臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第299號
原 告 蕭美珊
蕭妮妮
共 同
訴訟代理人 柯佾婷律師
追 加 原告 蕭遠夫
被 告 蕭曼萍
訴訟代理人 陳瀅全
簡涵茹律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國11
2年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告蕭美珊、蕭妮妮負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前
，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及
其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體
之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3
項分別定有明文。次按公同共有之債權人起訴請求債務人履
行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債
權之請求，尚無民法第821條規定之適用，而應依同法第831
條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公
同共有人之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之
適格始無欠缺（最高法院104年度台上字第481號判決意旨參
照）。又按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，
如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依
原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告
，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1
第1項亦定有明文。原告蕭妮妮及蕭美珊（下稱原告二人）
主張被告與原告之被繼承人黃慕貞間就坐落臺南市○區○○段0
00地號土地及其上同段2389建號建物（即門牌號碼：臺南市
○○路○段00巷00號10樓之1之建物，以下與前開土地合稱系爭
房地)之買賣契約及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思
表示，均屬無效，爰先位之訴依民法第179條第1項前段、第
184條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第76
7條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，請
求㈠確認系爭房地於104年4月8日所為買賣之債權行為及於10
4年5月18日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在或不成
立。㈡被告應將系爭房地於104年5月18日所為之所有權移轉
登記塗銷，並將系爭房地所有權返還予黃慕貞之全體繼承人
公同共有。如本院認黃慕貞與被告成立買賣契約，該買賣價
金為新臺幣(下同)170萬9,491元，被告客觀上僅給付8萬6,0
46元，仍積欠162萬3,445元，爰備位之訴依民法第367條、
第229條第1項、第227條第1項規定，請求被告應給付162萬3
,445元及自104年3月26日起至清償日止按年息百分之5計算
之利息予黃慕貞之全體繼承人公同共有。因黃慕貞之全體繼
承人尚未完成遺產之分割，則原告二人起訴，其中先位聲明
依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段請求被告塗銷
系爭房地所有權移轉登記，並將系爭房地所有權返還予全體
繼承人，及備位聲明依民法第227條第1項規定，請求被告應
給付162萬3,445元及自104年3月26日起至清償日止按年息百
