臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第330號
原 告 蔡尚志
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 許愛珠
訴訟代理人 陳文郎
被 告 吳寶絹
訴訟代理人 葉斯超
被 告 曾峙勳
訴訟代理人 曾鈺婷
被 告 謝美恕
訴訟代理人 葉清輝
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許愛珠應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示 斜線Ａ部分土地之日起，按月給付新臺幣32元予原告。二、被告吳寶絹應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示 斜線Ｂ部分土地之日起，按月給付新臺幣58元予原告。三、被告曾峙勳應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示 斜線Ｃ部分土地之日起，按月給付新臺幣55元予原告。四、被告謝美恕應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示 斜線Ｄ、Ｅ部分土地之日起，按月給付新臺幣127元予原告。五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕各負擔8 分之1，餘由原告負擔。
七、本判決第1項到期部分，得假執行。但被告許愛珠就本判決 第1項如每期以新臺幣32元為原告預供擔保，得免為假執行 。
八、本判決第2項到期部分，得假執行。但被告吳寶絹就本判決 第2項如每期以新臺幣58元為原告預供擔保，得免為假執行 。
九、本判決第3項到期部分，得假執行。但被告曾峙勳就本判決 第3項如每期以新臺幣55元為原告預供擔保，得免為假執行 。
十、本判決第4項到期部分，得假執行。但被告謝美恕就本判決 第4項如每期以新臺幣127元為原告預供擔保，得免為假執行 。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為坐落花蓮縣吉安鄉仁義段680之4、680之5、680之8、6 87之3、653之8等地號土地（下合稱系爭土地，各別土地以 地號稱之）所有權人，因系爭土地皆屬都市計畫之公共設施 保留地（道路用地），為容積移轉而於民國000年0月間自訴 外人郭姿吟買得，測量後才發現被占用，乃將遭占用之土地 部分分割，即由同段680地號分割出680之4、680之5、680之 8地號，由同段687地號分割出687之3地號，由同段653地號 分割出653之8地號等土地。
㈡被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕為附表所示土地、建 物之所有人，均未經原告同意，占用系爭土地如附表、附圖 即花蓮縣花蓮地政事務所112年3月16日112年花測字6880號 土地複丈成果圖所示，且無法律上原因受有相當於租金之利 益，依照被告占用面積、系爭土地申報地價每平方公尺新臺 幣（下同）2,880元之10%計算，自原告111年4月13日取得系 爭土地所有權之日起，每月受有相當於租金之不當得利各65 元、116元、111元、254元。
㈢被告與建商或土地前手如何約定，基於債之相對性，無從拘 束原告，民法第767條規定之排除侵害，並不以侵害人有故 意過失為限，被告占用土地之地上物皆屬為私人利益所為之 違建，非作為道路或供公眾使用，影響交通安全。爰依民法 第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告 許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕應分別將坐落系爭土地上 如附圖所示斜線之地上物拆除，並分別將土地騰空返還原告 ，及自民國111年4月13日起，至返還如附圖斜線所示土地與 原告之日止，各按月給付原告65元、116元、111元、254元 ；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠許愛珠則以：680地號土地為道路預定地、公用地段，無占 用之理。682地號土地於71年9月1日核發建使字第587號證 照，圍牆及柱子即存在，被告許愛珠於82年間購入附表所 示建物逾30年，未曾變動，亦不知有占用系爭土地。建商 收購畸零地、更換容積率，一般行情為公告地價約5%，原 告要求以現有公告地價購買，有權利濫用之嫌等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡吳寶絹則以：680地號土地為道路預定地，為公用地役，無 占用之理。683地號土地於71年9月1日核發建使字第857號 證照，圍牆及柱子即存在，被告吳寶絹於80年間購入附表 所示建物，使用逾30年，未曾變動。建商收購畸零地交換
