 付自111年2月14日起之每月不當得利1萬元之判決。原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴（未繫屬本院及上訴 人減縮部分，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴 人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋占用部 分騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人，並自111年2月14日 起至遷讓返還系爭房屋占用部分之日止，按月給付上訴人1萬 元。
被上訴人則以：系爭契約之交易價格遠低於市價，可知實為兩 造借貸之擔保，非買賣；縱認為買賣，系爭房屋原係伊等與訴 外人陳春生共有並共同居住使用，無從分割權利，且未通知陳 春生行使共有人之優先承買權，買賣亦屬無效，故上訴人非系 爭房屋事實上處分權之共有人，且上訴人雖通知給付租金，伊 告知確認後向其買回（贖回），但上訴人說時間已過，伊事後 要付租金，亦未獲上訴人置理，其無權請求遷讓返還等語置辯 。答辯聲明：上訴駁回。
經查，系爭房屋係未辦理保存登記之建物，為被上訴人及陳春 生之被繼承人陳清文出資興建，嗣陳清文於101年4月30日死亡 ，經其等於102年1月15日為遺產分割協議，約定各繼承系爭房 屋應有部分1/4暨基地即附表所示地號土地（下稱135土地，權 利範圍1/5）應有部分1/20，並辦理房屋稅納稅義務人（持分 各1/4）變更及土地所有權移轉登記（權利範圍各1/20）；兩 造於107年12月14日簽訂系爭契約，並於108年1月間將被上訴 人部分之房屋稅納稅義務人變更為上訴人（持分3/4），及同 年3月間將陳朱月雲名下135土地所有權（權利範圍1/20）移轉 登記予上訴人；系爭房屋（含附屬建物）坐落135土地之位置 如附圖所示，其2樓即A部分面積計146.06平方公尺、1樓前段 即B部分面積計65.31平方公尺、1樓屋外右側鐵皮建物即C部分 面積計16.89平方公尺、1樓屋外右側遮雨棚即D部分面積計14. 01平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、土地建築 改良物所有權移轉契約書、土地登記謄本、房屋稅籍證明書、 系爭土地102年1月18日繼承登記申請資料（含陳清文除戶謄本 暨繼承系統表、遺產分割協議書等）、系爭房屋稅籍歷次變更 原始資料、系爭土地108年3月8日移轉登記資料、本院勘驗筆 錄、臺北市政府地政局土地開發總隊函暨鑑定圖（即本判決附
圖）及現場照片（見原審卷第15至19、29、129頁、本院卷第1 29至153、159至193、205、213至231、237至241、281、297至 303頁）可稽，堪認無訛。
上訴人主張被上訴人自111年1月間起無權占有系爭房屋占用部 分，應依民法第179條及類推適用第831條準用第821條規定， 騰空遷讓返還該部分房屋予伊及全體共有人，並按月給付伊自 111年2月14日起之不當得利1萬元等語，為被上訴人所否認， 並以前揭詞置辯。爰審認如下：
㈠系爭契約關於交易系爭房地產權之性質為買賣契約，非信託 讓 與擔保：
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立 約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事 實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信 原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判 斷之基礎，惟契約文字如業已表示當事人真意，無須別事探求 者，自不得反捨契約文字更為曲解。又稱買賣者，謂當事人約 定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標 的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（民法第345條 規定參照）。至所謂信託讓與擔保契約，乃屬權利移轉型之擔 保物權，即債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權 人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所 有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償 ，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。 其特性如同不動產抵押權，著重於不動產之價值對債權之擔保 性，故債務人前開擔保讓與後仍得繼續使用其不動產，且在未 清償其債務前，尚不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權 人返還擔保物，二者顯然有別。
⒉查兩造均不爭執被上訴人因積欠上訴人400萬元未還，因此於10 7年12月14日簽訂系爭契約，記載：「立契約書人買方高再萬 【以下簡稱甲方】賣方陳朱月雲、陳麗緹、陳春長【以下簡稱 乙方】就左列不動產買賣事宜，一致同意訂立條款如後，以資 共同遵守：不動產標示：未保存登記房屋台北市○○區○○街00 巷0之0號1、2樓持分3/4及同巷1號、27號大公部分【陳朱月雲 、陳麗緹、陳春長】及台北市○○區○○段○○段000地號持分1/20 【陳朱月雲】。不動產買賣總價新台幣肆佰萬元整。付款條 件如下：…新台幣肆佰萬元整。雙方同意同意抵債過戶無誤。… …」、「特約事項：原乙方積欠甲方新台幣肆佰萬元整，故以 本房地過戶予甲方抵償債務。前開房地即日起貳年內無償借 住予乙方住家用…，雙方同意自109.12.14起每月租金新台幣壹 萬元整給付甲方。乙方得於112.12.14前以總價新台幣（400