分之5計算之利息予全體繼承人，屬公同共有債權之行使，
依首揭法條規定及判決意旨，自須由公同共有人全體起訴，
其當事人適格始無欠缺，而黃慕貞之繼承人除原告二人外，
尚有蕭遠夫未一同起訴，經原告二人聲請裁定命蕭遠夫追加
為原告，本院依上開規定，於112年12月18日裁定後，蕭遠
夫逾期未追加（本院卷二第117-120、127-129頁），視為已
一同起訴，合先敘明。
二、追加原告蕭遠夫（下稱蕭遠夫）未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告二人主張：
㈠先位聲明部分：
⒈黃慕貞為原告之母親，黃慕貞與被告間並無締結任何法律
關係，被告以盜蓋黃慕貞所有印章之方式，盜取黃慕貞所
有系爭房地。被告雖辯稱其係以「100萬元」向黃慕貞購
買系爭房地，然依臺南市臺南地政事務所（下稱臺南地政
事務所）112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉
契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」所載內
容可證，被告當時係向地政機關表示，其分別係以「1,25
7,337元」及「452,154元」向黃慕貞購買「系爭土地」及
「系爭建物」，是以系爭房地之總價應為「1,709,491元
」，而非被告所辯之100萬元，從被告全然不知系爭房地
之總價為「1,709,491元」可證被告與黃慕貞間就買賣契
約之「必要之點」從未達成合意，該買賣契約自屬「不成
立」，原告為黃慕貞之繼承人，自得請求被告塗銷系爭房
地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予黃慕貞之全體
繼承人。
⒉又依土地登記規則第33條第1款規定可知，申請土地權利變
更登記，應於權利變更之日起一個月內為之，然而從卷內
所存土地登記申請書記載內容可知，被告所辯之買賣關係
之「原因發生日期」及「立約日期」均為「104年4月8日
」，而收件日期則為「104年4月29日」，但被告提出之印
鑑證明委任書及所申請之「印鑑證明日期」卻為「104年5
月15日」，可證被告「104年5月15日」所提供之印鑑證明
已超過一個月，顯然有違土地登記規則第33條第1項及同
條第2項第1、6、7款規定及民法第73條規定，應認系爭房
地過戶行為存有嚴重瑕疵，應屬無效。
⒊退步言之，縱認黃慕貞曾與被告締結法律關係，然該法律
關係亦係「以房養老」之使用借貸契約，而非「買賣契約
」，因黃慕貞與被告間就系爭房地之買賣契約及移轉所有
權登記之行為均屬「通謀虛偽意思表示而無效」，而其通
謀虛偽意思表示之目的，係為隱藏他項「以房養老」之使
用借貸契約，故本件應適用「使用借貸」相關規定，而非
被告所辯之「買賣契約」。
⒋原告二人爰依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段
、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段
、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，提起先位之訴
。
⒌並先位聲明：
⑴確認被告與黃慕貞間，就系爭房地，於104年4月8日所為
買賣之債權行為及於104年5月18日所為所有權移轉登記
之物權行為均不存在或不成立。
⑵被告應將系爭房地，於104年5月18日經臺南地政事務所
以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並將系爭房
地所有權返還予黃慕貞之全體繼承人（即原告蕭美珊、
蕭妮妮、蕭遠夫）公同共有。
㈡備位聲明部分：
⒈若本院仍認被告曾與黃慕貞成立買賣契約，而從上開陳述
可知，被告與黃慕貞所約定之買賣總價應為「1,709,491
元」，而被告於客觀上僅給付被繼承人黃慕貞「86,046元
」，其餘款項均遭被告之父蕭遠夫及被告之母陳淑訓盜領
，足見被告於黃慕貞生前仍積欠「1,623,445元」價款，
原告二人自得依據台南地政事務所112年4月10日函文所附
之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權
