臺灣高雄地方法院民事判決 93年度重訴字第433號
原 告 甲○
丁○○
丙○○
訴訟代理人 孫志鴻律師
複代理人 邱麗妃律師
被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處
法定代理人 莊翠雲
訴訟代理人 己○○
戊○○
當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年11月3 日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒拾玖萬陸仟捌佰壹拾陸元，及自民國九十四年八月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減 租條例第26條第2 項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業 經高雄市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成 立，而由高雄市政府移送本院審理，有高雄市政府民國93年 8 月30日高市府地1 字第0930044387號函附相關資料在卷可 參，是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，核與上開 規定相符，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國90年11月12日，向被告承租國有由被 告管理之坐落在高雄市○○區○○段一小段2085地號土地應 有部分三分之一（下稱系爭耕地），並訂立書面租賃契約， 租期自91年1 月1 日起至100 年12月31日止。系爭耕地原屬 高雄市○○○段籬子內小段26地號土地，為訴外人胡林瓊珠 、張啟華、林天助所共有（應有部分各為三分之一），其後 ，該土地於70年及80年間歷經2 次重劃，最後分成高雄市○ ○區○○段一小段2085、2086、2096地號及高雄市○鎮區○ ○段一小段1674之1地號、高雄市○鎮區○○段35地號共5筆 土地，期間高雄市○○區○○段一小段2085地號土地（於70 年土地重劃時編為高雄市○○區○○段1731、1933地號土地 ）原屬張啟華部分，因張啟華之繼承人以之抵繳遺產稅，而 於77年7 月20日移轉登記為國有，另高雄市○○區○○段一
小段2085、2086地號及高雄市○鎮區○○段35地號土地原屬 林天助部分，亦因林天助之繼承人以之抵繳遺產稅，而於91 年4 月2 日移轉登記為國有。原告父親林石吉自38年起即向 胡林瓊珠、張啟華承租高雄市○○○段籬子內小段26地號土 地，而與該土地之另一共有人林天助一同耕作，林石吉死亡 後則由原告於林石吉原耕作位置耕作，並繳納耕地租金至今 ，並無交換耕作之情事。迄93年間，被告為將系爭耕地讓售 予他共有人，於93年1 月14日以臺財產南管字第0930001119 號函通知原告自93年2 月1 日起終止與上開耕地租約，被告 自應依平均地權條例第77條之規定補償原告，爰聲明請求被 告應給付原告796,816 元，及自94年8 月19日民事更正聲明 狀送達之翌日（即94年8 月20日）起至清償日止，按年利率 5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。三、被告則以：高雄市○○區○○段一小段2085地號土地為中華 民國及訴外人胡文石所共有，國有持分為三分之二，其中三 分之一係張啟華之繼承人用以抵繳遺產稅之抵稅地，此部分 於土地重劃前即與原告訂有耕地三七五租約，於因抵稅歸國 有後，業已換訂國有耕地租賃契約，租期至100 年12月31日 止。93年間，財政部專案核定將高雄市○○區○○段一小段 2085地號土地屬國有部分讓售予胡文石，被告乃於93年1 月 14日以臺財產南管字第0930001119號函通知原告自93年2 月 1 日起終止上開耕地租約，惟被告於93年1 月19日下午辦理 地上物查估時，原告甲○當場表示於土地重劃後，為就近方 便照顧地上作物，與林天助交換高雄市○○區○○段一小段 2096地號土地使用，致同地段2085地號土地上之作物乃林天 助種植，林天助死亡後，由訴外人乙○○等6 人繼承，目前 種植之香蕉願讓與原告全權處理等語，足認原告有交換耕地 使用耕作之情，原告既未自任耕作所承租之系爭耕地，即屬 違反耕地三七五減租條例第16條規定，原訂耕地租約應屬自 始無效，從而自無依平均地權條例第76、77條規定予以補償 之理。再者，縱認原告並無交換土地使用情形，惟原告在明 知其耕作使用之土地為高雄市○○區○○段一小段2096地號 土地，竟虛偽切結其使用土地為同地段2085地號土地，詐欺 被告，使被告陷於錯誤而與原告訂立系爭耕地租約，被告自 得依民法第93條規定撤銷該租賃契約。綜上，原告提起本件 訴訟，並無理由，爰聲明請求駁回原告之訴等語資為抗辯。四、兩造不爭執事項：