容積率，一般行情為公告地價約5%，原告要求以現有公告 地價購買，有權利濫用之嫌。原告第一次說要測量是111 年3月1日，但原告於111年4月13日取得土地，原因發生日 期為111年3月30日，原告已經知道土地占用情形，卻仍購 買等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢曾峙勳則以：被告曾峙勳於96年買屋時，即現況之面積， 當初建商就已蓋到此地，為何要縮小80公分，主張為公用 地役關係，道路預定地，此地已供多數人使用達30年以上 。本件並非買賣用途，何來不當得利，原告為權利濫用。 被告曾峙勳不是不買，是價格不合理，一般行情為公告地 價5%等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈣謝美恕則以：被告謝美恕於79年間住進附表所示建物，在 前院依道路建築線蓋鐵皮屋車庫及圍牆使用迄今無礙。10 8年12月18日原地主賴瑞香要求被告謝美恕會同複丈鑑界 ，於109年3月2日按複丈成果，依據現有車庫及圍牆範圍 鑑界分割，將653之4、653之5、687之1、687之2地號等4 筆土地賣給被告謝美恕，故於複丈成果圖左下角說明欄註 記「依現場指示分割，了解現況同意免釘樁」，即現有圍 牆就是釘樁之界，被告謝美恕所買得之653之4及687之1地 號土地，已完全涵蓋車庫及圍牆。未料原告於2年後之111 年4月13日自賴瑞香取得土地後，竟聲稱被告謝美恕占用 土地。被告謝美恕未得到利益，原告主張有損害，應予舉 證。謄本上未記載為道路用地，但現場可看出事實上就是 道路用地，已經有5、60年了等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠拆屋還地部分
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。民法第767條第1項前段定有明文。而權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履 行義務，應依誠實及信用方法。同法第148條亦有明文。 又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利 人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權 利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使， 自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基 本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例 、101年度台上字第1106號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告主張其為系爭土地所有權人，附表所示建物為 被告所有，被告有附表所示地上物占用系爭土地如附圖之
情形，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記第一類 謄本、建物登記第二類謄本、建物外觀照片，及土地建物 查詢資料、花蓮縣花蓮地政事務所112年7月11日函暨土地 複丈成果圖（本院卷一第19-30、37-64、77-87、137-149 、153-158頁、卷二第37-39頁）在卷可參，堪認原告主張 被告現占用系爭土地，應屬為真。而被告分別於82、85、 96、78年間取得、使用如附表所示之建物，各該建物坐落 系爭土地之部分於110年6月6日成為吉安都市計畫編定之 道路用地，有卷附異動索引查詢資料、個人戶籍資料（完 整姓名）查詢結果、花蓮縣○○鄉○○000○00○0○○鄉○○○00000 00000號函可參（本院卷一第159-166、172-176頁、不公 開卷、本院卷二第121頁）。被告占用系爭土地之地上物 為門柱、雨遮、水泥加大理石石板、車庫、鐵圍籬、圍牆 、花圃等件，觀其樣式大致相同，陳舊情形與原建物接近 而應非新設，有本院112年4月28日勘驗照片可考，兩造對 此亦均不爭執（本院卷二第11-35、98頁），故被告辯稱 其等取得、使用建物時，已存有上開地上物，尚屬可信。 ⒊原告自承其具有許多不動產投資相關經驗，為將來捐贈花 蓮縣政府以換取容積移轉，乃於111年3月30日自郭姿吟購 得系爭土地，郭姿吟將系爭土地移轉給原告前，曾先於11 1年2月14日查詢680、687、653地號等土地是否有建築或 套繪申請紀錄，於111年2月16日、111年3月11日申請就65 3地號土地鑑界及分割複丈，111年3月9日申請就680地號 土地分割複丈，後於111年3月28日以申辦公共設施保留容 積移轉需要為由，將該680、687、653地號土地申請分割 複丈為數筆包含系爭土地之土地，以分割出遭占用部分之 土地等情，有原告於書狀及開庭中之陳述、花蓮縣花蓮地 政事務所112年2月8日花地所測字第1120000988號函及所 附收件複丈資料、112年10月3日花地所登字第1120010882 號函及所附登記申請原案資料、111年12月29日花地所登 字第1110013671號函及所附申請原案資料、111年11月22 日花地所資字第1110012064號函及所附地籍資料可參（見 本院卷二第104、185-186頁、本院卷一第351-389頁、本 院卷二第123-174頁、本院卷一第185-226、101-130頁） 。