買賣移轉契約書」之記載，依民法第367條、第229條第1
項、第227條第1項規定，請求被告給付剩餘價款1,623,44
5元，並自104年3月26日（即清償期翌日）起自清償日止
，按年息百分之5給付予黃慕貞全體繼承人公同共有。
⒉並備位聲明：
被告應給付1,623,445元及自104年3月26日(即清償期屆至
之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息予黃慕
貞之全體繼承人即原告簫美珊、蕭妮妮、蕭遠夫公同共有
。
二、被告則以：
㈠被告於000年0月間，探望奶奶即黃慕貞，黃慕貞看到被告前
往，並表示：其曾匯了100多萬元（確切數字經了解係1,188
,000元）給蕭美珊，都沒還奶奶，奶奶擔心剩下的私房錢，
無法度完餘生，不過，奶奶將房子賣你，你不能叫奶奶遷出
房子，仍要讓奶奶住到過完百年人生，買賣價金總計100萬
元就好。被告見奶奶心意已決，經被告父親蕭遠夫建議，就
順應奶奶的要約，買下奶奶所有之系爭房地，並按照奶奶所
提的買賣金額，於104年3月25日從西港郵局匯入100萬元給
奶奶，並於104年5月18日以買賣為原因完成所有權移轉登記
於被告名下，被告於完成所有權移轉登記後，奶奶一直居住
於系爭房地迄至111年9月8日往生。
㈡被告否認原告二人所主張黃慕貞實際上係與被告成立「以房
養老借款契約」，而非「買賣契約」，原告二人應就借款契
約之事實負舉證責任。
㈢105年11月15日黃慕貞曾自書「撤回自書遺囑」全文，親自前
往臺南地方法院，請求公證人余乾慶認證，當時公證人還請
黃慕貞親自簽名，顯示000年00月間，奶奶年紀雖稍長，惟
精神狀態跟平常人並無兩樣。系爭房地出售時間在000年0月
間，並於同年0月間完成登記，出售房屋早在法院認證之前
一年左右，適足以證明被告與黃慕貞之間的房屋買賣，係由
奶奶提議，並講好買賣條件為「現金100萬元，在奶奶過完
人生百年之前，不得要求奶奶遷出房屋」實信而可徵。系爭
房地是黃慕貞所有，黃慕貞將房子出售予被告，被告也依黃
慕貞的要求，匯款至黃慕貞帳戶，在往後的歲月裏，嬤孫女
相安無事，黃慕貞依然過得快樂的日子，直到近八年後，原
告蕭妮妮及蕭美珊由國外回來，就向法院指稱：「奶奶是以
房屋向被告借錢，而非賣房子給被告」，原告應就借錢契約
之事實，及如何支付利息予被告等情負舉證責任。
㈣至原告陳稱：「黃慕貞過世的時候，名下還有數百萬元的遺
產根本不需要賤賣系爭房屋」云云，請原告就黃慕貞過世時
，名下有「數百萬元的遺產」舉證說明。
㈤系爭房地所有權人黃慕貞出售房、地之條件，係「新臺幣100
萬元另加居住到奶奶過完百年人生為止」。奶奶房、地出售
日期在000年0月間，至111年9月8日奶奶往生為止，總共有8
年歲月，參考內政部不動產交易實價查詢服務記載，系爭房
地附近房產之出租租金約為每月18,000元左右，八年時光須
支付租金1,728,000元（18,000元×12×8=1,728,000元），再
加上現金100萬之計算，被告購買系爭房地，實際價格應係2
,728,000元。
㈥被告確實與黃慕貞締結不動產買賣契約，且被告並無任何盜
蓋黃慕貞所有印章、盜取黃慕貞所有系爭房地之情事。原告
雖稱被告盜蓋蕭慕貞之印鑑云云，然衡諸內政部戶政司申辦
服務網頁記載，委託他人辦理印鑑證明除委任人員登記之印
鑑外，尚須提供委任人國民身分證影本及委任人印章，被告
之父蕭遠夫倘非徵得黃慕貞之同意，如何取得黃慕貞之身分
證影本及印鑑章？而被告又是如何取得系爭房地之所有權狀
辦理過戶？且黃慕貞直至逝世前意識均非常清楚，其印鑑章
、所有權狀如果是遭到盜取，又怎可能完全沒有發現？且依
卷內印鑑證明及原告提出之原證6即可得知黃慕貞印鑑證明
所用之印章與銀行帳戶所用之印章不同，被告之父蕭遠夫如
非經黃慕貞告知並授權其代為辦理，又怎麼可能持正確的印
鑑章代為向戶政事務所申請印鑑證明？在在彰顯黃慕貞係與
被告就系爭房地成立買賣契約。
㈦再者，原告雖稱黃慕貞於系爭房地買賣時尚有2,933,343元之
存款，根本不需要擔心金錢云云，惟黃慕貞自87年間丈夫蕭
學榮過世後，即仰賴蕭學榮之退休半俸度日，104年間半年
領取約103,926元之金額，相當於每月17,321元，而黃慕貞