㈠原告係於90年11月12日向被告承租高雄市○○區○○段一小 段2085地號土地應有部分三分之一即系爭耕地，並訂立書面 租賃契約，租期自91年1 月1 日起至100 年12月31日止。迄
於93年間，被告為將系爭耕地讓售予他共有人，於93年1 月 14日以臺財產南管字第0930001119號函通知原告自93年2 月 1 日起終止與上開耕地租約，有系爭耕地租賃契約書、被告 之93年1 月14日臺財產南管字第0930001119號函為證。 ㈡系爭耕地原屬高雄市○○○段籬子內小段26地號土地，該土 地於70年間第1 次土地重劃時，分割為高雄市○○區○○段 1730、1731、1932、1933、1940地號及高雄市○鎮區○○段 1674之1 地號（後變更為盛興段一小段）、高雄市○鎮區○ ○段35地號共7 筆土地，於80年間第2 次土地重劃時，高雄 市○○區○○段1731、1933地號土地合併為高雄市○○區○ ○段一小段2085地號土地，高雄市○○區○○段1730、1932 、1940地號土地合併分割為高雄市○○區○○段一小段2086 、2096地號土地，有原告提出之土地登記謄本、土地登記簿 、高雄市政府地政處新興地政事務所93年12月13日高市地新 一字第0930011203號函及94年1 月17日高市地新二字第0940 000377號函所檢送之土地登記謄本、土地登記簿、異動索引 、地籍圖謄本、高雄市政府地政處前鎮地政事務所94年4 月 19日高市地鎮一字第0940003275號函所檢送之土地登記簿為 證。
㈢高雄市○○○段籬子內小段26地號土地原為訴外人胡林瓊珠 、張啟華、林天助所共有（應有部分各為三分之一），其後 ，胡林瓊珠部分因屬夫妻聯合財產更名為訴外人胡雨順所有 ，並由胡文石繼承，於77年5 月4 日辦理登記。另一共有人 張啟華死亡後，其所有高雄市○○區○○段1731、1933地號 （其後合併為高雄市○○區○○段一小段2085地號）、持分 均為三分之一之土地，因繼承人用以抵繳遺產稅，而於77年 7 月20日登記為國有，其餘部分則由張柏壽單獨繼承，於78 年7 月21日辦理登記。嗣共有人林天助於90年6 月10日死亡 後，其所有高雄市○○區○○段一小段2085、2086地號、持 分均為三分之一之土地，亦因繼承人用以抵繳遺產稅，而於 91年4 月2 日移轉登記為國有，其餘部分則由乙○○等6 人 共同繼承，於91年5 月10日辦理登記，亦有上開土地登記謄 本、土地登記簿為證。
㈣原告父親林石吉自38年起即向胡林瓊珠、張啟華承租高雄市 ○○○段籬子內小段26地號土地耕作，林石吉死亡後，則由 原告承受該耕地租約，並分別與胡文石、張柏壽及被告訂立 耕地租約，而繼續耕作，有系爭耕地租約、高雄市前鎮區公 所86年10月6 日高市前區民字第10346 號函暨所附之高雄市 私有耕地租約2 份、高雄市前鎮區公所86年10月6 日高市前 區民字第10244 號函暨所附之高雄市私有耕地租約1 份、原
告與胡文石及張柏壽於92年1 月1 日簽訂之私有耕地租約2 份、高雄市前鎮區公所94年9 月19日高市前區民字第094001 1211號函暨所檢送之高雄市私有耕地租約、地籍圖騰本、高 雄市○○段三七五出租耕地租約登記簿為證。
五、本件之爭點為：㈠原告是否有交換土地使用而未自任耕作情 形？即系爭租約是否存有耕地三七五減租條例第16條第2 項 之無效情形？㈡原告所得向被告請求之補償額為若干？是否 應扣除土地增值稅？茲分述本院之判斷如下：
㈠原告是否有交換土地使用而未自任耕作情形？即系爭租約是 否存有耕地三七五減租條例第16條第2 項之無效情形？ ⒈原告主張其父林石吉自38年間起，即向胡林瓊珠、張啟華承 租高雄市○○○段籬子內小段26地號土地耕作，而胡林瓊珠 、張啟華就該土地僅有應有部分三分之二，另三分之一則屬 林天助所有之情屬實，業如前述。