萬及自107.12起至買回付款完成之日止之利息按年息24%計算 ）買回……；惟乙方如於112.12.14前未履行或未按期繳納租金 時，乙方即不得要求買回……。本買賣房屋不包括陳春生現住○ ○市○○區○○街00巷0之0號1樓現住約1/2之部分。原陳朱月雲向 劉玳瑋借款之債務由甲方負責清償。」、「付款明細：原乙方 欠甲方新台幣肆佰萬元整抵付買賣總價。收款人：陳朱月雲、 陳麗緹、陳春長（簽名並用印）」等內容（見原審卷第15頁） ，已揭明兩造合意買賣之標的、價金（含支付方式），並附有 買回之特約明確，足認前述契約文字業已表示其真意，無須別 事探求。
⒊被上訴人雖辯稱：前開交易金額遠低於市價，系爭房屋為伊等 與陳春生共有並共同居住使用，無從分割，系爭契約之性質應 為借貸擔保，非真的買賣云云（見本院卷第337頁）。惟被上 訴人與陳春生間早於102年初即就系爭房地為遺產分割協議， 並辦理分別共有之房屋納稅義務人變更及土地分割繼承登記； 系爭契約之文字業已表示兩造之真意，無須別事探求，均如前 述，自不得反捨契約文字更為曲解，謂此為信託讓與擔保契約 。此外，被上訴人辯稱「非真的買賣」（即系爭契約為通謀虛 偽意思表示或隱藏他項法律關係）一事，僅以交易價格過低為 據。然系爭契約除約定其買賣價金以雙方間之400萬元債務充 抵外，尚有被上訴人得於一定期間及條件下以原價加計利息買 回，及被上訴人得於簽約日起2年內無償使用、2年後改以每月 租金1萬元之不定期租賃方式繼續使用系爭房屋（均不含陳春 生占用部分），且上訴人須額外負責清償陳朱月雲向劉玳瑋之 借款等諸多特別約定，是前述價格縱與斯時市價相較有不足情 事，亦顯係雙方衡酌實際交易條件後所為之決定，無從僅依價 格因素即為被上訴人有利之認定。
⒋從而，系爭契約關於兩造交易系爭房地產權之性質為買賣，實 屬卓然，被上訴人前揭抗辯，均無可採。
㈡上訴人已因買賣取得系爭房屋事實上處分權（權利範圍3/4）， 且因被上訴人積欠租金，另經上訴人合法終止兩造租賃關係， 被上訴人不得再行使買回權：
⒈按各共有人，得自由處分其應有部分。民法第819條第1項定有 明文。又按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因 該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但 該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等 支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念 ，自得為買賣之標的，並得以占有改定方式完成其事實上處分 權之讓與。查，系爭契約關於兩造交易系爭房地產權之性質為 買賣，被上訴人於出售該房地前已完成分別共有之遺產分割協
議及相關登記，並於出售時約定被上訴人於簽約日起2年內得 無償使用、2年後改以每月租金1萬元之不定期租賃方式繼續使 用系爭房屋（不含陳春生占用部分）等情，均業如前述，堪認 上訴人已向被上訴人買受系爭房屋（權利範圍3/4），並以占 有改定之方式受讓取得其事實上處分權。至兩造交易時有無依 土地法第34條之1第4項規定通知陳春生行使共有人之優先購買 權，僅生違反時出賣人應否對陳春生負損害賠償之問題，對於 兩造買賣之效力並無影響，故被上訴人辯稱系爭房屋未分割不 得出售或系爭契約違反上開規定而無效，委無足採。⒉又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第44 0條第1、2項分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額 ，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地 法第100條第3款亦規定明確。
⒊查被上訴人自109年12月14日起以每月租金1萬元之不定期租賃 方式向上訴人承租系爭房屋（不含陳春生占用部分），雙方未 約定每月租金之給付日期，依民法第439條規定如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之，故被上訴人應於每期（即每月） 14日前應支付前1期（即前1個月）之租金。又上訴人於110年1 月1、14日通知被上訴人應開始給付租金及指定受款帳戶，經 被上訴人表示應允，有兩造間之LINE通訊紀錄可稽（見原審卷 第25、111頁）。其雖表示轉好後會通知上訴人，但事後分文 未付，上訴人於110年12月17日寄發存證信函限期通知被上訴 人應於函到7日內給付積欠（即109年12月14日至110年12月13 日，計13期）之租金，並於同日送達被上訴人；被上訴人逾期 未繳納，上訴人於同年12月28日寄發存證信函通知被上訴人依 民法第440條規定終止租約，並於同月29日送達被上訴人，有 該2次存證信函及回執（見原審卷第163至171、219至223頁） 可稽，是上訴人主張其已合法終止兩造間之租賃關係，揆諸前 揭規定，並無不合，被上訴人自111年1月17日起即屬無權占有 系爭房屋，此不因被上訴人嗣於111年1月24日補繳前述積欠之 13期租金（見原審卷第189頁），而影響上訴人前已終止之效 力。至被上訴人辯稱其受給付租金通知後曾表示要買回云云， 並舉兩造LINE通訊紀錄為佐（見原審卷第25、111頁），惟斯 時被上訴人已積欠上訴人109年12月14日起至110年1月13日之 租金未繳，依系爭契約之約定，如被上訴人有未按期繳納租金 之情形時，不得要求買回，是其所言縱屬實情，其買回權亦已