每月需支應3萬餘元之外籍看護費用，加上就醫等生活開銷
，每月需用生活費逾4萬元，遠高於其收入約3萬元，黃慕貞
當然有可能擔心金錢不夠而出售房屋，而原告蕭妮妮及蕭美
珊長年在國外生活，自無可能知道黃慕貞之憂慮。況蕭美珊
雖然十幾年沒有返國探視黃慕貞，但其於100年、101年間曾
多次收受黃慕貞之款項高達百萬元，何以蕭美珊取得款項即
非盜領，而被告交付款項買受系爭房地即為盜取，被告之父
接受黃慕貞之匯款即為盜領？蕭妮妮主張之前自己每年都返
台2至3個月，也就是說她每年在台灣的時間只有2至3個月，
其餘的9至10個月根本不在台灣，蕭妮妮僅憑其每年短期生
活經驗就推測被告鮮少探視黃慕貞云云，顯不足採。另根據
黃慕貞生前給被告之父母看過的紙條及匯款單記載，黃慕貞
於100年6月1日曾分別匯款14萬元及3萬5千元至蕭美珊所開
立的明興國際有限公司（下稱明興公司），101年3月8日曾
給蕭美珊49萬元，再於101年4月2日分別匯款473,000元及50
萬元予蕭美珊及其所開立之明興公司，上開金額共計1,638,
000元，蕭美珊否認其於100年、101年間曾收受被繼承人黃
慕貞之款項云云，顯不足採。
㈧原告二人雖質疑被告購買房屋之款項來源，惟被告與黃慕貞
確實成立買賣契約，被告購買系爭房地之款項來源即非本件
重點，況原告雖稱黃慕貞帳戶於104年3月25日收受被告匯入
之100萬元後即遭人提領30萬元，嗣黃慕貞於105年10月14日
、106年1月23日匯款予被告之父蕭遠夫云云，然原告二人所
稱被告之父母盜領款項均非屬實，被告之父母既未收受30萬
元，黃慕貞匯款亦係黃慕貞本人為了購買保險商品獲利而為
之，亦與原告二人所質疑之情形不符，故被告確實與黃慕貞
締結不動產買賣契約，實不容原告顛倒是非。
㈨原告二人雖主張被告與黃慕貞是通謀虛偽意思表示云云，惟
黃慕貞於其與被告締約時意識清楚，且依黃慕貞於104年5月
30日之錄影畫面，黃慕貞於該錄影畫面中表示：「我賣給你
最放心，你永遠保留這個房子是你的，蕭家的後代的，我最
放心，別人我都不會賣的」，足徵黃慕貞確實將系爭房地出
售予被告，被告及被告之父母並無任何盜蓋或盜取系爭房地
之情事，原告之主張顯無理由。
㈩原告二人雖主張被告所稱之買賣關係之原因發生日期及立約
日期均為104年4月8日，而收件日期為104年4月29日，但被
繼承人黃慕貞的印鑑證明申請日期為104年5月15日，已逾土
地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定及民法
第73條規定，應認系爭房地過戶行為存有嚴重瑕疵，應屬無
效云云。惟原告二人既不否認系爭房地移轉登記之收件日期
為104年4月29日，原因發生日期為104年4月8日，被告於原
因發生日期相隔21日之時送件，並未逾一個月。且依土地登
記規則第第50條第1項之規範可知，逾期登記之法律效果為
行政機關得處以罰鍰，土地法第73條第2項亦明文規定逾期
登記者係得處以罰鍰，顯見土地登記規則33條第1項及同條
第2項第1、6、7款規定並非民法第73條就要式行為規範適用
之範範，倘認被告逾期為移轉登記，該移轉登記亦不會因逾
期而無效，原告二人主張該移轉登記行為無效云云應有誤會
。
原告二人主張被告之父母盜取、盜用黃慕貞之印章用於辦理
系爭房地所有權移轉登記、印鑑證明及至銀行辦理存提款及
定存事務云云，被告否認之，應由原告二人負擔舉證責任。
原告二人雖主張被告與黃慕貞並未就價金達成合意云云，然
黃慕貞於104年間意識清楚，倘若其不是與被告約定買賣價
金為100萬元，怎可能在房屋過戶後從未向被告請求支付買
賣價金？
原告二人提出之原證9是蕭美珊自己做的記錄，並非被告之父
蕭遠夫與被告之母陳淑訓所撰寫，此觀該明細表屢以「哥代
」、「哥只付吃飯錢」自明，且該文件中撰寫「蕭美珊」之
字跡與原告二人提出之委任狀字跡完全相同，足徵原證9並
非被告之父蕭遠夫與被告之母陳淑訓所撰寫。倘依原告之主
張認原證9內所記載之「元」字與原證6中104年3月25日取款
憑條字跡相同，恐怕盜領之人並非被告之父母，而是原告蕭
美珊；至於104年3月25日取款憑條並非被告之父母所書寫，
渠等亦從未有盜領黃慕貞款項之情事，被告就原告二人提出
之原證6及原證10上所書寫的「4」、「5」、「7」筆跡進行