又據證人即林天助之子乙 ○○到庭證稱，於高雄市○○○段籬子內小段26地號土地重 劃前，林天助與林石吉均在該土地上耕作，耕作範圍分別為 三分之一及三分之二，林天助耕作之位置位在該土地之上方 ，林石吉耕作之位置則在該土地之下方，之後該土地重劃， 和平路、英德街將該土地分成兩半，林天助與林石吉仍分別 在原耕作位置耕作，不清楚該土地之其他共有人與林天助間 是否有約定如何使用該土地，亦不清楚林天助與林石吉就如 何使用該土地是否有作約定等語（詳見本院卷第69、70、23 0 至232 頁），核與原告陳稱之耕作情形及卷附之土地登記 謄本、土地登記簿、私有耕地租約相符，堪信證人乙○○之 證詞屬實而可採信，則由證人乙○○所證林天助、林石吉及 原告歷年之耕作情形以觀，應足認林天助與林石吉於共同耕 作高雄市○○○段籬子內小段26地號土地期間，已就各自耕 作位置及範圍有一默示合意，即將該土地分成二部分，由林 天助、林石吉各按所有及承租之應有部分比例耕作該土地之 一部分，而對此共有物之耕作使用成立分管協議，於林石吉 死亡後，原告亦依此耕作分管協議與林天助共同耕作該共有 土地，縱於高雄市○○○段籬子內小段26地號土地經2 次土 地重劃而形成數筆不相連之土地後亦然。
⒉按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有 使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利 之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有 人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。 至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物 者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同，有最高法院 57年台上字2387號判例意旨足資參照。高雄市○○○段籬子
內小段26地號土地暨其經2 次土地重劃後所分割成之土地， 既均為共有之土地，則各共有人本即按其應有部分之比例， 對於共有物之全部行使權利，則身為該共有土地承租人之林 石吉及原告，於出租人未與該土地之另一共有人林天助就如 何使用該土地為約定之情形下，自得按其所承租土地之應有 部分比例，對於共有物之全部為使用。林石吉雖於承租土地 後，與林天助成立土地耕作分管協議，然此僅為其二人就該 共有土地之耕作劃定實際耕作之範圍，非謂所承租耕作之土 地已限定在該劃定耕作之範圍，且因該耕作分管協議之存在 ，林石吉、原告僅能在劃定範圍內耕作，其餘部分則屬林天 助之劃定耕作範圍，故林石吉、原告在所承租之上開土地上 ，只要在所劃定耕作範圍內有自任耕作之情形，即應屬對於 高雄市○○○段籬子內小段26地號土地經2 次重劃所成之各 筆土地均有自任耕作情形，而符合耕地三七五減租條例第16 條第1 項應自任耕作之規定。查原告於林石吉死亡後，即在 林石吉原所劃定之耕作範圍自任耕作迄今，為兩造所不爭執 ，且經證人乙○○證述明確，堪信為真實，原告既有在林石 吉原所劃定之耕作範圍內自任耕作之情形，則依上開說明， 原告對於所承租之全部土地即均屬有自任耕作，是被告徒以 原告未在高雄市○○區○○段一小段2085地號土地耕作，抗 辯原告係與他人交換土地使用，並未自任耕作云云，自屬無 據。
⒊又林天助已於90年6 月10日死亡，其所有高雄市○○區○○ 段一小段2085、2086地號、持分均為三分之一之土地，因繼 承人用以抵繳遺產稅，而於91年4 月2 日移轉登記為國有等 情屬實，已如前述，則林天助之繼承人自91年4 月2 日起， 對於原屬林天助所有高雄市○○區○○段一小段2085、2086 地號、持分均為三分之一之土地，已無使用收益權利自明。 再被告事後並未將此移轉國有部分出租他人，僅係於90年11 月12日與原告訂立耕地租約，將張啟華之繼承人用以抵稅之 高雄市○○區○○段一小段2085地號土地應有部分三分之一 （即系爭耕地）出租予原告耕作，租期自91年1 月1 日起至 100 年12月31日止等情，有國有耕地租賃契約書為證，堪信 屬實，是自91年4 月2 日起，因林天助之繼承人對高雄市○ ○區○○段一小段2085地號土地已無耕作使用之權利，致僅 原告得本於系爭耕地租約及與胡文石所訂立之耕地租約在高 雄市○○區○○段一小段2085地號上耕作。而被告為將國有 高雄市○○區○○段一小段2085地號應有部分三分之二之土 地出售予共有人胡文石，乃於93年1 月19日至高雄市○○區 ○○段一小段2085地號土地現場進行地上物查估，發現該土