喪失，故被上訴人此部分抗辯，亦無可取。
㈢被上訴人無權占有系爭房屋，上訴人依民法第179條及類推適用 民法第831條準用第821條規定，得請求其騰空遷讓返還並給付 相當於租金之不當得利：
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。上 開規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準 用之，此觀民法第821條及第831條自明。又民法第179條前段 規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」 為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取 得其利益者，即應對該對象成立不當得利。未為所有權登記之 建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未 經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事 實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權 人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年 度台上字第187號判決要旨參照）。查，上訴人為系爭房屋事 實上處分權之共有人，並已合法終止兩造間租賃契約，已如前 述，則終止後，被上訴人繼續占有系爭房屋占用部分即欠缺法 律上原因，而為無權占有，上訴人依民法第179條及類推適用 民法第831條準用第821條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還該 屋占用部分予上訴人及全體共有人，核屬有據。2.按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之 二者，其人數不予計算。民法第821條第1項定有明文。又共有 人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓 與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情 形外，受讓人應受該分管契約之拘束，用維法律秩序之安定， 並免善意受讓人受不測之損害。另依社會通常觀念，無權占有 使用他人所有之房屋，可能獲得相當於租金之利益。查，系爭 房屋於107年間，經共有人即被上訴人及陳春生約定2樓由陳朱 月雲及陳春長使用、1樓前段、在車庫旁由陳麗緹使用、1樓後 段由陳春生使用等情，業經證人陳春生於原審結證明確（見原 審卷第295至296頁），核與陳春長於本院履勘時陳稱：遮雨棚 內即D部分是陳麗緹在使用，2樓即A部分我使用一間，1樓即B 部分陳麗緹使用，B部分要到A部分也都會經過，平常我也都會 用到等語（見本院卷第229頁），以及系爭契約約定租賃之標 的範圍不含系爭房屋1樓陳春生現住約1/2等語大致相符，足認 系爭房屋之共有人間已有上開分管契約之約定，且為上訴人受 讓取得系爭房屋事實上處分權之應有部分時所知悉並受該約定
之拘束。上訴人依該分管契約之約定，本得單獨使用、收益被 上訴人原分管之系爭房屋占用部分，兩造於系爭契約約定租賃 期間之租金為每月1萬元，則上訴人主張被上訴人於111年1月 間伊合法終止該租賃關係後，仍繼續占有系爭房屋占用部分， 每月受有相當於租金之不當得利1萬元，自為可採。從而，上 訴人依民法第179條規定，請求被上訴人應自111年2月14日起 至遷讓返還該占有部分之日止，按月給付其相當於租金之不當 得利1萬元，亦屬有據。
綜上所述，上訴人依民法第179條及類推適用第831條準用第821條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋占有部分予上訴人及其他全體共有人，並自111年2月14日起至遷讓返還系爭房屋占用部分之日止，按月給付上訴人1萬元，為有理由，應予准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 23 日 民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 陳蒨儀
法 官 饒金鳳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 陳泰寧
附表：
編號 1 土地坐落 面積 權利範圍 （所有權） 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 臺北市 ○○區 ○○ ○ 135 1,673 陳朱月雲1/20 編號 2 建號 建物門牌 基地坐落 層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 （事實上處分權） 未辦保存登記 臺北市○○區○○街00巷0之0號 臺北市○○區○○段○小段000地號 2層樓 第1層：146.06 第2層：146.06 陳朱月雲1/4 陳麗緹1/4 陳春長1/4