比對，發現筆跡完全不同，實不知究竟是哪裡相同，被告對
此深感疑惑；另原告二人提出之原證8並非被告父母所書寫
，此觀原告二人提出之原證8、原證11上記載之「遠夫」二
字筆順完全不同自明。
又原告二人稱黃慕貞106年1月23日之款項係遭被告之父母所
盜領云云，然黃慕貞於110年更換外籍看護前，均係由其自
行保管印鑑章及存摺，且黃慕貞會自行前往銀行、郵局提款
及匯款，其於聯邦銀行開元分行也有專屬之理財專員，000
年0月間黃慕貞經銀行理財專員林意文之介紹，想投保遠雄
人壽利率變動型人壽保險做為理財商品，惟黃慕貞當時已年
屆88歲，已無法再為投保，故黃慕貞遂與被告之父蕭遠夫商
量，由蕭遠夫作為要保人及被保險人，黃慕貞作為受益人(
保單內受益人為黃慕貞親簽），此有「遠雄人壽美滿超優利
利率變動型終身壽險」要保書可證；再觀諸「遠雄人壽美滿
超優利利率變動型終身壽險」要保書，由第1頁及第3頁理財
專員林意文填寫之要保人基本資料及保經保代公司作業欄，
該匯款憑條上之字跡與林意文字跡較為相似，足徵該匯款憑
條並非被告之父母所填寫。被告所提之被證九遠雄人壽保單
受益人確實為黃慕貞所親簽，倘非黃慕貞欲為被告之父蕭遠
夫投保該保單，黃慕貞怎可能於該保單上親自簽名？倘若該
保單為蕭遠夫盜領款項所投保，被告之父蕭遠夫又何須大費
周章要黃慕貞簽名徒增遭人發現之風險?
原告二人提出之原證19-1至19-5、原證20均非完整錄音，也
沒有具體之錄音時間，原告二人如欲以此作為證據，應提出
完整之錄音、錄音譯文及錄音之日期；另依據原告二人所提
出之譯文內容可知，該段錄音之時間應該是在系爭房地為蕭
美珊所有時，約為96至99年間，後黃慕貞已要求蕭美珊將系
爭房地移轉登記予黃慕貞，而本案買賣契約成立之時間為10
4年間，原告提出之96至99年間錄音實與本件無涉。
衡諸財政部南區國稅局（下稱南區國稅局）非屬贈與同意移
轉證明書之記載，被告與黃慕貞間就系爭房地之買賣行為，
經南區國稅局認被告已提出支付相當價款確實證明，且亦認
價款非屬出賣人黃慕貞貸與被告而核發非屬贈與財產同意移
轉證明書，足徵被告與黃慕貞確實就買賣價金為100萬元達
成合意。而原告主張被告應給付剩餘價款1,623,445元云云
，原告主張之數額僅為繳納稅款時公契之記載，而非被告與
黃慕貞買賣契約之價金約定，且被告業已給付100萬元予黃
慕貞用以支付買賣價金，並非如原告所述僅給付86,046元，
故原告主張被告應給付剩餘價款1,623,445元云云，顯無理
由。
並聲明：原告之訴駁回。
三、追加原告蕭遠夫未到庭亦未提出任何書狀陳述或聲明。
四、兩造不爭執事項：
㈠被繼承人黃慕貞於111年9月8日死亡，其繼承人為蕭遠夫、原
告蕭妮妮及蕭美珊。
㈡依臺南市臺南地政事務所112年4月10日臺南地所登字第11200
31221號函所附該所104年臺南土字第48350號台南市○區○○段
000地號土地及其上台南市○區○○段0000○號(即門牌號碼:臺
南市○○路○段00巷00號10樓之1)建物(下稱系爭房地)買賣登
記案件資料記載，臺南市地政事務所於104年4月29日收件、
登記原因發生日期為104年4月8日，該案件内有土地登記申
請書、土地所有權買賣契約書（其上記載土地買賣價款新臺
幣1,257,337元）、建築改良物所有權買賣移轉契約書（其
上記載建物買賣價款新台幣新臺幣452,154元）、黃慕貞戶
籍謄本、黃慕貞印鑑證明（申請日期104年5月15日、受委託
人蕭遠夫），財政部南區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明
書、土地及建物所有權狀（本院卷一65-86頁)。
㈢被告於104年3月25日以其名下中華郵政西港郵局00000000000
000號帳戶匯款新臺幣(下同）100萬元至被繼承人黃慕貞聯
邦銀行000000000000帳號帳戶(本院卷一89、105頁)。
㈣被繼承人黃慕貞聯邦銀行000000000000帳號帳戶於104年3月2
5日分別有現金支出30萬元及轉定存70萬元之紀錄。
㈤被繼承人黃慕貞聯邦銀行000000000000帳號帳戶與蕭遠夫銀
行交易往來紀錄如下：
項次 日期 金額 一、 105年10月14日 10,000元 二、 106年1月23日 600,954元 三、 107年3月26日 3,000元