地上種植香蕉等情，為兩造所不爭執，並有查估紀錄在卷可 稽，亦堪信為真實，足認迄至93年1 月19日被告至高雄市○ ○區○○段一小段2085地號土地現場為查估時，該土地上仍 有耕作情形；原告甲○於被告辦理查估之日雖到場稱：「甲 ○等三人所承租之林聖段一小段2085地號土地與林天助耕作 處之2096地號交換使用，目前2085地號土地，地上物由林天 助種植香蕉，林天助君已死亡，由其子乙○○等六人繼承， 目前所種植之香蕉願讓與原告甲○君等三人全權處理。」等 語，然依原告甲○之上開陳稱，參以林天助之繼承人自將高 雄市○○區○○段一小段2085地號應有部分三分之一之土地 抵繳遺產稅致該土地移轉為國有時起，對於該土地已無使用 收益權利之情，顯見原告於林天助死亡後，已自林天助之繼 承人受讓林天助所種植在該土地上之香蕉樹，對該香蕉樹有 完全之處理權利，從而，尚不得僅以原告甲○表示該土地上 之香蕉乃林天助所種植，即認定原告並未自任耕作；此外， 被告並未提出其他足資證明原告就系爭耕地有未自任耕作之 證據供本院查證，是被告據此查估紀錄抗辯原告未自任耕作 ，系爭耕地租約無效云云，亦屬無據。
⒋至被告抗辯原告明知其並無在高雄市○○區○○段一小段20 85地號土地上耕作之情形，竟仍於90年11月12日與原告訂立 系爭耕地租約時，仍切結有在該土地上自任耕作，被告係受 原告詐欺而訂立系爭耕地租約，自得依民法第93條規定撤銷 部分，固據被告提出86年12月1 日國有土地勘（清）查表為 證，然撤銷應以意思表示為之，民法第116 條第1 項定有明 文，被告僅於94年6 月17日之答辯狀內載明其得依民法第93 條規定撤銷意思表示，尚難認被告已對原告為撤銷之意思表 示，是被告以撤銷為由抗辯無庸補償原告云云，尚屬無據。 ⒌綜上，原告主張其並無交換土地使用之情事，對系爭耕地有 自任耕作等情，堪可採信，系爭耕地租約既無因原告未自任 耕作導致無效之情形，則被告依平均地權條例第76條規定終 止系爭耕地租約，自應依同條例第77 條 第1 項之規定補償 原告。
㈡原告所得向被告請求之補償額為若干？是否應扣除土地增值 稅？
⒈按耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承 租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外， 應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅， 並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給 予補償，平均地權條例第77條第1項定有明文。 ⒉高雄市○○區○○段一小段2085號土地總面積為214.07平方
公尺，原告僅向被告承租該土地應有部分三分之一，被告於 93年1 月14日以臺財產南管字第0930001119號函通知原告終 止租約時，該土地之公告現值為每平方公尺33,500元等情， 有系爭耕地租賃契約書、土地登記謄本為證，且為兩造所不 爭執，堪信為真實。又依土地稅法第28條之規定，系爭耕地 屬免徵土地增值稅之土地一節，亦有高雄市稅捐稽徵處苓雅 分處94年7 月4 日高市稽苓地字第0940014093號函附卷可稽 ，是被告抗辯系爭土地應徵土地增值稅，於計算補償額時須 扣除之云云，尚屬無據。從而，依上開平均地權條例第77條 之規定，原告所得請求之補償額為796,816 元（計算式為： 33,500×214.070 ×1/3 ×1/3 ＝796,816 ，小數點以下四 捨五入）。
六、綜上所述，原告對系爭耕地有自任耕作，系爭耕地租約並無 耕地三七五減租條例第16條第2 項之無效情形，則被告依平 均地權條例第76條規定終止系爭耕地租約，自應依同條例第 77條第1 項之規定補償原告，從而，原告依平均地權條例第 77條第1 項之規定，請求被告給付796,816 元，及自94年8 月19日民事更正聲明狀送達被告之翌日（即94年8 月20日） 起至清償日止，按年利率5%計算之利息，於法即屬有據，應 予准許。
七、原告陳明願擔擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當之擔保金額准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第 390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日 民事第五庭法 官 黃悅璇
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日補提上訴理由狀（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日 書記官 董明惠