臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1276號
原 告 黃立錦
訴訟代理人 曹宗明
被 告 鍾細妹
輔 佐 人 鍾華楙
上列當事人間請求履行買賣契約等事件，經本院於民國112年12
月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣880,000元之同時，將如附表所示之土地移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國111年8月9日經其父親曹宗明代理，向被告 購買如附表所示土地之應有部分（下稱系爭土地），買賣 總價新台幣（下同）88萬元（下稱系爭契約），雙方並於 許惠民地政士事務所簽訂不動產買賣契約書，其中付款條 件經被告向曹宗明承諾，願以曹宗明仲介訴外人黃騰經所 有新竹縣○○鄉○○段○○○段000地號土地權利範圍三分之一（ 下稱系爭新城小段土地）之佣金88萬元（下稱系爭仲介佣 金）作為系爭土地買賣之價金，且被告當場即向許惠民地 政士表示該買價金已收到，顯然系爭契約已給付價金完畢 ；詎被告嗣後竟將系爭契約之過戶資料自地政士處收回， 並以系爭新小段土地已解除契約為由，而拒絕給付系爭仲 介佣金及將附表所示土地移轉登記予原告，顯然已違反系 爭契約第10條之規定，原告自得要求被告履行契約即將系 爭土地移轉登記予原告；或原告得解除契約，被告應將已 收價款退還予原告，另加倍賠償所收取價款同額之違約金 即88萬元，合計176萬元。原告除以本起訴狀通知被告履 行系爭契約外，並以此起訴狀作為書面催告被告已違約之 通知。
（二）並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將名下坐落如附表所示之不動產移轉登記予原告 。
⑵原告願供擔保，請宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴被告應返還買賣價金並賠償一倍之買賣價金作為違約金 共計176萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）原告與被告於許惠民地政士簽訂系爭契約，言明土地總價 金88萬元。本件土地價款乃因曹宗明積欠國稅局稅金100 多萬元，希望被告先予過戶，再將系爭土地贈與國稅局抵 繳稅金。另曹宗明也口頭承諾，原告將來之公司股份、股 利也會分配給被告，請被告放心將系爭土地過戶給原告。 至於原告所稱系爭佣金並不實在，曹宗明並非系爭新城小 段土地之介紹人，被告也未與曹宗明簽訂購買土地意願書 ，無須給付佣金88萬；且被告與黃騰經於111年6月8日所 簽訂之不動產買賣契約書，因系爭新城小段土地無建築線 ，雙方合意解除買賣契約，由被告給付20萬元予黃騰經， 並於111年8月9日簽訂協議書。原告未給付系爭契約之價 金88萬元，被告與曹宗明亦未有任何仲介佣金之約定，雖 被告與原告簽有系爭契約，原告未給付價金，想以系爭佣 金支付買賣價金，沒有理由，被告並依民法264條之規定 ，為同時履行抗辯。
（二）並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：
⒈兩造於111年8月9日簽署買賣契約，被告將附表所示之土地 以88萬元出賣予原告（原證一）。
（二）兩造爭執事項：
⒈原告先位之訴主張，依系爭契約請求被告將系爭土地移轉 予原告，是否有理由？
⒉原告備位之訴主張：依系爭契約第10條第2項約定，請求被 告加倍賠償所收價款同額之違約金1,760,000元（計算式 ：880,000×2＝1,760,000），是否有理由？四、得心證之理由：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人， 並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交
付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第348條 第1項及第367條分別定有明文。經查，系爭買賣契約書第 3條付款辦法如下：⑴本約簽訂時，甲方（即原告，下同） 應給付乙方（即被告，下同）捌拾捌萬元整。第5條產權 移轉：⑴乙方應於簽訂本約付款同時交付所有權狀。並於 用印時交付印鑑證明書、戶籍謄本及蓋妥辦理移轉登記等 有關證件書表予雙方委辦代書。而日後如需乙方本人出面 協辦或補蓋印鑑章、補發證件等時，乙方應於三日內交付 ，並不得藉故刁難或要求任何額外費用，否則乙方應負因 此而生之一切損害賠償責任（見新竹地方法院112年度訴 字第506號卷第23頁，下稱新竹地院卷），兩造既已簽訂 買賣契約，被告自應依系爭契約之約定繼續履約。（二）原告主張系爭契約之價金88萬元，其業已支付，是以被告 應給付曹宗明之88萬元佣金為給付。被告則辯稱原告尚未 給付價金88萬元，其並未與曹宗明約定給付佣金，且系爭 新城小段土地買賣契約業已與黃騰經合意解除。經查： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任， 民事訴訟法第277條前段著有明文。若負舉證責任之人先 不能舉證，以證實自己主張之事實之真實，則他造就其抗 辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，法院亦不得 為負舉證責任之人有利之認定。本件被告否認其與曹宗明 間有仲介佣金88萬元之約定存在，則原告應就此有利於己 之事實，負舉證之責。原告上開主張，雖據提出系爭土地 買賣契約書、協議書（見新竹地院卷第19-41頁）及LINE 對話截圖（見新竹地院卷第47頁、本院卷第49-53頁）， 惟查，系爭土地買賣契約書、協議書之當事人均非曹宗明 或原告，所記載之內容並無敘及仲介佣金，LINE對話亦未 見被告與曹宗明間有約定支付仲介佣金之記載。因此，自 無從認定被告與曹宗明間有仲介佣金88萬元之約定存在， 從而，原告主張以88萬元之仲介佣金支付系爭契約之價金 ，自屬無據。
⒉原告又主張被告當場即向許惠民地政士表示該買價金已收 到，顯然系爭契約已給付價金完畢云云。惟查，證人許惠 民到庭結稱：「（問：從事之職業？）地政士，十多年了 ，大概17年左右。（提示原證1土地買賣契約書，問：有 無看過此份契約書？）有。這是我寫的。契約是我寫的。 （問：立契約書人簽名時你有無在場？是否如契約上所載 110年8月9日？）是。原告訴訟代理人、被告兩造都有在 場。（問：根據系爭契約第2條，買賣價金是88萬元；第3 條付款辦法第1項，於本約簽定時甲方應給付乙方新臺幣8