㈥被告提出之被證十影片（拍攝日期:104年5月30日）及錄音譯
文為真正。
㈦遠雄人壽112年8月16日遠壽字第1120005216號函覆：遠雄人
壽美滿超優利利率變動型終身壽險並無限制要保人年齡，且
要保人指定受益人，不須經受益人本人同意（限制閱覽卷第
127至129頁）。
㈧追加原告蕭遠夫於被繼承人黃慕貞去世後，曾於民國111年9
月25日傳送line訊息：「、、、以房養老也是她聽人家說最
好是賣給自己人她就賣給曼萍將金額存入她帳戶，併約定不
搬移，且若養老金用罄將繼續支付日常所用金額這已完成法
律手續其餘人無權過問。」給原告蕭妮妮。
五、本院之判斷：
㈠原告二人主張黃慕貞於111年9月8日死亡，其繼承人為蕭遠夫
、原告二人，以及臺南地政事務所112年4月10日臺南地所登
字第1120031221號函所附該所104年臺南土字第48350號系爭
房地買賣登記案件資料記載，臺南地政事務所於104年4月29
日收件、登記原因發生日期為104年4月8日，該案件内有土
地登記申請書、土地所有權買賣契約書（其上記載土地買賣
價款新臺幣1,257,337元）、建築改良物所有權買賣移轉契
約書（其上記載建物買賣價款新台幣新臺幣452,154元）、
黃慕貞戶籍謄本、黃慕貞印鑑證明（申請日期104年5月15日
、受委託人蕭遠夫），財政部南區國稅局非屬贈與財產同意
移轉證明書、土地及建物所有權狀等語，業據原告二人提出
黃慕貞除戶謄本、蕭妮妮及蕭美珊身分證影本、系爭房地土
地及建物謄本為證（調字卷第15-19、25-29頁），以及臺南
地政事務所112年4月10日臺南地所登字第1120031221號函在
卷可稽（本院卷一第65-85頁），且為兩造所不爭執（不爭
執事項㈠、㈡），上開事實，堪信為真實。
㈡原告先位之訴，依民法第179條第1項前段、第184條第1項前
段、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段
、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，請求被告塗銷系
爭房地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予黃慕貞之全
體繼承人部分：
⒈原告二人主張民法第87條、第113條、第767條及繼承與公
同共有法律關係部分：
⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表
示無效；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效
，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。所
有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第87條第1項前段、第113條及第767條第1項前段分
別定有明文。又所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與
相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須
知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非
真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所
拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通
謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因
契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂
該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字
第3865號判決意旨參照）。又按買賣是否出於通謀虛偽
意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償