原告亦自承系爭土地如遭占用將無法作為容積移轉之標 的（本院卷一第133頁、卷二第105、186頁），觀郭姿吟 將系爭土地出售給原告之前兩日，以申辦公共設施保留容 積移轉需要為由，將系爭土地自680、687、653地號土地 分割出，使原告得將未遭占用部分進行容積移轉（本院卷 二第105頁），則系爭土地是否遭他人占用，顯為原告購
地之重要考量，此觀都市計畫容積移轉實施辦法第17條規 定意旨亦明。從而，原告既為進行容積移轉而富有不動產 投資相關經驗之人士，已透過賣方郭姿吟申調土地上之建 築情形，辦理土地之鑑界、分割複丈，得以預先明瞭地況 ，自可透過比對相關地籍資料、空照圖、實價登錄等公開 資料，或詢問附近居民、不動產業者等方式，確認土地使 用情況後再行購買系爭土地，實難認其購買系爭土地之際 ，對有地上物占用之情毫無所悉。
⒋原告以總價1,407,900元之價金，自郭姿吟購得包含系爭土 地之9筆土地、面積共57平方公尺、單價為每平方公尺24, 700元等情，有原告申請系爭土地所有權移轉登記時所附 之土地所有權買賣移轉契約書可考（見本院卷二第129頁 ）。本件訴訟中，兩造針對由被告價購系爭土地以平息紛 爭之過程，原告先提出以112年度公告現值每平方公尺25, 400元之金額計算，嗣稱其取得容積移轉並非無償捐贈， 因系爭土地坐落地段繁華，願改以公告現值之60%計算（ 本院卷二第103、195、200頁）。惟查，680、653、687地 號等土地於110年1月公告土地現值為每平方公尺24,700元 ，110年8月11日交易時包含道路用地，以60萬元轉移面積 共178.48坪（約590平方公尺），每平方公尺約1,017元， 即約公告現值之4%，有實價登錄及公告土地現值查詢結果 可稽（本院卷二第207、217頁）。另原告迄未能陳報購買 系爭土地之價格到院，對於與類似被告占用原告土地之人 出售土地之價格，亦稱有保密條款而無法提供（見本院卷 第200頁），本院難就此為有利於原告之認定。審以系爭 土地之公告土地現值於原告購入時之24,700元，已調整為 25,400元，基此，原告以此調整後金額出售系爭土地給被 告，價格顯然過高。
⒌據上所述，原告可先行確認購買土地之地況，亦將未遭占 用之土地分割出以利辦理容積移轉，卻仍購入有地上物之 部分，而被告自建商購屋至今30餘年，地上物未曾改變， 所有地上物坐落系爭土地部分於110年6月6日始被編定為 道路用地。審酌原告於111年3月30日購入系爭土地後，即 於111年11月7日提起本件訴訟（本院卷一第11頁），或辦 理容積移轉，或轉賣土地，僅為投資牟利，卻造成包含被 告在內之土地占用人，被迫額外花費取得土地以息訟，或 面臨訴訟，方能換得長久生活安居建物之一部分，原告所 得利益有限，被告所受影響甚鉅，不動產動輒因投資牟利 而無法公示安定、物盡其用，波及市場價值，則原告請求 被告拆除地上物返還土地，形式上固為行使權利，實質上
有透過興訟達成牟利之圖，考量各方當事人利益暨權利義 務之社會作用，揆諸前開最高法院之見解，非不得視原告 依民法第767條規定請求拆除地上物返還土地，係以損害 他人為主要目的，有權利濫用而違反誠信原則，應依民法 第148條規定駁回其請求。
⒍至原告主張被告占用之地上物屬於違建，有維交通安全云 云，然該等地上物所占用土地部分，於被告購屋之際，尚 非道路用地，迄今既未增建，亦未額外添加道路障礙，且 違建與否仍待主管機關認定，與原告在私法上得否請求被 告拆除地上物無涉，並不影響前揭本院認定原告所請違反 民法第148條規定之認定。
㈡不當得利部分
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請 求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是 請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上 應以相當於該土地之租金額為限（最高法院61年度台上字 第1695號判例、 94年度台上字第1094號判決意旨參照） 。