8萬元。本件契約於簽定時，買方有無給付給賣方價金88 萬元？）當時簽約時並無付88萬，是另外他們自己有其他 的約定。（問：是否知道他們有什麼約定？在現場時有無 討論？）沒有，他們兩個自己會解決。這個88萬我有問他 們，要簽買賣契約一定要有價金，這個88萬元是他們告訴 我的，他們兩造意思是自己會解決。（問：有無聽到賣方 即被告提到這88萬已經支付了？）我沒有聽到這個話，也 沒有說這個已經支付了，我知道當場沒有付現金。（問： 原告訴訟代理人與被告之間有無另以土地仲介傭金之取得 ，你是否知道？）他們在買賣我都不知道，解除契約我知 道。（問：解除契約之詳情？）解除契約是由我事務所的 律師去協助處理，所以我知道。我事務所有律師。（問： 於解除被告與第三人之買賣契約時，當時原告訴訟代理人 有無介入參與協調？）我不知道。是我的律師去的。（問 ：是否知道被告跟第三人買賣契約為何會解除？）我不是 很清楚，我律師才會知道。（問：兩造於訂定不動產買賣 契約時，當天有無交付任何過戶證件給你？）雙方有交付 身分證影本，賣方有附身分證影本、權狀影本。（問：當 時有無開始要辦理所有權移轉登記？）當時有要過戶。後 來解除契約，後來賣方跟我通知要解除，因為那時還沒有 完成，他堅持要解除。雙方來簽約由我辦理，費用由賣方 即被告負責，所以賣方通知我要撤件，所有權移轉登記就 沒有完成，做到一半。（問：賣方即被告撤件原因？）撤 件原因我們不會問得很清楚。（問：上揭契約書第5條產 權移轉，在簽定系爭買賣契約時，同時要交付所有權狀， 並同時於用印時交付印鑑證明、戶籍謄本及蓋妥移轉登記 之相關證件，這些資料在簽定系爭契約時是否都已經具備 ？）因為義務人戶籍有變更，原申請書上所記載的是舊的 地址，故身分證影本是無效的，故要求補件。繳付證件如 土地所有權狀、印鑑證明、身分證影本、買賣所有權移轉 契約書正副本都有提出，但因住址不正確故要求要補件（ 提出佳里地政事務所土地補件通知書原本閱後發還，影本 附卷）」等語（見本院卷第87-90頁）。由許惠民上開證 言可知，系爭契約簽約時原告並未給付88萬元價金，許惠 民也沒有聽聞被告提到88萬元已經支付一事。故原告主張 被告當場即向許惠民地政士表示該買價金已收到云云，與 證人上開證言不符，難以採信。因此，原告並未給付買賣 價金88萬元一節，堪予認定。
（三）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。因契約互負債
務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付 ，民法第264條第1項前段亦規定甚明。是以於買賣契約中 ，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有 權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得 主張同時履行抗辯拒絕給付。又按被告在裁判上援用民法 第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已 提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告 為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院112年 度台上字第209號判決意旨參照）。查系爭契約成立後， 並無經兩造合法解除契約之情形，系爭契約自仍有效存在 ，則原告依民法第348條第1項規定及系爭契約之約定，請 求被告將附表所示土地移轉登記予原告，自屬有據。另被 告尚未收受系爭契約之價金88萬元，業經認定如前，因原 告交付前揭價金與被告移轉附表所示土地所有權，具有給 付與對待給付關係，則經被告依民法第264條規定為同時 履行抗辯後，本院應判命原告將價金88萬元給付予被告之 同時，被告應將附表所示土地移轉登記予原告。（四）末按當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停 止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之 訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為 裁判。原告上開先位之訴既有理由，本院對其備位之訴自 無庸為裁判，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告將系爭土 地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。而被告依 民法第264條之規定，以原告尚未給付買賣價金88萬元為同 時履行抗辯，亦有理由。從而，被告應於原告給付被告88萬 之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
六、又原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行云云，然按依強制執 行法第130條第1項之規定，就命債務人為一定意思表示之判 決或執行名義，視為自判決確定或執行名義成立時，債務人 已為意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同 之效果，以實現債權人之請求；此是因該項債務，僅在使債 權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的 ，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之前提，須該 判決內容得為強制執行者，故命債務人為意思表示之判決如 許宣告假執行，將使債務人之意思表示效力提前發生，除與 強制執行法第130條之規定不合外，亦因此類判決內容不適 於強制執行，自亦不適於宣告假執行。本件判決主文第一項 為被告應將如附表所示之土地移轉登記予原告，係命被告為 一定意思表示之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示
，自不得宣告假執行，故原告此部分聲請於法不合，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 18 日 民事第一庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 23 日 書 記 官 高培馨
附表 編號 土地地號 權利範圍 ⒈ 台南市○○區○○段00地號 12分之1 ⒉ 台南市○○區○○段00地號 12分之1 ⒊ 台南市○○區○○段0000地號 1000分之56 ⒋ 台南市○○區○○段000地號 6分之1 ⒌ 台南市○○區○○段000地號 6分之1 ⒍ 台南市○○區○○段000地號 10000分之277