（付），並無必然之關係（最高法院96年度台上字第20
1號判決意旨參照）。次按第三人主張表意人與相對人
通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任（最
高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。原告二人主
張被告與黃慕貞是通謀虛偽意思表示等語，自應由原告
二人負舉證責任。
⑵經查，本院審酌原告二人並未舉證證明黃慕貞於其與被
告締約時有何意識不清之情形，且依黃慕貞於104年5月
30日之錄影畫面，黃慕貞於該錄影畫面中表示：「我賣
給你最放心，你永遠保留這個房子是你的，蕭家的後代
的，我最放心，別人我都不會賣的」，有錄影光碟及譯
文在卷可稽（本院卷一第275-280頁）；又黃慕貞曾於1
05年11月15日自書「撤回自書遺囑」全文，親自前往臺
南地方法院，請求公證人余乾慶認證，且該認證書上有
黃慕貞親自簽名（本院卷一第101頁），由此可知黃慕
貞至少在105年11月前之精神狀態尚屬正常，應可認定
，是原告主張被告與黃慕貞就系爭房地之買賣契約是通
謀虛偽，而隱藏「以房養老借款契約」云云，應無可採
。
⑶原告二人主張依臺南地政事務所112年4月10日函文所附
之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有
權買賣移轉契約書」所載內容可證系爭房地之總價應為
「1,709,491元」，而非被告所辯之100萬元，從被告全
然不知系爭房地之總價為「1,709,491元」可證被告與
黃慕貞間就買賣契約之「必要之點」從未達成合意，該
買賣契約自屬「不成立」等語，惟查，目前關於不動產
買賣登記之實務上作法，多有俗稱之公契與私契之別，
所謂公契係指公定契約書，契約書格式由政府規定，於
申請土地或建物登記時提出，一般公契上所記載之買賣
價金是以當年度的公告現值或課稅現值來計算，並以該
金額作為課徵賦稅之用；所謂私契則指買賣雙方合意所
簽訂之契約書，無固定之格式，私契上之所記載之買賣
價金則為買賣雙方實際之交易價格；故依照經驗法則，
於公契與私契上所載之買賣價金或實際交易價格有所不
同時，應以私契所載之買賣價金為或實際交易價格為準
。臺南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所有
權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契
約書」乃係所謂公契，則上開移轉契約書所載價格係作
為課徵賦稅之用，尚難以此認定為系爭房地真正之買賣
價格，是原告此部分之主張，應無可採。
⑷原告二人雖主張被告所稱之買賣關係之原因發生日期及
立約日期均為104年4月8日，而收件日期為104年4月29
日，但被繼承人黃慕貞的印鑑證明申請日期為104年5月
15日，已逾土地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6
、7款規定及民法第73條規定，應認系爭房地過戶行為
存有嚴重瑕疵，應屬無效云云。惟系爭房地移轉登記之
收件日期為104年4月29日，原因發生日期為104年4月8
日（本院卷一第67頁），經核被告於原因發生日期相隔
21日之時送件，尚未逾一個月，且依土地登記規則第50
條第1項及土地法第73條第2項之規定，逾期登記者得處
以罰鍰，足認縱使違反土地登記規則33條第1項及同條
第2項第1、6、7款規定，亦僅係行政罰鍰之問題，而非
民法法律行為之效力規定，因此，即使被告逾期為移轉
登記，該移轉登記亦不會因逾期而無效，是原告二人主
張該移轉登記行為無效等語，亦無可採。
⑸原告二人另提出原證19-1至19-5、原證20（本院卷一第3
31-341頁），並據以主張黃慕貞非出自真意與被告締結
買賣契約及錄製被證10等語，惟查，上開錄音均非完整
錄音，亦無具體錄音時間，是否可以採為證據，已非無
疑；另依原告二人所提出之譯文內容可知，上開錄音之
時間應該是在原告父親過世後在爭執相關財產事宜，經
核該錄音應係早在本件買賣契約成立時間104年間以前
之錄音，是上開錄音應與本件無直接關係，是原告二人