次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同 法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為 限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所 申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以 公告地價80%為其申報地價，公有土地以公告地價為申報 地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則 第21條前段分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指 土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利 用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情 事，以為決定（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨 參照）。
⒉查原告固非得請求被告拆屋還地，然被告並無占用系爭土 地之合法權源，原告自111年4月13日登記取得系爭土地， 被告所有之上開地上物，於此時即非有權占用系爭土地， 則原告依上開規定及說明，自得請求被告給付相當於租金 之不當得利。另審酌前開系爭土地勘查時現場及週遭照片 、土地登記第一類謄本、花蓮縣吉安鄉公所函等資料，可 知該土地附近多為同類型住宅，使用分區為道路用地，用
途有限，兼衡該地交通情形、繁榮程度、使用經濟效益， 及被告占用土地情形等情，認本件應以該土地申報地價年 息之5%計算占用土地相當於租金之不當得利，較為合理。 基此，原告依上開規定及說明，得請求被告許愛珠、吳寶 絹、曾峙勳、謝美恕依序給付其於111年4月13日登記取得 系爭土地起至返還土地之日起，每月相當於租金之不當得 利金額32元、58元、55元、127元【計算式：許愛珠為2,8 80元/平方公尺×2.7平方公尺×5%÷12≒32元，吳寶絹為2,88 0元/平方公尺×4.82平方公尺×5%÷12≒58元，曾峙勳為2,88 0元/平方公尺×4.62平方公尺×5%÷12≒55元，謝美恕為2,88 0元/平方公尺×（4.36+6.22）平方公尺×5%÷12≒127元】， 逾此部分之請求，不應准許。
四、綜上，本件原告依民法第767條規定，請求被告將系爭土地 上如附圖所示之地上物移除，騰空返還原告，為無理由，應 予駁回。原告另依民法第179條規定請求給付相當於租金之 不當得利金額部分，於請求被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、 謝美恕自111年4月13日起至返還土地之日起，依序按月給付 32元、58元、55元、127元之部分，為有理由，應予准許。 原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決第1至4項有關原告勝訴部分，本院命被告給付金額未 逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依 職權宣告假執行；另依同法第392條第2項規定依職權宣告被 告分別為原告預供擔保，得免為假執行。原告之訴經駁回部 分，假執行之聲請併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核 均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 113 年 1 月 18 日 民事第二庭 法 官 邱韻如
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 18 日 書記官 陳禹瑄
【附表】被告占用系爭土地情形
編號 所有人 土地坐落 建物門牌 附圖所示占用情形 1 被告 許愛珠 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷00號、仁義段287建號 門柱、雨遮、水泥加大理石石板、車庫，即斜線A部分，占用仁義段680之4地號土地約2.7平方公尺。 2 被告 吳寶絹 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷00號、仁義段288建號 門柱、鐵圍籬、水泥加大理石石板、車庫，即斜線B部分，占用仁義段680之5地號土地約4.82平方公尺。 3 被告 曾峙勳 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷0號、仁義段301建號 車庫即斜線C部分，占用仁義段680之8地號土地約4.62平方公尺。 4 被告 謝美恕 花蓮縣○○鄉○○段000○0○000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷0號、仁義段689建號 雨遮、圍牆即斜線D部分，占用仁義段687之3地號土地約4.36平方公尺，雨遮、花圃即斜線E部分，占用仁義段653之8地號土地約6.22平方公尺。