此部分之主張，亦無可採。
⑹依上所述，原告二人主張被告與黃慕貞就系爭房地之買
賣契約不存在或不成立，並依第767條及繼承與公同共
有法律關係，請求確認系爭房地之買賣契約不存在或不
成立，並請求被告移轉登記與黃慕貞之繼承人部分，應
無可採。
⒉原告主張民法第179條第1項前段、第184條第1項前段及繼
承與公同共有法律關係部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損
害賠償責任。民法第179條第1項前段、第184條第1項前
段，分別定有明文。
⑵原告二人主張被告與黃慕貞就系爭房地之買賣契約不存
在或不成立部分，為本院所不採，業如上述，因此，被
告受領系爭房地之移轉登記，自難認無法律上之原因，
則原告二人依民法第179條第1項前段及繼承與公同共有
法律關係為本件先位聲明之請求，自屬於法無據，不應
准許。
⑶原告二人另主張被告盜蓋蕭慕貞之印鑑，盜取系爭房地
，以及被告之父母盜領款項等語，然查，委託他人辦理
印鑑證明除委任人員登記之印鑑外，尚須提供委任人國
民身分證影本及委任人印章，有內政部戶政司申辦服務
網頁在卷可查（本院卷一第211-214頁），因此，被告
之父蕭遠夫倘非徵得黃慕貞之同意，應無法取得黃慕貞
之身分證影本及印鑑章，是原告二人主張被告盜蓋蕭慕
貞之印鑑，盜取系爭房地，應無可採；至原告二人另主
張黃慕貞帳戶於104年3月25日收受被告匯入之100萬元
後即遭人提領30萬元，嗣黃慕貞於105年10月14日、106
年1月23日匯款予被告之父蕭遠夫等語，因當時黃慕貞
之精神狀態尚屬正常，業經本院認定如上，因此，原告
此部分之主張，均屬臆測之詞，要無可採。是原告二人
依民法第184條第1項前段及繼承與公同共有法律關係為
本件先位聲明之請求，於法無據，不應准許。
⒊依上所述，原告先位之訴，依民法第179條第1項前段、第1
84條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第7
67條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，
請求確認系爭房地之買賣契約不存在或不成立，並請求被
告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予
黃慕貞之全體繼承人部分，於法無據，不應准許。
㈢原告備位之訴，依民法第367條、第229條第1項、第227條第1
項規定，請求被告給付剩餘價款1,623,445元，並自104年3
月26日（亦即清償期翌日）起自清償日止，按週年利率百分
之5給付予黃慕貞全體繼承人公同共有部分：
⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債
權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民
法第367條、第229條第1項、第227條第1項分別定有明文
。
⒉原告二人主張被告與黃慕貞所約定之買賣總價應為「1,709
,491元」，而被告於客觀上僅給付黃慕貞「86,046元」，
其餘款項均遭被告之父蕭遠夫及被告之母陳淑訓盜領，足
見被告於黃慕貞生前仍積欠「1,623,445元」價款等語，
惟查，臺南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所
有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契
約書」乃係所謂公契，上載價格係作為課徵賦稅之用，尚
難以此認定為系爭房地真正之買賣價格等情，業經本院認
定如上，是該公契之價格尚難認為係被告與黃慕貞間就系
爭房地之買賣價格，應可認定。再查，依據黃慕貞於104
年5月30日之錄影畫面，足認黃慕貞確實有要將系爭房地
賣給被告，且希望能夠保住系爭房地以能住到終老，因此
，被告辯稱買賣價格為「新臺幣100萬元另加居住到奶奶
過完百年人生為止」，應無不實。經核被告於104年3月25
日自其所有之西港郵局帳戶匯入100萬元至黃慕貞之帳戶
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